Przerzucanie domów nie jest ogólnie uważane za pasywne inwestowanie przez IRS. Zasady podatkowe definiują flipping jako „aktywny dochód”, a zyski z flipped domów są traktowane jako zwykły dochód ze stawkami podatkowymi od 10% do 37%, a nie zyski kapitałowe z niższą stawką podatkową od 0% do 20%. Podatki od flippingu domów zazwyczaj zawierają podatek od samozatrudnienia.
Flipping Houses: Capital Gains or Ordinary Income
Jeśli inwestor jest skategoryzowany przez IRS jako „dealer”, zyski z flippingu nieruchomości będą opodatkowane na ich zwykłej stawki podatku dochodowego. Zysk jest obliczany poprzez odjęcie wydatków, w tym ceny zakupu, od ostatecznej ceny sprzedaży. Nawiasy podatkowe wahają się od 10% do 37% dla „aktywnych inwestorów” zarabiających aktywne profits.
Zgodnie z IRS, dealer nieruchomości kupuje nieruchomości i sprzedaje je klientom „w zwykłym toku jego lub jej handlu lub działalności gospodarczej.” Większość fix-and-flip inwestorów są uważane za dealerów, trzymają swoje właściwości krótkoterminowe i większość ich dochodów pochodzi z przerzucania domów. Nawet inwestorzy nieruchomości, którzy okazjonalnie przerzucają domy są zazwyczaj uważane za dealerów i są opodatkowane na zwykłych stawek dochodowych.
Wręcz przeciwnie, zyski z nieruchomości posiadanych więcej niż 12 miesięcy są zazwyczaj przedmiotem bardziej korzystnych długoterminowych zysków kapitałowych nawiasów od 0% do 20%. Inwestor może zdecydować się na wynajem nieruchomości lub zająć nieruchomość. Aby śledzić fix-and-flip zyski i wydatki, zalecamy korzystanie z oprogramowania księgowego. Check out our best accounting software article.
Ordinary Income Tax Consequences When Flipping Houses
Jeśli jesteś sklasyfikowany jako dealer, zysk z flip będzie opodatkowany w przeważającej stawce zwykłego dochodu. Obecnie, zwykłe stawki podatku dochodowego wahają się od 10% do 37%. Dodatkowo, zysk podlega opodatkowaniu podatkiem od samozatrudnienia (odpowiednik FICA dla osób samozatrudnionych), który wynosi 15,3%, czyli dwa razy więcej niż zazwyczaj płacisz jako pracownik W2.
Jako dealer, całkowita konsekwencja podatkowa na flipie może wahać się od tak niskiej jak 25,3% do tak wysokiej jak 52,3%, w zależności od Twojego przedziału podatkowego. Nie trzeba dodawać, że nie chcesz źle postrzegać swoje zyski jako w pełni należące do Ciebie – wujek Sam dostaje duży kawałek z nich.
Aby zrobić to poprawnie, należy użyć oprogramowania księgowego jak QuickBooks Online. Ich oprogramowanie pomaga śledzić co wydajesz z dostawcami, wykonawcami, odsetki, i więcej- wszystkie pozycje można odliczyć od zysku brutto.
Kiedy podatek od zysków kapitałowych stosuje się do Flipping Houses
Jeśli jesteś na tyle szczęśliwy, aby uniknąć definicji dealera, czerpiąc większość swoich dochodów z przerzucania domów i sprzedaży domów po roku, to będzie opodatkowane na niższych stawek zysków kapitałowych na zysk ze sprzedaży.
Keep in mind that this is rare for most flippers; the majority of the time they are taxed at the ordinary income tax rate, but we want to mention it since it does happen. Nawet lepiej, jeśli kwalifikują się do leczenia podatku od zysków kapitałowych, nie musisz płacić podatku od samozatrudnienia.
Krótkoterminowe podatki od zysków kapitałowych na House Flipping
Jeśli nieruchomość jest trzymana mniej niż 12 miesięcy, zysk z flip nie jest podana żadnego preferencyjnego traktowania. Krótkoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane na zwykłych stawek podatku dochodowego, czy jesteś zdefiniowany jako dealer lub inwestor. Jednak masz korzyści z nie płacenia 15,3% podatku od samozatrudnienia, więc są dobre oszczędności mimo wszystko.
Długoterminowe podatki od zysków kapitałowych na House Flipping
Jeśli posiadasz nieruchomość na rok + i nie są klasyfikowane jako dealer, zysk z flip będzie opodatkowany zgodnie z długoterminowych stóp zysków kapitałowych. Obecnie, te stawki wahają się od 0% do 20% dla większości podatników. W porównaniu do jeden-dwa cios zwykłych stawek podatku dochodowego i podatku od samozatrudnienia, to całkiem oszczędności.
