Flipping huse er generelt ikke betragtes som passiv investering af IRS. Skatteregler definerer flipping som “aktiv indkomst”, og overskud på flippede huse behandles som almindelig indkomst med skattesatser mellem 10% og 37%, ikke kapitalgevinster med en lavere skattesats på 0% til 20%. Skatter på flipping huse vil normalt omfatte skat på selvstændig erhvervsvirksomhed.
Flipping Houses: Kapitalgevinster eller almindelig indkomst
Hvis en investor af IRS kategoriseres som en “forhandler”, vil overskuddet fra ejendomsflips blive beskattet med deres almindelige indkomstskattesats. Overskuddet beregnes ved at fratrække udgifterne, herunder købsprisen, fra den endelige salgspris. Skatteintervaller varierer fra 10 % til 37 % for “aktive investorer”, der tjener aktive fortjenester.
I henhold til IRS køber en ejendomshandler fast ejendom og sælger den til kunder “i forbindelse med den almindelige drift af hans eller hendes handel eller virksomhed”. De fleste fix-and-flip-investorer betragtes som forhandlere; de holder deres ejendomme kortvarigt, og størstedelen af deres indkomst stammer fra at vende huse. Selv ejendomsinvestorer, der lejlighedsvis sælger huse, betragtes typisk som forhandlere og beskattes til almindelige indkomstsatser.
Det modsatte er overskud fra ejendomme, der besiddes i mere end 12 måneder, typisk omfattet af mere gunstige langsigtede kapitalgevinstsklasser, der spænder fra 0 % til 20 %. En investor kan vælge at udleje ejendommen eller bebo ejendommen. For at spore fix-and-flip overskud og udgifter anbefaler vi, at man bruger regnskabsprogram. Tjek vores artikel om det bedste regnskabsprogram.
Ordinære indkomstskattekonsekvenser ved Flipping Houses
Hvis du er klassificeret som forhandler, vil fortjenesten fra et flip blive beskattet med din gældende almindelige indkomstsats. I øjeblikket varierer de almindelige indkomstskattesatser fra 10 % til 37 %. Desuden er overskuddet underlagt skat på selvstændig virksomhed (den selvstændige erhvervsdrivendes pendant til FICA), som er 15,3 %, hvilket er dobbelt så meget som det, du typisk betaler som W2-ansat.
Som forhandler kan den samlede skattekonsekvens på et flip svinge fra så lavt som 25,3 % til så højt som 52,3 %, afhængigt af din skatteklasse. Det er overflødigt at sige, at du ikke ønsker at misforstå dit overskud som værende helt og holdent dit eget – onkel Sam får en stor del af det.
For at gøre dette korrekt bør du bruge et regnskabsprogram som QuickBooks Online. Deres software hjælper med at spore, hvad du bruger med leverandører, entreprenører, renter og meget mere – alle elementer, du kan trække fra din bruttofortjeneste.
Når kapitalgevinstskatter gælder for Flipping Houses
Hvis du er heldig nok til at undgå forhandlerdefinitionen og får størstedelen af din indkomst fra at flippe huse og sælge husene efter et år, så vil du blive beskattet med de lavere kapitalgevinstskatter på fortjenesten fra salget.
Husk, at dette er sjældent for de fleste flippere; størstedelen af tiden beskattes de til den almindelige indkomstskattesats, men vi ønsker at nævne det, da det sker. Endnu bedre, hvis du kvalificerer dig til kapitalgevinstskattebehandling, behøver du ikke at betale skat på selvstændig virksomhed.
Kortfristede kapitalgevinstskatter på husflipning
Hvis ejendommen besiddes i mindre end 12 måneder, får fortjenesten fra flippen ikke nogen fortrinsbehandling. Kortfristet kapitalgevinst beskattes til almindelige indkomstskattesatser, uanset om du defineres som forhandler eller investor. Du har dog den fordel, at du ikke betaler 15,3 % selvstændig erhvervsskat, så der er alligevel gode besparelser.
Langfristet kapitalgevinstbeskatning ved husflipning
Holder du ejendommen i mere end et år og er ikke klassificeret som forhandler, vil fortjenesten fra flip’et blive beskattet i henhold til de langsigtede kapitalgevinstskatter. I øjeblikket varierer disse satser fra 0 % til 20 % for de fleste skatteydere. Sammenlignet med det dobbelte slag af almindelige indkomstskattesatser og skat på selvstændig virksomhed er det noget af en besparelse.
