Why Buying a Condo as a Rental Property is a Bad Idea

Not long ago, I failed in an attempt to buy a condo as a rental property. Pięć dni przed zamknięciem, musiałem odejść od umowy. Dowiedziałem się w trudny sposób, że kondominia nie zrobić dobre właściwości rental.

Wszystkie powiedział straciłem około $ 1,000 ze względu na koszty związane prowadzące do zakupu. W końcu, odchodząc była najlepsza decyzja i potencjalnie zapisane mnie kilka przyszłych bólów głowy i dodatkowe koszty.

Z gorzkim smakiem w ustach z tej transakcji poszedł kwaśny, mam ponownie skoncentrowane moje prawdziwe inwestowanie w nieruchomości do crowdfundingu, gdzie mogę inwestować z mojego komputera domowego.

Dwie platformy inwestuję na są:

• Fundrise (przeczytaj moją recenzję) – Najlepsze dla początkujących. Minimum $500 na początek.
• PeerStreet (przeczytaj moją recenzję) – Transakcje dłużne o niskim ryzyku. Prosta platforma. Tylko akredytowani inwestorzy. Minimum $1,000.

Oba są znacznie prostsze sposoby dostępu do wysokiej jakości transakcji komercyjnych i mieszkaniowych bez ogromnych zaliczek i ryzyka.

Inne najlepsze platformy crowdfundingowe dla akredytowanych inwestorów obejmują:

• EquityMultiple (przeczytaj moją recenzję) – Dla transakcji komercyjnych i wielorodzinnych.
• RealtyMogul (przeczytaj moją recenzję)- Zarówno indywidualne transakcje dla akredytowanych inwestorów, jak i REIT-y dla nieakredytowanych.
• CrowdStreet – Top-tier deals averaging 33% annual returns as of February 2019.

Jeśli spróbuję kupić kolejną nieruchomość do wynajęcia, następnym razem prawdopodobnie skorzystam z usługi takiej jak Roofstock. Roofstock ułatwia kupowanie wstępnie zweryfikowanych wypożyczalni, które płyną gotówkowo w pierwszym dniu. Unikają one kondominiów, koncentrując się na domach jednorodzinnych zamiast. Przeglądanie nieruchomości na ich stronie jest bezpłatne.

Przeczytaj moją recenzję Roofstock tutaj.

Więc co poszło nie tak, kiedy próbowałem kupić condo jako nieruchomość do wynajęcia?

Kontekst

Szukałem nowej nieruchomości do wynajęcia na Redfin przez ostatni rok. Posiadam już jedno condo jako nieruchomość do wynajęcia, w którym wcześniej mieszkałem. Wcześniej, I low-balled ofertę dla drugiego condo i został przebity przez flipper, który zapłacił cenę katalogową.

Od tego czasu, spojrzałem na kilka innych właściwości i jeden niedawno przykuł moją uwagę. Największą zaletą tej jednostki była jej doskonała lokalizacja… idealna, aby dojść do wszystkich rodzajów sklepów, restauracji, sklepów spożywczych i wszystkiego, czego pragnie najemca. Była to również idealna lokalizacja dla mnie, w pobliżu, więc mogłem zarządzać nim sam.

Ta jednostka była mała jedna sypialnia, w większości zaktualizowane iw doskonałym stanie. Inspekcja poszła dobrze i widziałem bardzo niewiele rzeczy, które mogłyby potencjalnie pójść źle z nim. Chociaż małe, nie mogę podkreślić wystarczająco dobrze, jak dobra lokalizacja była, aż do samego bloku.

Region DC metro jest drogie dla mieszkań. Jest to również uważane za złe miejsce dla inwestorów. Ale nie jestem zainteresowany zakupem nieruchomości w innym stanie, ponieważ chcę zarządzać nią sam i nie chcę dodatkowych kłopotów podatkowych.

Jestem skłonny zaakceptować niższy zwrot gotówki za solidną nieruchomość w doskonałej lokalizacji. Wiele właściwości w mojej okolicy przyciągają niskie ryzyko, wysokiej jakości najemców z zaawansowanym wykształceniem i stałych i zdrowych wynagrodzeń.

Choć zakup condo jako nieruchomości do wynajęcia nie jest idealną inwestycją w nieruchomości ze względu na HOAs, wspólne wydatki i stowarzyszenia condo, są one najbardziej osiągalne właściwości dla mnie na tym etapie. Inwestorzy muszą znaleźć swoją własną najlepszą niszę dla inwestowania w nieruchomości, gdzie mieszkają.

