Ejendomsret med ejendomsbegrænsning

Overblik

Deed restrictionPrivate aftaler, der begrænser brugen af en ejendom, som noteret i et skøde. Det bidrager til at bevare den langsigtede overkommelighed for boliger, der er bygget med betydelig støtte. s bidrager til at sikre den langsigtede værdi for samfundet af den oprindelige investering i boligejerskab til overkommelige priser ved at begrænse ethvert efterfølgende salg af boligen til indkomstberettigede låntagere til en overkommelig pris. Videresalgsrestriktionerne er knyttet til ejendommens skøde og kan håndhæves i flere årtier eller mere, afhængigt af statens lovgivning. Købere af ejendomme med ejendomsretlige restriktioner har typisk lov til at beholde nogle, men ikke alle fordelene ved prisforbedringer på boligen, hvorved de bevarer den fortsatte overkommelighed for den næste køber i overensstemmelse med restriktionens vilkår.

Husejerskab med ejendomsretlige restriktioner kan bruges til at bevare overkommeligheden på lang sigt i ethvert samfund. Det kan være særlig værdifuldt, hvor der er behov for store støttebeløb for at bringe boligpriserne inden for rækkevidde for familier med lav og moderat indkomst, og hvor der forventes hurtige stigninger i boligpriserne.

Dette afsnit beskriver nogle af de overvejelser, som lokalsamfund, der er interesseret i at udvikle ejendomsretligt betinget boligejerskab, skal gøre sig.

Angangsvinkel

Begrænsninger i skødet til en ejendom indeholder betingelser, der fastsætter visse begrænsninger eller acceptable anvendelser. Betingelserne, også kendt som covenants, “følger med jorden” og er derfor bindende for nuværende og fremtidige boligejere. Begrænsninger i skødet er i årevis blevet brugt af bygherrer og ejerlejlighedsforeninger, typisk for at sætte grænser for boligstørrelser eller æstetiske valg, f.eks. ved at begrænse valget af acceptable udvendige malingsfarver for boliger i en underafdeling. Lokale myndigheder og nonprofitorganisationer har også indført dette værktøj som en metode til at bevare boligejendomme til overkommelige priser. I dette øjemed placeres der på ejendommen skødebegrænsninger, som begrænser vilkårene for fremtidige salg for at opretholde overkommelige priser for efterfølgende købere.

Husejerskab med skødebegrænsning er en form for fælles ejerandel. Andre former omfatter Community Land Trusts og kooperativer med begrænset egenkapital. Boligejerskab med delt egenkapital er en tilgang til boligejerskab, der afbalancerer de to mål om at opretholde boligers langsigtede overkommelighed for fremtidige boligkøbere og give køberne mulighed for at opbygge velstand gennem boligejerskab. Der er delte meninger om, hvorvidt realkreditlån med fælles værditilvækst bør betragtes som en form for boligejerskab med fælles egenkapital. For yderligere oplysninger om delt egenkapital og boligejerskab, se National Housing Institute’s Shared Equity Homeownership report og Harvard University’s Joint Center for Housing Studies report on Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Deed-restricted homeownership programs preserve affordability through a variety of mechanisms. Covenants kan regulere:

