Toate municipalitățile din New Hampshire sunt familiarizate cu reglementările privind utilizarea terenurilor. Chiar și cele mai mici orașe se confruntă cu probleme de creștere, dezvoltare, compatibilitate a utilizărilor, conservarea resurselor și nevoia de infrastructură. Municipalitățile au la dispoziție o serie de instrumente bine uzitate pentru a aborda aceste întrebări, inclusiv planul general, revizuirea planurilor de lotizare și de amplasare, excepții speciale și derogări, pentru a numi doar câteva. Cu toate acestea, o opțiune pe care oficialii locali o cunosc mai puțin este „permisul de utilizare condiționată”, numit uneori permis de utilizare specială. Aceste permise sunt utile, dar pot fi puțin confuze, iar această confuzie poate duce o municipalitate pe căi greșite. Ce sunt permisele de utilizare condiționată, mai exact, și cum ar trebui să le folosească o municipalitate?
Q. Ce este un permis de utilizare condiționată?
A. Un permis de utilizare condiționată este un instrument utilizat de municipalități pentru a pune în aplicare „controale inovatoare de utilizare a terenurilor” adoptate în conformitate cu RSA 674:21.
Activitățile de utilizare a terenurilor pot fi împărțite în trei categorii: (1) utilizări „permise” care sunt permise în anumite zone fără a fi nevoie de un permis special (cum ar fi o casă unifamilială într-o zonă rezidențială); (2) utilizări interzise care nu sunt permise în anumite zone; și (3) zona de mijloc a utilizărilor care ar putea fi benefice, dar care pot crea probleme dacă nu sunt controlate corespunzător. Exemple de utilizări intermediare ar putea include construcția în zonele umede sau în zonele de protecție a zonelor umede, amplasarea instalațiilor de telecomunicații sau dezvoltările rezidențiale grupate.Permisele de utilizare condiționată abordează această zonă intermediară de utilizări. Prin impunerea anumitor condiții asupra acestora și prin solicitarea unui proces separat de aprobare a permisului, municipalitatea poate permite ca proprietatea să fie utilizată în moduri care vor aduce beneficii comunității, controlând în același timp riscurile potențiale.
Q. Ce autoritate au municipalitățile pentru a solicita permise de utilizare condiționată?
A. Ca parte a acordării puterii de zonare, statul a acordat municipalităților puterea de a adopta controale inovatoare de utilizare a terenurilor în scopul promovării sănătății, siguranței sau bunăstării generale a comunității. RSA 674:16, I și II. Controalele inovatoare de utilizare a terenurilor pot fi solicitate atunci când sunt susținute de planul general al municipalității. RSA 674:21, II.
Controalele inovatoare de utilizare a terenurilor pot include, dar nu se limitează la:
- – stimulente de sincronizare;
- – dezvoltare în etape;
- – stimulente de intensitate și utilizare;
- – transfer de densitate și drepturi de dezvoltare;
- – dezvoltare unitară planificată;
- – dezvoltare în grupuri;
- – zonare de impact;
- – standarde de performanță;
- – zonarea flexibilă și discreționară;
- – zonarea caracteristicilor de mediu;
- – zonarea incluzivă;
- – standarde pentru unitățile de locuit accesorii;
- – taxe de impact; și
- – subdiviziuni alternative la planul satului.
–
Legislația autorizează în mod specific municipalitățile să administreze aceste controale prin acordarea de permise de utilizare condiționată sau specială. RSA 674:21, II. Cu toate acestea, pot apărea întrebări, deoarece statutul nu definește ce sunt aceste permise sau nu descrie modul în care acestea ar trebui să funcționeze.
Q. Când poate o municipalitate să solicite un permis de utilizare condiționată?
A. Pentru a adopta o ordonanță care necesită permise de utilizare condiționată, municipalitatea trebuie să aibă un plan general și un consiliu de planificare. În cazul în care aceste două lucruri există, un permis de utilizare condiționată poate fi utilizat pentru a pune în aplicare oricare dintre metodele inovatoare de control al utilizării terenurilor din RSA 672:21 și, pe baza modului în care este redactat statutul, pentru orice alt aspect care este abordat în planul general. RSA 674:21, II. Este clar că acest lucru poate fi făcut fie ca parte a adoptării unei ordonanțe de zonare cuprinzătoare, fie ca amendament la ordonanța de zonare. De asemenea, se pare că este acceptabil ca un oraș cu sau fără zonare cuprinzătoare să adopte o ordonanță de sine stătătoare care să abordeze o metodă inovatoare specifică de control al utilizării terenurilor, cum ar fi reglementarea zonelor umede, atâta timp cât aceasta este adoptată în conformitate cu cerințele legale discutate mai jos.
