Flipping houses nu este, în general, considerată investiție pasivă de către IRS. Normele fiscale definesc flipping-ul ca fiind un „venit activ”, iar profiturile din casele flipped sunt tratate ca venituri obișnuite cu rate de impozitare între 10% și 37%, nu ca câștiguri de capital cu o rată de impozitare mai mică de 0% până la 20%. Impozitele pe casele de flipping vor include, de obicei, impozitul pe activități independente.
Flipping Houses: Câștiguri de capital sau venituri obișnuite
Dacă un investitor este clasificat de IRS ca fiind un „dealer”, profiturile din schimburile de proprietăți vor fi impozitate la rata de impozitare obișnuită a venitului lor. Profitul se calculează prin scăderea cheltuielilor, inclusiv a prețului de achiziție, din prețul final de vânzare. Cotele de impozitare variază de la 10% la 37% pentru „investitorii activi” care obțin profituri active.
Potrivit IRS, un dealer imobiliar achiziționează proprietăți imobiliare și le vinde clienților „în cursul obișnuit al activității sale comerciale sau de afaceri”. Majoritatea investitorilor fix-and-flip sunt considerați dealeri; aceștia își dețin proprietățile pe termen scurt, iar majoritatea veniturilor lor provin din vânzarea de case. Chiar și investitorii imobiliari care, ocazional, schimbă ocazional casele sunt de obicei considerați dealeri și sunt impozitați la ratele obișnuite de impozitare a venitului.
În schimb, profiturile obținute din proprietăți deținute mai mult de 12 luni sunt de obicei supuse unor tranșe mai favorabile de câștig de capital pe termen lung, care variază între 0% și 20%. Un investitor poate alege să închirieze proprietatea sau să o ocupe. Pentru a urmări profiturile și cheltuielile fix-and-flip, vă recomandăm să utilizați un software de contabilitate. Consultați articolul nostru despre cel mai bun software de contabilitate.
Consecințe fiscale ordinare asupra venitului atunci când vindeți case
Dacă sunteți clasificat ca dealer, profitul obținut în urma unui flip va fi impozitat la rata de impozitare obișnuită a venitului dumneavoastră predominantă. În prezent, ratele impozitului pe venitul obișnuit variază între 10% și 37%. În plus, profitul este supus impozitului pe activități independente (echivalentul FICA pentru persoanele care lucrează pe cont propriu), care este de 15,3%, dublu față de ceea ce plătiți în mod obișnuit ca angajat W2.
Ca dealer, consecința fiscală totală a unui flip poate varia de la 25,3% până la 52,3%, în funcție de nivelul de impozitare. Inutil să mai spunem că nu doriți să vă percepeți greșit profiturile ca aparținându-vă în totalitate – Unchiul Sam primește o mare parte din ele.
Pentru a face acest lucru corect, ar trebui să folosiți un software de contabilitate precum QuickBooks Online. Software-ul lor vă ajută să urmăriți ceea ce cheltuiți cu furnizorii, contractorii, dobânzile și multe altele – toate elementele pe care le puteți deduce din profitul dvs. brut.
Când se aplică impozitul pe câștigul de capital pentru Flipping Houses
Dacă sunteți suficient de norocos să evitați definiția de dealer, obținând majoritatea veniturilor din flipping houses și vânzând casele după un an, atunci veți fi impozitat la ratele mai mici de câștig de capital pe profitul din vânzare.
Rețineți că acest lucru este rar pentru cei mai mulți flipperi; în majoritatea timpului sunt impozitați la rata obișnuită de impozitare a venitului, dar vrem să menționăm acest lucru, deoarece se întâmplă. Chiar mai bine, dacă vă calificați pentru tratamentul fiscal pentru câștigurile de capital, nu trebuie să plătiți impozit pe activități independente.