Inwestycyjne nieruchomości wymagają 20%-25% zaliczki. Dla 200.000 dolarów nieruchomości, to równa się 40.000 dolarów lub 50.000 dolarów wymagane, aby uzyskać dobrą pożyczkę. Townhouses uczyniłby lepszy pojazd inwestycyjny, ale sprzedają za dwa razy tej ceny na minimum i nigdzie nie zbliża się do osiągnięcia 1% reguły (jako ogólna zasada inwestowania w nieruchomości, czynsze zebrane miesięcznie powinny być równe 1% ceny sprzedaży.

So dla 200.000 dolarów nieruchomości, czynsze powinny być około 2.000 dolarów miesięcznie). Cena katalogowa dla tej nieruchomości była w sąsiedztwie $200,000.

Condos w pobliżu może zbliżyć się do zasady 1%, jeśli jednostka jest wyceniona do sprzedaży i w doskonałej lokalizacji. Ta nieruchomość zbliżyła się do zasady 1%, ale nie całkiem. Nadal wiedziałem, że będzie łatwo wynająć do najemcy wysokiej jakości i będzie miał bardzo mało konserwacji.

Oferta

Ta konkretna nieruchomość została wymieniona nieco poniżej godziwej wartości rynkowej w porównaniu do ostatnich lokalnych danych sprzedaży. Ale to nie potrzebował żadnych modernizacji i był gotowy do wynajęcia. Chciałem wymyślić z numerem, który był poniżej ceny katalogowej, ale nie kompletny low-ball.

Wiedziałem, że niska oferta piłka zostanie odrzucona, ponieważ był to nowy wpis nieruchomości ze znacznymi ostatnimi aktualizacjami. Mój agent dowiedział się również, że odrzucili kilka poprzednich ofert low-ball.

Po dyskusji z moim agentem zgodziliśmy się, że moja oferta powinna być 3% poniżej ceny wywoławczej. Ten poziom byłby trudny do odwrócenia, ponieważ sprzedawca był zmotywowany. To było na tyle wysokie, że mogliśmy spodziewać się licznika zamiast całkowitego odrzucenia.

Po otrzymaniu mojej oferty, sprzedawca odpowiedział z kontrofertą spotkanie mnie w połowie drogi na cenę. To było typowe według mojego agenta. W moim dotychczasowym doświadczeniu, gdy ktoś prosi, aby spotkać się z nimi w połowie drogi na negocjacje cenowe, nie są one negocjacje z pozycji power.

Byłem przygotowany do utraty tej właściwości ponad kilka tysięcy dolarów, więc odrzuciłem kontrofertę. Po około 12 godzinach, sprzedawca niechętnie zaakceptował moją oryginalną ofertę, ponieważ byli zmotywowani i nie mieli innych w ręku.

Finansowanie

Mam faceta kredytowego, którego użyłem pięć razy do zakupu nieruchomości i refinansowania. Za każdym razem, gdy podał mi stawki, poszedłem do innych brokerów, aby znaleźć konkurencyjne stawki. On pokonał konkurencję o 1/8 za każdym razem.

Cały czas planowałem kupić to condo z 20% w dół. Jednak, gdy dostałem cytaty, stawka na condo był 3/8th wyższy niż gdybym umieścić w dół 25%. 4.625% versus 4.25%.

Since to była długoterminowa inwestycja w stałej stopie, I absolutnie chciał niższą stawkę i postanowił umieścić w górę dodatkowe pieniądze, aby uzyskać lepszą stawkę.

Mój pożyczkodawca podał mi kilka powodów, dla których stopa procentowa była wyższa dla 20% w dół i było to wszystko o standardach kredytowych Fannie Mae (dla międzynarodowych czytelników, Fannie Mae jest pseudo-rządową jednostką, która gwarantuje pożyczki dla banków).

4,25% na 30-letniej stałej jest dobrą stawką dla pożyczki inwestycyjnej, więc zamknąłem ją tak szybko, jak tylko mogłem. Ku mojemu zaskoczeniu, 5/1 regulowanej stopy hipotecznej (ARM) była taka sama stawka, więc wydaje się, że Fannie Mae chce uniknąć tych dla inwestorów, przynajmniej z mojego doświadczenia.

25% w dół równał się prawie dodatkowe $ 10,000 w dół płatności, więc nie byłem zachwycony o tym. To zabrałoby mój fundusz awaryjny/okazji w dół do blisko zera. Ale mógłbym odbudować po tym i ustawić HELOC na moim głównym domu do czynienia z wszelkich nieprzewidzianych wydatków, które came up.

