Wszystkie gminy New Hampshire są zaznajomione z regulacjami dotyczącymi użytkowania gruntów. Nawet najmniejsze miasteczka borykają się z kwestiami wzrostu, rozwoju, zgodności zastosowań, ochrony zasobów i zapotrzebowania na infrastrukturę. Gminy mają do dyspozycji szereg dobrze zużytych narzędzi, aby odpowiedzieć na te pytania, w tym plan ogólny, podział i przegląd planu zagospodarowania przestrzennego, specjalne wyjątki i wariancje, aby wymienić tylko kilka. Jednak jedną z opcji, o której lokalni urzędnicy mogą wiedzieć mniej, jest „pozwolenie na warunkowe użytkowanie”, czasami nazywane specjalnym pozwoleniem na użytkowanie. Te zezwolenia są przydatne, ale mogą być nieco mylące, a to zamieszanie może prowadzić gminę na manowce. Czym dokładnie są pozwolenia na warunkowe użytkowanie i w jaki sposób gmina powinna z nich korzystać?
Q. Co to jest pozwolenie na warunkowe użytkowanie?
A. Warunkowe pozwolenie na użytkowanie jest narzędziem wykorzystywanym przez gminy do wdrażania „innowacyjnych kontroli użytkowania gruntów” przyjętych zgodnie z RSA 674:21.
Działania związane z użytkowaniem gruntów można podzielić na trzy kategorie: (1) „dozwolone” zastosowania, które są dozwolone w niektórych obszarach bez potrzeby specjalnego pozwolenia (takie jak dom jednorodzinny w strefie mieszkalnej); (2) zabronione zastosowania, które nie są dozwolone w niektórych obszarach; i (3) środkowy grunt zastosowań, które mogą być korzystne, ale mogą powodować problemy, jeśli nie są odpowiednio kontrolowane. Przykłady zastosowań pośrednich mogą obejmować budowę na terenach podmokłych lub w strefach buforowych terenów podmokłych, lokalizację urządzeń telekomunikacyjnych lub skupisk zabudowy mieszkaniowej.Pozwolenia na warunkowe użytkowanie odnoszą się do tego pośredniego zakresu zastosowań. Nakładając na nie pewne warunki i wymagając oddzielnego procesu zatwierdzania pozwolenia, gmina może pozwolić na wykorzystanie nieruchomości w sposób, który przyniesie korzyści społeczności, jednocześnie kontrolując potencjalne ryzyko.
Q. Jakie uprawnienia mają gminy, aby wymagać warunkowych pozwoleń na użytkowanie?
A. W ramach przyznania uprawnień do zagospodarowania przestrzennego, państwo dało gminom prawo do przyjęcia innowacyjnych kontroli zagospodarowania terenu w celu promowania zdrowia, bezpieczeństwa lub ogólnego dobrobytu społeczności. RSA 674:16, I i II. Innowacyjne kontrole użytkowania gruntów mogą być wymagane, jeśli są one wspierane przez plan ogólny gminy. RSA 674:21, II.
Innowacyjne kontrole zagospodarowania terenu mogą obejmować, ale nie są ograniczone do:
- – zachęty czasowe;
- – rozwój etapowy;
- – zachęta do intensywności i użytkowania;
- – przeniesienie gęstości i praw do zabudowy;
- – planowany rozwój jednostkowy;
- – rozwój klastrów;
- – strefowanie wpływu;
- – standardy wydajności;
- – elastyczne i dyskrecjonalne zagospodarowanie przestrzenne;
- – zagospodarowanie przestrzenne o cechach środowiskowych;
- – zagospodarowanie przestrzenne uwzględniające włączenie społeczne;
- – normy dotyczące dodatkowych jednostek mieszkalnych;
- – opłaty za oddziaływanie; oraz
- – alternatywne podziały w ramach planu wsi.
–
Statut wyraźnie upoważnia gminy do administrowania tymi kontrolami poprzez udzielanie warunkowych lub specjalnych zezwoleń na użytkowanie. RSA 674:21, II. Mogą jednak pojawić się pytania, ponieważ statut nie definiuje, czym są te zezwolenia lub nie opisuje, jak powinny one działać. Kiedy gmina może wymagać warunkowego pozwolenia na użytkowanie?
