2011 skrev Ryan Soroka under hyresavtalet för sitt bryggeri 8th Wonder Brewery i East Downtown – förkortat EaDo. Teamet letade efter en stor industrilokal så nära centrum som möjligt med överkomlig hyra. Det fanns inte mycket annat runt EaDo på den tiden, men Soroka såg potential.
”Vi trodde att det här området verkligen kunde bli något”, säger han till PaperCity.
Ett par månader senare tillkännagavs det att BBVA Compass Stadium – Houston Dynamos hem – skulle byggas i EaDo.
EaDo ligger på andra sidan av I-59 från Houstons centrum och är ett av de snabbast växande områdena i staden. Det är ett före detta industriområde och en före detta Chinatown, och fram till det senaste decenniet var området nästan helt fyllt av tomma, förfallna lagerlokaler.
BBVA Compass Stadium har följts av ett uppsving för kommersiell utveckling och bostadsbebyggelse. Bara under de senaste åren har byggherrar investerat mer än 250 miljoner dollar i EaDo, enligt Houston Properties.
EaDo har väckt intresse inte bara hos stora byggherrar utan även hos enskilda köpare, som lockas av lockelsen av ett nytt, spännande område och potentialen för en investering som kan betala sig rejält i framtiden.
”Jag tror att det är en bra möjlighet att investera sina pengar i något som kommer att fortsätta att växa i flera år framöver”, säger Tommy Walker, Houston Metro teamledare för Turner Mangum, en fastighetsfirma. Medianförsäljningspriset för postnumret 77003 – som till största delen består av EaDo – gick från 204 500 dollar 2010 till 342 500 dollar 2019, och medianförsäljningspriset per kvadratfot var 119 dollar 2010 och 180 dollar 2019, enligt Houston Properties. Och detta förväntas öka ännu mer.
The EaDo Equation
I dag har ett typiskt nybyggt radhus tre sovrum, tre och ett halvt badrum och ett tvåbilsgarage, säger Walker. Beroende på det exakta läget går dessa i allmänhet för mellan 300 000 och 500 000 dollar i EaDo – ju längre österut och närmare motorvägarna, desto billigare blir de.
Paige Martin, mäklarassistent på Keller Williams Realty, säger att de flesta köpare i EaDo vill bo i sina hem i fyra till sju år.
”De förväntar sig att gå med vinst”, tillägger hon.
Enligt Martin är de främsta attraktionskrafterna korta pendlingsavstånd till Downtown och Houston Medical Center, stor tillgänglighet till restauranger, barer och METRORail samt överkomliga priser – markvärdet är hälften så dyrt som i Downtown. Hon noterade också att vissa investerare köper i EaDo för att skapa Airbnb-uthyrningar, på grund av efterfrågan från BBVA Stadium-spel och det närliggande George R. Brown Convention Center.
Det kan finnas vissa svårigheter som köpare bör tänka på om målet är återförsäljning. Houston Properties har genomfört studier om riskerna med återförsäljning, och vissa fastigheter i EaDo uppfyller tre av de riskfyllda kriterierna: för nära en motorväg, för nära en större genomfartsled och byggda av ”byggare med dåligt rykte”. Martin säger att det finns ett antal av dessa i EaDo.
”Det är viktigt att känna till huvudmännen bakom byggandet och deras historia”, säger hon. På den ljusa sidan klarade sig EaDo som helhet bra under de senaste översvämningarna.
The Grocery Store Debate
En viktig bekvämlighet som folk säger saknas i EaDo är en livsmedelsbutik. Soroka på 8th Wonder Brewery liknar det vid en höns- och äggsituation när det gäller att locka till sig nya människor:
”De stora butikerna vill att befolkningstätheten ska finnas där, men invånarna vill att en livsmedelsbutik ska finnas där”, säger han.
Walker håller inte med om att detta är ett stort problem.
”Jag tror att det är mer en mental sak för människor”, säger han och påpekar att många förorter inte heller har en livsmedelsbutik i samhället. ”Du måste fortfarande köra drygt 5, 10, 15 minuter till en mataffär.”
På samma sätt noterar Martin att det för närvarande byggs en H-E-B i Third Ward, mycket nära EaDo.
En annan sak att tänka på när man köper i EaDo är att det är ett område som är i ständig utveckling – vilket innebär konstant byggnadsarbete.
Det pågick omfattande vägbyggen i området från juni 2018 till mars 2019. Företagen drabbades, konstaterar Soroka, och de känner fortfarande av efterdyningarna nu, eftersom trafiken inte riktigt har återhämtat sig till de nivåer som rådde före byggnationen.
”Byggutrustning överallt, förstörda vägar, lerhål, floder som fyller gatorna. .” Soroka beskriver det, men han betonar att sådana infrastrukturinvesteringar är nödvändiga.
”Det är en kortsiktig huvudvärk för vad vi alla hoppas är en långsiktig vinst och fördel för området”, säger han.
Inget av detta har hindrat företagare från att satsa stort på EaDo. Bara under de senaste två åren har många nya företag öppnat, däribland Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing och en trio av Agricole Hospitality-koncept: Indianola, Miss Carousel och Vinny’s.
Andra nytillkomna tillskott i grannskapet inkluderar en BCycle-station och en hundpark – med det söta namnet EaDog Park.
Vad händer härnäst i EaDo?
Komstagande invånare har många fler saker att se fram emot under de kommande månaderna och åren. Jessica Bacorn, verkställande direktör för EaDo Management District, har övervakat flera infrastruktur- och försköningsprojekt, bland annat vandrings- och cykelstigar, gatukonst, förbättring av trottoarer och fotgängarutrustning som bänkar, papperskorgar och belysning.
En marknadsbaserad parkeringsförordning har just antagits i EaDo, ”en stor vinst för distriktet”, säger Bacorn. Förvaltningsdistriktet samarbetar också med både TxDOT och en organisation som heter Scenic Houston för att göra vissa områden längs motorvägarna grönare och trevligare.
”Det som är bra med de utvecklare som vi har träffat på senare tid är att de vill behålla den där funkiga kulturella stämningen som EaDo har”, säger Bacorn, och påpekar att många gamla lagerlokaler håller på att restaureras för nya användningsområden.
Den kommersiella utvecklingen visar inga tecken på att avta. Lovett Commercial köpte en lagerlokal på 99 000 kvadratmeter som man planerar att omvandla till ett vidsträckt område med blandad användning som omfattar restauranger, butiker, konstateljéer och kontor. Den före detta Houston Dynamo-spelaren Brian Ching kommer att öppna sitt andra EaDo-företag i höst, East End Backyard, efter Pitch 25 Beer Park, som öppnade förra året. Hotel RL planerar också en lokal nära BBVA Compass Stadium, som planeras till 2023.
Ett ännu större projekt är också på gång. Det omdiskuterade North Houston Highway Improvement Project kommer att få stor inverkan på EaDo, särskilt genom en föreslagen 30 hektar stor park som skulle ersätta delar av I-45 och I-69 mellan Downtown och EaDo.
”Det skulle vara en enorm förändring för distriktet”, säger Bacorn. Den massiva satsningen beräknas för närvarande starta 2023 och vara helt färdig fem år senare.
Det kan ta flera år innan EaDo når sin fulla potential, men alla tecken tyder på att det är ett kvarter på uppåtgående.