W San Francisco, najemcy mają szereg praw, które ich chronią, a kluczem jest bycie świadomym i zrozumienie ich.
10. Glen Park, San Francisco (94131)
9. Rohnert Park, Sonoma County (94928)
(Pictured: the Avalon Walnut Creek
(Na zdjęciu: apartamenty Avalon Walnut Creek w Contra Costa Centre naprzeciwko Pleasant Hill BART)
(Na zdjęciu: Russian River Brewing Company w Santa Rosa)
(Na zdjęciu: Lagunitas Brewing w Petalumie)
1. Petaluma na zachód od Hwy. 101, Sonoma County (94952)
Wierzcie lub nie, najemcy z San Francisco są jednymi z najbardziej chronionych najemców w kraju. W wielu innych miastach właściciele mogą eksmitować lokatora za pomocą zwykłego zawiadomienia lub podnieść czynsz kiedykolwiek – i do czegokolwiek – chcą.
Ale właściciele nieruchomości tutaj muszą działać w oparciu o bardzo surowy kodeks postępowania, ustalony głównie przez Radę Nadzorczą i regulowany przez San Francisco Rent Board, który zajmuje się większością sporów między właścicielem a najemcą, a także zapewnia bezpłatne sesje doradcze.
Wielu (czytaj: większość) najemców jest dość ciemnych w kwestii swoich praw; niektórzy długoterminowi najemcy w mieszkaniach z kontrolą czynszu nie czują się nawet komfortowo prosząc swoich właścicieli o podstawowe poprawki, ponieważ nie chcą rozkołysać łodzi, podczas gdy jeszcze inni zagubieni w labiryncie głównych najemców, podnajemców i współnajemców są jeszcze bardziej nieufni.
Co prowadzi nas do tych: Sześć mało znanych praw, o których możesz nie wiedzieć, że masz je jako najemca w San Francisco. (Oczywiście skonsultuj się ze swoim zarządem czynszów lub prawnikiem wynajmującym w celu uzyskania informacji na temat konkretnych kwestii.)
Mało znane prawo #1: Jeśli mieszkasz w mieszkaniu z kontrolą czynszów, twój właściciel nie może po prostu podnosić czynszu tak często, jak chce lub o tyle, ile chce.
Obecny legalny wzrost czynszu (do 29 lutego 2020) wynosi 2,6 procent. Czynsze mogą być podnoszone tylko raz na 12 miesięcy. Jeśli właściciel nie podniesie czynszu przez co najmniej 24 miesiące, te podwyżki mogą być „zbankowane” na przyszłą, większą podwyżkę.
Mało znane prawo #2: Nie możesz eksmitować swoich współlokatorów, chyba że jesteś głównym najemcą.
Jeśli wszyscy najemcy są na oryginalnej umowie najmu, jeden najemca nie może eksmitować innego najemcy. Jednakże, gdy istnieje główny najemca i podnajemca, a budynek podlega kontroli czynszu, główny najemca działa jako właściciel dla podnajemcy. Podobnie jak w relacji właściciel-najemca, główny najemca nie może wyeksmitować podnajemcy bez powodu, ale może wyeksmitować z powodu uciążliwości, niepłacenia czynszu lub innych powodów „just-cause”.
Mało znane prawo #3: Możesz faktycznie uzyskać obniżkę czynszu, jeżeli naprawy konserwacyjne nie są dokonywane w odpowiednim czasie.
Rada ds. czynszów sugeruje powiadomienie właścicieli o potrzebnych naprawach zarówno listem, jak i telefonicznie. Jeśli te prośby pozostaną bez odpowiedzi, należy ponownie skontaktować się z właścicielem i poinformować go, że można zgłosić je do miejskiego departamentu zdrowia i/lub departamentu budownictwa, jeśli naprawy nie zostaną naprawione.
Mieszkańcy powinni upewnić się, że ich wnioski są opatrzone datą i zachować kopie; będą one przydatne, jeśli rozprawa przed Radą ds. czynszów jest wymagana w celu obniżenia czynszu z powodu znacznego spadku usług mieszkaniowych.
Mało znane prawo nr 4: Twój wynajmujący nie może wejść do twojego mieszkania bez odpowiedniego zawiadomienia.
Właściciel mieszkania ma prawo wejść, jeżeli lokatorów nie ma w domu, ale tylko z pewnych powodów i z odpowiednim zawiadomieniem. Na przykład, wynajmujący lub agent wynajmującego może dokonać uzgodnionych napraw w lokalu za co najmniej 24-godzinnym pisemnym zawiadomieniem. Jeżeli celem wizyty jest pokazanie budynku potencjalnym nabywcom, wynajmujący musi jedynie powiadomić ustnie z 24-godzinnym wyprzedzeniem.
Jedyny wyjątek? W przypadku nagłego wypadku, lub za zgodą najemcy, wynajmujący może wejść natychmiast.
Mało znane prawo nr 5: Twoja kaucja nalicza odsetki.
Kaucje naliczają odsetki, nawet w nowszych budynkach, które nie podlegają kontroli czynszu. Właściciele są odpowiedzialni za wypłacenie odpowiednich odsetek od depozytu po odejściu najemcy.
Mało znane prawo #6: Otrzymujesz inspekcję przed wyprowadzką, tak aby wszelkie niezbędne naprawy lub potrzeba czyszczenia były jasne, zanim potrącenia zostaną podjęte.
Prawo dotyczące depozytów zabezpieczających jest ustalane przez stan, a nie przez miasto, i wymaga od właścicieli, aby powiadomili swoich najemców, że mają prawo do inspekcji jednostki w ciągu dwóch tygodni przed ich odejściem, tak aby wszelkie niezbędne naprawy lub potrzeba czyszczenia były jasne. Potrącenia mogą być dokonane za wszelkie uszkodzenia wykraczające poza „normalne zużycie” lub za niezapłacony czynsz lub rachunki. Kwota zwrotna musi być wypłacona najemcy w ciągu 21 dni od wyprowadzki.
Emily Landes jest pisarzem i redaktorem, który ma obsesję na punkcie wszystkich rzeczy związanych z nieruchomościami.
.