Więc, zdecydowałeś się na budowę własnego domu. Wybrałeś swój układ i wybrałeś wszystkie elementy wykończenia i wyposażenia domu. Wykonawca wskazał, że jest tylko jeden ostatni element do załatwienia…podpisanie umowy budowlanej.
Przed podpisaniem, konieczne jest, abyś przejrzał i zrozumiał umowę. Wykonawca nie powie ci tego, ale możesz również chcieć (i masz do tego prawo) negocjować pewne warunki umowy. Ten artykuł oferuje porady na temat tego, czego szukać (i na co uważać!) w umowie budowlanej.
Dlaczego umowa budowlana jest ważna
Na najbardziej podstawowym poziomie, chcesz otrzymać dom, który został obiecany, a wykonawca chce otrzymać zapłatę za wybudowany dom. Umowa służy do odzwierciedlenia tego zrozumienia, aby upewnić się, że nie ma sporu przed rozpoczęciem rzeczywistych prac, i aby zapewnić przewodnik do naśladowania w przypadku, gdy problem pojawia się później.
Najczęściej twój wykonawca dostarczy ci umowę, która jest gotowa do podpisania. Jeśli nie, możesz ją sporządzić lub wynająć adwokata do jej sporządzenia (nigdy nie posuwaj się naprzód bez umowy!). Umowa w swojej oryginalnej formie może mieć bardzo mało warunków z bardzo małą ilością szczegółów, lub może być tak szczegółowa i wypełniona skomplikowanymi warunkami, że trudno ją zrozumieć. Żadna z tych sytuacji nie jest akceptowalna. Aby w pełni chronić swoje prawa, warunki kontraktu powinny być kompletne, konkretne i łatwe do zrozumienia.
Commonly Disputed Issues in Construction Contracts
Poniżej znajduje się lista kwestii, które są powszechnie sporne w mieszkaniowych projektach budowlanych. Jeżeli te kwestie nie są ujęte w twojej umowie, upewnij się, że je dodasz. Jeśli są one już zawarte, przejrzyj je dokładnie, aby upewnić się, że wystarczająco chronią twoje prawa.
Zakres prac. Ta sekcja opisuje pracę, którą wykonawca zgadza się wykonać. Praca ta zazwyczaj obejmuje uzyskanie miejskich lub innych pozwoleń oraz dostarczenie robocizny, sprzętu, materiałów i innych usług niezbędnych do ukończenia domu. Ta sekcja wymaga również od wykonawcy, aby dostosować pracę do planów domu (rysunki) i specyfikacji, które powinny być dołączone i wykonane jako część umowy.
Czasami, nawet gdy dokumenty umowy są sporządzone starannie, zawierają sprzeczne warunki w planach, specyfikacji, i / lub pisemnej umowy. Konflikt ten może prowadzić do nieporozumień i sporów. Na przykład, jeśli plany przedstawiają główną łazienkę z jednym zlewem, ale specyfikacje wzywają do dwóch zlewów, który z nich jest poprawny? Rozważ określenie, że w przypadku konfliktu między planami a specyfikacjami, specyfikacje będą miały pierwszeństwo. I, we wszystkich przypadkach konfliktu, umowa powinna być dokumentem kontrolnym.
Ale można założyć, że jest to dorozumiane, byłbyś mądry, aby upewnić się, że umowa zawiera oświadczenie, że wykonawca musi zakończyć pracę w sposób dobry i fachowy, zgodnie ze wszystkimi obowiązującymi przepisami. W ten sposób, jeśli masz problem z wykonawcą wykonanie, można wskazać na wyraźne postanowienie umowy, że wykonawca naruszył, i opierać się na tym do prowadzenia działań prawnych.
Timing of the Work. Prawdopodobnie słyszałeś straszne historie o projektach budowlanych, które wykraczają poza harmonogram. Jak można się przed tym zabezpieczyć? Upewnij się, że kontakt zawiera informacje o tym, kiedy rozpocznie się budowa, harmonogram prac, których wykonawca musi przestrzegać, oraz kiedy budowa się zakończy (innymi słowy, kiedy możesz się wprowadzić). Przedłużenie czasu może być przyznane za opóźnienia spowodowane przez:
- złą pogodę lub inne „działania Boga”
- strajki pracownicze
- opóźnienia w płatnościach spowodowane przez właściciela
- opóźnienia w inspekcji spowodowane przez gminę
- zmiany lub dodatki do zakresu prac uzgodnione przez obie strony, oraz
- inne kwestie, które są poza rozsądną kontrolą wykonawcy.
