Deed-restricted homeownership

Overview

Restricție în acteAcorduri private care limitează utilizarea proprietății, așa cum se menționează într-un act de proprietate. Ajută la menținerea accesibilității pe termen lung a locuințelor construite cu o subvenție semnificativă. ajută la protejarea valorii pe termen lung pentru comunitate a investiției inițiale în achiziționarea de locuințe la prețuri accesibile prin limitarea oricăror vânzări ulterioare ale locuinței către debitori eligibili din punct de vedere al veniturilor, la un preț accesibil. Restricțiile de revânzare sunt atașate la actul de proprietate și pot fi aplicate timp de câteva decenii sau mai mult, în funcție de legislația statului. De obicei, cumpărătorilor de proprietăți restricționate prin act li se permite să păstreze o parte, dar nu toate beneficiile aprecierii prețului locuinței, păstrând astfel o accesibilitate continuă pentru următorul cumpărător, în conformitate cu termenii restricției.

Proprietatea de locuințe restricționată prin act poate fi utilizată pentru a păstra accesibilitatea pe termen lung în orice comunitate. Ea poate fi deosebit de valoroasă în cazul în care sunt necesare sume mari de asistență pentru a aduce prețurile locuințelor la îndemâna familiilor cu venituri mici și moderate și în cazul în care se așteaptă creșteri rapide ale prețurilor locuințelor.

Această secțiune descrie unele dintre considerațiile pentru comunitățile interesate să dezvolte proprietatea asupra locuințelor cu restricții de acte.

Abordare

Restricțiile de acte pun condiții pe actul de proprietate, stabilind anumite limite sau utilizări acceptabile. Condițiile, cunoscute și sub numele de convenții, „curg odată cu terenul” și, ca urmare, îi obligă pe actualii și viitorii proprietari de locuințe. Restricțiile din acte sunt folosite de ani de zile de către dezvoltatorii imobiliari și asociațiile de condominiu, de obicei pentru a impune limite privind dimensiunea locuințelor sau opțiunile estetice, de exemplu, limitarea opțiunilor de culori acceptabile pentru vopsirea exterioară a locuințelor dintr-o subdiviziune. Administrațiile locale și organizațiile fără scop lucrativ au adoptat, de asemenea, acest instrument ca metodă de păstrare a proprietății de locuințe la prețuri accesibile. Pentru a face acest lucru, se plasează pe proprietate restricții prin act de proprietate care limitează termenii vânzărilor viitoare pentru a menține accesibilitatea pentru cumpărătorii următori.

Proprietatea de locuințe cu restricții prin act de proprietate este o formă de proprietate cu capital partajat. Alte forme includ Community Land Trusts și cooperativele cu capital limitat. Shared equity homeownership este o abordare a proprietății de locuințe care echilibrează dublul obiectiv de a menține accesibilitatea pe termen lung a locuințelor pentru viitoarele achiziții de locuințe și de a permite cumpărătorilor să acumuleze avere prin intermediul proprietății de locuințe. Există opinii diferite cu privire la faptul dacă creditele ipotecare cu apreciere partajată ar trebui să fie considerate o formă de proprietate imobiliară cu capital partajat. Pentru mai multe informații despre capitalul partajat și proprietatea asupra locuinței, vizitați raportul Shared Equity Homeownership al Institutului Național pentru Locuințe și raportul Joint Center for Housing Studies al Universității Harvard, intitulat Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Programele de proprietate asupra locuinței cu restricții de drept de proprietate păstrează accesibilitatea prin intermediul unei varietăți de mecanisme. Clauzele pot reglementa:

• Modul în care este stabilit prețul de revânzare la vânzările viitoare. Restricțiile din acte prescriu, de obicei, o formulă care stabilește un plafon pentru prețul de vânzare ulterior al locuinței. La fel ca formulele de revânzare utilizate în cazul ipotecilor cu apreciere partajată și de către trusturile funciare comunitare, aceste formule echilibrează, de obicei, obiectivele de construire a averii pentru proprietarul locuinței și de menținere a accesibilității pentru viitorii cumpărători de locuințe. Ca un exemplu, formula de revânzare poate fi legată de modificările venitului mediu al zonei venitul mediu al gospodăriei din regiune, calculat de către Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană. Adesea abreviat ca AMI.. De exemplu, prețul ar putea fi stabilit la prețul inițial de achiziție plus o creștere care să reflecte creșterea venitului mediu al zonei în timpul mandatului proprietarului. De exemplu, dacă proprietarii au cumpărat casa cu 200.000 de dolari, iar venitul mediu al zonei a crescut cu 15% în timpul șederii proprietarului în casă, prețul maxim de vânzare ar fi de 230.000 de dolari. Această abordare asigură că, odată ce locuința a devenit accesibilă, aceasta rămâne în general accesibilă în viitor pentru gospodăriile bazate pe același standard de venit, cu excepția cazului în care ratele dobânzilor se schimbă. Alte formule de revânzare limitează procentul din orice apreciere a valorii de piață a locuințelor comparabile pe care proprietarul o poate realiza, cerându-i proprietarului să vândă locuința pentru cel mult prețul inițial de achiziție plus un procent specificat din apreciere, cum ar fi 25 la sută.
• Grupul de cumpărători eligibili. Restricțiile comune privind viitorii cumpărători stabilesc limite privind venitul gospodăriei unui viitor cumpărător, de exemplu, la sau sub 80 la sută din venitul median al gospodăriei.
• Utilizări acceptabile. Restricțiile comune privind utilizarea includ cerința ca proprietarul să ocupe locuința ca reședință principală și să întrețină locuința la anumite standarde de locuibilitate.

Restricțiile de proprietate se aplică de obicei pentru o perioadă de timp definită, cum ar fi 30 sau 45 de ani, după care expiră. În unele programe, ceasul se repornește de fiecare dată când locuința este vândută, astfel încât, în practică, restricțiile din acte tind să se aplice pentru mult mai mult timp. Unele state, printre care Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island și Vermont, au autorizat restricții „perpetue” în acte pentru locuințele subvenționate ocupate de proprietari. În cazul în care acest lucru este permis de legislația statului, restricțiile perpetue din acte vor fi mai eficiente pentru a menține accesibilitatea pe termen lung în comparație cu restricțiile din acte limitate în timp. A se vedea nota de informare conexă, Determinarea duratei de accesibilitate necesară pentru locuințele accesibile dedicate.

Un avantaj al restricțiilor din acte este că acestea ar trebui să fie descoperite în timpul unei cercetări de rutină a titlului de proprietate. Ca urmare, aceste restricții sunt uneori numite „autoaplicare”. În practică, însă, restricțiile pot fi trecute cu vederea, accidental sau intenționat. Multe comunități au ajuns să realizeze că programele de succes pentru proprietarii de locuințe restricționate prin act de proprietate necesită monitorizare și punere în aplicare pentru a se asigura că proprietățile nu trec neobservate. Pentru a se asigura că măsurile de protecție sunt identificate și aplicate atunci când locuința este vândută, unele comunități depun, de asemenea, un gaj, adesea pentru o sumă simbolică, în plus față de restricțiile din actul de proprietate. Greutățile sunt mai greu de ignorat, deoarece trebuie să fie eliminate și plătite înainte ca o casă să poată fi vândută cu un titlu de proprietate clar. Contactul regulat cu proprietarii de locuințe sau cerințele de înregistrare anuală pot ajuta, de asemenea, să se asigure că unitățile sunt ocupate de proprietari și în stare bună.

Este, de asemenea, important să se monitorizeze faptul că proprietarul nu rămâne în urmă cu plățile. Restricțiile prin act de proprietate sunt subordonate primei ipoteci a împrumutatului, ceea ce înseamnă că interesul titularului ipotecii are prioritate. Prin urmare, restricțiile din acte pot fi șterse în cazul în care un debitor suferă o executare silită. Acest lucru oferă un alt motiv pentru ca comunitățile să monitorizeze și să ofere sprijin proprietarilor de locuințe în cadrul programelor de proprietate restrânsă prin act de proprietate. Această subordonare a datoriei este, de asemenea, o provocare pe piețele aflate în dificultate sau pe piețele aflate în mijlocul unui declin semnificativ: localitățile ar putea fi nevoite să ofere asistență proprietarilor de locuințe restricționate prin act pentru a le oferi flexibilitatea unei vânzări, protejând în același timp valoarea pe termen lung a proprietății de locuințe la prețuri accesibile.

Restricțiile prin act sunt adesea utilizate împreună cu alte politici discutate în Biblioteca de politici privind locuințele. De exemplu, restricțiile asupra actelor de proprietate pot fi utilizate pentru a păstra accesibilitatea pe termen lung a unităților devenite accesibile prin zonarea incluzivă. Unele trusturi funciare comunitare folosesc, de asemenea, restricțiile din acte pentru a menține accesibilitatea pe termen lung. Locuințele cu restricție de acte pot beneficia, de asemenea, de aplicarea unor reduceri sau scutiri de impozite.

