În 2011, Ryan Soroka a semnat contractul de închiriere pentru fabrica sa de bere 8th Wonder Brewery din East Downtown – EaDo pe scurt. Echipa era în căutarea unui spațiu industrial mare, cât mai aproape de centru, cu o chirie accesibilă. Pe atunci nu mai era mare lucru în jurul EaDo, dar Soroka a văzut potențial.
„Ne-am gândit că acest cartier ar putea fi cu adevărat ceva”, spune el pentru PaperCity.
Câteva luni mai târziu, s-a anunțat că stadionul BBVA Compass – casa celor de la Houston Dynamo – va fi construit în EaDo.
Localizat pe cealaltă parte a I-59 față de centrul orașului Houston, EaDo este una dintre zonele cu cea mai rapidă creștere din oraș. O fostă zonă industrială și un fost cartier chinezesc, cartierul a fost aproape plin de depozite vacante și dărăpănate până în ultimul deceniu.
BBVA Compass Stadium a fost urmat de o avalanșă de dezvoltare comercială și rezidențială. Doar în ultimii ani, dezvoltatorii au investit peste 250 de milioane de dolari în EaDo, potrivit Houston Properties.
EaDo a stârnit interesul nu doar al marilor dezvoltatori, ci și al cumpărătorilor individuali, atrași de farmecul unui cartier nou, interesant, și de potențialul unei investiții care ar putea fi răsplătită generos în viitor.
„Cred că este o bună oportunitate de a-ți investi banii în ceva care va continua să crească ani la rând”, a declarat Tommy Walker, liderul echipei Houston Metro pentru Turner Mangum, o firmă imobiliară. Prețul median de vânzare pentru codul poștal 77003 – care este alcătuit în mare parte din EaDo – a trecut de la 204.500 de dolari în 2010 la 342.500 de dolari în 2019, iar prețul median de vânzare pe picior pătrat a fost de 119 dolari în 2010 și 180 de dolari în 2019, potrivit Houston Properties. Și se așteaptă ca acest lucru să crească și mai mult.
Ecuația EaDo
Astăzi, o casă tipică de oraș nou-construită va avea trei dormitoare, trei băi și jumătate și un garaj pentru două mașini, spune Walker. În funcție de locația exactă, acestea costă, în general, între 300.000 și 500.000 de dolari în EaDo – cu cât sunt mai la est și mai aproape de autostrăzi, cu atât vor fi mai ieftine.
Paige Martin, broker asociat la Keller Williams Realty, spune că majoritatea cumpărătorilor din EaDo doresc să locuiască în casele lor între patru și șapte ani.
„Ei se așteaptă să obțină un profit”, adaugă ea.
Potrivit lui Martin, principalele atracții sunt navetele scurte către Downtown și Houston Medical Center, accesibilitatea mare la restaurante, baruri și METRORail, precum și accesibilitatea – valoarea terenului este la jumătate din costul celui din Downtown. Ea a remarcat, de asemenea, că unii investitori cumpără în EaDo pentru a crea chirii Airbnb, din cauza cererii de la jocurile de la BBVA Stadium și de la Centrul de Convenții George R. Brown din apropiere.
Pot exista unele dificultăți pe care cumpărătorii ar trebui să le ia în considerare dacă scopul este revânzarea. Houston Properties a realizat studii privind riscurile revânzării, iar unele proprietăți EaDo îndeplinesc trei dintre criteriile de risc: prea aproape de o autostradă, prea aproape de o cale de acces majoră și construite de „constructori cu reputație îndoielnică”. Martin spune că există mai multe dintre acestea în EaDo.
„Este esențial să cunoaștem directorii din spatele construcției și istoricul lor”, spune ea. Partea bună a lucrurilor este că EaDo, în ansamblu, s-a descurcat bine în timpul ultimelor inundații.
Dezbaterea despre magazinul alimentar
O facilitate importantă despre care oamenii spun că lipsește în EaDo este un magazin alimentar. Soroka de la 8th Wonder Brewery compară această situație cu cea a oului și a găinii în ceea ce privește atragerea de noi oameni:
„Marile magazine vor ca densitatea populației să fie acolo, dar locuitorii vor ca un magazin alimentar să fie acolo”, spune el.
