Lunile de ordine de stat acasă, numărul tot mai mare de infecții și decese, munca la distanță în timp ce copiii merg la școală în camera alăturată, închiderile de afaceri stop-and-start și niciun sfârșit la vedere pentru pandemia COVID-19, toate acestea au avut un impact neașteptat – și seismic – asupra pieței imobiliare din Miami-Dade. Doar că nu este ceea ce credeți, probabil, că este.
„Pe măsură ce treceau săptămânile, deveneam cu toții nebuni și temperamentele noastre se subțiau, mai ales noi toți lipiți împreună într-un apartament micuț”, a declarat Maria Ester Mercader, care locuiește împreună cu soțul ei și cei trei fii ai lor într-un apartament cu două dormitoare fără balcon în Key Biscayne.
Mercader se gândea de câțiva ani la cumpărarea unei case, dar COVID a înclinat în cele din urmă cuplul de pe gard. „Ne-am simțit foarte triști pentru cei trei băieți ai noștri, care acum implorau o „casă mare” cu o „terasă mare””, a spus ea.
Dar, la fel ca mulți oameni din Miami-Dade care fac cumpărături pentru o casă unifamilială în limita prețului lor, Mercader nu a găsit nimic până acum.
COVID-19 s-a dovedit a fi o binefacere neașteptată pentru piața imobiliară rezidențială și încă un obstacol pentru cumpărătorii de locuințe cu preț depășit. Ratele de dobândă scăzute din punct de vedere istoric și febra apartamentelor-cabane au dus la creșterea cererii (și a prețurilor) pentru casele unifamiliale și chiar mișcă acul pe piața apartamentelor, care este lentă și suprasaturată.
Potrivit raportului MiamiReport Q3 Update publicat în această săptămână de RelatedISG International Realty, un joint venture co-fondat în 2011 de Craig Studnicky, președintele RelatedISG, și CEO-ul Related Group, Jorge Perez, doar 0.67% din toate casele unifamiliale din comitatul Miami-Dade – sau 4.516 din 678.860 – sunt în prezent listate pentru vânzare sau închiriere în Miami Multiple Listing Service.
Raportul arată că procentajele de cumpărători străini față de cumpărătorii interni din SUA s-au răsturnat din 2010, de la 49% străini și 21% interni la actualul 23% străini la 49% interni. Folosind date din declarațiile fiscale, studiul indică, de asemenea, că Florida este alegerea nr. 1 pentru persoanele care se relochează din New York, New Jersey, Illinois și Massachusetts.
Este o îmbunătățire uriașă față de luna aprilie, când lumea s-a închis și volumul tranzacțiilor imobiliare s-a oprit brusc la un fir de apă.
„Am mai trăit și alte recesiuni – începutul anilor 1990, 11 septembrie, criza bancară din 2008 – dar în aprilie am crezut că vom aluneca în cea mai mare recesiune mondială cunoscută de om”, a spus Studnicky. „A fost ceva fără precedent. Mă gândeam că ar putea exista cozi la pâine.”
Cinci luni mai târziu, țara încă se luptă cu pandemia, dar piața imobiliară și-a revenit cu o forță neașteptată.
„Casele se vând într-un ritm atât de febril, stocul devine incredibil de strâns și prețurile cresc”, a spus Studnicky. „Acum, cumpărătorii spun ‘Arată-mi niște apartamente’, deoarece casele sunt acum o piață a vânzătorilor. Cumpărătorii nu vor mai găsi un chilipir. Dacă vor un chilipir, acum sunt apartamentele”.
Ron Shuffield, președinte și CEO al Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, a declarat că scăderea stocului de case unifamiliale a fost dramatică. În mod ideal, un stoc sănătos de locuințe ar trebui să se situeze între șase și nouă luni de aprovizionare, ceea ce înseamnă că ar fi nevoie de această perioadă de timp pentru a vinde toate proprietățile de pe piață.
Dar din mai 2020, stocul de case unifamiliale s-a redus dramatic, de la 7,3 luni de aprovizionare la 3,2 luni la sfârșitul lunii august. Prețurile mediane de vânzare au crescut, de asemenea, datorită cererii, de la 375.000 de dolari în mai la 425.000 de dolari în august (inclusiv închiderile de ultim moment). Acesta este cel mai ridicat nivel înregistrat din 2007, când prețul median de vânzare a atins un record de 380.000 de dolari, potrivit Asociației agenților imobiliari din Miami, chiar dacă stocul existent era mult mai mare.