Impozitul pe termen scurt pentru câștigurile de capital în cazul schimbării caselor
Dacă proprietatea este deținută mai puțin de 12 luni, profitul din schimb nu beneficiază de niciun tratament preferențial. Câștigul de capital pe termen scurt este impozitat la ratele obișnuite de impozit pe venit, indiferent dacă sunteți definit ca dealer sau investitor. Cu toate acestea, aveți avantajul de a nu plăti un impozit de 15,3% pentru activități independente, deci există totuși economii bune.
Impozitul pe câștigurile de capital pe termen lung în cazul schimbului de locuințe
Dacă dețineți o proprietate timp de peste un an și nu sunteți clasificat ca dealer, profitul din schimb va fi impozitat în conformitate cu ratele câștigurilor de capital pe termen lung. În prezent, aceste rate variază între 0% și 20% pentru majoritatea contribuabililor. În comparație cu cele două lovituri ale ratelor de impozit pe venitul obișnuit și ale impozitului pe activități independente, este o economie destul de mare.
„Trucul pe care îl știu flipperii este că, dacă păstrați proprietatea mai mult de un an și apoi obțineți un profit din vânzare, veți plăti impozite pe câștigurile de capital pe termen lung, care ajung la un maxim de 20%. Trucul câștigurilor de capital pe termen scurt, mai puțin de un an, constă în a juca un flip care nu a făcut profit împotriva unuia care a făcut. Acest lucru reduce câștigurile de capital nete pe care le-ați obținut și, prin urmare, impozitele pe acestea.”
– Brian Murphy, avocat, broker imobiliar & Tax Prep Educator, At Your Pace Online
Chiar dacă dețineți o mică afacere și depuneți declarația ca dealer sau dacă o depuneți ca investitor, TurboTax oferă un software fiscal obișnuit. Puteți să importați rapid toate cheltuielile dvs. și să vă depuneți impozitele online. Dacă aveți întrebări, puteți discuta pe chat cu echipa lor de asistență și puteți cere ca declarația dumneavoastră să fie verificată înainte de a o depune, astfel încât să obțineți rambursarea maximă – garantată.
Vizitați TurboTax
Cum se calculează impozitele pe casele de schimb valutar
În cele din urmă, veți fi impozitat pe profitul dvs. de reparații și schimburi, care reprezintă prețul de vânzare minus cheltuielile și deducerile totale. Profitul este calculat prin scăderea cheltuielilor, inclusiv a prețului de achiziție, din prețul final de vânzare.
„Unul dintre motivele pentru care impozitarea proprietății imobiliare este atât de dificilă este din cauza desemnării activității active față de cea pasivă. Ideea de a schimba o casă este că intenționați să o cumpărați, să o reparați și să o vindeți. Acest lucru înseamnă că sunteți considerat un comerciant imobiliar. Imaginați-vă că afacerea dvs. este de a cumpăra mașini vechi de tuns iarba, de a le repara și de a le revinde. Aceasta este o afacere cu mașini de tuns iarba, la fel cum și răscumpărarea de case este tot o afacere.”
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Prețul de achiziție
Prețul de achiziție include costul casei în sine. Deși s-ar putea să considerați costurile de închidere, punctele etc. ca făcând parte din prețul de achiziție, pentru ușurința contabilității, tot ceea ce depășește achiziția propriu-zisă a clădirii este mai bine tratat ca o cheltuială.
Când vă gândiți la care este profitul dumneavoastră, luați în considerare doar prețul de achiziție, nu și suma pe care ați finanțat-o în ecuația profitului. Fiscul nu ia în considerare finanțarea dvs. atunci când calculează profitul. Cu toate acestea, veți putea deduce dobânda plătită ca o cheltuială.
Cheltuieli
Cheltuielile care depășesc prețul de achiziție includ dobânda ipotecară și punctele, comisioanele de împrumut, materialele și consumabilele, forța de muncă, costurile de încheiere, impozitele, serviciile profesionale și toate costurile de marketing și comisioanele agenților imobiliari implicate în vânzarea proprietății. Acest tabel oferă o imagine bună a ceea ce trebuie luat în considerare.