A. W celu przyjęcia rozporządzenia, które wymaga pozwolenia na warunkowe użytkowanie, gmina musi mieć plan ogólny i radę planowania. Jeśli te dwie rzeczy istnieją, pozwolenie na warunkowe użytkowanie może być wykorzystane do wdrożenia którejkolwiek z innowacyjnych metod kontroli zagospodarowania terenu, o których mowa w RSA 672:21, a także, w oparciu o sposób, w jaki napisano ustawę, do każdej innej kwestii, która została uwzględniona w planie ogólnym. RSA 674:21, II. Jest jasne, że można to zrobić albo jako część uchwalenia kompleksowego rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym, albo jako poprawkę do rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym. Wydaje się również do przyjęcia dla miasta z lub bez kompleksowego podziału na strefy, aby przyjąć samodzielne rozporządzenie dotyczące konkretnej innowacyjnej metody kontroli użytkowania gruntów, takich jak regulacja terenów podmokłych, tak długo, jak jest to uchwalone zgodnie z wymogami ustawowymi omówionymi poniżej.
Warunkowe pozwolenia na użytkowanie mogą być odpowiednio stosowane w związku z:
- -konstrukcją lub wypełnianiem terenów podmokłych, buforów terenów podmokłych lub okręgów ochrony warstwy wodonośnej;
- lokalizacją, budową lub modyfikacją urządzeń telekomunikacyjnych w niektórych obszarach;
- rozwojem planowanych jednostek lub klastrów; oraz
- lokalizacją i konfiguracją niektórych znaków handlowych w określonych strefach.
Nie jest to w żadnym wypadku wyczerpująca lista; gminy mogą korzystać z warunkowych zezwoleń na użytkowanie w celu rozwiązania każdego aspektu innowacyjnej kontroli zagospodarowania terenu, który jest uwzględniony w planie ogólnym i mieści się w zakresie uprawnień do zagospodarowania przestrzennego.
Jednakże bardziej kluczowe znaczenie może mieć zrozumienie, kiedy warunkowe zezwolenie na użytkowanie nie może być stosowane.
Q. A co z przepisami dotyczącymi podziału lub przeglądu planu zagospodarowania przestrzennego?
A. Przepisy dotyczące podziału i przeglądu planu zagospodarowania przestrzennego mogą dotyczyć wdrażania pozwoleń na warunkowe użytkowanie, ale pierwotny wymóg pozwolenia musi pochodzić z rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym.
Uprawnienie do wymagania pozwoleń na warunkowe użytkowanie zostało przyznane gminom jako część uprawnienia do zagospodarowania przestrzennego i musi być wykonywane poprzez rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym. RSA 674:21, III. Chociaż „home rule” pozostaje popularnym ideałem, rzeczywistość jest taka, że gminy mają tylko te uprawnienia, które ustawodawca im przyznaje. Since the power to require a conditional use permit was only granted with respect to zoning powers, municipalities cannot require such a permit in connection with anything except zoning and zoning-related ordinances.
However, subdivision and site plan review necessarily involve the planning board’s administration of the standards and requirements set forth in the zoning ordinance, and administration of conditional use permits is often delegated to the planning board. W związku z tym byłoby właściwe, aby przepisy dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego lub podziału uwzględniały proces składania wniosków i zatwierdzania tych pozwoleń przez radę. Czy warunkowe pozwolenie na użytkowanie może być wymagane na mocy rozporządzenia o uprawnieniach policyjnych? No. As explained above, municipalities were only granted the authority to require conditional use permits in connection with zoning. Uprawnienia do uchwalania tak zwanych rozporządzeń „policyjnych” (takich jak rozporządzenia dotyczące kontroli ruchu drogowego, salonów tatuażu lub hałasu) pochodzą z innego statutu, RSA 31:39. Statut ten nie daje gminom prawa do włączenia do tych rozporządzeń wymogu warunkowego pozwolenia na użytkowanie. Podobnie statuty, które przyznają gminom prawo do regulowania pewnych szczególnych rodzajów działalności, w tym kin na wolnym powietrzu (RSA 31:41), torów wyścigowych dla pojazdów silnikowych (RSA 31:41-a) i niebezpiecznych nasypów (RSA 31:41-b), nie upoważniają do wydawania zezwoleń na warunkowe użytkowanie. Oznacza to, że gmina nie może wymagać warunkowych zezwoleń na użytkowanie w związku z tymi rozporządzeniami, ponieważ ustawodawca nie uwzględnił tego w swoim przyznaniu uprawnień.
Q. W jaki sposób są wprowadzane w życie i administrowane innowacyjne kontrole zagospodarowania terenu i wymagania dotyczące warunkowych zezwoleń na użytkowanie? Wymagania te są wprowadzane w życie w taki sam sposób, w jaki wprowadzane jest rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym. Mogą one pojawić się jako część kompleksowego rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym, jako poprawka do rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym lub jako samodzielne rozporządzenie, które wykonuje uprawnienia w zakresie zagospodarowania przestrzennego (na przykład rozporządzenie dotyczące terenów podmokłych lub telekomunikacji).