“Tricket, som flippere kender, er, at hvis du holder fast i ejendommen i over et år og derefter opnår en fortjeneste på salget, betaler du langsigtede kapitalgevinstskatter, som maksimalt er på 20 %. Det mindre end et år kortfristede kapitalgevinsttrick er at spille en flip, der ikke gav overskud, mod en, der gjorde det. Dette reducerer den nettokapitalgevinst, du har tjent, og dermed dine skatter på den.”
– Brian Murphy, advokat, ejendomsmægler & Tax Prep Educator, At Your Pace Online
Hvad enten du ejer en lille virksomhed og arkiverer som forhandler eller arkiverer som investor, leverer TurboTax sædvanlig skattesoftware. Du kan hurtigt importere alle dine udgifter og indsende din skat online. Hvis du har spørgsmål, kan du chatte med deres team af supportmedarbejdere og få din angivelse kontrolleret, før du arkiverer, så du får din maksimale tilbagebetaling – garanteret.
Besøg TurboTax
Sådan beregnes skatterne på Flipping Houses
I sidste ende bliver du beskattet af din fix-and-flip-overskud, hvilket er din salgspris minus de samlede udgifter og fradrag. Overskuddet beregnes ved at trække udgifterne, herunder købsprisen, fra den endelige salgspris.
“En af grundene til, at beskatning af fast ejendom er så vanskelig, er på grund af betegnelsen aktiv versus passiv aktivitet. Ideen med at flippe et hus er, at man har til hensigt at købe det, sætte det i stand og sælge det. Det betyder, at du betragtes som en ejendomshandler. Lad os forestille os, at din virksomhed består i at købe gamle plæneklippere, reparere dem og sælge dem videre. Det er en forretning med plæneklippere, ligesom det at vende huse også er en forretning.”
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Købspris
Købsprisen omfatter udgifterne til selve huset. Mens du måske betragter lukkeomkostninger, point osv. som en del af købsprisen, er alt ud over selve købet af selve huset for at lette regnskabet bedst at behandle som en udgift.
Når du tænker på, hvad din fortjeneste er, skal du kun overveje købsprisen, ikke det beløb, du finansierede, i din fortjeneste ligning. Skattevæsenet tager ikke din finansiering i betragtning, når de beregner fortjenesten. Du vil dog kunne trække de betalte renter fra som en udgift.
Udgifter
Udgifter ud over købsprisen omfatter realkreditrenter og point, lånegebyrer, materialer og forsyninger, arbejdskraft, lukkeomkostninger, skatter, professionelle tjenester og alle de markedsføringsomkostninger og ejendomsmæglerprovisioner, der er involveret i salget af ejendommen. Denne tabel giver et godt øjebliksbillede af, hvad du skal overveje.
Som med købsprisen er IRS ikke bekymret over, hvordan du har betalt for en udgift. Så længe det var en udgift, der var knyttet til ejendommen, er den typisk fradragsberettiget. Hvis du f.eks. opkræver 10.000 dollars på dit Lowes-kreditkort til byggematerialer, betragtes det som en udgift til renovering af ejendommen.
Profit
Profit er det beløb, du har afregnet på salget, efter at alle udgifter, herunder købsprisen, er taget i betragtning. En af de vigtigste ting, du kan gøre, er at føre gode optegnelser over dine udgifter for at sikre, at du trækker alle renoveringsomkostninger fra. Den grundlæggende formel er: Transaktionsgevinst = salgspris – købspris – udgifter.
Husk, når du beregner din fortjeneste til IRS-rapportering, at dette måske ikke er din faktiske fortjeneste. For eksempel, hvis du skal betale af på den realkreditgæld, der er brugt til at finansiere købet og renoveringen, æder det i dine hjemtagningsmidler. Du kan anslå dette beløb med denne formel: Du kan beregne dette beløb ved at estimere dette beløb: Salgspris – realkreditlån – udgifter = hjemtagningsoverskud til investor.
Årlig skat
Derfra multiplicerer du dit skattepligtige overskud med din almindelige indkomstskattesats, hvilket giver en anslået årlig skattebyrde. Husk, at du kan bruge tab fra andre fix and flips afsluttet i samme år til at udligne gevinster.