Eligibilitate

Programele de achiziție de locuințe cu restricție de acte vizează, de obicei, familiile cu venituri mici și moderate. Multe programe le cer cumpărătorilor de locuințe să aibă venituri care nu depășesc 80 la sută din venitul mediu al zonei. Acest lucru este valabil în special pentru proiectele în care se utilizează fonduri federale. Cu toate acestea, fiecare program își stabilește propriile restricții. De exemplu, în orașul Novato, California, din zona Bay cu costuri ridicate, cumpărătorii de locuințe nu pot avea venituri mai mari de 120% din venitul mediu al zonei. Unele programe acordă preferințe familiilor cu alte caracteristici, cum ar fi cele care locuiesc sau lucrează deja în comunitate. Multe programe se adresează, de asemenea, celor care cumpără pentru prima dată o locuință (de obicei definită ca neavând în proprietate o locuință în ultimii trei ani).

Cumpărătorii unei unități de proprietate restrânsă prin act de proprietate sunt adesea obligați să urmeze un curs de educație pentru cumpărători de locuințe și/sau să participe la consiliere pentru achiziționarea unei locuințe înainte de cumpărare, care poate fi oferită direct sau în parteneriat cu o organizație locală non-profit. Aceste forme de sprijin îi pot ajuta pe potențialii cumpărători de locuințe să determine dacă proprietatea asupra unei locuințe cu restricție de acte este o opțiune bună pentru ei, să afle cât de mult își pot permite să cumpere o locuință și să își îmbunătățească punctajul de credit (dacă este necesar), astfel încât să îndeplinească cerințele de subscriere aplicabile pentru un credit ipotecar.

Exemple

• Programul Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit utilizează restricții de acte cu o formulă de revânzare cu capital partajat pentru a menține opțiunile de proprietate asupra unei locuințe la prețuri accesibile în această zonă cu prețuri ridicate. Multe dintre unitățile din acest program au fost create prin Ordonanța de zonare incluzivă a comitatului, care a fost adoptată pentru prima dată în 1973 și a produs peste 12.000 de unități.
• HelloHousing gestionează programe de proprietate asupra locuințelor cu restricții de acte pentru mai multe municipalități din zona Bay Area din California. Fiecare program are propriile reguli și restricții. De exemplu, programul Orașului Novato plasează restricții în acte care permit vânzătorilor să primească o cotă de apreciere care se bazează pe modificarea venitului mediu din zonă, precum și pe valoarea depreciată a îmbunătățirilor de capital aprobate.

Resurse conexe

• Acest raport HUD discută mai multe programe de proprietate asupra locuințelor cu capital partajat și modul în care acestea facilitează un acces mai larg la locuințe la prețuri accesibile. Raportul evidențiază programul Below Market Rate Ownership Program din San Francisco, care poartă restricții de acte pentru a păstra accesibilitatea pentru viitorii cumpărători și permite crearea unei bogății modeste pentru cumpărători.
• Acest raport al National Housing Institute include o discuție despre programele de proprietate asupra locuințelor cu restricții de acte, împreună cu alte modele de proprietate asupra locuințelor cu capital partajat. Secțiunea discută modul în care este menținută accesibilitatea în acest model și care sunt reglementările legate de această constrângere contractuală, descriind în același timp istoricul și prevalența locuințelor restricționate prin act de proprietate.
• Grounded Solutions, o fuziune a National Community Land Trust Network și Cornerstone Partnership, oferă sprijin tehnic și resurse pentru dezvoltarea de locuințe cu accesibilitate permanentă. Secțiunea „deed-restrictions” de pe site-ul lor web prezintă numeroase articole și instrumente despre diferite aspecte ale programelor de proprietate asupra locuințelor cu restricție de acte (deed-restricted homeownership). Biblioteca de modele de documente oferă exemple de convenții din acte de proprietate din multe state.
• Fannie Mae a elaborat acest pliant care oferă mai multe informații pentru creditori cu privire la acordarea unui împrumut atunci când o locuință are restricții de revânzare.

1. „Implementing Restrictions on Ownership”, 2011.

Vezi și:
Cooperative cu capital limitat
Utilizarea proprietății publice pentru locuințe la prețuri accesibile
Fonduri funciare comunitare

.