Co to są ulgi w czynszu? Przewodnik dla wynajmujących

Przyciągnięcie najemców i utrzymanie obłożenia jest niezbędne do posiadania udanego wynajmu nieruchomości. Ale co zrobić, gdy masz problemy ze znalezieniem nowego najemcy lub chcesz zwiększyć wskaźnik utrzymania lokatorów? To jest, gdzie ustępstwa czynszowe wchodzą w grę. Oto wszystko, co musisz wiedzieć, zanim zaoferujesz ulgę w czynszu.

Co to są ustępstwa czynszowe?

Ustępstwo czynszu jest dostosowanie lub kompromis zarządca nieruchomości lub właściciel czyni do warunków najmu, aby przyciągnąć najemców. Ustępstwo czynszowe jest zazwyczaj tymczasową zachętą, która przynosi korzyści najemcom, więc są oni przekonani do podpisania lub odnowienia umowy najmu. Jednym z głównych powodów, dla których wynajmujący stosują ustępstwa czynszowe, jest wypełnienie pustostanów. Na przykład, zwolnienie z opłaty czynszu za pierwszy miesiąc jest powszechnym ustępstwem, które może szybko przyciągnąć najemców. Im dłużej lokal stoi pusty, tym mniejszy zysk osiągniesz jako wynajmujący. Chodzi o to, że pieniądze potrzebne na ustępstwa w czynszu są o wiele mniejsze niż ogólny koszt posiadania pustostanu.

Typy ustępstw czynszowych

Ustępstwo może przybrać formę rabatu, zniżki, rekompensaty pieniężnej lub fizycznego dobra lub usługi. Właściciel będzie reklamować ustępstwo czynszu (lub w niektórych przypadkach, negocjować warunki najmu), aby przyciągnąć potencjalnych najemców lub utrzymać obecnych najemców. Ustępstwa czynszowe mogą być stosowane jednorazowo, miesięcznie lub rocznie.

Ale chociaż ustępstwa czynszowe są udzielane według uznania wynajmującego, często zdarza się, że najemcy proszą o ustępstwo, co skutkuje negocjacjami opartymi na potrzebach najemcy i preferencjach wynajmującego. Chociaż ustępstwa w zakresie czynszu zazwyczaj dotyczą rzeczy materialnych lub obniżonych kosztów po stronie najemcy, wynajmujący stają się kreatywni, aby uniknąć pustostanów tak bardzo, jak to tylko możliwe. Na przykład, niektórzy właściciele dają potencjalnym najemcom ankiety, aby zobaczyć, jakie ustępstwa mogą działać najlepiej.

Oto kilka powszechnych przykładów ustępstw w zakresie czynszu:

• Darmowy lub proporcjonalny czynsz za pierwszy miesiąc
• Obniżony czynsz za roczną dzierżawę
• Odstąpione opłaty, takie jak opłaty za wprowadzenie się, opłaty za zwierzęta domowe itp.
• Obniżona lub zniesiona kaucja
• Uaktualniony wystrój, nowe urządzenia, i różne remonty
• Pozwolenie na pomalowanie ściany lub ścian
• Zapłata za koszty przeprowadzki (właściciel zapłaci za jeden koszt przeprowadzki, taki jak furgonetka do przeprowadzek lub schowek)
• Zapłata za opłatę pośrednika
• Darmowe korzystanie z udogodnień na miejscu, które są zazwyczaj płatne, takich jak parking, pralnia, lub jednostka magazynowa
• Darmowy internet lub inne media

To tylko kilka z powszechnych ustępstw czynszowych, których używają właściciele. Istnieją trzy rodzaje ulg w czynszu, których powinieneś być świadomy jako właściciel, zwłaszcza jeśli wynajmujesz lub kupujesz nieruchomość po raz pierwszy.

Lease-up koncesje

Lease-up koncesje są zazwyczaj używane do nowo wybudowanych nieruchomości, zwłaszcza budynków komercyjnych. Te rodzaje koncesji są wykorzystywane do dzierżawy nieruchomości szybko tak, że może osiągnąć pojemność lub ustalony cel obłożenia i stać się rentowne.

