W 2011 roku Ryan Soroka podpisał umowę najmu dla swojego 8th Wonder Brewery w East Downtown – w skrócie EaDo. Zespół szukał dużej przestrzeni przemysłowej jak najbliżej centrum miasta z przystępnym czynszem. Nie było wtedy nic innego wokół EaDo, ale Soroka widział potencjał.
„Myśleliśmy, że ta okolica może być naprawdę czymś”, mówi PaperCity.
Położone po drugiej stronie I-59 od centrum Houston, EaDo jest jednym z najszybciej rozwijających się obszarów miasta. Dawny obszar przemysłowy i dawne Chinatown, okolica była wypełniona pustymi, zniszczonymi magazynami aż do ostatniej dekady.
BVA Compass Stadium po którym nastąpił gwałtowny rozwój komercyjny i mieszkaniowy. W ciągu ostatnich kilku lat deweloperzy zainwestowali w EaDo ponad 250 milionów dolarów, według Houston Properties.
EaDo wzbudziło zainteresowanie nie tylko dużych deweloperów, ale także indywidualnych nabywców, przyciągniętych powabem nowej, ekscytującej okolicy i potencjałem inwestycji, która może się opłacić w przyszłości.
„Myślę, że jest to dobra okazja do inwestowania pieniędzy w coś, co będzie się rozwijać przez lata”, powiedział Tommy Walker, lider zespołu Houston Metro dla Turner Mangum, firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami. Mediana ceny sprzedaży dla kodu zip 77003 – który w większości składa się z EaDo – wzrosła z 204 500 USD w 2010 roku do 342 500 USD w 2019 roku, a mediana ceny sprzedaży za stopę kwadratową wynosiła 119 USD w 2010 roku i 180 USD w 2019 roku, zgodnie z danymi Houston Properties. I oczekuje się, że wzrośnie to jeszcze bardziej.
The EaDo Equation
Dzisiaj typowy nowo wybudowany dom miejski będzie miał trzy sypialnie, trzy i pół łazienki i garaż na dwa samochody, mówi Walker. W zależności od dokładnej lokalizacji, te zazwyczaj idą za 300 000 dolarów do 500 000 dolarów w EaDo – im dalej na wschód i bliżej autostrad, tym będą tańsze.
Paige Martin, broker stowarzyszony w Keller Williams Realty, mówi, że większość kupujących w EaDo szukają żyć w swoich domach przez cztery do siedmiu lat.
„Oczekują, że osiągną zyski”, dodaje.
Według Martin, główne zalety to krótkie dojazdy do Downtown i Houston Medical Center, doskonała dostępność do restauracji, barów i METRORail, jak również przystępność cenowa – wartość gruntu jest o połowę niższa niż w Downtown. Zauważyła również, że niektórzy inwestorzy dokonują zakupów w EaDo, aby stworzyć wypożyczalnie Airbnb, ze względu na popyt związany z grami na BBVA Stadium i pobliskim George R. Brown Convention Center.
Mogą pojawić się pewne trudności, które kupujący powinni rozważyć, jeśli ich celem jest odsprzedaż. Houston Properties przeprowadziło badania na temat ryzyka odsprzedaży, a niektóre nieruchomości w EaDo spełniają trzy z ryzykownych kryteriów: zbyt blisko autostrady, zbyt blisko głównej drogi przelotowej i zbudowane przez „budowniczych z problemami z reputacją”. Martin mówi, że istnieje wiele z nich w EaDo.
„To jest krytyczne, aby znać zleceniodawców za budowę i ich historię,” mówi. Po jasnej stronie, EaDo jako całość poradziło sobie dobrze podczas ostatnich powodzi.
The Grocery Store Debate
Jednym z ważnych udogodnień, o którym ludzie mówią, że brakuje go w EaDo, jest sklep spożywczy. Soroka z 8th Wonder Brewery porównuje to do sytuacji kury i jajka, jeśli chodzi o przyciąganie nowych ludzi:
„Duże sklepy chcą, aby gęstość zaludnienia była tam, ale mieszkańcy chcą, aby sklep spożywczy tam był”, mówi.
Walker nie zgadza się, że jest to duży problem.
