De ce să cumperi un apartament ca proprietate de închiriat este o idee proastă

Nu cu mult timp în urmă, am eșuat în încercarea de a cumpăra un apartament ca proprietate de închiriat. Cu cinci zile înainte de încheiere, a trebuit să renunț la afacere. Am învățat pe calea cea mai grea că apartamentele nu sunt bune proprietăți de închiriat.

În total, am pierdut aproximativ 1.000 de dolari din cauza costurilor asociate care au condus la achiziție. În cele din urmă, renunțarea a fost cea mai bună decizie și m-a salvat potențial de dureri de cap și costuri suplimentare în viitor.

Cu un gust amar în gură din cauza acestei tranzacții care a mers prost, mi-am reorientat investițiile imobiliare către crowdfunding, unde pot investi de pe calculatorul de acasă.

Cele două platforme pe care investesc sunt:

• Fundrise (citiți recenzia mea) – Cea mai bună pentru începători. Minim 500 de dolari pentru a începe.
• PeerStreet (citiți recenzia mea) – Tranzacții de datorie cu risc scăzut. Platformă simplă. Numai investitori acreditați. Minim 1.000 de dolari.

Ambele sunt modalități mult mai simple de a accesa tranzacții comerciale și rezidențiale de înaltă calitate fără avansuri și riscuri uriașe.

Alte platforme de top de crowdfunding pentru investitori acreditați includ:

• EquityMultiple (citiți recenzia mea) – Pentru tranzacții comerciale și multifamiliale.
• RealtyMogul (citiți recenzia mea) – Atât oferte individuale pentru investitorii acreditați, cât și REIT-uri pentru cei neacreditați.
• CrowdStreet – Oferte de top cu un randament anual mediu de 33% din februarie 2019.

Dacă voi încerca să achiziționez o altă proprietate de închiriat, data viitoare voi folosi probabil un serviciu precum Roofstock. Roofstock facilitează cumpărarea de chirii verificate în prealabil care generează fluxuri de numerar din prima zi. Ei evită apartamentele, concentrându-se în schimb pe casele unifamiliale. Este gratuit să răsfoiți proprietățile de pe site-ul lor.

Citește recenzia mea despre Roofstock aici.

Atunci ce a mers prost când am încercat să cumpăr un apartament ca proprietate de închiriat?

Background

Am căutat o nouă proprietate de închiriat pe Redfin în ultimul an. Dețin deja un apartament ca proprietate de închiriat în care am locuit anterior. Anterior, am scăzut o ofertă pentru un al doilea apartament și am fost supralicitat de un flipper care a plătit prețul de listă.

De atunci, m-am uitat la o serie de alte proprietăți și una mi-a atras recent atenția. Cea mai mare atracție a acestei unități a fost locația sa premium… perfectă pentru a merge pe jos la tot felul de magazine, restaurante, băcănii și tot ceea ce își dorește un chiriaș high-end. A fost, de asemenea, o locație ideală pentru mine, în apropiere, astfel încât aș putea să o gestionez eu însumi.

Această unitate a fost o mică unitate cu un dormitor, în mare parte actualizată și în stare excelentă. Inspecția a decurs bine și am văzut foarte puține lucruri care ar putea fi în neregulă cu ea. Deși mică, nu pot sublinia îndeajuns de mult cât de bună a fost locația, până la bloc.

Regiunea metropolitană DC este scumpă pentru locuințe. Este, de asemenea, considerat un loc rău pentru investitori. Dar nu sunt interesat să cumpăr o proprietate în alt stat pentru că vreau să o administrez eu însumi și nu vreau problemele fiscale suplimentare.

Sunt dispus să accept un randament mai mic al banilor pentru o proprietate solidă într-o locație excelentă. Multe proprietăți din zona mea atrag chiriași cu risc scăzut, de înaltă calitate, cu studii superioare și salarii stabile și sănătoase.

În timp ce cumpărarea unui apartament ca proprietate de închiriat nu este o investiție imobiliară ideală din cauza HOA, a cheltuielilor comune și a asociațiilor de condominiu, acestea sunt cele mai accesibile proprietăți pentru mine în această etapă. Investitorii trebuie să își găsească cea mai bună nișă pentru investiții imobiliare acolo unde locuiesc.

