Așa că v-ați decis să vă construiți propria casă. V-ați ales aspectul și ați selectat toate finisajele și dotările casei. Antreprenorul v-a indicat că mai este doar un ultim aspect de care trebuie să vă ocupați… semnarea contractului de construcție.
Înainte de a semna, este imperativ să analizați și să înțelegeți contractul. Antreprenorul nu vă va spune acest lucru, dar este posibil să doriți (și aveți dreptul) să negociați anumiți termeni contractuali. Acest articol vă oferă sfaturi cu privire la ceea ce trebuie să căutați (și la ce trebuie să fiți atenți!) în contractul de construcție.
De ce este important un contract de construcție
La cel mai elementar nivel, doriți să obțineți casa care a fost promisă, iar antreprenorul dorește să fie plătit pentru casa construită. Contractul are rolul de a reflecta această înțelegere, de a se asigura că nu există niciun dezacord înainte de începerea efectivă a lucrărilor și de a oferi un ghid de urmat în cazul în care apare o problemă mai târziu.
De cele mai multe ori, antreprenorul vă va oferi un contract gata de semnare. Dacă nu, puteți redacta unul sau puteți angaja un avocat care să redacteze unul (nu mergeți niciodată înainte fără un contract!). Contractul în forma sa originală poate avea foarte puțini termeni cu foarte puține detalii sau poate fi atât de detaliat și plin de termeni complicați încât să fie greu de înțeles. Niciuna dintre aceste situații nu este acceptabilă. Pentru a vă proteja pe deplin drepturile, termenii contractului trebuie să fie compleți, specifici și ușor de înțeles.
Probleme frecvent disputate în contractele de construcții
Mai jos este o listă de probleme care sunt frecvent disputate în proiectele de construcții rezidențiale. Dacă aceste elemente nu sunt acoperite în contractul dumneavoastră, asigurați-vă că le adăugați. Dacă sunt deja incluse, revizuiți-le cu atenție pentru a vă asigura că vă protejează suficient de mult drepturile.
Scopul lucrărilor. Această secțiune descrie lucrările pe care antreprenorul este de acord să le efectueze. Această lucrare include, de obicei, obținerea autorizațiilor municipale sau a altor autorizații și furnizarea de forță de muncă, echipamente, materiale și alte servicii necesare pentru a finaliza casa. Această secțiune solicită, de asemenea, ca antreprenorul să conformeze lucrările la planurile (desenele) și specificațiile casei, care ar trebui să fie atașate și să facă parte din contract.
Oriceori, chiar și atunci când documentele contractuale sunt redactate cu atenție, acestea conțin termeni contradictorii în planuri, specificații și/sau în contractul scris. Acest conflict poate duce la confuzii și litigii. De exemplu, dacă planurile descriu o baie principală cu o chiuvetă, dar caietul de sarcini prevede două chiuvete, care dintre ele este corectă? Luați în considerare specificarea faptului că, în caz de conflict între planuri și specificații, vor prevala specificațiile. Și, în toate cazurile de conflict, contractul ar trebui să fie documentul care controlează.
Deși puteți presupune că este implicit, ar fi înțelept să vă asigurați că în contract este inclusă o declarație care spune că antreprenorul trebuie să finalizeze lucrarea într-o manieră bună și cu profesionalism, în conformitate cu toate legile aplicabile. În acest fel, dacă aveți o problemă cu prestația antreprenorului, puteți indica o prevedere contractuală explicită pe care antreprenorul a încălcat-o și vă puteți baza pe aceasta pentru a intenta o acțiune în justiție.
Timparea lucrărilor. Ați auzit, probabil, povești de groază despre proiecte de construcții care nu respectă calendarul. Cum vă protejați împotriva acestui lucru? Asigurați-vă că contactul conține informații despre momentul în care va începe construcția, programul de lucru pe care antreprenorul trebuie să îl respecte și când se va încheia construcția (cu alte cuvinte, când vă puteți muta). Se pot acorda prelungiri de timp pentru întârzieri cauzate de:
- temperatura nefavorabilă sau alte „cauze de forță majoră”
- grevele muncitorilor
- întârzierile de plată cauzate de proprietar
- întârzierile de inspecție cauzate de municipalitate
- modificări sau adăugiri la domeniul de aplicare a lucrărilor, convenite de ambele părți, și
- alte probleme care nu pot fi controlate în mod rezonabil de antreprenor.