Autorizațiile de utilizare condiționată ar putea fi utilizate în mod corespunzător în legătură cu:
- construcția sau umplerea în zonele umede, zonele tampon ale zonelor umede sau în districtele de protecție a acviferului;
- amplasarea, construcția sau modificarea instalațiilor de telecomunicații în anumite zone;
- dezvoltarea dezvoltărilor de unități planificate sau de grupări; și
- amplasarea și configurarea anumitor panouri comerciale în anumite zone.
Aceasta nu este nicidecum o listă exhaustivă; municipalitățile pot folosi permisele de utilizare condiționată pentru a aborda orice aspect al unui control inovator al utilizării terenurilor care este abordat în planul general și intră în competența de zonare.
S-ar putea fi de o importanță mai critică, totuși, să înțelegem când un permis de utilizare condiționată nu poate fi folosit.
Q. Ce se întâmplă cu reglementările privind revizuirea subdiviziunilor sau a planului de amplasare?
A. Regulamentele de revizuire a subdiviziunilor și a planurilor de amplasare pot aborda punerea în aplicare a permiselor de utilizare condiționată, dar cerința inițială pentru permis trebuie să provină din ordonanța de zonare.
Puterea de a solicita permise de utilizare condiționată a fost acordată municipalităților ca parte a puterii de zonare și trebuie să fie exercitată prin intermediul unei ordonanțe de zonare. RSA 674:21, III. Deși „home rule” rămâne un ideal popular, realitatea este că municipalitățile au doar acele puteri pe care legiuitorul le acordă. Din moment ce competența de a solicita un permis de utilizare condiționată a fost acordată numai în ceea ce privește competențele de zonare, municipalitățile nu pot solicita un astfel de permis în legătură cu orice altceva, cu excepția ordonanțelor de zonare și a celor legate de zonare.
Cu toate acestea, revizuirea subdiviziunilor și a planurilor de amplasare implică în mod necesar administrarea de către consiliul de planificare a standardelor și cerințelor stabilite în ordonanța de zonare, iar administrarea permiselor de utilizare condiționată este adesea delegată consiliului de planificare. Prin urmare, ar fi adecvat ca reglementările privind planul de amplasare sau de lotizare să abordeze procesul de solicitare și aprobare al consiliului pentru aceste permise.
Q. Poate fi necesar un permis de utilizare condiționată în temeiul unei ordonanțe privind puterea poliției?
A. Nu. După cum s-a explicat mai sus, municipalităților li s-a acordat autoritatea de a solicita permise de utilizare condiționată doar în legătură cu zonarea. Autoritatea de a promulga așa-numitele ordonanțe privind așa-numita „putere de poliție” (cum ar fi ordonanțele privind controlul traficului, salonul de tatuaje sau zgomotul) provine dintr-un alt statut, RSA 31:39. Acest statut nu conferă municipalităților competența de a include o cerință de permis de utilizare condiționată în aceste ordonanțe. În mod similar, statutele care acordă municipalităților competența de a reglementa anumite activități specifice, inclusiv cinematografele în aer liber (RSA 31:41), pistele de curse pentru autovehicule (RSA 31:41-a) și terasamentele periculoase (RSA 31:41-b), nu autorizează permisele de utilizare condiționată. Aceasta înseamnă că o municipalitate nu poate solicita permise de utilizare condiționată în legătură cu aceste ordonanțe, deoarece legiuitorul nu a inclus acest lucru în acordarea sa de putere.
Q. Cum sunt promulgate și administrate controalele inovatoare privind utilizarea terenurilor și cerințele privind permisele de utilizare condiționată?
A. Aceste cerințe sunt promulgate în același mod în care este promulgată o ordonanță de zonare. Ele pot apărea ca parte a unei ordonanțe de zonare cuprinzătoare, ca amendament la o ordonanță de zonare sau ca o ordonanță de sine stătătoare care exercită competențele de zonare (de exemplu, o ordonanță privind zonele umede sau telecomunicațiile).