Ca și în cazul prețului de achiziție, IRS nu este preocupat de modul în care ați plătit pentru o cheltuială. Atâta timp cât a fost o cheltuială legată de proprietate, aceasta este de obicei deductibilă. De exemplu, dacă încărcați 10.000 de dolari pe cardul de credit Lowes pentru materiale de construcții, aceasta este considerată o cheltuială de renovare a proprietății.
Beneficiu
Beneficiul este suma pe care ați încasat-o din vânzare după ce toate cheltuielile, inclusiv prețul de achiziție, sunt luate în considerare. Unul dintre cele mai importante lucruri pe care le puteți face este să țineți o evidență excelentă a cheltuielilor pentru a vă asigura că deduceți toate costurile de renovare. Formula de bază este următoarea: Profitul tranzacției = Prețul de vânzare – Prețul de achiziție – Cheltuieli.
Atenție, atunci când vă calculați profitul pentru raportarea la IRS, rețineți că este posibil ca acesta să nu fie profitul dumneavoastră real. De exemplu, dacă trebuie să achitați datoria ipotecară folosită pentru a finanța achiziția și renovările, aceasta vă mănâncă din fondurile aduse acasă. Puteți estima această sumă cu ajutorul acestei formule: Prețul de vânzare – Ipoteca – Cheltuieli = Profitul adus acasă de investitor.
Impozite anuale
De aici, înmulțițiți profitul impozabil cu rata impozitului pe venitul obișnuit, ceea ce vă oferă o sarcină fiscală anuală estimată. Rețineți că puteți folosi pierderile de la alte reparații și schimburi finalizate în același an pentru a compensa câștigurile.
Exemplu de impozite pentru un schimb de case
Să parcurgem un scenariu de bază pentru a demonstra elementele fundamentale ale modului în care se calculează impozitele pentru schimburile de case. Vom folosi patru ipoteze:
- Investitorul este considerat a fi un comerciant în conformitate cu orientările IRS, astfel încât profiturile vor fi supuse impozitului pe venitul obișnuit.
- Proprietatea este schimbată în 10 luni, ceea ce o fixează și mai mult la impozitul pe venitul obișnuit.
- Rata de impozitare obișnuită a investitorului este de 23%.
- Vom lua în considerare efectul impozitului pe activități independente.
Exemplu de impozit pentru vânzarea unei case
| Prețul de achiziție și cheltuielile | Cost |
|---|---|
| Prețul de achiziție | 40.000$ |
| Cheltuieli: | |
| Cercetarea împrumutului și puncte | 1$,000 |
| Costuri de încheiere a achiziției | 600$ |
| Aprovizionare în timpul perioadei de reabilitare | 200$ |
| Costul materialelor pentru reabilitare | 9,000 |
| Mâna de lucru a antreprenorului și alte costuri | 23 $,000 |
| Asigurare pe perioada de deținere | 200$ |
| Călătorii legate de achiziție/reabilitare/vânzare | 100$ |
| Publicitate | 400$ |
| Comision de vânzare și costuri de încheiere | 4$,000 |
| Cheltuieli totale fără prețul de achiziție | 38,500$ |
| Cheltuieli totale inclusiv prețul de achiziție | 78,500$ |
| Preț de vânzare | 105$,000 |
| Profit (preț de vânzare – cheltuieli totale) | 26,500$ |
Începând cu profitul de 26,500$, apoi scăzând ceea ce este necesar pentru plata impozitelor, investitorul rămâne cu 16,350$. Rețineți că investitorul nu poate considera cei 26.500 de dolari ca și cum ar fi ai lor de cheltuit, deoarece Unchiul Sam are nevoie de partea lui.
Cum să depuneți & Plătiți impozitele pentru casele de schimb valutar
După ce ați calculat impozitele pentru casele de schimb valutar, trebuie să știți când să le depuneți și cum să le plătiți. În general, dacă sunteți un proprietar unic, faceți parte dintr-un SRL sau sunteți înregistrat ca o corporație S, iar afacerea dvs. de schimb de case face profituri de peste 1.000 de dolari pe an, atunci ar trebui să plătiți impozite trimestriale.