Eksempel på skatter på et hus flip
Lad os gennemgå et grundlæggende scenarie for at demonstrere de grundlæggende principper for, hvordan flipping huse skatter beregnes. Vi bruger fire antagelser:
- Investoren betragtes som en forhandler efter IRS’s retningslinjer, så overskuddet vil være underlagt almindelig indkomstskat.
- Ejendommen bliver flippet i 10 måneder, hvilket yderligere fastlåser den til almindelig indkomstskat.
- Investorens almindelige skattesats er 23%.
- Vi vil overveje effekten af selvstændig erhvervsskat.
House Flipping Tax Example
| Købspris og udgifter | Kostpris |
|---|---|
| Købspris | 40.000$ |
| Udgifter: | |
| Låneoptagelse og point | 1$,000 |
| Købsafslutningsomkostninger | 600$ |
| Renter i løbet af rehabiliteringsperioden | 200$ |
| Materialeomkostninger til rehabilitering | 9$,000 |
| Afgifter til entreprenørens arbejdskraft og andre omkostninger | 23$,000 |
| Forsikring i besiddelsesperioden | 200$ |
| Rejse i forbindelse med køb/renovering/salg | 100$ |
| Reklame | 400$ |
| Salgsprovision og afslutningsomkostninger | 4$,000 |
| Totale udgifter ekskl. købspris | 38.500$ |
| Totale udgifter inkl. købspris | 78.500$ |
| Salgspris | 105$,000 |
| Gvinst (salgspris – samlede udgifter) | 26.500$ |
Går man ud fra de 26.500$ i profit og trækker det fra, der skal bruges til at betale skat, står investor tilbage med 16.350$. Husk på, at investoren ikke kan betragte de 26.500 dollars som om de er deres at bruge, da Uncle Sam har brug for sin del.
Hvordan man indgiver & Betal din House Flipping-skat
Når du har beregnet dine flipping-husskatter, skal du vide, hvornår du skal indgive dem, og hvordan du skal betale dem. Generelt, hvis du er en enkeltmandsvirksomhed, en del af en LLC eller registreret som et S-selskab, og din hus flipping virksomhed laver over $ 1.000 om året i overskud, skal du betale kvartalsvis skat.
Hvis du ikke genererer indtægter endnu eller opfylder andre undtagelser, skal du indsende dine skatter i slutningen af året. De fleste house flippers betaler dog kvartalsvis skat. Disse kvartalsskatter er kendt som dine anslåede skatter, og de skal normalt betales den 15. april, 15. juni, 15. september og 15. januar hvert år.
For eksempel skal den indkomst, du tjente ved at flippe huse fra den 1. januar til den 31. marts, betales den 15. april. Hvis disse datoer imidlertid falder på weekender eller helligdage, skal dine skatter betales den næste arbejdsdag.
Skema C Flipping Houses
Du skal udfylde et skema C for disse anslåede skatter. Denne formular kaldes også for en 1040 Profit and Loss Form. For flere oplysninger om, hvordan du udfylder denne formular, kan du tjekke vores dybdegående Schedule C guide, der indeholder trinvise instruktioner til udfyldelse af formularen.
Hold gode skatteoptegnelser, når du flytter fast ejendom
Da udgifter er så vigtige for at reducere din skattepligtige indkomst og dermed det skattebeløb, du skylder, er det vigtigt at holde godt styr på alle udgifter i forbindelse med en flip. Uanset hvor ubetydelige nogle udgifter kan virke, betyder de alle noget – og de løber alle op.
Hvad enten du prøver en gør-det-selv-rute og opretter et regneark til dine optegnelser, bruger software til ejendomsinvestering eller regnskabs- eller bogføringssoftware, skal du sørge for at gøre noget for at føre et nøjagtigt regnskab over dine flips. Kom skattetid, det vil betyde noget, fordi hver dollar, der ikke er brugt på en udgift, er underlagt skat.
“Hvis du betragtes som en ejendomshandler, er der nogle faktorer, der skal overvejes. Du kan kræve ubegrænsede tab til at udligne almindelige indtægter som løn og erhvervsindtægter. Du kan også kræve yderligere udgifter i forbindelse med forhandleraktiviteter.”