• Hvordan videresalgsprisen fastsættes ved fremtidige salg. Vedtægtsbegrænsninger foreskriver typisk en formel, der fastsætter et loft over den efterfølgende salgspris på boligen. Ligesom de formler for videresalg, der anvendes i forbindelse med realkreditlån med delt værditilvækst og af kommunale jordforeninger, balancerer disse formler typisk mellem målene om at skabe rigdom for boligejeren og bevare overkommelige priser for fremtidige boligkøbere. Som et eksempel kan formlen for videresalg være bundet til ændringer i områdets medianindkomstRegionens medianhusstandsindkomst, som beregnes af Department of Housing and Urban Development. Ofte forkortet som AMI. Prisen kan f.eks. fastsættes til den oprindelige købspris plus et tillæg, der afspejler stigningen i områdets medianindkomst i løbet af ejerens ansættelsesperiode. Hvis boligejerne f.eks. købte boligen for 200 000 USD, og hvis områdets medianindkomst steg med 15 % i løbet af ejerens ophold i boligen, ville den maksimale salgspris være 230 000 USD. Denne fremgangsmåde sikrer, at når først boligen er gjort økonomisk overkommelig, vil boligen fortsat være overkommelig for husstande baseret på den samme indkomststandard i fremtiden, medmindre renteniveauet ændres. Andre videresalgsformler begrænser den procentdel af en eventuel stigning i markedsværdien af sammenlignelige boliger, som ejeren kan realisere, idet det kræves, at boligejeren ikke må sælge boligen for mere end den oprindelige købspris plus en bestemt procentdel af stigningen, f.eks. 25 procent.
• Puljen af berettigede købere. Almindelige begrænsninger for fremtidige købere fastsætter grænser for en fremtidig købers husstandsindkomst, f.eks. på eller under 80 procent af medianhusstandsindkomsten.
• Acceptable anvendelser. Almindelige begrænsninger i brugen omfatter krav om, at ejeren skal bebo boligen som hovedbolig og vedligeholde boligen i overensstemmelse med visse standarder for beboelighed.

Begrænsninger i ejendomsretten gælder normalt for en bestemt periode, f.eks. 30 eller 45 år, hvorefter de udløber. I nogle programmer starter uret forfra, hver gang boligen sælges, så i praksis er der en tendens til, at skødebegrænsningerne gælder i meget længere tid. Nogle stater, herunder Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island, Oregon og Vermont, har godkendt “evige” skødebegrænsninger for subsidierede ejerboliger. Hvor det er tilladt i henhold til statslovgivningen, vil evige skødebegrænsninger være mere effektive til at bevare overkommelige priser på lang sigt sammenlignet med tidsbegrænsede skødebegrænsninger. Se relateret briefing, Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.

En af fordelene ved skødebegrænsninger er, at de bør kunne opdages under en rutinemæssig søgning i ejendomsretten. Som følge heraf kaldes disse restriktioner undertiden “selvforstærkende”. I praksis kan begrænsningerne imidlertid blive overset, ved et uheld eller med vilje. Mange lokalsamfund har indset, at vellykkede programmer for skødebegrænsede boligejendomme kræver overvågning og håndhævelse for at sikre, at ejendomme ikke slipper igennem. For at sikre, at beskyttelserne identificeres og håndhæves, når boligen sælges, indgiver nogle lokalsamfund også et pant, ofte for et symbolsk beløb, ud over begrænsningerne i skødet. Det er vanskeligere at ignorere pantrettighederne, da de skal fjernes og betales, før boligen kan sælges med en klar titel. Regelmæssig kontakt med boligejerne eller årlige registreringskrav kan også være med til at sikre, at boligerne er ejerboliger og i god stand.

Det er også vigtigt at overvåge, at boligejeren ikke kommer bagud med betalingerne. Deed restrictions er underordnet låntagerens første realkreditlån, hvilket betyder, at realkredithaverens interesse har forrang. Som følge heraf kan skødebegrænsninger blive udslettet, hvis en låntager oplever tvangsauktion. Dette er endnu en grund til, at lokalsamfundene skal overvåge og yde støtte til ejere af boliger i programmer for ejendomsretligt begrænsede boligejendomme. Denne efterstilling af gælden er også en udfordring på kriseramte markeder eller markeder midt i en betydelig nedgang: Lokalsamfund kan være nødt til at yde støtte til ejere af skødebegrænsede boliger for at give dem fleksibilitet ved et salg og samtidig beskytte den langsigtede værdi af boligejerskab til overkommelige priser.

Skødebegrænsninger anvendes ofte i forbindelse med andre politikker, der diskuteres i det boligpolitiske bibliotek. F.eks. kan skødebegrænsninger bruges til at bevare den langsigtede overkommelige pris for boliger, der er gjort overkommelige gennem zoneinddeling. Visse community land trusts anvender også skødebegrænsninger til at bevare overkommelige priser på lang sigt. Boliger med ejendomsretlige begrænsninger kan også drage fordel af skattelettelser eller skattefritagelser.