The Downfall

Wszystko poszło gładko tygodni po moja oferta została przyjęta. Inspekcja była dobra i że kontyngent został zniesiony. Sprzedawca zgodził się naprawić problemy, które zidentyfikowaliśmy. Wszystko szło zgodnie z planem, jednak byłem nieugięty co do otrzymania dokumentów condo wcześnie, aby zobaczyć, jak stowarzyszenie było zarządzane.

Często, condo docs są afterthought, zwłaszcza dla kupujących dom po raz pierwszy. Ale są one niezwykle ważne. Nie chcesz kupować w źle zarządzanym stowarzyszeniu condo. Kupno condo oznacza, że musisz przestrzegać ich zasad, przepisów i opłat.

Jeśli nie zapłacisz, możesz zostać przejęty. Kiedy inni właściciele nie płacą, twoje opłaty mogą szybko wzrosnąć. Jeśli istnieje zaległy dług, możesz mieć do czynienia z jednorazowym kosztem, aby go spłacić. Niskie rezerwy oznaczają więcej podwyżek stawek, które mogą być potrzebne, aby nadrobić zaległości.

Miałem do czynienia z wieloma bzdurami stowarzyszenia condo z moim drugim condo. Stawki wzrosły gwałtownie w ciągu pierwszych kilku lat i główne rzeczy poszły nie tak regularnie.

Z lepszym zarządzaniem teraz, to działa bardziej płynnie bez podwyżek w ciągu ostatnich dwóch lat. Ale nadal, moje wcześniejsze doświadczenie z condo stowarzyszeń uczynił mnie sceptykiem.

Moje wielokrotne prośby o dokumenty zostały spełnione z „to jest poza naszą kontrolą, dostaniemy je, kiedy je dostaniemy” z mojego agenta. Kupno nieruchomości jest uwarunkowane przeczytaniem dokumentów i zgadzając się będzie przestrzegać zasad i wymagań płatniczych. Sprzedawca agent wciąż mówiąc: „dostaniesz je i nie będzie żadnych niespodzianek.”

W ostatnim tygodniu przed zamknięciem, zacząłem coraz ograniczone dokumenty. Brakowało im bardzo podstawowe fakty, takie jak ile jednostek były częścią stowarzyszenia i kiedy dachy zostały zastąpione. Poprosiłem o więcej informacji, a sprzedawca musiał przeskoczyć przez przeszkody, aby je uzyskać. Coś nie było w porządku.

The HOA’s należności wzrosły o 8% od poprzedniego roku bez podania wyjaśnienia. Musiałem zrobić kolejny specjalny wniosek, aby zobaczyć studium rezerwy. Nie dostarczono audytowanych danych finansowych, tylko smutny jednostronicowy budżet.

Jednym z wymogów Fannie Mae jest to, że firma zarządzająca condo musi dostarczyć formularz odpowiadający na pytania. Pewne progi muszą być spełnione, aby Fannie mogła zagwarantować pożyczkę i chronić swoje interesy oraz interesy pożyczkobiorcy.

Dla pożyczki inwestorskiej, Fannie preferuje, aby wskaźniki obłożenia właścicieli w stowarzyszeniu condo były większe niż 50%. W tym przypadku 56% jednostek było wynajmowanych przez inwestorów, więc wskaźnik obłożenia przez właścicieli wynosił tylko 44%.

Aby to obejść, często pośrednicy kredytowi składają pismo o wyjątek, który często jest przyznawany. 6% to nie jest wielka sprawa, nawet dla Fannie.

Po dalszej analizie, Fannie postanowiła odrzucić wniosek o wyjątek. Powód? Wskaźnik zaległości w opłatach HOA wynosił 15%, co oznacza, że 15% mieszkańców nie płaciło swoich należności. To sam był ogromny czerwony flaga!

To wszystko działo się bez mojej wiedzy. Gdybym widział, że 15% wskaźnik zaległości, nie zrobiłbym ofertę. Ale to nie jest jak proces działa. Oni wygodnie nigdy nie dał mi, że informacje.

Na szczęście i zaskakująco, Fannie Mae miał moje plecy. Fannie odrzucił wniosek o wyjątek i nagle byłem bez pożyczki.