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & grundlægger, Dalmacio Accountancy Corporation
Sådan sparer du penge på House Flipping-skat
Selv om det er svært at arbejde uden om den grundlæggende betragtning om flipping som aktiv indkomst, er der nogle særlige tilfælde, som kan hjælpe dig med at flippe en ejendom og ikke blive underlagt almindelig indkomstskat. Disse omfatter ting som at holde på en investering i en længere periode eller endda at eje ejendommen som din primære bopæl.
Her diskuterer vi fire måder at reducere dine skatter, når du flipper huse:
Hold investeringsejendom i mere end et år
Hvis du befinder dig i den kategori, der er i stand til at betale kapitalgevinstskat i stedet for almindelig indkomstskat, skal du forudse, om det vil fungere at holde ejendommen i et år eller mere. Husk, at hvis du holder ejendommen i et år eller mere, er du underlagt langsigtet kapitalgevinstskat i stedet for kortsigtet.
Hvis vi bruger vores eksempel ovenfor med 26.500 dollars fortjeneste, hvis du holdt ejendommen tilstrækkeligt længe, ville du sandsynligvis skylde 15% eller mindre i langsigtet kapitalgevinstskat. Desuden ville du ikke være forpligtet til at betale skat af selvstændig virksomhed, fordi det betragtes som en investering og ikke som aktiv indkomst. Så din skyldige skat ville være 3.975 dollars eller mindre i modsætning til over 10.000 dollars i ovenstående tilfælde.
Gør ejendommen til din primære bopæl, før du flipper den
Hvis du tilfældigt flipper en enkelt ejendom, skal du overveje, om du kan flytte ind i den som din primære bopæl, når renoveringerne er færdige. Hvis du flytter ind i ejendommen, kan du sandsynligvis flytte skattebetragtningen på det eventuelle salg fra aktiv indkomst til kapitalgevinster. Desuden tillader den nuværende skattelovgivning, at hvis du bor i ejendommen to af de fem år før salget, kan du måske helt undgå skat på gevinsten.
“Section 121 of the Internal Revenue Code tillader en skatteyder at vælge at udelukke op til 250.000 dollars (500.000 dollars for skatteydere, der indgiver en fælles anmeldelse) af gevinsten fra salget af en ejendom, der ejes og bruges som “hovedbolig”. “Hovedbolig” betyder, at ejendommen har været ejet og anvendt af skatteyderen som dennes hovedbolig i perioder, der tilsammen udgør to år eller mere af de fem år før salget. Denne udelukkelse af gevinst ved salg er begrænset til ét salg eller én ombytning hvert andet år. Så den bør anvendes selektivt af dem, der sælger flere ejendomme, og vælges med hensyn til den salgstransaktion, der sandsynligvis vil resultere i den største skattepligtige gevinst.”
– Brian J. Thompson, CPA & Advokat, BrianThompsonLaw.com
Før en skatteudskudt ombytning for at vende om
En skatteudskudt ombytning, også kendt som en 1031-ombytning, giver dig mulighed for at overføre gevinsterne på en ejendom til en anden. For at kvalificere dig til dette skal du holde ejendommen i et år eller mere (længere tid er bedre i skattemyndighedernes øjne) og leje den ud til lejere. Det kan ikke kun bruges på en ejendom med hurtig omsætning. For flere oplysninger kan du læse vores ultimative guide om 1031-sammenligningsbytte.
Kræv House Flipping-skattefradrag
Skattevæsenet tillader house flippers at afskrive visse udgifter, der vedrører køb, renovering og salg af ejendomme. Afskrivning af disse udgifter hjælper med at reducere din skattepligtige indkomst. Du kan fratrække nogle udgifter, før du flipper ejendommen, men andre udgifter, såsom kapitaludgifter, kan først fratrækkes, når ejendommen er solgt.
Udgifter, du kan fratrække, når du flipper et hus
Det er vigtigt at vide, hvilke udgifter du kan fratrække, når du flipper et hus. Dette vil give dig en bedre idé om, hvor meget din skattepligtige indkomst vil være, så du kan have penge til side til at betale din skat. Dette påvirker igen dit budget på din næste flip.