Cum s-a menționat mai sus, autoritatea unei municipalități de a solicita un permis de utilizare condiționată provine din RSA 674:16 (acordarea generală a competențelor de zonare) și RSA 674:21 (care permite utilizarea controalelor inovatoare de utilizare a terenurilor și a permiselor de utilizare condiționată). Ambele statute impun ca ordonanțele să fie adoptate în conformitate cu procedurile de adoptare a ordonanțelor de zonare din RSA 675:2-5. În timp ce procedura exactă poate varia în funcție de faptul dacă municipalitatea este un oraș sau un municipiu și de forma de guvernământ pe care o folosește, toate ordonanțele de zonare necesită cel puțin o audiere publică, anunțată și desfășurată în conformitate cu RSA 675:7, și un vot din partea organului legislativ local (consiliul orașului/localității, primarul/consiliul sau consiliul consilierilor, sau adunarea orășenească). Acesta este un domeniu în care detaliile contează; o ordonanță de zonare care nu este adoptată folosind toate procedurile necesare poate fi declarată nulă și inaplicabilă.
O ordonanță inovatoare de control al utilizării terenurilor ar trebui să desemneze persoana sau consiliul care o va administra și trebuie să includă standardele care să ghideze administratorul în acest sens. Administratorul poate fi consiliul de planificare, consiliul de selectare, consiliul de ajustare a zonării sau orice altă persoană sau consiliu pe care ordonanța îl desemnează. În cazul în care consiliul de planificare nu este administratorul, acesta trebuie totuși să examineze și să comenteze în scris toate propunerile, iar administratorul trebuie fie să încorporeze comentariile consiliului de planificare în decizia sa, fie să prezinte concluziile și deciziile sale cu privire la comentariile consiliului de planificare. RSA 674:21, II.
Există o diferență semnificativă între controalele inovatoare ale utilizării terenurilor și alte competențe de zonare. În mod normal, atunci când un consiliu de planificare emite o decizie care implică interpretarea unei ordonanțe de zonare, decizia ar trebui să fie atacată la consiliul de ajustare a zonării din cadrul municipalității. Cu toate acestea, în cazul în care consiliului de planificare i se atribuie responsabilitatea de a administra un control inovator al utilizării terenurilor, deciziile consiliului cu privire la cererile de permise de utilizare condiționată ar trebui să fie atacate direct la curtea superioară, în loc să se adreseze mai întâi ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Care este diferența dintre un permis de utilizare condiționată și o excepție specială?
A. Principala diferență este care consiliu va administra aprobarea. Atât permisele de utilizare condiționată, cât și excepțiile speciale sunt instrumente de zonare utilizate pentru a permite dezvoltarea unor utilizări benefice care pot cauza probleme dacă nu sunt controlate corespunzător. Fiecare trebuie să fie autorizată în ordonanța de zonare, împreună cu condițiile și standardele pe care consiliul de administrare trebuie să le găsească înainte de a emite aprobarea. Cu toate acestea, permisele de utilizare condiționată pot fi administrate de orice persoană sau consiliu pe care orașul îl alege. RSA 674:21, II. Consiliul de planificare este adesea consiliul ales pentru această sarcină; în acest caz, procesul de autorizare a utilizării condiționate poate fi combinat cu revizuirea planului de amplasament pentru un proces de aprobare mai simplificat. Excepțiile speciale, pe de altă parte, trebuie să fie emise de către consiliul de ajustare a zonării. RSA 674:33, IV. Acest lucru înseamnă că un dezvoltator care dorește să obțină o excepție specială trebuie, în mod normal, să se prezinte în fața a două comisii, una pentru revizuirea planului de lotizare/dezvoltare și alta pentru excepția specială. Acest lucru poate fi un proces mai greoi pentru dezvoltatori, dar poate oferi, de asemenea, un nivel suplimentar de revizuire și comentarii publice, ceea ce poate fi o idee bună pentru utilizări sau situații controversate sau complexe.
Dată alegerea între permisele de utilizare condiționată și excepțiile speciale, prin urmare, o municipalitate ar putea dori să ia în considerare: (1) ce utilizare sau subiect va aborda aprobarea, (2) ce comisie sau funcționar este cel mai potrivit pentru a examina și a decide cu privire la o cerere referitoare la acea utilizare sau subiect și (3) dacă dorește sau nu ca mai multe comisii să examineze diferite aspecte ale aceleiași propuneri.
.