„Sztuczka, że flippers wiedzieć jest, jeśli trzymać się na nieruchomości przez ponad rok, a następnie zarobić na sprzedaży, będziesz płacić długoterminowe podatki od zysków kapitałowych, które max się na 20%. Mniej niż jeden rok krótkoterminowe zyski kapitałowe sztuczka jest grać flip, który nie przyniósł zysku przeciwko jednemu, który zrobił. To zmniejsza zyski kapitałowe netto, które zarobiłeś, a tym samym podatki od nich.”
– Brian Murphy, Attorney, Real Estate Broker & Tax Prep Educator, At Your Pace Online
Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem małej firmy i składasz zeznanie jako sprzedawca, czy jako inwestor, TurboTax zapewnia zwyczajowe oprogramowanie podatkowe. Możesz szybko zaimportować wszystkie swoje wydatki i złożyć zeznanie podatkowe online. Jeśli masz pytania, możesz porozmawiać z ich zespołem pomocy technicznej i sprawdzić swoje rozliczenie przed złożeniem, abyś otrzymał maksymalny zwrot – gwarantowany.
Visit TurboTax
How Taxes on Flipping Houses Are Calculated
Ultimately, you’re going to be taxed on your fix-and-flip profits, which is your sales price minus total expenses and deductions. Zysk jest obliczany przez odjęcie wydatków, w tym ceny zakupu, od ostatecznej ceny sprzedaży.
„Jednym z powodów opodatkowania nieruchomości jest tak trudne jest z powodu aktywnego kontra pasywnego oznaczenia działalności. Idea flipping domu jest to, że masz zamiar go kupić, naprawić go i sprzedać. Oznacza to, że jesteś uważany za dealera nieruchomości. Udawaj, że Twoja firma kupuje stare kosiarki do trawy, naprawia je i odsprzedaje. To jest biznes kosiarek, tak jak przerzucanie domów jest również biznesem.”
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Cena zakupu
Cena zakupu obejmuje koszt samego domu. While you might view closing costs, points, etc. as part of the purchase price, for ease of accounting, everything beyond the actual purchase of the building itself is best treated as an expense.
When thinking about what your profit is, consider only the purchase price, not the amount you financed into your profit equation. IRS nie bierze finansowania pod uwagę przy obliczaniu zysku. Jednak będzie można odliczyć zapłacone odsetki jako expense.
Ekspensje
Ekspensje poza ceną zakupu obejmują odsetki hipoteczne i punkty, opłaty za pożyczki, materiały i dostawy, praca, koszty zamknięcia, podatki, profesjonalne usługi i wszystkie koszty marketingu i prowizji agenta nieruchomości zaangażowanych w sprzedaż nieruchomości. Ta tabela zapewnia dobrą migawkę tego, co należy rozważyć.
Jak z ceną zakupu, IRS nie jest zaniepokojony o to, jak zapłaciłeś za wydatek. Tak długo, jak był to wydatek związany z nieruchomością, jest on zazwyczaj odliczany. Na przykład, jeśli obciążasz $10,000 na karcie kredytowej Lowes za materiały budowlane, jest to uważane za wydatek na renowację nieruchomości.
Profit
Profit to kwota, którą wyczyściłeś na sprzedaży po uwzględnieniu wszystkich wydatków, w tym ceny zakupu. Jedną z najważniejszych rzeczy, które możesz zrobić, to prowadzić doskonałe rejestry swoich wydatków, aby mieć pewność, że odliczasz wszystkie koszty remontu. Podstawowy wzór to: Transaction Profit = Selling Price – Purchase Price – Expenses.
Keep in mind when calculating your profits for IRS reporting that this may not be your actual profit. Na przykład, jeśli trzeba spłacić dług hipoteczny używany do finansowania zakupu i remontów, to zjada do swoich przynieść-dom funduszy. Możesz oszacować tę kwotę za pomocą tego wzoru: Selling Price – Mortgage – Expenses = Bring home profit to the investor.
Annual Taxes
Z tego miejsca mnożysz swój zysk do opodatkowania przez zwykłą stawkę podatku dochodowego, co daje szacunkowe roczne obciążenie podatkowe. Pamiętaj, że możesz użyć strat z innych fix and flip zakończonych w tym samym roku, aby zrównoważyć zyski.