Chociaż wykonawca może być niezdecydowany, aby się na to zgodzić, rozważ włączenie przepisu dotyczącego odszkodowań umownych. Zasadniczo przepis ten stanowi, że za każdy dzień pracy wykonawcy poza terminem zakończenia (z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych powyżej), wykonawca zostanie obciążony określoną kwotą. Na przykład, jeśli termin zakończenia określony w umowie to 1 maja, a budowa nie zostanie zakończona do tego dnia, wykonawca będzie zobowiązany do zapłacenia właścicielowi kwoty za każdy dodatkowy dzień budowy.
Takie postanowienia dotyczące odszkodowań umownych chronią właściciela przed opóźnieniami i stanowią zachętę dla wykonawcy do terminowego zakończenia prac. W większości stanów, aby można było je wyegzekwować, określona kwota diety musi być rzetelnym oszacowaniem rzeczywistych szkód, jakie może ponieść właściciel, i nie mogła być faktycznie znana w momencie zawierania umowy. Przepis ten nie ma być karą, ale rekompensatą na pokrycie kosztów, które właściciel poniesie z powodu opóźnienia. Mogą to być koszty przechowywania mebli lub koszty wynajmu mieszkania w okresie opóźnienia.
Płatność. Ta sekcja powinna wyraźnie wskazać, co, kiedy i jak właściciel będzie płacić wykonawcy. Ponieważ wykonawca będzie prawdopodobnie polegać na płatności od właściciela do finansowania budowy, harmonogram płatności musi zapewnić stały strumień pieniędzy, tak, że dom może być zbudowany w sposób terminowy. Typowa umowa będzie wymagać wstępnej płatności przed rozpoczęciem budowy. Następnie, na regularnych zasadach po tym, wykonawca złoży wniosek o płatność do właściciela, wskazując ilość pracy wykonanej w tym cyklu.
Wykonawca powinien również przedstawić właścicielowi podpisane „mechanika zastawu” zwolnień lub zwolnień, od podwykonawców, którzy dostarczyli pracy lub materiałów. Podwykonawca ma prawo do zastawu mechanicznego, który jest udziałem w nieruchomości, dopóki nie otrzyma zapłaty od wykonawcy za wykonaną pracę lub dostarczone materiały. Tak więc, zwolnienie lub zrzeczenie się zastawu mechanicznego daje właścicielowi pewność, że podwykonawca został opłacony przez wykonawcę. Choć każdy stan posiada prawo zastawu mechanicznego, to jednak prawa te różnią się między sobą. Rozważ skonsultowanie się z profesjonalistą w sprawie praw twojego stanu.
Często, ostateczna płatność w projekcie jest związana z „istotnym ukończeniem”. Umowa może powiedzieć, na przykład, że płatność końcowa jest należna 15 dni po tym, jak dom został zasadniczo zakończony. To nie jest problematyczne tak długo, jak „istotne zakończenie” jest odpowiednio zdefiniowane w umowie.
W niektórych stanach, prawo definiuje „istotne zakończenie” jako czas, kiedy praca jest na tyle kompletna, że właściciel może zajmować lub używać domu do jego zamierzonego celu. Ponieważ faktycznie będziesz mieszkał w domu, prawdopodobnie nie chcesz, aby zakłócenie o wiele kontynuacji pracy. Dlatego należy rozważyć wąskie zdefiniowanie istotnego zakończenia w umowie poprzez wymienienie konkretnych pozycji lub ograniczenie prac po istotnym zakończeniu do drobnych napraw. Lub, jeśli główne elementy pozostają, właściciel powinien być upoważniony do wstrzymania płatności w kwocie na pokrycie takich napraw.
Zmiany zakresu prac. Czasami, po rozpoczęciu budowy, zakres prac ulega zmianie. Może to wynikać z decyzji właściciela (dodajmy tam wbudowany regał na książki!), wymogu organów wydających pozwolenia lub odkrycia nieznanego stanu nieruchomości mającego wpływ na budowę. Umowa powinna uwzględniać możliwość takich zmian poprzez wymóg pisemnych zleceń na prace, aby odzwierciedlić zmiany w zakresie prac. Nigdy nie należy po prostu mówić wykonawcy: „Jasne, realizuj nasz nowy plan” bez sporządzenia pisemnego zlecenia, które podpisują zarówno ty, jak i wykonawca. Aby zrobić inaczej otworzyłby drzwi do dodatkowych nieoczekiwanych wydatków.
Gwarancja. Chociaż nie jest to wymagane we wszystkich stanach, wiele umów zawiera wyraźne gwarancje, opisujące, jakimi rodzajami usterek wykonawca zajmie się później, jak długo trwa gwarancja, twoje obowiązki konserwacyjne i co wykonawca jest zobowiązany zrobić, aby usunąć usterki. Jeśli Twoja umowa zawiera wyraźną gwarancję, przeczytaj ją uważnie i w razie potrzeby negocjuj jej warunki. Jeśli twoja umowa nie zawiera wyraźnej gwarancji, rozważ dodanie jej do umowy.