Dacă nu generați încă venituri sau dacă îndepliniți alte scutiri, veți depune impozitele la sfârșitul anului. Cu toate acestea, cei mai mulți flipperi de case plătesc impozite trimestriale. Aceste impozite trimestriale sunt cunoscute sub numele de impozitele dvs. estimate și, în general, trebuie achitate la 15 aprilie, 15 iunie, 15 septembrie și 15 ianuarie ale fiecărui an.
De exemplu, venitul pe care l-ați obținut din vânzarea de case de la 1 ianuarie până la 31 martie trebuie achitat la 15 aprilie. Cu toate acestea, dacă aceste date cad în weekend-uri sau sărbători, impozitele dvs. vor fi datorate în următoarea zi lucrătoare.
Schedule C Flipping Houses
Vă va trebui să completați un Schedule C pentru aceste impozite estimate. Acest formular este, de asemenea, denumit și formularul 1040 Profit and Loss Form. Pentru mai multe informații despre cum să completați acest formular, consultați ghidul nostru detaliat Schedule C, care include instrucțiuni pas cu pas pentru completarea formularului.
Keep Good Tax Records When Flipping Real Estate
Pentru că cheltuielile sunt atât de importante pentru a reduce venitul impozabil și, prin urmare, valoarea impozitului pe care îl veți datora, este vital să țineți o evidență bună a fiecărei cheltuieli legate de un flip. Indiferent cât de nesemnificative pot părea unele cheltuieli, toate contează – și toate se adună.
Dacă încercați o rută de tip „fă-o tu însuți” și înființați o foaie de calcul pentru înregistrările dvs., folosiți un software de investiții imobiliare sau un software de contabilitate sau de evidență contabilă, asigurați-vă că faceți ceva pentru a ține o contabilitate precisă a operațiunilor dvs. de flip. Când va veni vremea impozitelor, va conta, deoarece fiecare dolar care nu este cheltuit pe o cheltuială este supus impozitelor.
„Dacă sunteți considerat un dealer imobiliar, există câțiva factori de luat în considerare. Puteți solicita pierderi nelimitate pentru a compensa veniturile obișnuite, cum ar fi salariile și veniturile din afaceri. De asemenea, puteți pretinde cheltuieli suplimentare legate de activitățile de dealer.”
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & fondator, Dalmacio Accountancy Corporation
Cum să economisiți bani din impozitul pe vânzări de case
În timp ce este dificil să ocoliți considerarea de bază a vânzării de case ca venit activ, există unele cazuri speciale care vă pot ajuta să vindeți o proprietate și să nu fiți supus impozitului pe venitul obișnuit. Acestea includ lucruri cum ar fi păstrarea unei investiții pentru o perioadă mai lungă de timp sau chiar deținerea proprietății ca reședință principală.
Aici discutăm patru modalități de a vă reduce impozitele atunci când schimbați casele:
Mă păstrați proprietatea de investiții pentru mai mult de un an
Dacă vă aflați în categoria celor care pot plăti impozit pe câștigurile de capital în loc de impozit pe venitul obișnuit, prognozați dacă păstrarea proprietății pentru un an sau mai mult va funcționa. Amintiți-vă că, dacă dețineți proprietatea timp de un an sau mai mult, sunteți supus impozitului pe câștigurile de capital pe termen lung, mai degrabă decât pe termen scurt.
Utilizând exemplul nostru de mai sus cu profitul de 26.500 de dolari, dacă ați deținut proprietatea suficient de mult timp, probabil că veți datora 15% sau mai puțin din impozitul pe câștigurile de capital pe termen lung. Mai mult, nu vi s-ar cere să plătiți impozit pe activități independente, deoarece este considerată o investiție și nu un venit activ. Așadar, impozitul datorat ar fi de 3.975 de dolari sau mai puțin, spre deosebire de peste 10.000 de dolari în cazul de mai sus.