Przykład podatków od domu
Przeprowadźmy przez podstawowy scenariusz, aby zademonstrować podstawy tego, jak podatki od przerzucania domów są obliczane. Użyjemy czterech założeń:
- Inwestor jest uważany za pośrednika według wytycznych IRS, więc zyski będą podlegać zwykłemu podatkowi dochodowemu.
- Nieruchomość zostanie przerzucona w ciągu 10 miesięcy, co jeszcze bardziej przypnie ją do zwykłego podatku dochodowego.
- Zwykła stawka podatkowa inwestora wynosi 23%.
- Rozważymy efekt podatku od samozatrudnienia.
House Flipping Tax Example
| Cena zakupu i wydatki | Koszt |
|---|---|
| Cena zakupu | $40,000 |
| Wydatki: | |
| Początkowanie kredytu i punkty | $1,000 |
| Koszty zamknięcia zakupu | $600 |
| Odsetki w okresie remontu | $200 |
| Koszty materiałów do remontu | $9,000 |
| Praca wykonawcy i inne koszty | $23,000 |
| Ubezpieczenie w okresie posiadania | $200 |
| Podróże związane z zakupem/remontem/sprzedażą | $100 |
| Reklama | $400 |
| Prowizja za sprzedaż i koszty zamknięcia | $4,000 |
| Całkowite wydatki nie obejmujące ceny zakupu | $38,500 |
| Całkowite wydatki obejmujące cenę zakupu | $78,500 |
| Cena sprzedaży | $105,000 |
| Zysk (cena sprzedaży – całkowite wydatki) | $26,500 |
Zaczynając od $26,500 zysku, następnie odejmując to, co jest potrzebne do zapłacenia podatków, inwestorowi pozostaje $16,350. Należy pamiętać, że inwestor nie może rozważyć $26,500 jak gdyby to jest ich do wydania, ponieważ Wujek Sam potrzebuje jego część.
How to File & Pay Your House Flipping Taxes
Po obliczeniu podatków od domów flipping, musisz wiedzieć, kiedy je złożyć i jak je zapłacić. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli jesteś właścicielem firmy, część LLC, lub zarejestrowany jako korporacja S, a twój biznes house flipping jest co ponad $1,000 rocznie w zyskach, to należy płacić kwartalne podatki.
Jeśli nie jesteś generowania dochodów jeszcze lub spełniają inne zwolnienia, będzie złożyć swoje podatki na koniec roku. Jednak większość house flipperów płaci podatki kwartalne. Te kwartalne podatki są znane jako szacunkowe podatki, i są one zazwyczaj należne 15 kwietnia, 15 czerwca, 15 września i 15 stycznia każdego roku.
Na przykład, dochód zarobił flipping domy od 1 stycznia do 31 marca jest należne 15 kwietnia. Jednakże, jeśli te daty przypadają na weekendy lub święta, Twoje podatki będą należne następnego dnia roboczego.
Schedule C Flipping Houses
Będziesz musiał wypełnić Schedule C dla tych szacunkowych podatków. Formularz ten jest również określany jako 1040 Profit and Loss Form. Aby uzyskać więcej informacji na temat wypełniania tego formularza, sprawdź nasz dogłębny przewodnik Schedule C, który zawiera instrukcje krok po kroku do wypełnienia formularza.
Keep Good Tax Records When Flipping Real Estate
Ponieważ wydatki są tak ważne dla zmniejszenia dochodu do opodatkowania, a tym samym kwoty podatku będziesz winien, ważne jest, aby zachować dobre śledzenie każdego wydatku związanego z flip. Bez względu na to, jak nieistotne niektóre wydatki mogą wydawać się, wszystkie one mają znaczenie i wszystkie add up.
Czy próbujesz trasę do-it-yourself i skonfigurować arkusz kalkulacyjny dla swoich rekordów, używać oprogramowania inwestowania w nieruchomości, lub rachunkowości lub oprogramowania księgowego, należy zrobić coś, aby zachować dokładną księgowość swoich flip. Przyjdź czas podatkowy, to będzie miało znaczenie, ponieważ każdy dolar, który nie jest wydawany na koszt podlega opodatkowaniu.
„Jeśli są uważane za dealera nieruchomości, istnieją pewne czynniki do rozważenia. Możesz ubiegać się o nieograniczone straty, aby zrównoważyć zwykły dochód, taki jak wynagrodzenie i dochód z działalności gospodarczej. Możesz również ubiegać się o dodatkowe wydatki związane z działalnością dealera.”
