„Din nefericire, bulele sunt recunoscute cu o certitudine de 100% doar în retrospectivă de 20/20”, spune omul care a prezis cu exactitate prăbușirea imobiliară din 2008 și începutul actualei încetiniri a pieței imobiliare.
James Stark, care administrează mai bine de 1 miliard de dolari, crede că ne aflăm în pragul unei noi încetiniri imobiliare. Această opinie este în contradicție cu mulți alți investitori care cred că „sângele rău” a fost eliminat de pe piața imobiliară de la ultima prăbușire.
Atunci ce se va întâmpla? Vom avea o nouă prăbușire a pieței imobiliare?
Adevărul este că nimeni nu știe cu siguranță. Este imposibil să prezici cu exactitate viitorul cu o certitudine exactă. Cu toate acestea, putem arunca o privire la o varietate de indicatori, precum și la opiniile unora dintre cei mai buni investitori din lume.
Chiar dacă nu putem prezice viitorul cu exactitate, putem contura un tablou care să ne dea indicii despre direcția în care se îndreaptă piața imobiliară.
Indiciul #1 – Cea mai lungă piață bull din istoria financiară modernă.
Consensul general este că perioada de timp cuprinsă între 9 martie 2009 și 22 august 2018, care este de 3.453 de zile, este cea mai lungă piață bull de la cel de-al Doilea Război Mondial încoace.
Unora le place să argumenteze datele, spunând că aceasta nu este cea mai lungă piață bull din istorie. Dar, indiferent care este recordul oficial, nimeni nu poate să nu fie de acord cu faptul că piețele s-au descurcat foarte bine în ultimul deceniu.
Există multe motive pentru succesul pieței. Putem evidenția sectorul tehnologic puternic, ratele scăzute ale dobânzilor și pacea mondială generală. Putem, de asemenea, să presupunem că minimele din 2008 ar trebui să fie egalate cu maxime egale și inverse, pe care le-am văzut în 2018.
Cu toate acestea, la fel ca orice în viață, piețele sunt ciclice. Și dacă ne aflăm undeva aproape de vârful unei piețe de taur, atunci nu este greu de observat că ar putea fi timpul ca piețele să se corecteze, ceea ce inevitabil va trage în jos imobiliarele alături.
Clujul #2 – Ratele scăzute ale dobânzilor nu mai sunt.
Credeți sau nu, avem de fapt înregistrări destul de bune ale ratelor istorice ale dobânzilor la nivel mondial. De fapt, știm că ratele dobânzilor pe care le-am văzut în ultimul deceniu sunt unele dintre cele mai scăzute din ultimii 5.000 de ani.
Acesta sună de necrezut. Cum este posibil să fi avut tocmai cele mai mici rate ale dobânzii din istoria înregistrată? Ei bine, haideți să nu discutăm faptele, ci să ne uităm la rezultate.
Ce s-a întâmplat de când ratele au fost suprimate (în mod artificial)? Piața bursieră, imobiliarele, capitalul privat și aproape fiecare clasă de active la care vă puteți gândi a crescut în valoare. Acest lucru se datorează faptului că banii au fost ieftin de împrumutat, ceea ce, la rândul său, a crescut valoarea monetară a oricărui activ care poate fi cumpărat cu bani împrumutați.
Acum, ce se va întâmpla atunci când costul de împrumut al banilor va crește? Ipoteza este că prețurile activelor vor scădea. Aceasta este simpla economie a cererii și ofertei. Atunci când există o ofertă mai mare de bani, vânzătorii pot cere un preț mai mare.
Nicăieri în economie ratele dobânzilor nu sunt mai importante pentru omul obișnuit decât în domeniul imobiliar. Acest lucru se datorează faptului că costul împrumuturilor pentru cumpărătorii de case este direct corelat cu prețul casei pe care și-o pot permite.
Unul dintre rezultatele (nefericite) ale visului american NU este prețul total al unei case pe care ți-o poți permite. Este ce plată LUNARĂ îți poți permite!
Clujul #3 – Imobiliarele sunt scumpe.
Desigur că aceasta este o afirmație generală extrem de subiectivă și inexactă. Să spui doar „imobiliarele sunt scumpe” este ca și cum ai spune „apa costă o grămadă de bani.”
Există atât de multe detalii care intră în stabilirea prețului unui imobil. Costul finanțării, tipul de proprietate imobiliară, zonarea, vechimea clădirii și numeroase alte calități pot împinge prețul unei proprietăți în sus sau în jos.
Cu toate acestea, există un detaliu care este de departe cel mai important: locația. În ce țară, oraș, cartier și pe ce stradă se află proprietatea? Locația este factorul determinant numărul unu pentru prețul unei proprietăți imobiliare.
Și dacă locuiți într-un oraș precum San Francisco, Toronto, Hong Kong sau Londra, atunci sunt sigur că ați observat cât de mult costă să vă mențineți stilul de viață. Nu este ieftin.
Dacă ne uităm la datele economice ale Rezervei Federale, putem folosi puncte de date consistente pentru a determina dacă imobiliarele sunt cu adevărat scumpe în comparație cu alte momente din istorie.
Pe baza indicelui național al prețurilor locuințelor din SUA, proprietățile imobiliare sunt în prezent mai scumpe decât la vârful ultimei noastre crize imobiliare.
Și aruncați o privire la imobiliarele comerciale.
Dacă folosim gândirea ciclică pentru economia noastră, atunci sunt sigur că puteți vedea exact încotro se îndreaptă prețurile imobiliarelor.
Ne îndreptăm spre o prăbușire imobiliară enormă, care va fi mai mare decât criza imobiliară din 2008 din SUA?
Probabil că nu. Au existat atât de multe alte componente (standarde frauduloase de creditare bancară, credite ipotecare cu rată variabilă etc.) care au dus la prăbușirea din ’08.
Cu toate acestea, asta nu înseamnă că nu vom asista la o scădere a prețurilor imobiliarelor. Dacă ne uităm la cele trei indicii pe care le-am enumerat mai sus, este foarte greu de adus un argument care să sugereze că prețurile imobiliarelor vor crește semnificativ în viitorul apropiat.
Cumpărătorule, ai grijă.
.