Faceți din proprietate reședința dvs. principală înainte de a o tranzacționa
Dacă tranzacționați ocazional o singură proprietate, gândiți-vă dacă v-ați putea muta în ea ca reședință principală după ce renovările sunt finalizate. Dacă vă mutați în proprietate, probabil că puteți muta considerația fiscală la o eventuală vânzare de la venituri active la câștiguri de capital. În plus, legile fiscale actuale permit ca, dacă locuiți în proprietate doi din cei cinci ani dinaintea vânzării, să puteți evita în totalitate impozitul pe câștig.
„Secțiunea 121 din Internal Revenue Code permite unui contribuabil să aleagă să excludă până la 250.000 de dolari (500.000 de dolari pentru contribuabilii care depun o declarație comună) din câștigul obținut din vânzarea unei proprietăți deținute și utilizate ca „reședință principală”. ‘Reședință principală’ înseamnă că proprietatea a fost deținută și utilizată de către contribuabil ca reședință principală pentru perioade care însumează doi ani sau mai mult din cei cinci ani anteriori vânzării. Această excludere a câștigului din vânzare este limitată la o vânzare sau un schimb la fiecare doi ani. Așadar, ar trebui să fie utilizată selectiv de către cei care vând mai multe proprietăți și aleasă în ceea ce privește tranzacția de vânzare-cumpărare care ar putea duce la cel mai mare câștig impozabil.”
– Brian J. Thompson, CPA & Avocat, BrianThompsonLaw.com
Faceți un schimb cu impozit amânat pentru a face un Flip
Un schimb cu impozit amânat, cunoscut și sub numele de schimb 1031, vă permite să transferați câștigurile de pe o proprietate pe alta. Pentru a vă califica în acest sens, va trebui să dețineți proprietatea timp de un an sau mai mult (mai mult timp este mai bine în ochii Fiscului) și să o închiriați unor chiriași. Nu poate fi folosit doar pentru o proprietate cu întoarcere rapidă. Pentru mai multe informații, puteți citi ghidul nostru suprem despre schimburile similare 1031.
Reclamați deduceri fiscale pentru schimburi de case
Serviciul fiscal le permite celor care fac schimburi de case să deducă anumite cheltuieli care se referă la achiziționarea, renovarea și vânzarea proprietăților. Anularea acestor cheltuieli ajută la reducerea venitului impozabil. Puteți deduce unele cheltuieli înainte de a vinde proprietatea, dar alte cheltuieli, cum ar fi cheltuielile de capital, nu pot fi deduse decât după ce proprietatea este vândută.
Cheltuieli pe care le puteți deduce atunci când vindeți o casă
Este important să știți ce cheltuieli puteți deduce atunci când schimbați o casă. Acest lucru vă va da o idee mai bună despre cât de mult va fi venitul impozabil, astfel încât să aveți bani puși deoparte pentru a vă plăti impozitele. Acest lucru, la rândul său, vă afectează bugetul la următoarea tranzacție.
Câteva cheltuieli pe care le puteți deduce atunci când vindeți o casă includ:
- Cheltuieli de capital (cheltuieli legate de cumpărarea și renovarea unei case cu intenția de a o vinde). Acestea sunt deduse după ce ați vândut proprietatea.
- Cheltuieli cu vehiculul, care pot include benzină și reparații sau o rată standard de kilometraj.
- Cheltuieli de birou, inclusiv chiria, utilitățile și consumabilele de birou, cum ar fi cerneala și hârtia de imprimantă
- Permisul de construcție
- Interesele ipotecare
Ce determină statutul de comerciant pentru un flipper imobiliar
O afacere care obține în mod regulat profit din vânzarea unui activ, fie că este vorba de o proprietate, un vehicul sau un inventar, este clasificată ca o afacere activă. Prin urmare, un investitor care schimbă proprietăți va fi probabil clasificat de IRS ca o afacere activă – un „dealer” de case – și este supus impozitului pe venitul obișnuit pe profituri.
