Et af de største spørgsmål, vi får, er: “Kan jeg bruge min primære bolig i en 1031 skatteudskudt udveksling?” Tja, måske ikke alle, men helt sikkert nogle. Men, kan du det? IRS’ korte svar er et strengt nej. Men som det normalt er tilfældet i henhold til Internal Revenue Code, er der undtagelser.
Tænk på dette scenarie: Hvad hvis du beslutter dig for at gøre din primære bolig til en udlejningsejendom? Nu er vi ved at komme et sted hen. Hvis du omdanner din primære bolig til en udlejningsejendom (dvs, du lejer den faktisk ud til lejere, der har ejendommen i besiddelse, og du ikke længere personligt bebor ejendommen), kan du bruge den i en 1031-udveksling.
Selv om skattelovgivningen ikke præcist angiver, hvor længe du skal holde ejendommen til udlejningsformål, er de fleste skatteeksperter enige om, at et til to år er længe nok, forudsat at du kan påvise, at ejendommen bruges til forretnings- eller investeringsformål.
Skattevæsenet er klar på to punkter:
- Det er ikke nok blot at erklære, at dit hus er en udlejningsejendom.
- Du må slet ikke bo i dit hus, mens det er en udlejningsejendom, og du skal rent faktisk udleje det i en vis periode.
Okay, så du har fastslået, at din ejendom ikke længere er din primære bolig, men en udlejningsejendom. Nu kan du foretage en 1031-udveksling og udskyde alle kapitalgevinster fra et salg af denne ejendom. For husk, at når det gøres korrekt, giver en 1031-udveksling dig mulighed for at udskyde 100 procent af kapitalgevinstskatterne ved salg af fast ejendom. (Klik her for at lære, hvordan en 1031-udveksling fungerer.)
Udnyttelse af en Section 121 Exclusion
Og selv om det er en god mulighed at konvertere din primære bopæl til en investeringsejendom og derefter foretage en 1031-udveksling, hvad så, hvis du ikke har tid eller ressourcer til at gøre det? Giver IRS noget spillerum på kapitalvindingsskatter, hvis du beslutter dig for at sælge din primære bolig direkte? Svaret er ja, og det er afsluttet gennem en Section 121-eksklusion. Section 121-eksklusionen er dog ikke en skatteudskydelsesmetode som en 1031-metode. I stedet bruges den til at udelukke gevinster på din primære bolig, når du beslutter dig for at sælge. Single filers kan udelukke op til 250.000 dollars af gevinster på indkomsten fra salget af deres primære bolig. Personer, der indgiver en fælles anmeldelse, kan udelukke op til 500.000 dollars.
For at drage fordel af afsnit 121 skal du have boet i boligen i to af de sidste fem år. Disse 24 måneder behøver ikke at være sammenhængende. IRS tillader dig at sammenlægge den tid, du har boet i hjemmet i løbet af en femårig periode, for at opfylde kravet om to år. Udelukkelsen kan kræves én gang hvert andet år.
Og nu ved du det: Din primære bopæl må ikke bruges i en udveksling – men hvis du gør den til din tidligere bopæl og beholder den som en investering, kan du frit fortsætte med en sådan. Hvis det ikke er muligt at konvertere din primære bopæl til en investeringsejendom, kan du dog være berettiget til at tage en Section 121-eksklusion, hvilket kan afbøde noget af skatteslaget. Så mens reglerne (især dem, der er skabt af IRS) ikke er beregnet til at blive brudt, kan det at sætte fokus på undtagelserne gøre en stor forskel for din investeringsportefølje.
Hvis du overvejer en 1031-udveksling, så kontakt os for at drøfte dine spørgsmål, bekymringer og behov. Realized ville elske at hjælpe med at reducere risikoen, tiden, omkostningerne og kompleksiteten ved at gennemføre din udveksling. Giv os et opkald på 877-797-1031 eller send os en e-mail på [email protected].
Dette materiale er kun til generel information og uddannelsesmæssige formål. Oplysningerne er baseret på data, der er indsamlet fra, hvad vi mener er pålidelige kilder. Der kan ikke garanteres for nøjagtigheden, det hævdes ikke at være fuldstændigt og er ikke beregnet til at blive brugt som et primært grundlag for investeringsbeslutninger. Det bør heller ikke opfattes som rådgivning, der opfylder en investors særlige investeringsbehov.
Realized tilbyder ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Kontakt venligst den relevante fagmand vedrørende dine individuelle omstændigheder.
Aktiepapirer tilbydes udelukkende gennem Thornhill Securities, Inc., en registreret mægler/forhandler og medlem af FINRA/SIPC (“Thornhill”). Investeringsrådgivningstjenester tilbydes gennem Thornhill Securities, Inc., en registreret investeringsrådgiver. Realized Holdings, Inc. har en minoritetsinteresse i Thornhill Securities, Inc.