Miesiące stay-at-home zamówień, rosnąca liczba zakażeń i zgonów, pracy zdalnej, podczas gdy dzieci uczęszczają do szkoły w następnym pokoju, stop-and-start zamknięcia firm, i nie ma końca w zasięgu wzroku do pandemii COVID-19 wszystkie miały nieoczekiwany – i sejsmiczne – wpływ na Miami-Dade’s rynku nieruchomości. To po prostu nie jest to, co prawdopodobnie myślisz, że jest.
„Jak tygodnie tykać, wszyscy byli coraz stir crazy i nasze temperamenty były cienkie, zwłaszcza nas wszystkich sklejone razem w małym mieszkaniu,” powiedziała Maria Ester Mercader, która mieszka z mężem i ich trzech synów w dwóch sypialni condo bez balkonu w Key Biscayne.
Mercader zastanawiała się nad kupnem domu przez kilka lat, ale COVID w końcu zrzucił ją z płotu. „Czuliśmy się naprawdę smutni z powodu naszych trzech chłopców, którzy teraz błagali o 'duży dom’ z 'dużym patio’,” powiedziała.
Ale jak wielu ludzi w Miami-Dade szukających domu jednorodzinnego w swoim przedziale cenowym, Mercader do tej pory nie znalazł nic.
COVID-19 okazał się być nieoczekiwanym dobrodziejstwem dla rynku nieruchomości mieszkalnych i jeszcze jedną przeszkodą dla nabywców domów out-priced. Historycznie niskie stopy procentowe i gorączka condo-cabin napędzają popyt (i ceny) dla domów jednorodzinnych, a nawet poruszają igłę na ospałym, nadmiernie zatłoczonym rynku condo.
Zgodnie z MiamiReport Q3 Update wydanym w tym tygodniu przez RelatedISG International Realty, joint venture współzałożone w 2011 roku przez Craiga Studnicky’ego, prezesa RelatedISG, i Related Group CEO Jorge Perez, tylko 0.67% wszystkich domów jednorodzinnych w Miami-Dade County – lub 4,516 z 678,860 – są obecnie notowane na sprzedaż lub wynajem w Miami Multiple Listing Service.
Raport pokazuje, że procent zagranicznych nabywców w stosunku do krajowych nabywców amerykańskich odwrócił się od 2010 roku, z 49% zagranicznych i 21% krajowych do obecnego 23% zagranicznych do 49% krajowych. Wykorzystując dane z zeznań podatkowych, badanie wskazuje również, że Floryda jest nr 1 wybór dla osób przenoszących się z Nowego Jorku, New Jersey, Illinois i Massachusetts.
To ogromna poprawa od kwietnia, kiedy świat zamknął się i wielkość transakcji na rynku nieruchomości nagle zatrzymał się do trickle.
„Przeżyłem wcześniej inne recesje – wczesne lata dziewięćdziesiąte, 11 września, kryzys bankowy z 2008 roku – ale w kwietniu myślałem, że wślizgniemy się w największą światową recesję znaną człowiekowi”, powiedział Studnicky. „To było bezprecedensowe. Myślałem, że może być linie chleba.”
Pięć miesięcy później, kraj jest nadal zmaga się z pandemią, ale rynek nieruchomości odbiła się z nieoczekiwaną strength.
„Domy sprzedają się w takim gorączkowym tempie, inwentaryzacja jest coraz niewiarygodnie ciasno i ceny idą w górę,” Studnicky powiedział. „Teraz kupujący mówią 'Pokaż mi kilka kondominiów’, ponieważ domy są teraz rynkiem sprzedawcy. Kupujący nie zamierzają już znaleźć okazji. Jeśli chcą okazji, to są teraz kondominia”.
Ron Shuffield, prezes i dyrektor generalny Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, powiedział, że spadek zapasów domów jednorodzinnych był dramatyczny. Idealnie, zdrowy inwentarz mieszkaniowy powinien odpocząć między sześć do dziewięciu miesięcy podaży, co oznacza, że zajmie to ilość czasu, aby sprzedać wszystkie właściwości na rynku.
Ale od maja 2020 roku, inwentarz domów jednorodzinnych skurczył się dramatycznie, z 7,3 miesięcy podaży do 3,2 miesięcy na koniec sierpnia. Mediana cen sprzedaży również wzrosła ze względu na popyt, z 375.000 dolarów w maju do 425.000 dolarów w sierpniu (w tym zamknięcia w ostatniej chwili). Jest to najwyższy rekord od 2007 roku, kiedy mediana ceny sprzedaży osiągnęła rekordowy poziom 380 000 USD, według Miami Association of Realtors, nawet jeśli istniejące zapasy były znacznie większe.