Schimbarea pe piața apartamentelor este la fel de dramatică, de la o ofertă de 24 de luni în mai la o ofertă de 12,8 luni la sfârșitul lunii august. Prețurile medii de vânzare pe această piață au început, de asemenea, să crească – de la 259.000 de dolari în mai la 275.000 de dolari în august – dar există încă suficient inventar pentru a face din apartamente o piață a cumpărătorilor.
„Oamenii care au fost blocați într-o clădire cu 50 de etaje vor să fie într-o casă de oraș”, a spus Shuffield. „Apartamentele sunt o decizie legată de stilul de viață. A fost foarte incomod în timpul pandemiei. Dar acest inconvenient va dispărea destul de repede. Până în această perioadă a anului viitor, dacă nu se întâmplă din nou ceva cu sănătatea mondială, vânzarea de apartamente va fi crescut în tot județul.”
Unde sunt vânzările
Distribuția lui Shuffield a activității de vânzare de case unifamiliale, apartamente și case de oraș în funcție de municipalitate în Miami-Dade arată cartierele specifice în care au mers cumpărătorii în ultimele trei luni. Printre cele mai mari câștiguri:
▪ În Miami Shores (valoarea mediană a casei: 569.608 dolari), numărul de vânzări încheiate a crescut cu 42,6% între 1 iunie-31 august față de aceeași perioadă a anului trecut. Volumul total în dolari al vânzărilor a crescut cu 29%, de la 46 milioane de dolari la 51 milioane de dolari.
▪ Palmetto Bay (valoarea mediană a casei: 310.471 dolari) a înregistrat o creștere de 6,3% a vânzărilor încheiate și un salt de 14% în volumul total în dolari al vânzărilor, de la 65,1 milioane de dolari la 74,2 milioane de dolari.
▪ Key Biscayne (valoarea mediană a casei: 1.079.895 dolari) a înregistrat o creștere de 43% a volumului total de vânzări în dolari, de la 101 milioane de dolari la 144 milioane de dolari.
Demanda pentru aceste cartiere duce la creșterea prețurilor – și transformă cumpărarea de case într-un sport de gladiatori.
„Miami Shores a fost un cartier conservator în ceea ce privește aprecierea prețurilor”, a declarat Ines Hedegus-Garcia, director de strategie și inovație la Avanti Way Realty. „În ceea ce privește investițiile, este solid… creșterile au fost graduale.
” acum asistăm la mai multe scenarii de război al ofertelor. Am un cumpărător care a pierdut două proprietăți în Miami Shores și are un contract de rezervă pentru o altă proprietate în cazul în care vânzarea în așteptare eșuează. Ne-am dus să o vedem în aceeași zi în care a apărut pe MLS și avea deja un contract.”
„Oamenii care locuiesc în Shores tind să rămână în Shores”, a spus ea. „Am locuit acolo timp de 35 de ani. Întotdeauna mi-a plăcut casa mea, dar nu mi-am iubit niciodată casa. Acum, odată cu pandemia, mi-am dat seama cât de grozavă este cu adevărat casa mea.”
Creșterea prețurilor caselor la nivel național
Același fenomen se întâmplă la nivel național. Potrivit raportului „September Monthly Housing Trends” realizat de realtor.com, numărul de locuințe unifamiliale aflate pe piață a scăzut cu 39% față de septembrie anul trecut, ceea ce echivalează cu 529.000 de anunțuri mai puține. Casele se vând cu 12 zile mai repede decât în 2019 și cu trei zile mai repede decât în august 2020. Iar prețul median de vânzare a urcat până la 350.000 de dolari, o creștere de 11% de la an la an.
Raportul arată că, deși prețul median de vânzare al locuințelor din zona Tri-County continuă să urce – 410.000 de dolari în septembrie, ușor mai mic la nivel regional decât în Miami-Dade și Broward – Florida de Sud a ajuns pe un modest loc 47 în lista primelor 50 metropole americane cu cel mai mare salt al prețurilor medii de la an la an.
Primele cinci locuri din listă au fost ocupate de Cincinnati (318.000 de dolari, cu o creștere de 16,9%), Boston (677.000 de dolari, cu o creștere de 16,4%), Philadelphia (344.000 de dolari, cu o creștere de 15,6%), Indianapolis (286.000 de dolari, cu o creștere de 15,2%) și Buffalo (230.000 de dolari, cu o creștere de 15%).
