Liberty Bank
For nylig fik jeg et spørgsmål fra en tilsynsmyndighed om, hvorfor vi vurderede den udlejede lejeandel i en flerfamilieejendom, når ejendommen ikke er behæftet med nogen langfristede lejemål. Min første tanke var at afskrive forespørgslen som værende endnu en misinformeret tilsynsmyndighed. Men da jeg tænkte videre over det, tror jeg, at spørgsmålet ikke er så misinformeret, og at svaret ikke er så enkelt.
I henhold til Dictionary of Real Estate Appraisal er definitionen på fee simple følgende: “Absolut ejerskab uden belastning af nogen anden interesse eller ejendom, kun underlagt de begrænsninger, der pålægges af de statslige beføjelser til beskatning, eminent domæne, politimagt og escheat.”
Den leasede fee interest, som typisk anvendes i branchen, svarer til fee simple-rettigheden af en ejendom, der er lejet ud til andre. Denne opfattelse er baseret på den forudsætning, at en fee simple-forpagtet ejendom indeholder to sæt af ejendomsretlige komponenter, hvoraf den ene er den reelle ejendomsret (fee simple-retten) og den anden en personlig ejendomsret (lejekontrakten).
Når en forpagtet ejendom har en lejekontrakt, der er lig med de samlede markedsrenter for lignende forpagtede ejendomme, er værdien af den forpagtede ejendomsret i ejendommen nul. Lejekontraktens nettobidragsmæssige værdi for ejeren af ejendommen er også nul, og dette resulterer direkte i, at markedsværdien af den udlejede lejeandel er lig med markedsværdien af den simple lejeandel. Det fulde bundt af ejendomsrettigheder, som en ejendom i fast ejendom besidder, kan være identisk, uanset om ejendommen er udlejet eller ejerlejlighed, fordi det fulde bundt overføres fra overdrager til overdrager gennem udfærdigelse af skødet på fast ejendom og overdragelse af lejekontrakten på den personlige ejendom. Det er kun, når de aktuelle kontraktlejer for den ejendom, der vurderes, enten ligger under eller over markedsrenten, at den traditionelle leasede fee interest vurderes.
En lejekontrakt fjerner ikke nogen rettigheder fra bundtet af rettigheder i fee simple-ejendommen, men er derimod en tilføjelse til fee simple-ejendommen. Rettighedsbundtet er i overensstemmelse med den generelt accepterede vurderingspraksis, hvor leasede ejendomme, hvis kontraktlige lejevilkår er på markedsniveau, siges at have en værdi, der er på “markedsniveau”, eller som numerisk svarer til ejendommens fee simple-værdi. Det betyder, at der kan være det samme sæt rettigheder til fast ejendom i alle overdragne ejendomme, uanset om de er udlejet eller beboet af ejeren, og hvis formålet med vurderingsopgaven kun er at vurdere den faste ejendom, skal vurderingsmanden blot fjerne den ekstra værdi af den personlige ejendomskomponent (lejekontrakten).
The Appraisal Institute afholdt for nylig et symposium om ejendomsrettigheder for at drøfte meningsforskelle i forbindelse med værdiansættelse af fee simple ejendomme. Ifølge gammel værdiansættelsesteori har man længe ment, at det er interesserne eller rettighederne i fast ejendom, der værdiansættes, snarere end selve den fysiske jord og de fysiske bygninger. Værdiansættelsesstandarderne kræver, at interesserne eller rettighederne identificeres og rapporteres i værdiansættelsesrapporten. Vurderingsmænd har traditionelt udført denne opgave ved hjælp af udtryk som fee simple, leased fee eller leasehold. Når en ejendom er udlejet, og der søges om værdien af en lejerettighed, vil værdiansættelsesprocessen afspejle lejemålet og tage hensyn til eventuelle tab eller fordele som følge af en leje, der ligger over eller under markedslejen, eller tab som følge af den tid og de omkostninger, der er forbundet med at udleje et tomt areal. Men når opgaven er at værdiansætte den simple ejendom i en ejendom, der typisk er udlejet og sælges som udlejet, opstår spørgsmålet om, hvorvidt den skal værdiansættes som om den var beboet eller som om den stod tom.
Dette spørgsmål er kritisk i forbindelse med eminent domæne- og ejendomsbeskatning, hvor loven eller reguleringen generelt kræver en værdiansættelse af den simple ejendom, selv om der findes en lejekontrakt. Det er også et vigtigt spørgsmål i forbindelse med realkreditudlån, når der er behov for lejeindtægter for at tilbagebetale lånet, men der er risiko for uventet tomgang. I de seneste år har der været talrige sager om anke af ejendomsskatter, hvor den rette metode til værdiansættelse af den simple ejendom har været til debat; flere stater har vedtaget eller foreslået lovgivning, der dikterer metoden til vurderingsformål.
Hvis definitionen revideres, vil vurderingsmænd skulle bestemme, og det skal klart fremgå af vurderingerne, hvilken ejendom (fee simple, leasehold eller life estate) samt de faktiske eller formodede interesser i forbindelse med den faste ejendom, der afspejles i vurderingen. Afhængigt af det spørgsmål, der skal besvares ved vurderingen (dvs. det problem, der skal løses) for en ejendom, der er udlejet eller sandsynligvis vil blive udlejet, kan vurderingen foretages med forbehold af den eksisterende lejekontrakt, med forbehold af lejeaftaler til markedspriser og -vilkår eller som om den er ledig og kan udlejes til markedspriser og -vilkår. Så spørgsmålet var ikke så let at besvare, som jeg troede. Uanset hvilken retning vurderingsverdenen vælger at gå, er der én ting, der står klart, nemlig at vurderingsmanden og kunden skal være klar over, hvilke interesser der skal vurderes. Det er måske ikke tilstrækkeligt at angive, at ejendomsrettighederne vurderes som “Fee Simple interest of a property that is encumbed by a lease”.
Steve Hurlbut er chefvurderer og vicepræsident hos Liberty Bank, Hartford, Conn.