Chiar dacă antreprenorul poate ezita să fie de acord cu aceasta, luați în considerare includerea unei prevederi privind daunele-interese. Practic, această dispoziție prevede că, pentru fiecare zi în care antreprenorul lucrează peste data de finalizare (sub rezerva excepțiilor enumerate mai sus), antreprenorului i se va percepe o anumită sumă. De exemplu, dacă data de finalizare stabilită în contract este 1 mai, iar construcția nu este finalizată până la acea dată, antreprenorul va trebui să plătească proprietarului o sumă per diurnă pentru fiecare zi suplimentară de construcție.
Aceste prevederi privind daunele-interese protejează proprietarul împotriva întârzierilor și reprezintă un stimulent pentru antreprenor să finalizeze lucrările în timp util. În majoritatea statelor, pentru a fi executorie, suma zilnică specificată trebuie să fie o estimare corectă a daunelor reale pe care proprietarul le-ar putea suferi și nu poate fi cunoscută în mod real în momentul în care a fost încheiat contractul. Această dispoziție nu este menită să fie o pedeapsă, ci o compensație pentru a acoperi costurile pe care proprietarul le va suporta din cauza întârzierii. Acestea ar putea include costurile de depozitare a mobilei sau costurile de închiriere a unui apartament în timpul perioadei de întârziere.
Plata. Această secțiune ar trebui să indice în mod clar ce, când și cum va plăti proprietarul antreprenorul. Deoarece antreprenorul se va baza probabil pe plățile din partea proprietarului pentru a finanța construcția, programul de plată trebuie să asigure un flux constant de bani, astfel încât casa să poată fi construită în timp util. Un contract tipic va necesita o plată inițială înainte de construcție. Apoi, în mod regulat după aceea, antreprenorul va prezenta proprietarului o cerere de plată indicând valoarea lucrărilor finalizate în timpul ciclului respectiv.
Antreprenorul ar trebui, de asemenea, să prezinte proprietarului eliberări sau renunțări semnate la „privilegiul mecanicului”, din partea subcontractanților care au furnizat forță de muncă sau materiale. Un subcontractant are un privilegiu al mecanicului, care este un interes asupra proprietății, până când a fost plătit de către antreprenor pentru munca sau materialele furnizate. Așadar, eliberarea sau renunțarea la privilegiul mecanicului asigură proprietarul că subcontractantul a fost plătit de către antreprenor. Deși fiecare stat are legi privind privilegiul mecanicului, legile variază. Luați în considerare consultarea unui profesionist cu privire la legile din statul dumneavoastră.
De multe ori, plata finală a unui proiect este legată de „finalizarea substanțială”. Contractul ar putea spune, de exemplu, că plata finală este datorată la 15 zile după ce casa a fost finalizată în mod substanțial. Acest lucru nu este problematic atâta timp cât „finalizarea substanțială” este definită în mod corespunzător în contract.
În unele state, legea definește „finalizarea substanțială” ca fiind momentul în care lucrarea este suficient de completă pentru ca proprietarul să poată ocupa sau utiliza casa în scopul pentru care a fost proiectată. Având în vedere că veți locui efectiv în casă, probabil că nu doriți să fiți deranjat de multe lucrări ulterioare. Prin urmare, luați în considerare posibilitatea de a defini finalizarea substanțială în contract în mod restrâns prin enumerarea unor elemente specifice sau prin limitarea lucrărilor după finalizarea substanțială la reparații minore. Sau, dacă rămân elemente majore, proprietarului ar trebui să i se permită să rețină plata într-o sumă care să acopere astfel de reparații.
Modificări ale domeniului de aplicare a lucrărilor. Uneori, după ce a început construcția, domeniul de aplicare a lucrării se modifică. Acest lucru se poate datora deciziei proprietarului (să adăugăm o bibliotecă încastrată acolo!), unei cerințe din partea autorităților de autorizare sau descoperirii unei condiții necunoscute a proprietății care afectează construcția. Contractul ar trebui să ia în considerare posibilitatea unor astfel de modificări prin solicitarea unor ordine de lucru scrise care să reflecte modificările în domeniul de aplicare a lucrărilor. Nu spuneți niciodată pur și simplu antreprenorului: „Sigur, continuați cu noul nostru plan”, fără a crea un ordin de lucru scris pe care îl semnați atât dumneavoastră, cât și antreprenorul. A proceda altfel ar deschide ușa unor cheltuieli suplimentare neprevăzute.
Garanție. Deși nu sunt obligatorii în toate statele, multe contracte conțin garanții exprese, care descriu ce tipuri de defecte vor fi rezolvate ulterior de către antreprenor, cât durează garanția, obligațiile dumneavoastră de întreținere și ce trebuie să facă antreprenorul pentru a remedia defectele. În cazul în care contractul dvs. conține o garanție expresă, citiți-l cu atenție și negociați termenii, dacă este necesar. În cazul în care contractul dvs. nu conține o garanție expresă, luați în considerare posibilitatea de a adăuga una la contract.