Zmiana na rynku condo jest równie dramatyczna, z 24-miesięcznej podaży w maju do 12,8-miesięcznej podaży na koniec sierpnia. Mediana cen sprzedaży na tym rynku również zaczęła piąć się w górę – z $259,000 w maju do $275,000 w sierpniu – ale nadal jest wystarczająco dużo zapasów, aby kondominia były rynkiem kupującego.
„Ludzie, którzy utknęli w 50-piętrowym budynku, chcą być w domu miejskim” – powiedział Shuffield. „Condos to decyzja dotycząca stylu życia. To było bardzo niewygodne w czasie pandemii. Ale ta niedogodność odejdzie dość szybko. Do tego czasu w przyszłym roku, chyba że coś się dzieje do zdrowia na świecie ponownie, sprzedaż kondominiów wzrośnie wokół powiatu.”
Gdzie sprzedaż jest
Shuffield podziału aktywności sprzedaży domów jednorodzinnych, kondominiów i townhomes przez gminę w Miami-Dade pokazuje konkretne dzielnice, gdzie kupujący poszli w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Wśród największych zwycięzców:
▪ W Miami Shores (mediana wartości domu: $569,608), liczba zamkniętych sprzedaży skoczyła o 42.6% pomiędzy 1 czerwca a 31 sierpnia w porównaniu do tego samego okresu w zeszłym roku. Łączna wartość sprzedaży w dolarach wzrosła o 29%, z 46 mln USD do 51 mln USD.
▪ Palmetto Bay (mediana wartości domu: $310,471) odnotowało wzrost o 6,3% w zamkniętych transakcjach sprzedaży i skok o 14% w łącznej wartości sprzedaży w dolarach, z 65,1 mln USD do 74,2 mln USD.
▪ Key Biscayne (mediana wartości domu: $1,079,895) odnotował 43% wzrost w całkowitym wolumenie dolarowym sprzedaży, z $101 milionów do $144 milionów.
Popyt na te dzielnice napędza ceny w górę – i zamienia kupno domu w sport gladiatorów.
„Miami Shores było konserwatywną dzielnicą, jeśli chodzi o wzrost cen”, powiedziała Ines Hedegus-Garcia, dyrektor ds. strategii i innowacji w Avanti Way Realty. „Pod względem inwestycyjnym jest solidna… wzrost był stopniowy.
” Teraz widzimy wiele scenariuszy wojny licytacyjnej. Mam kupującego, który stracił dwie nieruchomości w Miami Shores i ma umowę rezerwową na innej nieruchomości w przypadku oczekującej sprzedaży spada przez. Poszliśmy go zobaczyć w tym samym dniu, w którym pojawił się na MLS i już miał umowę.”
„Ludzie, którzy mieszkają w Shores mają tendencję do pozostania w Shores,” powiedziała. „Mieszkam tam od 35 lat. Zawsze lubiłem mój dom, ale nigdy nie kochałem mojego domu. Teraz z pandemii, zdałem sobie sprawę, jak niesamowite mój dom naprawdę jest.”
National wzrost cen domów
Ten sam fenomen dzieje się w kraju. Według raportu September Monthly Housing Trends przez realtor.com, liczba domów jednorodzinnych na rynku jest w dół 39% rok do roku od września ubiegłego roku, co równa się 529.000 mniej ofert. Domy sprzedają się 12 dni szybciej niż w 2019 roku i trzy dni szybciej niż w sierpniu 2020 roku. A mediana ceny sprzedaży wystrzeliła w górę do 350 000 USD, co oznacza wzrost o 11% w skali roku.
Raport pokazuje, że mimo iż mediana ceny sprzedaży domów w obszarze Tri-County wciąż pnie się w górę – 410 000 USD we wrześniu, nieco niższa regionalnie niż w Miami-Dade i Broward – Południowa Floryda taktowała na niskim poziomie 47 na liście 50 najlepszych amerykańskich metropolii z największym skokiem mediany cen w skali roku.
Pierwsze pięć miejsc na liście zajęły Cincinnati ($318,000, z 16.9% wzrostem), Boston ($677,000, aż 16.4%), Philadelphia ($344,000, aż 15.6%), Indianapolis ($286,000, aż 15.2%) i Buffalo ($230,000, aż 15%).
Tylko Orlando, Pittsburgh i Los Angeles były niższe niż Południowa Floryda.