Un investitor fix-and-flip care schimbă o duzină de case pe an, le deține pentru o perioadă foarte scurtă de timp și/sau își obține cea mai mare parte a venitului din afacerea de schimb de proprietăți imobiliare va fi considerat un dealer, iar venitul va fi impozitat la rate mai mari de venit obișnuit.
Acest lucru este în contrast cu veniturile din investiții pasive, cum ar fi o proprietate de închiriat, pentru care, dacă în cele din urmă se vinde, profiturile vor fi impozitate la o rată mai favorabilă a câștigurilor de capital. Cu toate acestea, codul IRS nu este deosebit de clar cu privire la ceea ce constituie venitul activ față de cel pasiv, iar mulți factori sunt luați în considerare. Aceștia pot include cât de multe proprietăți sunt schimbate, dacă sunt ocupate de proprietar sau închiriate pentru o perioadă de timp înainte de revânzare și cât timp sunt deținute.
Dacă sunteți un fix and flipper activ care deține o proprietate pentru mai puțin de un an, cel mai probabil veți fi impozitat la rata de impozitare a venitului obișnuit de 10% până la 37%. Determinarea categoriei dvs. de impozitare și a ratei pe care o datorați este complicată, iar profesionistul dvs. în domeniul fiscal ar trebui să fie implicat.
Frecvente Întrebări Frecvente (FAQ) privind impozitele pentru casele de schimb valutar
Acest ghid defalcă impozitele pentru casele de schimb valutar și discută despre câștigurile de capital față de venitul obișnuit atunci când schimbați case. Acestea sunt câteva întrebări frecvente pe care le-am întâlnit și răspunsuri care v-ar putea oferi informații suplimentare.
Ce este regula 70 în House Flipping?
Regula 70 le spune investitorilor care este valoarea maximă pe care ar trebui să o plătească pentru o proprietate. Regula, care este o linie directoare în industrie, spune că un investitor nu ar trebui să plătească mai mult de 70% din valoarea estimată a proprietății după ce termină toate reparațiile și renovările (ARV).
Ce sunt alte deduceri pentru House Flipping?
Când vă gândiți la cheltuielile și deducerile dvs. de investiții imobiliare, asigurați-vă că luați în considerare lucruri precum transportul, biroul de acasă, mesele și educația, cum ar fi atelierele, cărțile, etc. Vorbiți cu contabilul dvs. pentru a afla mai multe și folosiți un sistem de urmărire online, cum ar fi QuickBooks online, pentru a simplifica lucrurile.
Puteți într-adevăr să vindeți case fără bani?
Există mai multe modalități de a vinde case fără bani, dar va trebui să contribuiți la o afacere în moduri creative (de exemplu, dacă aveți cunoștințe de construcții, contribuiți cu timpul și abilitățile dvs. sau aveți o proprietate pe care o puteți folosi pentru a garanta încrucișat pentru un împrumut cu bani grei). Pentru a afla mai multe, citiți articolul nostru despre cum să vindeți case fără bani.
Am nevoie de o licență pentru a vinde o casă?
În mod normal, nu aveți nevoie de o anumită licență de stat pentru a vinde o casă, dar verificați cu statul dumneavoastră, deoarece ar putea depinde de modul în care funcționează afacerea dumneavoastră. De exemplu, dacă sunteți un dezvoltator, unele state au nevoie de o licență de antreprenor. În cele mai multe cazuri, va trebui să solicitați în mod corespunzător permisele și, eventual, o licență de afaceri.
Bottom Line: Flipping Houses Taxes
În 2017, schimburile de case au atins un maxim al ultimilor 11 ani, cu peste 200.000 de schimburi de case în SUA. În urma acestui entuziasm, trebuie să știți ce taxe sunteți responsabil să plătiți pentru afacerea dvs. de schimb de case. Profiturile din afacerea de flipping de case sunt, în general, tratate ca venituri obișnuite, nu ca câștiguri de capital, astfel încât profiturile sunt supuse impozitului normal pe venit și impozitului pe activități independente.
.