„Myślę, że jest to bardziej mentalna rzecz dla ludzi”, mówi, wskazując, że wiele przedmieść nie ma sklepu spożywczego w społeczności albo. „Nadal musisz jeździć dobre 5, 10, 15 minut do sklepu spożywczego.”
Plus, Martin zauważa, że jest H-E-B obecnie budowany w Third Ward, bardzo blisko EaDo.
Inną rzeczą do rozważenia przy zakupie w EaDo jest to, że jest to okolica w ciągłym rozwoju – co oznacza ciągłe prace budowlane.
W okresie od czerwca 2018 r. do marca 2019 r. była rozległa budowa dróg w okolicy. Biznesy ucierpiały, zauważa Soroka, i nadal odczuwają teraz następstwa, ponieważ ruch nie całkiem podniósł się do poziomu sprzed budowy.
„Sprzęt budowlany wszędzie, drogi zniszczone, doły błotne, rzeki wypełniające ulice . . .” opisuje Soroka, ale podkreśla, że takie inwestycje infrastrukturalne są konieczne.
„To krótkoterminowy ból głowy dla tego, co wszyscy mamy nadzieję, że jest długoterminowym zyskiem i korzyścią dla obszaru”, mówi.
Żadna z tych rzeczy nie powstrzymała właścicieli firm od stawiania dużych zakładów na EaDo. Tylko w ciągu ostatnich dwóch lat otwarto wiele nowych firm, w tym Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing i trio konceptów Agricole Hospitality: Indianola, Miss Carousel i Vinny’s.
Inne niedawne dodatki do dzielnicy obejmują stację BCycle i park dla psów – uroczo nazwany EaDog Park.
Co dalej w EaDo?
Przyszli mieszkańcy mają jeszcze wiele rzeczy, których mogą się spodziewać w nadchodzących miesiącach i latach. Jessica Bacorn, dyrektor wykonawczy okręgu zarządzania EaDo, nadzoruje kilka projektów infrastrukturalnych i upiększających, w tym ścieżki piesze i rowerowe, sztukę uliczną, ulepszenia chodników i udogodnienia dla pieszych, takie jak ławki, kosze na śmieci i oświetlenie.
Rozporządzenie w sprawie parkowania opartego na zasadach rynkowych właśnie przeszło w EaDo, „duża wygrana dla okręgu”, mówi Bacorn. Okręg zarządzania współpracuje również z TxDOT i organizacją Scenic Houston, aby uczynić pewne obszary wzdłuż autostrad bardziej zielonymi i przyjemnymi.
„Dobrą rzeczą w deweloperach, z którymi spotykamy się od niedawna, jest to, że chcą zachować ten klimat kultury funky, który ma EaDo”, mówi Bacorn, zauważając, że wiele starych magazynów jest przywracanych do nowych zastosowań.
Rozwój komercyjny nie wykazuje oznak spowolnienia. Lovett Commercial kupił magazyn o powierzchni 99 000 stóp kwadratowych, który planuje przekształcić w rozległą przestrzeń mieszaną obejmującą restauracje, sklepy, pracownie artystyczne i biura. Były gracz Houston Dynamo Brian Ching otworzy jesienią swoje drugie przedsięwzięcie w EaDo, East End Backyard, po Pitch 25 Beer Park, który został otwarty w zeszłym roku. Hotel RL planuje również lokalizację w pobliżu BBVA Compass Stadium, przewidzianą na 2023 r.
Nawet większe projekty są również w toku. Gorąco dyskutowany North Houston Highway Improvement Project będzie miał duży wpływ na EaDo, zwłaszcza poprzez proponowany 30-akrowy cap park, który zastąpiłby fragmenty I-45 i I-69 pomiędzy Downtown i EaDo.
„To byłby ogromny game changer dla dzielnicy”, mówi Bacorn. Masywne przedsięwzięcie jest obecnie przewidywane do rozpoczęcia w 2023 roku, do pełnego zakończenia pięć lat później.
Może to zająć kilka lat dla EaDo, aby osiągnąć swój pełny potencjał, ale wszystkie znaki sugerują, że jest to dzielnica na fali wznoszącej.
.