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & założyciel, Dalmacio Accountancy Corporation
How to Save Money on House Flipping Taxes
Pomimo, że praca wokół podstawowego rozważania przerzucania jako aktywnego dochodu jest trudna, istnieją pewne szczególne przypadki, które mogą pomóc Ci przerzucić nieruchomość i nie podlegać zwykłemu podatkowi dochodowemu. Należą do nich takie rzeczy jak trzymanie się inwestycji przez dłuższy okres czasu lub nawet posiadanie nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania.
Tutaj omawiamy cztery sposoby na zmniejszenie podatków przy przerzucaniu domów:
Hold Investment Property for More Than a Year
Jeśli znajdziesz się w kategorii w stanie zapłacić podatek od zysków kapitałowych zamiast zwykłego podatku dochodowego, należy przewidzieć, czy posiadanie nieruchomości przez rok lub więcej będzie działać. Pamiętaj, że jeśli trzymasz nieruchomość na rok lub więcej, jesteś przedmiotem długoterminowego podatku od zysków kapitałowych, a nie krótkoterminowe.
Używając naszego przykładu powyżej z 26.500 dolarów zysku, jeśli trzymał nieruchomość wystarczająco długo, prawdopodobnie będzie należał 15% lub mniej w długoterminowym podatku od zysków kapitałowych. Ponadto, nie byłbyś zobowiązany do zapłaty podatku od samozatrudnienia, ponieważ jest to uważane za inwestycję, a nie aktywny dochód. Tak, twój podatek należny byłby $3,975 lub mniej w przeciwieństwie do ponad $10,000 w przypadku powyżej.
Make Property Your Primary Residence Before Flipping It
Jeśli są dorywczo flipping pojedynczy obiekt, należy rozważyć, czy można przenieść się do niego jako głównego miejsca zamieszkania po remonty są kompletne. Jeśli wprowadzisz się do nieruchomości, można prawdopodobnie przesunąć rozważania podatkowe na ewentualnej sprzedaży z aktywnego dochodu na zyski kapitałowe. Plus, obecne przepisy podatkowe pozwalają, że jeśli mieszkasz w nieruchomości dwa z pięciu lat przed sprzedażą, może być w stanie uniknąć podatku od zysku całkowicie.
„Sekcja 121 Internal Revenue Code pozwala podatnikowi wybrać, aby wyłączyć do $ 250,000 ($ 500,000 dla podatników, którzy składają wspólne zeznanie) zysku ze sprzedaży nieruchomości posiadanych i używanych jako „głównej rezydencji”. 'Principal residence’ oznacza, że nieruchomość była własnością i była używana przez podatnika jako główne miejsce zamieszkania podatnika przez okresy łączne dwóch lat lub więcej z pięciu lat przed sprzedażą. To wyłączenie zysku ze sprzedaży jest ograniczone do jednej sprzedaży lub wymiany co dwa lata. Powinno być więc stosowane wybiórczo przez osoby przerzucające wiele nieruchomości i wybierane w odniesieniu do transakcji przerzucenia, która prawdopodobnie przyniesie największy zysk podlegający opodatkowaniu.”
– Brian J. Thompson, CPA & Adwokat, BrianThompsonLaw.com
Do a Tax-Deferred Exchange for the Flip
A tax-deferred exchange, znany również jako 1031 exchange, pozwala na przewrócenie zysków z jednej nieruchomości do innego. Aby się do tego zakwalifikować, musisz trzymać nieruchomość przez rok lub dłużej (dłużej jest lepiej w oczach IRS) i wynająć ją najemcom. To nie może być stosowany tylko na szybki obrót nieruchomości. Aby uzyskać więcej informacji, można przeczytać nasz ostateczny przewodnik na 1031 jak-kind exchanges.
Claim House Flipping odliczenia podatkowe
The IRS pozwala house flippers odpisać pewne wydatki, które odnoszą się do zakupu, remontu i sprzedaży nieruchomości. Odpisanie tych wydatków pomaga zmniejszyć swój dochód do opodatkowania. Możesz odliczyć niektóre wydatki przed przerzuceniem nieruchomości, ale inne wydatki, takie jak wydatki kapitałowe, nie mogą być odliczone do czasu po sprzedaży nieruchomości.
Wydatki, które można odliczyć przy przerzucaniu domu
Ważne jest, aby wiedzieć, jakie wydatki można odliczyć przy przerzucaniu domu. To da ci lepszy pomysł na to, ile będzie wynosił twój dochód do opodatkowania, więc możesz mieć pieniądze odłożone na zapłacenie podatków. To z kolei wpływa na twój budżet na następnym flip.
Niektóre wydatki można odliczyć przy przerzucaniu domu obejmują:
- Wydatki kapitałowe (wydatki związane z zakupem i remontem domu z zamiarem przerzucenia). Są one odliczane po przerzuceniu nieruchomości.
