Deed-restricted homeownership

Overview

Deed restrictionPrywatne umowy, które ograniczają wykorzystanie nieruchomości, jak zapisano w akcie notarialnym. Pomagają one w utrzymaniu długoterminowej przystępności cenowej domów wybudowanych przy znacznym dofinansowaniu.s pomagają zabezpieczyć długoterminową wartość dla społeczności początkowej inwestycji w przystępną cenowo własność domu poprzez ograniczenie wszelkich kolejnych sprzedaży domu kredytobiorcom kwalifikującym się do uzyskania dochodu po przystępnej cenie. Ograniczenia odsprzedaży są dołączone do aktu notarialnego nieruchomości i mogą być egzekwowane przez kilka dekad lub dłużej, w zależności od prawa stanowego. Nabywcy nieruchomości z ograniczeniami prawnymi są zazwyczaj upoważnieni do zachowania niektórych, ale nie wszystkich korzyści wynikających z wzrostu ceny domu, zachowując w ten sposób ciągłą przystępność dla następnego nabywcy, zgodnie z warunkami ograniczenia.

Własność domu z ograniczeniami prawnymi może być wykorzystana do zachowania długoterminowej przystępności cenowej w każdej społeczności. Może być szczególnie cenna tam, gdzie potrzebne są duże kwoty pomocy, aby ceny domów znalazły się w zasięgu rodzin o niskich i umiarkowanych dochodach, oraz tam, gdzie spodziewany jest szybki wzrost cen domów.

Ta sekcja opisuje niektóre z rozważań dla społeczności zainteresowanych rozwojem własności domów z ograniczeniami prawnymi.

Podejście

Ograniczenia praw własności nakładają warunki na akt własności nieruchomości, określając pewne ograniczenia lub dopuszczalne sposoby użytkowania. Warunki te, znane również jako przymierza, „biegną z ziemią” i w rezultacie wiążą obecnych i przyszłych właścicieli domów. Ograniczenia aktu notarialnego były używane przez lata przez deweloperów i stowarzyszenia kondominium, zazwyczaj w celu umieszczenia ograniczeń dotyczących wielkości domu lub wyborów estetycznych, na przykład ograniczenie wyboru akceptowalnych kolorów zewnętrznych farb domów w podrejonie. Samorządy lokalne i organizacje non-profit również przyjęły to narzędzie jako metodę zachowania przystępnej cenowo własności domów. Aby to zrobić, ograniczenia aktu notarialnego są umieszczone na nieruchomości, które ograniczają warunki przyszłej sprzedaży, aby utrzymać przystępność dla kolejnych nabywców.

Deed-restricted homeownership jest formą shared equity homeownership. Inne formy obejmują Community Land Trusts i spółdzielnie o ograniczonym kapitale. Shared equity homeownership jest podejściem do homeownership, które równoważy podwójny cel utrzymania długoterminowej przystępności domów dla przyszłych nabywców domów oraz umożliwienie nabywcom budowania bogactwa poprzez posiadanie domu. Istnieją różne opinie na temat tego, czy kredyty hipoteczne o wspólnej wartości powinny być uważane za formę współwłasności. Więcej informacji na temat współwłasności i homeownership można znaleźć w raporcie National Housing Institute’s Shared Equity Homeownership oraz w raporcie Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Programy homeownership z ograniczeniami praw własności zachowują przystępność cenową poprzez różne mechanizmy. Przymierza mogą regulować:

• Jak cena odsprzedaży jest ustalana przy przyszłej sprzedaży. Ograniczenia aktu notarialnego zazwyczaj przewidują formułę, która określa pułap kolejnej ceny sprzedaży domu. Podobnie jak formuły odsprzedaży stosowane przy kredytach hipotecznych z udziałem w zyskach i przez wspólnotowe fundusze powiernicze, formuły te zazwyczaj równoważą cele budowania bogactwa dla właściciela domu i utrzymania przystępności cenowej dla przyszłych nabywców domów. Jako jeden z przykładów, formuła odsprzedaży może być powiązana ze zmianami w medianie dochodu w danym regionie – mediana dochodu gospodarstwa domowego, obliczana przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Często oznaczany skrótem AMI… Na przykład, cena może być ustalona na poziomie pierwotnej ceny zakupu plus przyrost odzwierciedlający wzrost mediany dochodu w rejonie podczas kadencji właściciela. Na przykład, jeśli właściciele domu kupili go za 200 000 dolarów, a mediana dochodu wzrosła o 15 procent podczas pobytu właściciela w domu, maksymalna cena sprzedaży wynosiłaby 230 000 dolarów. Takie podejście gwarantuje, że po uczynieniu domu przystępnym cenowo, pozostanie on ogólnie przystępny cenowo dla gospodarstw domowych opartych na tym samym standardzie dochodowym w przyszłości, chyba że zmienią się stopy procentowe. Inne formuły odsprzedaży ograniczają procentowy wzrost wartości rynkowej porównywalnych domów, który właściciel może zrealizować, wymagając od niego sprzedaży domu za kwotę nie wyższą niż pierwotna cena zakupu plus określony procent wzrostu wartości, np. 25 procent.
• Pula uprawnionych nabywców. Wspólne ograniczenia dotyczące przyszłych nabywców określają limity dochodów gospodarstwa domowego przyszłego nabywcy, na przykład na poziomie lub poniżej 80 procent mediany dochodów gospodarstwa domowego.
• Dopuszczalne sposoby użytkowania. Wspólne ograniczenia dotyczące użytkowania obejmują wymóg, aby właściciel zajmował dom jako główne miejsce zamieszkania i utrzymywał dom zgodnie z pewnymi standardami habitability.

Ograniczenia dotyczące użytkowania zwykle mają zastosowanie do określonego okresu czasu, takiego jak 30 lub 45 lat, po którym wygasają. W niektórych programach, zegar restartuje się za każdym razem, gdy dom jest sprzedawany, więc w praktyce ograniczenia wynikające z aktu notarialnego mają tendencję do stosowania przez znacznie dłuższy czas. Niektóre stany, w tym Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island i Vermont, zezwoliły na „wieczyste” ograniczenia własności dla subsydiowanych domów zamieszkanych przez właścicieli. Tam, gdzie jest to dozwolone przez prawo stanowe, wieczyste ograniczenia własności będą bardziej skuteczne w utrzymaniu długoterminowej przystępności cenowej niż ograniczenia czasowe. Patrz powiązany brief, Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.

Jedną z zalet ograniczeń wynikających z aktów notarialnych jest to, że powinny one zostać wykryte podczas rutynowego poszukiwania tytułu własności. W związku z tym, ograniczenia te są czasami nazywane „samowykonalnymi”. W praktyce jednak, ograniczenia te mogą być przeoczone, przypadkowo lub celowo. Wiele społeczności zdało sobie sprawę z tego, że udane programy własnościowe wymagają monitorowania i egzekwowania, aby zapewnić, że nieruchomości nie prześlizgną się przez szczeliny. Aby zapewnić, że zabezpieczenia są zidentyfikowane i egzekwowane, gdy dom jest sprzedawany, niektóre wspólnoty, oprócz ograniczeń w akcie notarialnym, wnoszą również zastaw, często na symboliczną kwotę. Zastaw jest trudniejszy do zignorowania, ponieważ musi być usunięty i zapłacony, zanim dom może być sprzedany z czystym tytułem. Regularny kontakt z właścicielami domów lub roczne wymagania rejestracyjne mogą również pomóc upewnić się, że jednostki są zamieszkane przez właściciela i są w dobrym stanie.

Jest również ważne, aby monitorować, że właściciel domu nie spóźnia się z płatnościami. Ograniczenia własności są podporządkowane pierwszej hipotece kredytobiorcy, co oznacza, że interes posiadacza hipoteki ma pierwszeństwo. W rezultacie, ograniczenia wynikające z umowy mogą zostać zniesione, jeśli kredytobiorca doświadczy wykluczenia z rynku. Jest to kolejny powód, dla którego wspólnoty powinny monitorować i wspierać właścicieli domów objętych programami własności domów z ograniczeniami własnościowymi. Takie podporządkowanie długu jest również wyzwaniem na rynkach znajdujących się w trudnej sytuacji lub w trakcie znacznego spadku: władze lokalne mogą potrzebować pomocy dla właścicieli domów objętych restrykcjami prawnymi, aby zapewnić im elastyczność sprzedaży przy jednoczesnej ochronie długoterminowej wartości przystępnej cenowo własności domu.