Proprietățile de investiții necesită un avans de 20%-25%. Pentru o proprietate de 200.000 de dolari, asta echivalează cu 40.000 sau 50.000 de dolari necesari pentru a obține un împrumut bun. Casele de oraș ar fi un vehicul de investiții mai bun, dar acestea se vând la un preț de cel puțin două ori mai mare și nu se apropie nici pe departe de atingerea regulii de 1% (ca regulă generală de investiții imobiliare, chiriile colectate pe lună ar trebui să fie egale cu 1% din prețul de vânzare.

Așa că, pentru o proprietate de 200.000 de dolari, chiriile ar trebui să fie în jur de 2.000 de dolari pe lună). Prețul de listă pentru această proprietate a fost în jur de 200.000 de dolari.

Condourile din apropiere se pot apropia de regula de 1% dacă o unitate este la un preț de vânzare și într-o locație excelentă. Această proprietate s-a apropiat de regula de 1%, dar nu chiar. Cu toate acestea, știam că se va închiria cu ușurință unui chiriaș de înaltă calitate și va avea foarte puțină întreținere.

Oferta

Această proprietate specială a fost listată ușor sub valoarea de piață corectă în comparație cu cifrele recente de vânzări locale. Dar nu avea nevoie de îmbunătățiri și era gata să fie închiriată. Am vrut să vin cu o cifră care să fie sub prețul de listă, dar nu o ofertă complet scăzută.

Știam că o ofertă scăzută va fi respinsă, deoarece era o proprietate nouă, listată cu îmbunătățiri recente semnificative. Agentul meu a aflat, de asemenea, că aceștia au respins câteva oferte anterioare de tip low-ball.

După ce am discutat cu agentul meu, am fost de acord ca oferta mea să fie cu 3% sub prețul de vânzare. Acest nivel ar fi fost greu de refuzat, deoarece vânzătorul era motivat. Era suficient de ridicat pentru a ne putea aștepta la o contraofertă în loc de o respingere completă.

La primirea ofertei mele, vânzătorul a răspuns cu o contraofertă care mă întâlnea la jumătatea drumului în ceea ce privește prețul. Acest lucru a fost tipic, potrivit agentului meu. Din experiența mea anterioară, atunci când cineva îți cere să te întâlnești cu el la jumătatea drumului într-o negociere de preț, nu negociază dintr-o poziție de putere.

Eram pregătit să pierd această proprietate pentru câteva mii de dolari, așa că am respins contraoferta. După aproximativ 12 ore, vânzătorul a acceptat cu reticență oferta mea inițială, deoarece era motivat și nu avea altele în mână.

Finanțarea

Am un tip de împrumut pe care l-am folosit de cinci ori pentru cumpărarea de proprietăți și refinanțare. De fiecare dată când mi-a oferit rate, am mers la alți brokeri pentru a găsi rate competitive. El a bătut concurența cu 1/8 de fiecare dată.

În tot acest timp plănuiam să cumpăr acest apartament cu 20% avans. Cu toate acestea, când am primit cotații, rata pentru un apartament era cu 3/8 mai mare decât dacă aș fi pus 25% avans. 4,625% față de 4,25%.

Din moment ce aceasta era o investiție pe termen lung la o rată fixă, am vrut neapărat rata mai mică și am decis să pun banii în plus pentru a obține o rată mai bună.

Creditorul meu mi-a dat câteva motive pentru care rata era mai mare pentru un avans de 20% și totul se referea la standardele de creditare ale Fannie Mae (pentru cititorii internaționali, Fannie Mae este o entitate pseudo-guvernamentală care garantează împrumuturi pentru bănci).

4,25% la o rată fixă pe 30 de ani este o rată bună pentru un împrumut de investiții, așa că am blocat-o cât de repede am putut. Spre surprinderea mea, un credit ipotecar cu rată variabilă (ARM) de 5/1 avea aceeași rată, așa că se pare că Fannie Mae vrea să le evite pe acelea pentru investitori, cel puțin din experiența mea.

25% avans echivala cu aproape 10.000 de dolari în plus la plata inițială, așa că nu am fost încântat de asta. Asta ar duce fondul meu de urgență/oportunitate până aproape de zero. Dar aș putea reconstrui după aceea și aș putea înființa un HELOC pe casa mea principală pentru a face față oricăror cheltuieli neprevăzute care ar fi apărut.