Søgningsberettigelse

Ejendomsprogrammer med ejendomsretlige begrænsninger er typisk rettet mod familier med lav og moderat indkomst. Mange programmer kræver, at huskøberne skal have en indkomst, der ikke overstiger 80 procent af områdets medianindkomst. Dette gælder især for projekter, hvor der anvendes føderale midler. Hvert program fastsætter dog sine egne begrænsninger. I Novato, CA, en by i Bay-området med høje omkostninger, må boligkøberne f.eks. ikke have en indkomst på over 120 % af områdets medianindkomst. Nogle programmer giver fortrinsret til familier med andre karakteristika, f.eks. familier, der allerede bor eller arbejder i lokalsamfundet. Mange programmer er også rettet mod førstegangskøbere (typisk defineret som værende dem, der ikke har ejet en bolig i de foregående tre år).

Købere af en ejerboligenhed med ejendomsretlige begrænsninger skal ofte deltage i et uddannelseskursus for boligkøbere og/eller deltage i rådgivning om boligejerskab forud for købet, som kan tilbydes direkte eller i samarbejde med en lokal nonprofitorganisation. Disse former for støtte kan hjælpe potentielle boligkøbere med at afgøre, om ejendomsretligt begrænset boligejerskab er en god mulighed for dem, lære, hvor meget de har råd til at købe en bolig, og forbedre deres kreditværdighed (om nødvendigt), så de opfylder de gældende underskrivningskrav for et realkreditlån.

Eksempler

• Programmet for moderat prissatte boligenheder i Montgomery County Maryland anvender ejendomsretlige begrænsninger med en formel for videresalg af andele til egenkapital for at bevare mulighederne for boligejerskab til overkommelige priser i dette område med høje priser. Mange af enhederne i dette program blev oprettet gennem amtets bekendtgørelse om inklusionszonering, som blev vedtaget første gang i 1973 og har produceret over 12.000 enheder.
• HelloHousing forvalter programmer med skødebegrænsede boligejendomme for flere kommuner i Californien’s Bay Area. Hvert program har sine egne regler og restriktioner. For eksempel placerer byen Novatos program skødebegrænsninger, der giver sælgerne mulighed for at modtage en andel af værdistigningen, der er baseret på ændringen i områdets medianindkomst samt den afskrevne værdi af godkendte kapitalforbedringer.

Relaterede ressourcer

• Denne HUD-rapport diskuterer flere programmer for boligejerskab med delt egenkapital, og hvordan de letter en bredere adgang til boliger til overkommelige priser. Rapporten fremhæver San Franciscos Below Market Rate Ownership Program, som har skødebegrænsninger for at bevare overkommelige priser for fremtidige købere og give mulighed for en beskeden formueopbygning for køberne.
• Denne rapport fra National Housing Institute indeholder en diskussion om skødebegrænsede boligejerskabsprogrammer sammen med andre modeller for boligejerskab med delt egenkapital. Afsnittet diskuterer, hvordan overkommeligheden opretholdes i denne model, og hvilke regler der gælder for denne kontraktlige begrænsning, samtidig med at det beskriver historien og udbredelsen af ejendomsretligt begrænsede boliger.
• Grounded Solutions, en fusion af National Community Land Trust Network og Cornerstone Partnership, tilbyder teknisk støtte og ressourcer til udvikling af boliger til en permanent overkommelig pris. I afsnittet “deed-restrictions” på deres websted findes der mange artikler og værktøjer om forskellige aspekter af programmer for ejerboligprogrammer med begrænset ejendomsret. Biblioteket med eksempeldokumenter indeholder eksempler på skødeaftaler fra mange stater.
• Fannie Mae har udviklet denne flyer, som giver flere oplysninger til långivere om at yde et lån, når en bolig har videresalgsrestriktioner.

1. “Implementing Restrictions on Ownership,” 2011.

Se også:
Limited equity cooperatives
Brug af offentligt ejet ejendom til boliger til overkommelige priser
Community land trusts