„Wielu nabywców ma tendencję do wstrzymania poszukiwań domu po rozpoczęciu roku szkolnego, ale zdalna nauka i pragnienie większej przestrzeni nadal napędzały zainteresowanie nabywców we wrześniu”, powiedziała Danielle Hale, główny ekonomista realtor.com. „Niesezonowo wysokie zainteresowanie kupujących w połączeniu z historycznie niskimi zasobami i korzystnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych tworzą idealną burzę na rynku mieszkaniowym. Podczas gdy jest to dobra wiadomość dla każdego, kto chce sprzedać swój dom, stworzyło to ogromną konkurencję wśród kupujących.”
First-time buyers
Pending home sales, kolejny wskaźnik silnego rynku, również wzrasta. National Association of Realtors (NAR) raporty oczekujących sprzedaży domów były w sierpniu 24,2% rok do roku i 8,8% w lipcu 2020. Również według NAR, 33% wszystkich amerykańskich nabywców domów w lipcu było pierwszymi nabywcami, z medianą wieku 33 i dochodem gospodarstwa domowego 74,900 dolarów.
W Miami-Dade, wzrost tej demografii był wybuchowy.
„Jedna trzecia kredytów hipotecznych, które widzieliśmy od czerwca do sierpnia były pierwszym nabywcą domu, wzrost o 200% rok do roku,” powiedział Alberto Carrillo, kierownik sprzedaży dzielnicy Miami Beach dla The Keyes Company. „Kiedy brakuje zaufania konsumentów do gospodarki, ludzie kierują się w stronę mieszkalnictwa, ponieważ jest ono namacalne. Jest to niezbędna potrzeba, więc nie traci na wartości.”
Podejrzewa, że region może zobaczyć bieg w rozwodach do końca roku po tym, jak ludzie utknęli w swoich domach na tak długo, ale mówi, że „nieruchomości nie zwolnią.”
Carrillo powiedział, że jedną z dzielnic o największej aktywności sprzedażowej jest Edgewater – a konkretnie kod pocztowy 33137, gdzie Keyes odnotował wzrost sprzedaży o 141% rok do roku i spadek sprzedaży gotówkowej z 47% do 24%. Mediana wartości domu w tym obszarze, który składa się głównie z kondominiów i townhomów, wynosi $310,471, według Zillow.
Wrzesień 2020 Elliman New Signed Contracts Report również wskazuje na rosnący popyt. W Miami-Dade odnotowano wzrost podpisanych umów o 20,8% w ujęciu rocznym – 1 335 w porównaniu do 1 105 – przy czym większość z nich dotyczyła domów w przedziale cenowym od 400 000 do 800 00 USD. Nowe oferty domów w cenie poniżej $399,999 we wrześniu spadły o 72% w tym samym okresie ubiegłego roku.
Rynek condo odnotował skromniejszy wzrost podpisanych umów – 7% – ale większość z nich dotyczyła domów w przedziale cenowym od $200,000 do $500,000. Całkowita liczba nowych ofert spadła o 46,4% rok do roku, z największymi spadkami w przedziałach cenowych od $200,000 do $299,999 oraz od $500,000 do $599,999.
Przyciąganie inwestorów
Boom w sprzedaży przyciąga również nowych inwestorów do tego obszaru. Jadon Newman, założyciel i dyrektor generalny Noble Capital Group z siedzibą w Austin, firmy private equity, która specjalizuje się w pożyczaniu nieruchomości, powiedział, że firma planuje rozszerzyć działalność na 25 rynkach w Stanach Zjednoczonych – w tym Miami-Dade – po skoncentrowaniu się na Teksasie przez ostatnie 18 lat.
„Patrzymy na wskaźniki wiodące, takie jak niedobór mieszkań i wzrost populacji, które są dużymi czynnikami w Miami” – powiedział Newman. „Jedynym sposobem, w jaki rynek będzie nadal oddychać, jest rozpoczęcie nowej budowy i rehabilitacja starszych zasobów mieszkaniowych w centrum miasta i obszarach uniwersyteckich. Te rynki zaczynają trochę mięknąć, a ludzie wyprowadzają się na przedmieścia.
„Ta pandemia przyniosła cokolwiek odwaga była potrzebna, aby dokonać zmian w życiu,” Newman powiedział. „Ale ostateczny wpływ pandemii jest jeszcze do ustalenia. Czy możesz zaoszczędzić pieniądze, pozwalając swoim pracownikom pracować w domu? Jeśli tak, jak to wpłynie na rynek nieruchomości?”