Jeśli twoja umowa zawiera gwarancję, może ona również ograniczać lub zrzekać się gwarancji dorozumianych, takich jak dorozumiana gwarancja przydatności do określonego celu lub dorozumiana gwarancja fachowej konstrukcji (dostępne gwarancje dorozumiane różnią się w zależności od stanu). Chociaż większość stanów uznaje prawo do ograniczenia lub zrzeczenia się tych gwarancji, sądy odmówiły egzekwowania tych zrzeczeń, chyba że dla sądu jest oczywiste, że właściciel wyraźnie zgodził się na te zrzeczenia. Wykonawcy nie wolno umieszczać zrzeczeń „drobnym drukiem” lub zakopanych w legalnych zapisach umowy. Jeśli to możliwe, nie zgadzaj się na zrzeczenie się dorozumianych gwarancji, ponieważ ograniczy to twoje prawa do pozywania w przypadku późniejszego sporu.
Rozstrzyganie sporów. Bez względu na to, jak ostrożny jesteś w sporządzaniu umowy lub jak przyjazny jesteś z wykonawcą, spór może się pojawić. Powszechnie umowy budowlane wymagają wiążącego arbitrażu zamiast postępowania sądowego w przypadku zaistnienia sporu.
Jeśli umowa wymaga arbitrażu, nie można pozwać wykonawcy. Zamiast tego, musisz złożyć skargę do arbitra – eksperta w branży budowlanej, który wysłucha obu stron sporu i wyda wiążącą decyzję rozwiązującą problem. Arbiter przeprowadzi rozprawę, podczas której obie strony będą miały możliwość przedstawienia swojego stanowiska w danej sprawie. Przesłuchanie będzie prowadzone w sposób podobny do rozprawy sądowej. Po zakończeniu przesłuchania, arbiter wyda ostateczną decyzję.
Są zalety korzystania z arbitrażu, ponieważ jest on zazwyczaj mniej kosztowny i mniej formalny niż proces sądowy. Ponadto, prawdopodobnie będziesz miał kontrolę nad wyborem arbitra. Jednakże, zrzekasz się prawa do procesu i w przeciwieństwie do procesu sądowego, żadna ze stron nie może odwołać się od decyzji. Nie ma złej decyzji, jeśli chodzi o wybór arbitrażu lub postępowania sądowego, tak długo, jak rozumiesz swoje prawa i ograniczenia.
Opłaty adwokackie. Rozważ zawarcie w umowie zapisu dotyczącego tego, która strona płaci honoraria adwokackie w przypadku sporu. W niektórych stanach strona wygrywająca nie może odzyskać honorariów adwokackich, chyba że zostało to wyraźnie przewidziane w umowie.
Przepis dotyczący niewykonania umowy przez wykonawcę. Wiele standardowych umów zawiera informacje na temat tego, co stanowi naruszenie umowy i jak można dochodzić swoich praw. Jeżeli tak nie jest, powinieneś zawrzeć w umowie specjalne postanowienie, które dotyczy niewykonania zobowiązania przez wykonawcę. Rozsądnie jest dać wykonawcy określoną ilość czasu na naprawienie lub „wyleczenie” problemu. W przypadku, gdy wykonawca nie naprawi problemu, możesz, w celu zapewnienia, że budowa zostanie ukończona, dodać postanowienie pozwalające na zatrudnienie innego wykonawcy. Powinieneś również mieć prawo do zawieszenia prac lub rozwiązania umowy z wykonawcą w przypadku niewywiązania się z umowy.
Krótkie wskazówki jak chronić swoje prawa w umowie o roboty budowlane
Jak opisano powyżej, pozornie proste postanowienia umowy mogą być zaskakująco skomplikowane. Poświęć czas na zrozumienie całej umowy i podejmij kroki niezbędne do ochrony swoich interesów, jak poniżej:
- upewnij się, że twój wykonawca ma licencję
- zapewnij się u swojego wykonawcy, że jest on ubezpieczony (ryzyko wykonawcy,
- sprawdź referencje wykonawcy i skonsultuj się z Better Business Bureau w celu uzyskania dalszych informacji
- przejrzyj każdą umowę, którą wykonawca ci dostarcza – upewnij się, że jest jasna i kompletna
- rozważ wynajęcie profesjonalisty do przejrzenia planów i specyfikacji
- rozważ wynajęcie prawnika do przejrzenia i wyjaśnienia ci umowy, i
- co najważniejsze, nie bój się negocjować umowy z wykonawcą.