Nogle udgifter, du kan fratrække, når du flipper et hus, omfatter:
- Kapitaludgifter (udgifter i forbindelse med køb og renovering af et hus med henblik på at flippe det). Disse fratrækkes, efter at du har vendt ejendommen.
- Køretøjsudgifter, som kan omfatte benzin og reparationer eller en standardkilometerpris.
- Kontorudgifter, herunder husleje, forsyningsselskaber og kontorartikler som printerblæk og papir
- Bygningstilladelser
- Hypotheekrenter
Hvad bestemmer forhandlerstatus for en ejendomsslipper
En virksomhed, der regelmæssigt tjener på at sælge et aktiv, uanset om det er en ejendom, et køretøj eller inventar, klassificeres som en aktiv virksomhed. Derfor vil en investor, der flipper ejendomme, sandsynligvis blive klassificeret af IRS som en aktiv virksomhed – en “forhandler” af huse – og er underlagt almindelig indkomstskat på overskuddet.
En fix-and-flip-investor, der flipper et dusin huse om året, holder dem i en meget kort periode og/eller får det meste af sin indkomst fra deres ejendomsflippingvirksomhed, vil blive betragtet som en forhandler, og indkomsten vil blive beskattet med højere almindelige indkomstsatser.
Dette står i modsætning til passiv investeringsindkomst som f.eks. en udlejningsejendom, hvor overskuddet, hvis det i sidste ende sælges, vil blive beskattet med en mere gunstig kapitalgevinstsats. IRS-kodeksen er imidlertid ikke særlig klar over, hvad der udgør aktiv versus passiv indkomst, og der tages mange faktorer i betragtning. Disse kan omfatte, hvor mange ejendomme der er vendt, om de er beboet af ejeren eller udlejet i en periode før videresalg, og hvor længe de holdes.
Hvis du er en aktiv fix and flipper, der holder en ejendom i mindre end et år, vil du højst sandsynligt blive beskattet med din almindelige indkomstskattesats på 10 % til 37 %. Det er kompliceret at bestemme din beskatningskategori og den sats, du skylder, og din skatteekspert bør inddrages.
Frequently Asked Questions (FAQs) on House Flipping Taxes
Denne guide opdeler house flipping-skatter og diskuterer kapitalgevinster versus almindelig indkomst, når man flipper huse. Dette er nogle ofte stillede spørgsmål, som vi er stødt på, og svar, der kan give dig yderligere indsigt.
Hvad er 70-reglen i House Flipping?
70-reglen fortæller investorerne, hvor meget de maksimalt bør betale for en ejendom. Reglen, som er en retningslinje i branchen, siger, at en investor ikke bør betale mere end 70 % af ejendommens anslåede værdi, efter at de har afsluttet alle deres reparationer og renoveringer (ARV).
Hvad er andre House Flipping fradrag?
Når du tænker på dine udgifter til ejendomsinvestering og fradrag, skal du sørge for at overveje ting som transport, hjemmekontor, måltider og uddannelse som workshops, bøger osv. Tal med din revisor for at få mere at vide, og brug et online sporingssystem som QuickBooks online for at holde det nemt.
Kan du virkelig flippe huse uden penge?
Der er flere måder at flippe huse uden penge på, men du skal bidrage til en aftale på kreative måder (f.eks. hvis du har viden om bygninger, bidrager med din tid og færdigheder eller har en ejendom, du kan bruge til at krydssikre for et hard money-lån). Hvis du vil vide mere, kan du læse vores artikel om, hvordan du kan vende huse uden penge.
Har jeg brug for en licens for at vende et hus?
Typisk har du ikke brug for en bestemt statslicens for at vende et hus, men tjek med din stat, da det kan afhænge af, hvordan din forretning opererer. Hvis du f.eks. er bygherre, kræver nogle stater en entreprenørlicens. I de fleste tilfælde skal du ansøge korrekt om tilladelser og muligvis om en erhvervslicens.
Bottom Line: Flipping Houses Taxes
I 2017 ramte husflips et 11-årshøjdepunkt med over 200.000 flips i USA.Efter denne entusiasme skal du vide, hvilke skatter du er ansvarlig for at betale på din husflippingvirksomhed. Overskud fra at flippe huse behandles generelt som almindelig indkomst, ikke kapitalgevinster, så overskuddet er underlagt normal indkomstskat og skat på selvstændig virksomhed.