Jak wspomniano powyżej, uprawnienia gminy do wymagania pozwolenia na warunkowe użytkowanie pochodzą z RSA 674:16 (ogólne przyznanie uprawnień w zakresie zagospodarowania przestrzennego) i RSA 674:21 (pozwalające na stosowanie innowacyjnych kontroli zagospodarowania przestrzennego i pozwoleń na warunkowe użytkowanie). Oba te statuty wymagają, aby rozporządzenia były uchwalane zgodnie z procedurami uchwalania rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego zawartymi w RSA 675:2-5. Chociaż dokładna procedura może się różnić w zależności od tego, czy gmina jest miastem, czy miasteczkiem i jaką formę rządu stosuje, wszystkie rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego wymagają co najmniej jednego przesłuchania publicznego, ogłoszonego i przeprowadzonego zgodnie z RSA 675:7, oraz głosowania przez lokalne ciało ustawodawcze (radę miasta, burmistrza/radę lub radę radnych, lub zebranie miejskie). Jest to jeden z obszarów, w którym liczą się szczegóły; rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym, które nie zostało przyjęte przy użyciu wszystkich wymaganych procedur, może zostać uznane za nieważne i niewykonalne.
Innowacyjne rozporządzenie o kontroli zagospodarowania przestrzennego powinno określać, która osoba lub rada będzie nim zarządzać, i musi zawierać standardy, aby poprowadzić administratora w ten sposób. Administrator może być zarząd planowania, selekcjonerów, zagospodarowania przestrzennego rady dostosowania lub jakiejkolwiek innej osoby lub rady, że rozporządzenie wyznacza. Jeżeli rada planowania nie jest administratorem, musi ona nadal przeglądać i zgłaszać pisemne uwagi do wszystkich propozycji, a administrator albo włącza uwagi rady planowania do swojej decyzji, albo przedstawia swoje ustalenia i decyzje dotyczące uwag rady planowania. RSA 674:21, II.
Istnieje jedna istotna różnica między innowacyjną kontrolą zagospodarowania terenu a innymi uprawnieniami w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Zazwyczaj, gdy rada planowania wydaje decyzję, która wiąże się z interpretacją rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja powinna być zaskarżona do gminnej komisji regulacji zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, jeżeli radzie planowania powierzono odpowiedzialność za administrowanie innowacyjną kontrolą zagospodarowania terenu, decyzje rady dotyczące wniosków o wydanie pozwolenia na warunkowe użytkowanie powinny być zaskarżane bezpośrednio do sądu wyższej instancji, zamiast najpierw do ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Jaka jest różnica między pozwoleniem na warunkowe użytkowanie a specjalnym wyjątkiem?
A. Główną różnicą jest to, która rada będzie zarządzać zatwierdzeniem. Zarówno pozwolenia na warunkowe użytkowanie, jak i specjalne wyjątki są narzędziami zagospodarowania przestrzennego używanymi w celu umożliwienia rozwoju korzystnych zastosowań, które mogą powodować problemy, jeśli nie są odpowiednio kontrolowane. Każde z nich musi być zatwierdzone w rozporządzeniu o zagospodarowaniu przestrzennym wraz z warunkami i standardami, które zarząd musi znaleźć przed wydaniem zgody. Jednakże, pozwolenia na warunkowe użytkowanie mogą być zarządzane przez dowolną osobę lub radę wybraną przez miasto. RSA 674:21, II. W takim przypadku proces wydawania zezwoleń na warunkowe użytkowanie może być połączony z przeglądem planu zagospodarowania terenu, co usprawnia proces zatwierdzania. Wyjątki specjalne, z drugiej strony, muszą być wydawane przez radę ds. regulacji zagospodarowania przestrzennego. RSA 674:33, IV. Oznacza to, że deweloper ubiegający się o specjalny wyjątek musi zazwyczaj postępować przed dwoma komisjami, jedną do przeglądu podziału/planu zagospodarowania terenu i drugą do specjalnego wyjątku. Może to być bardziej uciążliwy proces dla deweloperów, ale może również zapewnić dodatkową warstwę przeglądu i komentarzy publicznych, co może być dobrym pomysłem w przypadku zastosowań lub sytuacji, które są kontrowersyjne lub złożone.
Dając wybór między warunkowymi pozwoleniami na użytkowanie a specjalnymi wyjątkami, gmina może chcieć rozważyć: (1) jakiego użytku lub przedmiotu będzie dotyczyć zezwolenie, (2) która rada lub urzędnik najlepiej nadaje się do przeglądu i podjęcia decyzji w sprawie wniosku dotyczącego tego użytku lub przedmiotu, oraz (3) czy chcą, aby wiele rad dokonywało przeglądu różnych aspektów tego samego wniosku.
.