Walker nu este de acord că aceasta este o mare problemă.
„Cred că este mai mult un lucru mental pentru oameni”, spune el, subliniind că multe suburbii nu au nici ele un magazin alimentar în comunitate. „Încă trebuie să conduci 5, 10, 15 minute bune până la o băcănie.”
În plus, Martin notează că există un H-E-B care se construiește în prezent în Third Ward, foarte aproape de EaDo.
Un alt lucru de luat în considerare atunci când cumperi în EaDo este că este un cartier în continuă dezvoltare – ceea ce înseamnă lucrări de construcție constante.
În perioada iunie 2018-martie 2019 au avut loc lucrări de construcție rutieră extinse în zonă. Afacerile au avut de suferit, notează Soroka, și încă mai resimt consecințele acum, deoarece traficul nu a revenit la nivelul de dinaintea construcției.
„Echipamente de construcție peste tot, drumuri distruse, gropi de noroi, râuri care umpleau străzile… . .” descrie Soroka, dar el subliniază că astfel de investiții în infrastructură sunt necesare.
„Este o durere de cap pe termen scurt pentru ceea ce sperăm cu toții că este un câștig și un beneficiu pe termen lung pentru zonă”, spune el.
Nimic din toate acestea nu i-a împiedicat pe proprietarii de afaceri să parieze mult pe EaDo. Numai în ultimii doi ani, s-au deschis multe afaceri noi, inclusiv Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing și un trio de concepte Agricole Hospitality: Indianola, Miss Carousel și Vinny’s.
Alte adăugiri recente în cartier includ o stație BCycle și un parc pentru câini – numit drăguț EaDog Park.
Ce urmează în EaDo?
Prospectivii rezidenți au mai multe lucruri de așteptat în următoarele luni și ani. Jessica Bacorn, director executiv al districtului de management EaDo, a supervizat mai multe proiecte de infrastructură și înfrumusețare, inclusiv trasee pentru drumeții și biciclete, artă stradală, îmbunătățirea trotuarelor și facilități pentru pietoni, cum ar fi bănci, coșuri de gunoi și iluminat.
O ordonanță de parcare bazată pe piață tocmai a fost aprobată în EaDo, „un mare câștig pentru district”, spune Bacorn. Districtul de management colaborează, de asemenea, atât cu TxDOT, cât și cu o organizație numită Scenic Houston pentru a face anumite zone de-a lungul autostrăzilor mai verzi și mai plăcute.
„Lucrul bun la dezvoltatorii cu care ne-am întâlnit recent este că vor să păstreze acea vibrație de cultură funky pe care o are EaDo”, spune Bacorn, menționând că multe depozite vechi sunt restaurate pentru noi utilizări.
Dezvoltarea comercială nu dă semne de încetinire. Lovett Commercial a cumpărat un depozit de 99.000 de metri pătrați, pe care plănuiește să îl transforme într-un spațiu mixt tentacular care să cuprindă restaurante, magazine, studiouri de artă și birouri. Fostul jucător al echipei Houston Dynamo, Brian Ching, va deschide în această toamnă a doua sa afacere în EaDo, East End Backyard, după Pitch 25 Beer Park, care s-a deschis anul trecut. Hotel RL plănuiește, de asemenea, o locație lângă BBVA Compass Stadium, programată pentru 2023.
Sunt în desfășurare și proiecte și mai mari. Proiectul foarte dezbătut de îmbunătățire a autostrăzii North Houston Highway Improvement Project va avea un impact major asupra EaDo, în special prin intermediul unui parc cu capac de 30 de acri propus, care ar înlocui porțiuni din I-45 și I-69 între Downtown și EaDo.
„Ar fi un schimbător de joc uriaș pentru district”, spune Bacorn. În prezent, proiectul masiv este proiectat să înceapă în 2023, pentru a fi finalizat complet cinci ani mai târziu.
Ar putea dura câțiva ani pentru ca EaDo să își atingă potențialul maxim, dar toate semnele sugerează că este un cartier în plină ascensiune.
.