Mój bezsensowny broker kredytowy zadzwonił do mnie, aby złamać wiadomości. Powiedział, że są tam inne produkty pożyczkowe, ale żaden z nich nie ma tak dobrych warunków. W tych okolicznościach stopa procentowa byłaby o 100 punktów bazowych wyższa i na ARM 5/1. Wyższa stawka odrzuciła moją rentowność. Too much risk.

Not to mention, I wanted nothing to do with that delinquency rate. Przyszedłem też dowiedzieć się, że stowarzyszenie zmieniło firmy zarządzające zaledwie trzy miesiące przed tym wszystkim, a oni byli już niezadowoleni z nowej firmy! I okazuje się, że sprzedawca był w zarządzie stowarzyszenia. Kolejna czerwona flaga. Widział ten bałagan z pierwszej ręki i chciał się stamtąd wydostać.

Jako sprzedawca w handlu, uważam, że mój broker kredytowy jest bardzo kompetentny i godny zaufania. Wziąłem komfort w jego radzie, która była taka sama determinacja zrobiłem po usłyszeniu statusu kredytu … odejść od tej transakcji. Więc to właśnie zrobiłem.

Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property

The $1,000 straciłem był dla inspekcji, oceny, i wyszukiwania tytułu. Nie fajne, ale to nie przeszkadza mi zbyt wiele w tym momencie. Te pieniądze wyszły z moich innych rezerw wynajmu condo, które są bardzo zdrowe.

Teraz mam gorzki smak w ustach dla condos. Bóle głowy można uniknąć po prostu kupując duplex, townhouse lub dom jednorodzinny zamiast condo. Niestety, te inne typy nieruchomości są znacznie droższe w najlepszych lokalizacjach w pobliżu mnie i wymagałyby dużo więcej pieniędzy w dół.

Może mógłbym zażądać więcej dokumentów condo przed złożeniem oferty. Biorąc pod uwagę, jak ten proces przebiegał, prawdopodobnie nie dostałbym ich.

Prowadząc do zamknięcia, skonsolidowałem dużo gotówki na moim koncie czekowym, aby pokryć zaliczkę i koszty zamknięcia. Uzyskanie tych pieniędzy razem naprawdę sprawiło, że poczułem, że będę tęsknić za tym, kiedy przeciąłem czek. Lubię mieć dużo gotówki pod ręką dla celów awaryjnych i opportunity purposes.

Po zamknięciu, musiałbym zbudować moje rezerwy ponownie i wyciąć z powrotem na inwestowanie dywidendy. Zwrot z gotówki wyniósłby około 9% przy wysokim poziomie czynszu i 6% przy niskim poziomie po wszystkich moich wydatkach. Trudno znaleźć takie zwroty w mojej okolicy. Ale gdyby nie było główne stowarzyszenie ból głowy lub wzrost stawki, że powrót mógł spaść szybko.

Jednostka wróciła na rynek w tym samym dniu podpisaliśmy umowę kończącą naszą transakcję. Mój agent powiedział, że sprzedawca nie obchodzi, jak myślał, że jednostka była warta dużo więcej niż moja oferta. Jednostka poszedł w toku ponownie kilka dni później. Tym razem będzie to prawdopodobnie sprzedać jako właściciel zamieszkałej jednostki.

Niestety dla kupującego, wkrótce dowiedzą się o źle zarządzanym stowarzyszeniu będą one dołączyć.

Na razie, kładę moje aspiracje najmu na wstrzymanie i złożenie nowego kapitału do Fundrise i PeerStreet i nie będę próbował kupić condo jako nieruchomości do wynajęcia co ponownie.

W przyszłości, mogę rozważyć dom jednorodzinny pod klucz przy użyciu brokera pod klucz, takiego jak Roofstock, aby znaleźć solidne, sprawdzone oferty.

Kolejnym krokiem w górę jest dom miejski w mniej pożądanej lokalizacji, lub głębiej na przedmieściach. Przyzwoite townhouse zajmie dwa razy więcej zaliczki, ale te, o które pytałem, nie będą zbierać wymaganego czynszu, aby numery działały. Będę musiał rozszerzyć moje poszukiwania i być bardziej cierpliwy, jeśli mam zamiar kupić drugi wynajem.

Na razie będę podwajać moje inwestowanie dywidendy i utrzymanie zdrowego funduszu możliwości dla innych możliwych inwestycji, które powstają lub duży spadek rynku. Na razie skończyłem z wynajmem condo.

Czy kiedykolwiek musiałeś odejść od transakcji na rynku nieruchomości lub kupiłeś condo jako nieruchomość do wynajęcia?