Căderea

Toate lucrurile au mers bine în săptămânile de după ce oferta mea a fost acceptată. Inspecția a fost bună și acea contingență a fost ridicată. Vânzătorul a fost de acord să rezolve problemele pe care le-am identificat. Totul mergea conform planului, însă am ținut neapărat să primesc din timp documentele de condominiu pentru a vedea cum era administrată asociația.

De multe ori, documentele de condominiu sunt o idee trecute cu vederea, mai ales pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă. Dar ele sunt extrem de importante. Nu vreți să cumpărați într-o asociație de condominiu prost administrată. Cumpărarea unui condominiu înseamnă că trebuie să aderați la regulile, regulamentele și taxele acestora.

Dacă nu plătiți, ați putea fi executat silit. Atunci când alți proprietari nu reușesc să plătească, taxele dvs. pot crește rapid. Dacă există o datorie neachitată, este posibil să trebuiască să vă confruntați cu un cost unic pentru a o achita. Rezervele scăzute înseamnă că ar putea fi necesare mai multe creșteri ale ratelor pentru a recupera.

Am avut de-a face cu o mulțime de prostii ale asociației de condominiu cu celălalt condominiu al meu. Tarifele au crescut brusc în primii câțiva ani și lucruri majore au mers prost în mod regulat.

Cu un management mai bun acum, funcționează mai bine, fără creșteri în ultimii doi ani. Dar, cu toate acestea, experiența mea anterioară cu asociațiile de condominii m-a făcut sceptic.

Solicitările mele repetate pentru documente au fost întâmpinate cu „este în afara controlului nostru, le vom primi când le vom primi” din partea agentului meu. Cumpărarea proprietății este condiționată de citirea documentelor și de a fi de acord că veți respecta regulile și cerințele de plată. Agentul vânzătorului a continuat să spună: „le veți primi și nu vor fi surprize.”

În ultima săptămână înainte de încheiere, am început să primesc documente limitate. Le lipseau date foarte elementare, cum ar fi câte unități făceau parte din asociație și când au fost înlocuite acoperișurile. Am solicitat mai multe informații, iar vânzătorul a trebuit să sară prin cercuri pentru a le obține. Ceva nu era în regulă.

Cotizația HOA crescuse cu 8% față de anul precedent, fără nicio explicație. A trebuit să fac o altă cerere specială pentru a vedea un studiu de rezervă. Nu a fost livrată nicio situație financiară auditată, ci doar un buget trist de o pagină.

Una dintre cerințele Fannie Mae este ca societatea de administrare a condominiului să furnizeze un formular care să răspundă la întrebări. Anumite praguri trebuie îndeplinite pentru ca Fannie să garanteze împrumutul și să protejeze interesele lor și pe cele ale împrumutatului.

Pentru un împrumut pentru investitori, Fannie preferă ca rata de ocupare a proprietarilor la asociația de condo să fie mai mare de 50%. În acest caz, 56% din unități au fost închiriate de investitori, astfel încât rata de ocupare a proprietarilor a fost de numai 44%.

Pentru a ocoli acest lucru, este obișnuit ca brokerii de credite să trimită o scrisoare pentru o excepție, care este adesea acordată. 6% nu este o mare problemă, chiar și pentru Fannie.

După o analiză suplimentară, Fannie a ales să respingă cererea de excepție. Motivul? Rata de neplată a taxelor HOA era de 15%, ceea ce înseamnă că 15% dintre rezidenți nu-și plăteau cotizațiile. Numai acest lucru a fost un semnal de alarmă uriaș!

Toate acestea se întâmplau fără știrea mea. Dacă aș fi văzut acea rată de neplată de 15%, nu aș fi făcut oferta. Dar nu așa funcționează procesul. În mod convenabil, ei nu mi-au dat niciodată această informație.

Din fericire și în mod surprinzător, Fannie Mae m-a susținut. Fannie a respins cererea de exceptare și, dintr-o dată, am rămas fără un împrumut.

Mi broker de credite fără noimă m-a sunat pentru a-mi da vestea. Mi-a spus că mai existau și alte produse de împrumut, dar niciunul cu condiții la fel de bune. În aceste condiții, rata ar fi fost cu 100 de puncte de bază mai mare și pe un ARM 5/1. O dobândă mai mare mi-a zădărnicit rentabilitatea. Prea mult risc.

