Alle udlejere bør tage skimmelsvamp alvorligt. Skimmelsvamp er en af de største miljøfarer og trives på varme, fugtige steder og vokser ofte hurtigt i kældre, på loftsrum og andre dele af bygninger med dårlig ventilation og fugtighedsproblemer. Selv om skimmelsvamp ofte forbindes med bygninger i våde klimaer, er ingen udlejningsejendomme immune over for et skimmelsvampeudbrud, da et sådant kan opstå efter et uovervåget spild, defekt VVS-installation eller endog en fejlrettet sprinkler.
Hvis du ejer eller administrerer en udlejningsejendom i Californien, kan et skimmelproblem give dig dyre oprydnings- og reparationsregninger samt retssager fra lejere, der hævder, at skimmelsvampen gjorde dem syge.
Læs videre for at lære om udlejers ansvar og lejers rettigheder, når det drejer sig om skimmelsvamp i lejeboliger i Californien.
Selvhjælpsstrategier for lejere i Californien
Domstolene i Californien har anerkendt to almindelige juridiske selvhjælpsstrategier, som nogle lejere vælger at forfølge efter et skimmeludbrud i deres lejlighed eller lejebolig. Den første, kendt som “tilbageholdelse af husleje”, er, når lejere beslutter sig for at stoppe med at betale husleje og hævder, at skimmelsvampen har gjort deres lejlighed ubeboelig. (Bemærk, at uanset hvad der måtte stå i en skriftlig lejekontrakt med lejerne, er udlejere i Californien bundet af den “underforståede garanti for beboelighed”, en juridisk doktrin, der kræver, at lejere skal have lejligheder i beboelig stand). Den anden strategi, kendt som “reparation og fradrag”, indebærer, at lejerne selv tager sig af skimmelsvampsoprydningen og derefter trækker omkostningerne fra deres husleje.
Se California Tenant Rights to Withhold Rent or ‘Repair and Deduct’ for flere oplysninger om disse strategier, herunder deres begrænsninger.
Landlord Liability for Mold in California
Der findes i øjeblikket ingen føderal lov, der dækker en udlejers ansvar, når det gælder skimmelsvamp. Bortset fra oplysningskrav (som diskuteret nedenfor) har Californien heller ikke nogen love, der specifikt omhandler en udlejers pligter eller ansvar, når det kommer til forebyggelse og afhjælpning af skimmelsvamp. I San Francisco er skimmelsvamp imidlertid en “offentlig sundhedsskade” (ikke anderledes end affaldsophobning eller skadedyrsangreb), hvilket betyder, at lejere har ret til at sagsøge deres udlejer for overtrædelse af byens love om gener, hvis de undlader at fjerne “synlig eller på anden måde påviselig skimmelsvamp”, der befinder sig et hvilket som helst sted “i det indre af en bygning”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Californiske lejere, der mener, at de er blevet skadet af tilstedeværelsen af høje koncentrationer af skimmelsvamp i deres lejlighed, kan forsøge at få erstatning fra deres udlejer i retten for at kompensere dem for deres tab. Hvis en dommer eller en jury er enig i, at udlejeren uagtsomt har skabt et skimmelproblem eller tilladt et sådant problem at fortsætte i en ejendom, kan udlejeren være ansvarlig for eventuelle skader.
For eksempel havde en lejlighedsejendom i Santa Rosa, Californien, et så højt niveau af skimmelsvamp (samt et rotteangreb), at byen beordrede flere lejere, der angiveligt var syge, til at forlade deres hjem. Selv om udlejeren gav lejerne 2.000 dollars til flytning, sagsøger lejerne ifølge en pressemeddelelse udlejeren for at få erstatning.
Skimmelsvamp oplysningskrav i Californien
Kalifornien kræver, at sælgere af beboelsesejendomme med op til fire enheder skriftligt skal oplyse om alle kendte farlige forhold, herunder skimmelsvamp (Cal. Civ. Code § § § 1102-1102.17).
Lovgivningen i Californien kræver, at udlejere skal give lejerne en skriftlig oplysning, inden de underskriver en lejeaftale, når de ved eller har grund til at vide, at skimmelsvamp overskrider de tilladte eksponeringsgrænser eller udgør en sundhedstrussel. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Selv om loven giver mulighed for at vedtage tilladte eksponeringsgrænser, har det statslige sundhedsministerium fastslået, at det ikke er muligt at gøre det. I en erklæring om bygningsfugtighed, skimmelsvamp og sundhed (udsendt i september 2011) mener ministeriet faktisk, at alene “tilstedeværelsen af vandskader, fugtighed, synlig skimmelsvamp eller skimmellugt” i en bygning udgør en sundhedstrussel. I stedet for at forsøge at måle skimmelniveauer eller bestemme specifikke typer af skimmelsvamp anbefaler afdelingen kraftigt at tage hurtige, omhyggelige skridt til at afhjælpe skimmelsvamp og løse eventuelle underliggende fugtproblemer, der kan være til stede i en bygning.
Og mens den føderale lovgivning kræver oplysning om blymaling, pålægger den ikke udlejere en lignende pligt, når det drejer sig om skimmelsvamp.
Bortset fra ethvert krav om positiv oplysning bør du dog, hvis du beslutter dig for at opføre en ejendom til salg, være klar med svar på spørgsmål, som potentielle købere kan stille om VVS-, fugt- og ventilationsproblemer i din bygning.
For at få mere at vide om udlejers oplysningskrav i Californien kan du læse mere om California Required Landlord Disclosures.
Deducting Mold-Related Costs from Security Deposits in California
Hvis du mener, at en afgående lejer har forårsaget et skimmelproblem (ud over almindelig slitage) i en lejlighed eller udlejningsenhed, kan du måske fratrække rengøringsomkostningerne fra den pågældende lejers sikkerhedsdepot. Californiens lov tillader udlejere at gøre dette, forudsat at de giver lejeren en skriftlig forklaring på udgifterne til skimmelskaderne (sammen med eventuelle andre påståede skader) inden for 21 dage efter lejers opsigelse af lejemålet. Hvis dette beløb er mindre end depositummet, skal du tilbagebetale resten af depositummet til lejeren sammen med den skriftlige dokumentation for skadesfradrag (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
For yderligere oplysninger om sikkerhedsdepoter i Californien, se California Security Deposit Limits and Deadlines.
Forebyggelse af skimmelproblemer
Da der er så meget på spil, er det vigtigt at forsøge at forhindre, at der opstår et skimmelproblem i din udlejningsejendom i første omgang, samt at træffe hurtige og effektive foranstaltninger til at fjerne overskydende skimmel, som du opdager. For flere råd om dette, se Skimmelsvamp og din udlejningsejendom: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, af Ron Leshnower (Nolo).