Liberty Bank
Niedawno miałem pytanie od regulatora, dlaczego wyceniliśmy dzierżawiony udział w nieruchomości wielorodzinnej, skoro nieruchomość nie jest obciążona żadną długoterminową umową najmu. Moją pierwszą myślą było odpisanie na to pytanie jako na kolejny niedoinformowany organ nadzoru. Ale jak się nad tym głębiej zastanowiłem, to wydaje mi się, że pytanie nie jest takie niedoinformowane, a odpowiedź nie jest taka prosta.
Zgodnie z Dictionary of Real Estate Appraisal, definicja fee simple jest: „Absolutna własność nieobciążona żadnym innym interesem lub majątkiem, z zastrzeżeniem jedynie ograniczeń nałożonych przez uprawnienia rządowe w zakresie opodatkowania, eminent domain, uprawnienia policyjne i escheat.”
Wydzierżawione zainteresowanie opłatą, która jest zwykle używana w branży, jest równoważne z udziałem fee simple nieruchomości, która jest dzierżawiona innym. Pogląd ten opiera się na założeniu, że nieruchomość dzierżawiona w systemie fee simple zawiera dwa zestawy składników praw własności, z których jeden to udział w nieruchomości (udział w prawie własności), a drugi to udział w majątku osobistym (umowa dzierżawy).
Gdy nieruchomość dzierżawiona posiada umowę dzierżawy, która jest równa ogólnym stawkom rynkowym podobnych nieruchomości dzierżawionych, wartość udziału dzierżawionego w nieruchomości wynosi zero. Wartość netto umowy leasingu dla właściciela nieruchomości wynosi również zero, a to bezpośrednio powoduje, że wartość rynkowa dzierżawionego udziału w prawie użytkowania wieczystego jest równa wartości rynkowej udziału w prawie użytkowania wieczystego. Pełna wiązka praw własności posiadanych przez majątek w nieruchomości, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest dzierżawiona czy zajmowana przez właściciela, może być identyczna, ponieważ pełna wiązka jest przenoszona z grantodawcy na grantobiorcę poprzez wykonanie aktu notarialnego nieruchomości i cesję leasingu nieruchomości osobistej. To jest tylko wtedy, gdy bieżące czynsze umowy nieruchomości wyceniane są albo poniżej lub powyżej stawek rynkowych, że tradycyjne dzierżawione udziały fee jest wyceniana.
Umowa dzierżawy nie usuwa żadnych praw z wiązki praw nieruchomości fee simple, ale raczej jest to dodatek do nieruchomości fee simple. Wiązka praw jest zgodny z ogólnie przyjętą praktyką wyceny, gdzie dzierżawione nieruchomości, których umowne warunki dzierżawy są na poziomie rynkowym, mówi się, że mają wartość, która jest na „rynku”, lub jest liczbowo równoważne wartości fee simple nieruchomości. Oznacza to, że ten sam zestaw rzeczywistych praw własności może istnieć we wszystkich przekazywanych nieruchomościach, niezależnie od tego, czy są one dzierżawione czy zajmowane przez właściciela, a jeśli celem zlecenia wyceny jest wycena tylko nieruchomości, rzeczoznawca musi po prostu usunąć przyrostową wartość składnika majątku osobistego (dzierżawy).
The Appraisal Institute niedawno zorganizował sympozjum praw własności w celu omówienia różnic w opiniach odnoszących się do wyceny nieruchomości fee simple. Długotrwała teoria wyceny utrzymuje, że udziały lub prawa w nieruchomości są wyceniane, a nie fizyczny grunt i budynki same w sobie. Standardy wyceny wymagają, aby udziały lub prawa zostały zidentyfikowane i ujęte w raporcie z wyceny. Rzeczoznawcy majątkowi tradycyjnie realizują to zadanie używając terminów takich jak fee simple, leased fee, czy leasehold. Gdy nieruchomość jest wynajmowana i poszukuje się wartości udziału w leasingu, proces wyceny będzie odzwierciedlał leasing i uwzględniał wszelkie straty lub korzyści wynikające z tego, że czynsz jest wyższy lub niższy od rynkowego lub straty wynikające z czasu i kosztów wynajmu wolnej powierzchni. Ale kiedy zlecenie ma na celu wycenę nieruchomości typu fee simple, która jest zazwyczaj wynajmowana i sprzedawana jako wynajmowana, pojawia się pytanie, czy powinna być wyceniona jako zamieszkała czy jako pusta.
Ta kwestia jest krytyczna w eminent domain i opodatkowania nieruchomości, gdzie prawo lub rozporządzenie ogólnie wymaga wyceny nieruchomości fee simple, nawet jeśli istnieje dzierżawa. Jest to również ważne pytanie w kredytach hipotecznych, gdy dochód z najmu jest potrzebny do spłaty kredytu, ale istnieje ryzyko nieoczekiwanego pustostanu. W ostatnich latach pojawiło się wiele spraw dotyczących odwołań od podatku od nieruchomości, w których przedmiotem sporu była właściwa metodologia wyceny nieruchomości typu fee simple; kilka stanów przyjęło lub zaproponowało ustawodawstwo, które dyktuje metodologię dla celów oceny.
Jeśli definicja jest zmieniona rzeczoznawcy będą musieli określić, a oceny wyraźnie stwierdzić, nieruchomości (fee simple, dzierżawy, lub nieruchomości życia), jak również rzeczywiste lub zakładane interesy związane z nieruchomością, które są odzwierciedlone w wycenie. W zależności od pytania, na które ma odpowiedzieć wycena (tj. problemu, który ma być rozwiązany) dla nieruchomości, która jest wynajmowana, lub prawdopodobnie będzie wynajmowana, wycena może podlegać istniejącej dzierżawie, podlegać dzierżawie po stawkach rynkowych i na warunkach rynkowych, lub tak jakby była wolna i dostępna do wynajęcia po stawkach rynkowych i na warunkach rynkowych. Więc pytanie nie było tak łatwe do odpowiedzi, jak myślałem. Niezależnie od tego, w jakim kierunku pójdzie świat wyceny, jedna rzecz jest jasna, rzeczoznawca i klient powinni mieć jasność, które interesy należy wycenić. Stwierdzenie praw własności wyceniane jako „Fee Simple udział w nieruchomości, która jest obciążona dzierżawą” może nie być wystarczające.
Steve Hurlbut jest głównym rzeczoznawcą i wiceprezesem w Liberty Bank, Hartford, Conn.
.