Nu mai spun că nu am vrut să am nimic de-a face cu acea rată de neplată. De asemenea, am ajuns să aflu că asociația își schimbase compania de management cu doar trei luni înainte de toate acestea, iar ei erau deja nemulțumiți de noua companie! ȘI se pare că vânzătorul făcea parte din consiliul de administrație al asociației. Un alt semnal de alarmă. El a văzut această mizerie la prima mână și a vrut să plece de acolo.

În timp ce este un vânzător de meserie, consider că brokerul meu de credite este foarte bine informat și demn de încredere. M-am consolat cu sfatul său, care a fost aceeași hotărâre pe care am luat-o când am auzit statutul împrumutului… să mă retrag din această afacere. Așa că asta am făcut.

Lecții învățate din cumpărarea unui apartament ca proprietate de închiriat

Cei 1.000 de dolari pe care i-am pierdut au fost pentru inspecție, evaluare și căutarea titlului de proprietate. Nu este grozav, dar nu mă deranjează prea mult în acest moment. Acei bani au ieșit din rezervele mele pentru închirierea altor apartamente, care sunt foarte sănătoase.

Acum am un gust amar în gură pentru apartamente. Durerile de cap pot fi evitate prin simpla cumpărare a unui duplex, a unei case de oraș sau a unei case unifamiliale în loc de un condominiu. Din păcate, aceste alte tipuri de proprietăți sunt mult mai scumpe în locațiile de top din apropierea mea și ar necesita mult mai mulți bani în avans.

Poate că aș fi putut solicita mai multe documente ale condominiului înainte de a face o ofertă. Având în vedere modul în care a decurs procesul, probabil că nu le-aș fi obținut.

În preajma încheierii, am consolidat o mulțime de bani în contul meu curent pentru a acoperi avansul și costurile de încheiere. Adunarea acelor bani m-a făcut să simt cu adevărat că o să îmi lipsească atunci când voi tăia cecul. Îmi place să am mulți bani lichizi la îndemână pentru urgențe și oportunități.

După închidere, ar trebui să-mi acumulez din nou rezervele și să reduc investițiile în dividende. Randamentul cash-on-cash ar fi fost de aproximativ 9% la limita superioară a chiriei și de 6% la limita inferioară, după toate cheltuielile mele. Greu de găsit astfel de randamente în zona mea. Dar dacă ar fi existat o durere de cap majoră a asociației sau o creștere a ratei, acest randament ar fi putut scădea rapid.

Unitatea s-a întors pe piață în aceeași zi în care am semnat contractul care a pus capăt tranzacției noastre. Agentul meu a spus că vânzătorului nu i-a păsat, deoarece credea că unitatea valora mult mai mult decât oferta mea. Unitatea a intrat din nou în așteptare câteva zile mai târziu. De data aceasta se va vinde probabil ca unitate ocupată de proprietar.

Din păcate pentru cumpărător, acesta va afla în curând despre asociația prost administrată în care se va alătura.

Deocamdată, îmi pun în așteptare aspirațiile de închiriere și depun un nou capital în Fundrise și PeerStreet și nu voi mai încerca să cumpăr un apartament ca proprietate de închiriat de fiecare dată.

În viitor, aș putea lua în considerare o casă unifamilială la cheie, folosind un broker la cheie, cum ar fi Roofstock, pentru a găsi oferte solide și verificate în prealabil.

Următorul pas în sus este o casă de oraș într-o locație mai puțin dorită sau mai adânc în suburbii. O casă de oraș decentă ar necesita de două ori mai mult decât avansul, dar cele despre care m-am interesat nu ar colecta chiria necesară pentru a face ca cifrele să funcționeze. Va trebui să-mi extind căutările și să am mai multă răbdare dacă voi cumpăra o a doua chirie.

Pentru moment, îmi voi dubla investițiile în dividende și voi păstra un fond de oportunitate sănătos pentru alte posibile investiții care apar sau pentru o scădere mare a pieței. Deocamdată, am terminat cu închirierea de apartamente.

Ați fost vreodată nevoit să renunțați la o tranzacție imobiliară sau ați cumpărat un apartament ca proprietate de închiriat?