Care proprietar ar trebui să ia mucegaiul în serios. Un pericol de top pentru mediu, mucegaiul se dezvoltă în locuri calde și umede și adesea se dezvoltă rapid în subsoluri, poduri și alte părți ale clădirilor cu ventilație slabă și probleme de umiditate. Deși mucegaiul este adesea asociat cu clădirile din climatele umede, nicio proprietate de închiriat nu este imună la un focar de mucegai, deoarece acesta poate apărea în urma unei scurgeri nesupravegheate, a unei instalații sanitare defecte sau chiar a unui aspersor de gazon direcționat greșit.
Dacă dețineți sau gestionați o proprietate de închiriat în California, o problemă de mucegai v-ar putea pune în fața unor facturi costisitoare de curățare și reparații, precum și a unor procese din partea chiriașilor care susțin că mucegaiul i-a îmbolnăvit.
Continuați să citiți pentru a afla despre responsabilitățile proprietarilor și drepturile chiriașilor atunci când vine vorba de mucegai în proprietățile locative din California.
Strategii de autoajutorare a chiriașilor în California
Curțile din California au recunoscut două strategii legale comune de autoajutorare pe care unii chiriași aleg să le urmeze în urma unui focar de mucegai în apartamentul sau casa lor de închiriat. Prima, cunoscută sub numele de „reținerea chiriei”, are loc atunci când chiriașii decid să nu mai plătească chiria, susținând că mucegaiul a făcut ca apartamentul lor să devină nelocuibil. (Rețineți că, indiferent de ceea ce poate apărea într-un contract de închiriere scris cu chiriașii, proprietarii din California sunt obligați să respecte „garanția implicită de locuibilitate”, o doctrină juridică care cere să le ofere chiriașilor apartamente în condiții de locuibilitate). A doua strategie, cunoscută sub numele de „reparare și deducere”, presupune ca chiriașii să se ocupe singuri de curățarea mucegaiului și apoi să scadă costul din chirie.
Vezi Drepturile chiriașilor din California de a reține chiria sau „Reparare și deducere” pentru mai multe informații despre aceste strategii, inclusiv limitările lor.
Răspunderea proprietarului pentru mucegai în California
În prezent nu există nicio lege federală care să acopere responsabilitățile unui proprietar atunci când vine vorba de mucegai. De asemenea, în afară de cerințele de dezvăluire (așa cum se discută mai jos), California nu are nicio lege care să abordeze în mod specific obligațiile sau răspunderea unui proprietar atunci când vine vorba de prevenirea și remedierea mucegaiului. Cu toate acestea, în San Francisco, mucegaiul este o „deranjament pentru sănătatea publică” (nu diferit de acumularea de gunoaie sau de o infestare cu dăunători), ceea ce înseamnă că chiriașii au dreptul de a-și da în judecată proprietarii pentru încălcarea legilor de deranjament ale orașului dacă nu reușesc să îndepărteze orice „mucegai vizibil sau demonstrabil în alt mod” situat oriunde „în interiorul oricărei clădiri”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Locatarii din California care consideră că au fost prejudiciați de prezența unor concentrații ridicate de mucegai în apartamentul lor pot încerca să recupereze daune de la proprietarul lor în instanță pentru a-i compensa pentru pierderea suferită. Dacă un judecător sau un juriu este de acord că proprietarul a creat din neglijență o problemă de mucegai sau a permis ca aceasta să continue la o proprietate, proprietarul ar putea fi obligat să plătească pentru orice prejudiciu.
De exemplu, o clădire de apartamente din Santa Rosa, California, avea un nivel atât de ridicat de mucegai (precum și o infestare cu șobolani) încât orașul a ordonat ca mai mulți chiriași care se pare că s-au îmbolnăvit să își părăsească locuințele. Deși proprietarul le-a dat chiriașilor 2.000 de dolari pentru relocare, chiriașii l-au dat în judecată pe proprietar pentru daune, potrivit unui raport de presă.
Exigențe privind dezvăluirea mucegaiului în California
California cere vânzătorilor de clădiri rezidențiale cu până la patru unități să dezvăluie în scris orice condiții periculoase cunoscute, inclusiv mucegaiul (Cal. Civ. Code § § § 1102-1102.17).
Legea din California impune proprietarilor să furnizeze chiriașilor o declarație scrisă, înainte de semnarea unui contract de închiriere, atunci când știu sau au motive să știe că mucegaiul depășește limitele de expunere permise sau reprezintă o amenințare pentru sănătate. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Deși legea permite adoptarea unor limite de expunere admisibile, departamentul de sănătate al statului a stabilit că nu este fezabil să facă acest lucru. De fapt, într-o Declarație privind umezeala clădirilor, mucegaiul și sănătatea (emisă în septembrie 2011), departamentul adoptă poziția că simpla „prezență a daunelor provocate de apă, a umezelii, a mucegaiului vizibil sau a mirosului de mucegai” într-o clădire reprezintă o amenințare pentru sănătate. Mai degrabă decât să încerce să măsoare nivelurile de mucegai sau să determine tipurile specifice de mucegai, departamentul recomandă cu tărie luarea unor măsuri prompte și diligente pentru a remedia mucegaiul și pentru a aborda orice probleme de umiditate subiacente care ar putea fi prezente într-o clădire.
De asemenea, în timp ce legea federală impune dezvăluiri despre vopseaua cu plumb, aceasta nu impune o obligație similară proprietarilor atunci când vine vorba de mucegai.
Afară de orice obligație de dezvăluire afirmativă, totuși, dacă decideți să listați o proprietate pentru vânzare, ar trebui să fiți pregătit cu răspunsuri la întrebările pe care potențialii cumpărători le-ar putea pune cu privire la problemele de instalații sanitare, umiditate și ventilație din clădirea dvs.
Pentru a afla mai multe despre cerințele de dezvăluire ale proprietarilor din California, consultați California Required Landlord Disclosures.
Deducerea costurilor legate de mucegai din depozitele de securitate în California
Dacă credeți că un chiriaș care pleacă a cauzat o problemă de mucegai (dincolo de uzura obișnuită) într-un apartament sau într-o unitate de închiriere, este posibil să doriți să deduceți costul curățeniei din depozitul de securitate al acelui chiriaș. Legea californiană le permite proprietarilor să facă acest lucru, cu condiția să îi ofere chiriașului o explicație scrisă a costurilor pentru daunele provocate de mucegai (împreună cu orice alte daune reclamate) în termen de 21 de zile de la rezilierea contractului de închiriere al chiriașului. Dacă această sumă este mai mică decât depozitul de garanție, trebuie să returnați chiriașului restul depozitului, împreună cu documentația scrisă a deducerilor de daune (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Pentru mai multe informații despre depozitele de garanție în California, consultați California Security Deposit Limits and Deadlines.
Prevenirea problemelor de mucegai
Pentru că sunt atât de multe în joc, este important să încercați să preveniți în primul rând apariția unei probleme de mucegai în proprietatea dvs. locativă, precum și să luați măsuri prompte și eficiente pentru a elimina mucegaiul în exces pe care îl descoperiți. Pentru mai multe sfaturi în acest sens, consultați Mucegai și proprietatea dumneavoastră de închiriat: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, de Ron Leshnower (Nolo).
.