Określenia praw własności są często stosowane w połączeniu z innymi politykami omówionymi w Bibliotece Polityki Mieszkaniowej. Na przykład, ograniczenia w akcie notarialnym mogą być stosowane w celu zachowania długoterminowej przystępności cenowej jednostek, które stały się przystępne dzięki strefom inkluzywnym. Niektóre community land trusts również stosują ograniczenia w umowach, aby utrzymać długoterminową przystępność cenową. Mieszkania o ograniczonej własności mogą również korzystać z ulg lub zwolnień podatkowych.

Kwalifikowalność

Programy własnościowe o ograniczonej własności zazwyczaj skierowane są do rodzin o niskich i umiarkowanych dochodach. Wiele programów wymaga, aby nabywcy domu mieli dochody nie większe niż 80 procent mediany dochodu w danym obszarze. Dotyczy to w szczególności projektów, w których wykorzystywane są fundusze federalne. Jednak każdy program ustala swoje własne ograniczenia. Na przykład w Novato, CA, mieście o wysokich kosztach w rejonie Zatoki, nabywcy domów mogą mieć dochody nie wyższe niż 120 procent mediany dochodu. Niektóre programy dają preferencje rodzinom o innych cechach, np. tym, które już mieszkają lub pracują w danej społeczności. Wiele programów skierowanych jest również do osób kupujących dom po raz pierwszy (zwykle definiowanych jako osoby, które nie posiadały domu w ciągu ostatnich trzech lat).

Kupujący domy z ograniczeniem własności są często zobowiązani do uczestnictwa w kursie edukacyjnym dla nabywców domów i/lub uczestniczenia w doradztwie w zakresie własności domu przed zakupem, które może być oferowane bezpośrednio lub we współpracy z lokalną organizacją non-profit. Wsparcie to może pomóc potencjalnym nabywcom określić, czy własność domu z ograniczeniami deed jest dla nich dobrą opcją, dowiedzieć się, na ile domu mogą sobie pozwolić, oraz poprawić swoje wyniki kredytowe (w razie potrzeby), aby spełnić odpowiednie wymagania dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych.

Przykłady

• Program Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit wykorzystuje ograniczenia deed z formułą odsprzedaży z udziałem kapitałowym, aby utrzymać przystępne opcje własności domu w tym drogim obszarze. Wiele z jednostek w tym programie zostało stworzonych poprzez hrabstwo Inclusionary Zoning Ordinance, które zostało po raz pierwszy przyjęte w 1973 roku i wyprodukowało ponad 12 000 jednostek.
• HelloHousing zarządza programami deed-restricted homeownership dla wielu gmin w California’s Bay Area. Każdy program ma swoje własne zasady i ograniczenia. Na przykład, program miasta Novato nakłada ograniczenia, które pozwalają sprzedającym na otrzymanie części zysku, który jest oparty na zmianie w medianie dochodu, jak również na zamortyzowanej wartości zatwierdzonych ulepszeń kapitałowych.

Powiązane zasoby

• Ten raport HUD omawia wiele programów współwłasności i jak ułatwiają one szerszy dostęp do przystępnych cenowo mieszkań. Raport podkreśla San Francisco’s Below Market Rate Ownership Program, który niesie ze sobą ograniczenia własnościowe w celu zachowania przystępności cenowej dla przyszłych nabywców i pozwala na skromne tworzenie bogactwa dla nabywców.
• Ten raport National Housing Institute zawiera dyskusję na temat programów własnościowych z ograniczeniami własnościowymi wraz z innymi modelami współwłasności kapitałowej. Sekcja omawia, w jaki sposób przystępność cenowa jest utrzymywana w tym modelu i jakie są przepisy dotyczące tego ograniczenia umownego, opisując jednocześnie historię i powszechność domów z ograniczeniami deed-restricted.
• Grounded Solutions, połączenie National Community Land Trust Network i Cornerstone Partnership, zapewnia wsparcie techniczne i zasoby dla rozwoju trwale przystępnych cenowo mieszkań. Sekcja deed-restrictions na ich stronie internetowej prezentuje wiele artykułów i narzędzi dotyczących różnych aspektów programów deed-restricted homeownership. Biblioteka przykładowych dokumentów oferuje przykładowe umowy z wielu stanów.
• Fannie Mae opracowała ulotkę, która zawiera więcej informacji dla kredytodawców na temat udzielania kredytów, gdy dom ma ograniczenia odsprzedaży.

1. „Implementing Restrictions on Ownership,” 2011.

Zobacz także:
Spółdzielnie o ograniczonym kapitale
Użytkowanie własności publicznej do przystępnych cenowo mieszkań
Community land trusts

.