Doar Orlando, Pittsburgh și Los Angeles au avut prețuri mai mici decât cele din sudul Floridei.
„Mulți cumpărători au tendința de a pune în așteptare căutarea de case după începerea anului școlar, dar învățarea la distanță și dorința de a avea mai mult spațiu au continuat să alimenteze interesul cumpărătorilor în septembrie”, a declarat Danielle Hale, economist șef pentru realtor.com. „Interesul neobișnuit de ridicat al cumpărătorilor, împreună cu un stoc istoric scăzut și ratele ipotecare favorabile, creează o furtună perfectă pe piața imobiliară. În timp ce aceasta este o veste bună pentru oricine caută să își vândă casa, a creat o concurență extraordinară între cumpărători.”
Cumpărătorii pentru prima dată
Vânzările de case în așteptare, un alt indicator al unei piețe puternice, sunt, de asemenea, în creștere. Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) raportează că vânzările de case în așteptare au crescut în august cu 24,2% de la an la an și cu 8,8% față de iulie 2020. De asemenea, potrivit NAR, 33% din toți cumpărătorii de case din SUA în iulie au fost primii cumpărători, cu o vârstă medie de 33 de ani și un venit pe gospodărie de 74.900 de dolari.
În Miami-Dade, creșterea acestui grup demografic a fost explozivă.
„O treime din ipotecile pe care le-am văzut din iunie până în august au fost cumpărători de case pentru prima dată, o creștere de 200% de la an la an”, a declarat Alberto Carrillo, manager de vânzări districtuale din Miami Beach pentru The Keyes Company. „Când există o lipsă de încredere a consumatorilor în economie, oamenii gravitează spre locuințe pentru că sunt tangibile. Este o nevoie esențială, așa că nu-și pierde valoarea.”
El bănuiește că regiunea ar putea înregistra o creștere a divorțurilor până la sfârșitul anului, după ce oamenii au rămas blocați în casele lor atât de mult timp, dar spune că „imobiliarele nu vor încetini.”
Carrillo a declarat că unul dintre cartierele cu cea mai mare activitate de vânzări este Edgewater – în special codul poștal 33137, unde Keyes a înregistrat o creștere a vânzărilor de 141% de la un an la altul și o scădere a vânzărilor în numerar de la 47% la 24%. Valoarea mediană a unei case în acea zonă, care constă în principal din apartamente și case de oraș, este de 310.471 de dolari, potrivit Zillow.
Raportul din septembrie 2020 Elliman New Signed Contracts Report indică, de asemenea, o creștere a cererii. Miami-Dade a înregistrat o creștere de la un an la altul de 20,8% în contractele semnate – 1.335 față de 1.105 – cu cele mai multe dintre acestea mergând la case în intervalul de preț de la 400.000 $ la 800.00 $. Noile anunțuri pentru casele din septembrie cu prețuri mai mici de 399.999 de dolari s-au prăbușit cu 72% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Piața apartamentelor a înregistrat o creștere mai modestă a contractelor semnate în general – 7% – dar majoritatea acestora au fost în intervalul de preț între 200.000 și 500.000 de dolari. În general, noile listări s-au scufundat cu 46,4% de la an la an, cu cele mai mari scăderi în intervalele de preț accesibile (200.000$ până la 299.999$) și 500.000$ până la 599.999$.
Atragerea investitorilor
Explozia vânzărilor atrage, de asemenea, noi investitori în zonă. Jadon Newman, fondator și CEO al Noble Capital Group din Austin, o firmă de capital privat specializată în împrumuturi imobiliare, a declarat că firma intenționează să se extindă pe 25 de piețe din SUA – inclusiv Miami-Dade – după ce s-a concentrat pe Texas în ultimii 18 ani.
„Ne uităm la indicatorii principali, cum ar fi lipsa de locuințe și creșterea populației, care sunt factori importanți în Miami”, a declarat Newman. „Singurul mod în care o piață va continua să respire este dacă începe o nouă construcție și dacă există o reabilitare a stocului de locuințe mai vechi în centrul orașului și în zonele universitare. Aceste piețe încep să se înmoaie puțin, cu oameni care se mută în suburbii.
„Această pandemie a scos la iveală tot curajul de care era nevoie pentru a face schimbări în viață”, a spus Newman. „Dar impactul final al pandemiei nu a fost încă determinat. Puteți economisi bani dacă vă lăsați angajații să lucreze de acasă? Dacă da, cum va afecta asta piața imobiliară?”