- Wydatki na pojazdy, które mogą obejmować gaz i naprawy lub standardową stawkę kilometrową.
- Wydatki biurowe, w tym czynsz, media i materiały biurowe, takie jak tusz do drukarek i papier
- Pozwolenia budowlane
- Odsetki hipoteczne
Co określa status dealera dla nieruchomości Flipper
Biznes, który regularnie czerpie zyski ze sprzedaży aktywów, czy to nieruchomości, pojazdu, lub zapasów, jest klasyfikowany jako aktywny biznes. Dlatego inwestor, który przerzuca nieruchomości będzie prawdopodobnie sklasyfikowany przez IRS jako aktywny biznes – „dealer” w domach i podlega zwykłemu podatkowi dochodowemu od zysków.
Fix-and-flip inwestor, który przerzuca tuzin domów rocznie, posiada je na bardzo krótki okres, i / lub czerpie większość swoich dochodów z ich prawdziwego biznesu przerzucania nieruchomości będzie uważany za dealera, a dochód będzie opodatkowany na wyższych stawek zwykłych dochodów.
Jest to w przeciwieństwie do pasywnych dochodów inwestycyjnych, takich jak nieruchomości do wynajęcia, na których, jeśli ostatecznie sprzedawane, zyski będą opodatkowane na bardziej korzystnej stawki zysków kapitałowych. Jednak kod IRS nie jest szczególnie jasne, co stanowi aktywny kontra pasywny dochód, a wiele czynników jest branych pod uwagę. Mogą one obejmować, ile właściwości są przerzucane, jeśli są one zajmowane przez właściciela lub wynajmowane na okres czasu przed odsprzedażą, i jak długo są one przechowywane.
Jeśli jesteś aktywny fix i flipper, który posiada nieruchomość na mniej niż jeden rok, najprawdopodobniej będzie opodatkowane w zwykłej stawki podatku dochodowego od 10% do 37%. Określenie kategorii opodatkowania i stawki, którą jesteś winien jest skomplikowane, a Twój profesjonalista podatkowy powinien być zaangażowany.
Często zadawane pytania (FAQs) na temat podatków od przerzucania domów
Ten przewodnik rozbija podatki od przerzucania domów i omawia zyski kapitałowe kontra zwykły dochód przy przerzucaniu domów. Są to niektóre często zadawane pytania, które napotkaliśmy i odpowiedzi, które mogą dać ci dalsze insights.
What Is the 70 Rule in House Flipping?
Reguła 70 mówi inwestorom maksimum powinni zapłacić za nieruchomość. Reguła, która jest wytyczną w branży, mówi inwestor nie powinien płacić więcej niż 70% szacowanej wartości nieruchomości po zakończeniu wszystkich swoich napraw i remontów (ARV).
Jakie są inne odliczenia House Flipping?
Gdy myślisz o swoich prawdziwych wydatków inwestycyjnych nieruchomości i odliczenia, upewnij się, aby rozważyć takie rzeczy jak transport, biuro domu, posiłki i edukacja jak warsztaty, książki, itp. Porozmawiaj z księgowym, aby dowiedzieć się więcej i korzystać z systemu śledzenia online, takich jak QuickBooks online, aby utrzymać go easy.
Can You Really Flip Houses with No Money?
Istnieje kilka sposobów, aby przerzucić domy bez pieniędzy, ale trzeba będzie przyczynić się do transakcji w kreatywny sposób (np. jeśli masz wiedzę budynku, przyczyniają się z własnego czasu i umiejętności, lub mają nieruchomość można użyć do cross collateralize dla twardej pożyczki pieniężnej). Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz artykuł o tym, jak przerzucać domy bez pieniędzy.
Do I Need a License to Flip a House?
Typically, nie trzeba konkretnego stanu licencji do przerzucania domu, ale sprawdzić z państwa, jak to może zależeć od tego, jak Twoja firma działa. Na przykład, jeśli jesteś deweloperem, niektóre stany wymagają licencji wykonawcy. W większości przypadków, trzeba będzie prawidłowo ubiegać się o pozwolenia i ewentualnie licencji biznesowej.
Bottom Line: Flipping Houses Taxes
W 2017 roku, house flips hit an 11-year high, with over 200,000 flips in the U.S. Following this enthusiasm, you need to know what taxes you’re responsible for paying on your house flipping business. Zyski z flippingu domów są generalnie traktowane jako zwykły dochód, a nie zyski kapitałowe, więc zyski podlegają normalnemu podatkowi dochodowemu i podatkowi od samozatrudnienia.
.