Koncesje czerwonej flagi

Koncesja czerwonej flagi może ostrzec Cię do potencjalnych problemów z nieruchomości do wynajęcia przed zakupem lub refinansowania. Jeśli odkryjesz, że istnieją ciągłe ustępstwa tylko po to, aby utrzymać nieruchomość zajętą, może to być oznaką większych ogólnych problemów z nieruchomością do wynajęcia.

Ustępstwo marketingowe

Ten rodzaj ustępstwa jest zwykle używany do starszych nieruchomości inwestycyjnych, takich jak odnowiony budynek. Strategia polega na wprowadzeniu nieruchomości na rynek nieco powyżej średnich rynkowych stawek czynszu, tak aby koncesja wydawała się przynosić stawkę zgodną z resztą rynku. Metoda ta jest do przyjęcia, o ile nieruchomość jest w znacznym stopniu zajęta i wyceniona odpowiednio do rynku.

Kiedy korzystać z ustępstw czynszu

Koncesje czynszu są zazwyczaj używane w celu przyciągnięcia potencjalnych najemców do wypełnienia pustostanów szybko. Taktyka ta jest często stosowana, gdy właściciel otwiera nową, dużą nieruchomość do wynajęcia, doświadcza powolnego rynku, lub po prostu ma problemy ze znalezieniem najemców.

Along with attracting prospective tenants, a landlord might use a rent concession to encourage current tenants to renew their lease. Właściciel może również wykorzystać ulgi w czynszu na renowację wynajmowanego lokalu. Zatrzymanie rezydenta jest jednym z najlepszych sposobów na utrzymanie rentowności wynajmowanej nieruchomości. Jeśli masz trzyletniego najemcę, który płaci na czas co miesiąc lub z miesięcznym wyprzedzeniem, może to być dobry pomysł, aby zapewnić mu niewielką ulgę. Jeśli odkryjesz, że masz częste pustostany, rozważ użycie koncesji na czynsz lub innej formy zatrzymania lokatora.

Wady ustępstw czynszowych

Although ustępstwa czynszowe przyciągają najemców szybko i mogą poprawić utrzymanie najemcy, istnieją pewne wady. Niektóre ustępstwa czynszowe będą bardzo trudne do odebrania. Niektórzy najemcy mogą chcieć zachować ulgę w czynszu po zakończeniu umowy najmu. Na przykład, jeśli damy najemcy możliwość bezpłatnego korzystania z pralni lub bezpłatnego parkingu przez rok, może on poprosić o zastosowanie ulgi w czynszu przy nowej umowie najmu. Jeśli nie zgodzisz się na dodanie ulgi do odnowionej umowy najmu, najemca może zdecydować się na wyprowadzkę. Podobnie, jeśli zaoferowałeś obniżony czynsz przy podpisywaniu umowy, najemca może poprosić o zachowanie obniżonej ceny. Jako wynajmujący, możesz negocjować i zgodzić się na utrzymanie obniżonej ceny czynszu, ale użyj swojej dyskrecji.

Używanie ustępstw w zakresie czynszu jest również ryzykowne. Chociaż jest to mało prawdopodobne przy odpowiednim sprawdzeniu, najemca może spowodować uszkodzenie mienia, zapłacić czynsz po terminie lub porzucić lokal, co może skutkować eksmisją. Na przykład, jeśli użyłeś darmowego depozytu jako ulgi w czynszu, ryzykujesz, że nie będziesz miał odłożonych pieniędzy na naprawy.

Możesz użyć dzierżawy do ochrony siebie podczas korzystania z ustępstw czynszowych. W umowie najmu należy zawrzeć informację o terminie wygaśnięcia koncesji oraz o okolicznościach, które wymagałyby odwołania koncesji. Należy również wysłać najemcom zawiadomienie o podwyższeniu czynszu na kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy, jeśli zaoferowano im obniżony czynsz.