Dacă contractul dvs. conține o garanție, acesta poate, de asemenea, să limiteze sau să renunțe la garanțiile implicite, cum ar fi garanția implicită de adecvare la un anumit scop sau garanția implicită de construcție la locul de muncă (garanțiile implicite disponibile variază în funcție de stat). Deși majoritatea statelor recunosc dreptul de a limita sau de a renunța la aceste garanții, instanțele de judecată au refuzat aplicarea acestor renunțări, cu excepția cazului în care este evident pentru instanță că proprietarul a fost de acord în mod expres cu aceste renunțări. Antreprenorului nu i se permite să includă renunțările în „litere de tipar” sau să le îngroape în limbajul juridic al contractului. Dacă este posibil, nu fiți de acord cu o renunțare la garanțiile implicite, deoarece aceasta vă va limita drepturile de a vă da în judecată în cazul unui litigiu ulterior.
Rezolvarea litigiilor. Oricât de atent ați fi la redactarea contractului sau oricât de prietenos ați fi cu antreprenorul, este posibil să apară un litigiu. Este obișnuit ca, în cazul în care există un litigiu, contractele de construcții să prevadă un arbitraj obligatoriu, mai degrabă decât un litigiu în instanță.
Dacă contractul prevede arbitrajul, nu îl puteți da în judecată pe antreprenor. În schimb, trebuie să depuneți o plângere la un arbitru – un expert în domeniul construcțiilor care va asculta ambele părți ale litigiului și va emite o decizie obligatorie care să rezolve problema. Arbitrul va organiza o audiere în cadrul căreia ambele părți vor avea posibilitatea de a-și prezenta poziția cu privire la problemă. Audierea se va desfășura în mod similar cu un proces în instanță. La încheierea audierii, arbitrul va emite o decizie finală.
Există avantaje în utilizarea arbitrajului, deoarece acesta este de obicei mai puțin costisitor și mai puțin formal decât un proces în instanță. De asemenea, veți avea probabil control asupra selecției arbitrului. Cu toate acestea, renunțați la dreptul dvs. la un proces și, spre deosebire de un proces în instanță, niciuna dintre părți nu poate face apel la decizie. Nu există o decizie greșită atunci când vine vorba de selectarea arbitrajului sau a litigiului, atâta timp cât vă înțelegeți drepturile și limitările.
Oferte de avocați. Luați în considerare includerea în contract a unei prevederi referitoare la partea care plătește onorariile avocaților în cazul unui litigiu. În unele state, partea câștigătoare nu poate recupera onorariile avocaților, cu excepția cazului în care acest lucru a fost prevăzut în mod specific în contract.
Dispoziție de neîndeplinire a obligațiilor contractuale. Multe contracte standard conțin informații cu privire la ceea ce constituie o încălcare a contractului și la modul în care vă puteți exercita drepturile. Dacă nu, ar trebui să includeți o dispoziție specifică care să abordeze neîndeplinirea obligațiilor de către contractant. Este rezonabil să acordați contractantului o anumită perioadă de timp pentru a remedia sau „remedia” o problemă. În cazul în care antreprenorul nu remediază problema, puteți, pentru a vă asigura că construcția va fi finalizată, să adăugați o dispoziție care să vă permită să angajați un alt antreprenor. De asemenea, ar trebui să aveți dreptul de a suspenda lucrările sau de a rezilia contractul cu antreprenorul în caz de neîndeplinire a obligațiilor.
Câteva sfaturi rapide pentru a vă proteja drepturile într-un contract de construcție
După cum am descris mai sus, prevederile contractuale aparent simple pot fi surprinzător de complicate. Luați-vă timp pentru a înțelege întregul contract și luați măsurile necesare pentru a vă proteja interesele, după cum urmează:
- asigurați-vă că antreprenorul dvs. are o licență
- verificați cu antreprenorul dvs. că este asigurat (riscul antreprenorului, indemnizația muncitorului)
- verificați referințele antreprenorului dvs. și consultați Better Business Bureau pentru informații suplimentare
- examinați orice contract pe care vi-l oferă antreprenorul – asigurați-vă că este clar și complet
- considerați posibilitatea de a angaja un profesionist care să revizuiască planurile și specificațiile
- considerați posibilitatea de a angaja un avocat care să revizuiască și să vă explice contractul, și
- cel mai important, nu vă fie teamă să negociați contractul cu antreprenorul.