Liberty Bank
Recent, am avut o întrebare din partea unui organism de reglementare cu privire la motivul pentru care am evaluat participația de tip „lease fee” într-o proprietate multifamilială atunci când proprietatea nu este grevată de niciun contract de leasing pe termen lung. Primul meu gând a fost să renunț la această solicitare, considerând că este vorba de o altă autoritate de reglementare dezinformată. Dar, pe măsură ce m-am gândit mai bine, cred că întrebarea nu este atât de prost informată, iar răspunsul nu este atât de simplu.
Conform Dictionary of Real Estate Appraisal, definiția de fee simple este: „Proprietatea absolută neîngrădită de niciun alt interes sau patrimoniu, supusă doar limitărilor impuse de puterile guvernamentale de impozitare, de domeniul eminent, de puterea poliției și de escheat.”
Primăria închiriată, care este folosită de obicei în industrie, este echivalentă cu proprietatea simplă a unei proprietăți care este închiriată altora. Acest punct de vedere se bazează pe premisa că o proprietate închiriată în rate simple conține două seturi de componente ale drepturilor de proprietate, unul fiind dreptul de proprietate reală (dreptul de proprietate simplă) și celălalt un drept de proprietate personală (contractul de închiriere).
Când o proprietate închiriată are în vigoare un contract de închiriere care este egal cu ratele generale de piață ale unor proprietăți similare închiriate, valoarea dreptului de proprietate în leasing asupra proprietății este zero. Valoarea contributivă netă a contractului de leasing pentru proprietarul de drept al proprietății este, de asemenea, zero, iar acest lucru are drept consecință directă faptul că valoarea de piață a interesului de drept închiriat este egală cu valoarea de piață a interesului de drept simplu. Ansamblul complet al drepturilor de proprietate deținute de un patrimoniu imobiliar, indiferent dacă proprietatea este închiriată sau ocupată de proprietar, poate fi identic, deoarece întregul pachet este tranzacționat de la concedent la concesionar prin încheierea actului de proprietate imobiliară și prin cesiunea contractului de închiriere a proprietății personale. Doar atunci când chiriile contractuale curente ale proprietății care face obiectul evaluării sunt fie sub, fie peste ratele pieței, este evaluată participația tradițională în regim de închiriere.
Un contract de închiriere nu elimină niciun drept din pachetul de drepturi al proprietății în regim de proprietate simplă, ci mai degrabă este un adaos la proprietatea în regim de proprietate simplă. Ansamblul de drepturi este în concordanță cu practica de evaluare general acceptată, în care se spune că proprietățile închiriate, ale căror condiții contractuale de închiriere sunt la nivelul pieței, au o valoare care este la nivelul „pieței” sau este echivalentă din punct de vedere numeric cu valoarea de redevență simplă a proprietății. Aceasta înseamnă că același set de drepturi de proprietate reală poate exista în toate proprietățile transferate, indiferent dacă sunt închiriate sau ocupate de proprietar, iar dacă scopul misiunii de evaluare este de a evalua doar proprietatea imobiliară, evaluatorul trebuie pur și simplu să elimine valoarea incrementală a componentei de proprietate personală (contractul de închiriere).
Institutul de Evaluare a organizat recent un simpozion privind drepturile de proprietate pentru a discuta diferențele de opinie referitoare la evaluarea proprietăților fee simple. O teorie de evaluare de lungă durată a susținut că interesele sau drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt evaluate mai degrabă decât terenul fizic și clădirile în sine. Standardele de evaluare impun ca interesele sau drepturile să fie identificate și raportate în raportul de evaluare. Evaluatorii au îndeplinit în mod tradițional această sarcină folosind termeni precum „fee simple”, „lease fee” sau „leasehold”. Atunci când o proprietate este închiriată și se caută valoarea unui interes de închiriere, procesul de evaluare va reflecta contractul de închiriere și va ține cont de orice pierdere sau beneficiu datorat faptului că chiria este mai mare sau mai mică decât cea de pe piață sau de pierderea datorată timpului și costurilor de închiriere a unui spațiu vacant. Dar atunci când misiunea este de a evalua proprietatea simplă a unei proprietăți care este de obicei închiriată și vândută ca fiind închiriată, se pune întrebarea dacă aceasta ar trebui evaluată ca și cum ar fi ocupată sau ca și cum ar fi liberă.
Această întrebare este critică în domeniul eminent și în impozitarea proprietății, unde legea sau regulamentul impune, în general, evaluarea proprietății simple, chiar dacă există un contract de închiriere. Este, de asemenea, o întrebare importantă în creditarea ipotecară atunci când venitul din închiriere este necesar pentru a rambursa împrumutul, dar există riscul unei vacanțe neașteptate. În ultimii ani, au existat numeroase cazuri de apeluri privind impozitul pe proprietate în care s-a pus în discuție metodologia adecvată de evaluare a proprietății simple; mai multe state au adoptat sau au propus o legislație care dictează metodologia în scopul evaluării.
În cazul în care definiția este revizuită, evaluatorii ar trebui să determine, iar evaluările să precizeze în mod clar, proprietatea (fee simple, locativă sau viageră), precum și interesele reale sau presupuse asociate cu imobilul care sunt reflectate în evaluare. În funcție de întrebarea la care trebuie să răspundă evaluarea (de exemplu, problema care trebuie rezolvată), pentru o proprietate care este închiriată sau care va fi probabil închiriată, evaluarea ar putea fi supusă contractului de închiriere existent, supusă contractelor de închiriere la ratele și condițiile pieței sau ca și cum ar fi liberă și disponibilă pentru a fi închiriată la ratele și condițiile pieței. Așadar, am crezut că nu este atât de ușor de răspuns la această întrebare. Oricare ar fi direcția în care lumea evaluărilor alege să se îndrepte, un lucru este clar: evaluatorul și clientul trebuie să știe clar ce interese trebuie evaluate. Declararea drepturilor de proprietate evaluate ca fiind „Interesul simplu al unei proprietăți care este grevat de un contract de leasing” ar putea să nu fie suficient.
Steve Hurlbut este evaluator șef și vicepreședinte la Liberty Bank, Hartford, Conn.
.