Så, du har besluttet dig for at bygge dit eget hus. Du har valgt din planløsning og har valgt alle hjemmets finish og inventar. Entreprenøren har oplyst, at der kun er et sidste punkt, der skal ordnes … at underskrive byggekontrakten.
Hvor du skriver under, er det vigtigt, at du gennemgår og forstår kontrakten. Entreprenøren vil ikke fortælle dig dette, men du vil måske også ønske at (og du har ret til) at forhandle visse kontraktvilkår. Denne artikel giver dig råd om, hvad du skal kigge efter (og hvad du skal passe på!) i din byggekontrakt.
Hvorfor en byggekontrakt er vigtig
På det mest grundlæggende plan ønsker du at få det hus, der blev lovet, og entreprenøren ønsker at få betaling for det hus, der bliver bygget. Kontrakten tjener til at afspejle denne forståelse, til at sikre, at der ikke er uenighed, inden selve arbejdet begynder, og til at give en vejledning, som du kan følge, hvis der opstår et problem senere.
Som oftest vil din entreprenør give dig en kontrakt, der er klar til underskrift. Hvis ikke, kan du udarbejde en sådan eller hyre en advokat til at udarbejde en (gå aldrig videre uden en kontrakt!). Kontrakten i sin oprindelige form kan indeholde meget få vilkår med meget få detaljer, eller den kan være så detaljeret og fyldt med komplicerede vilkår, at den er svær at forstå. Ingen af de to situationer er acceptable. For at beskytte dine rettigheder fuldt ud skal kontraktvilkårene være fuldstændige, specifikke og lette at forstå.
Hyppigt omstridte spørgsmål i byggekontrakter
Nedenfor er der en liste over spørgsmål, der ofte er omstridte i byggeprojekter for boliger. Hvis disse punkter ikke er dækket i din kontrakt, skal du sørge for at tilføje dem. Hvis de allerede er medtaget, skal du gennemgå dem omhyggeligt for at sikre, at de beskytter dine rettigheder tilstrækkeligt.
Arbejdsomfanget. Dette afsnit beskriver det arbejde, som entreprenøren indvilliger i at udføre. Dette arbejde omfatter typisk indhentning af kommunale eller andre tilladelser og levering af den arbejdskraft, det udstyr, de materialer og andre tjenester, der er nødvendige for at færdiggøre huset. I dette afsnit kræves det også, at entreprenøren skal overholde arbejdet i overensstemmelse med husets planer (tegninger) og specifikationer, som bør vedlægges og gøres til en del af kontrakten.
Sommetider, selv når kontraktdokumenterne er udarbejdet omhyggeligt, indeholder de modstridende vilkår i planerne, specifikationerne og/eller den skriftlige kontrakt. Denne konflikt kan føre til forvirring og tvister. Hvis planerne f.eks. viser et hovedbadeværelse med én håndvask, men specifikationerne kræver to håndvaske, hvad er så korrekt? Overvej at specificere, at i tilfælde af uoverensstemmelse mellem planerne og specifikationerne er det specifikationerne, der gælder. Og i alle tilfælde af konflikt bør kontrakten være det afgørende dokument.
Selv om du måske antager, at det er underforstået, vil du gøre klogt i at sikre dig, at kontrakten indeholder en erklæring om, at entreprenøren skal udføre arbejdet på en god og håndværksmæssig måde i overensstemmelse med alle gældende love. På den måde kan du, hvis du har et problem med entreprenørens udførelse, henvise til en udtrykkelig kontraktbestemmelse, som entreprenøren har overtrådt, og påberåbe dig dette til at anlægge sag.
Tidspunktet for arbejdet. Du har sikkert hørt skrækhistorier om byggeprojekter, der overskrider tidsplanen. Hvordan kan du beskytte dig mod dette? Sørg for, at kontakten indeholder oplysninger om, hvornår byggeriet begynder, hvilken tidsplan for arbejdet entreprenøren skal følge, og hvornår byggeriet slutter (med andre ord, hvornår du kan flytte ind). Der kan gives fristforlængelse ved forsinkelser forårsaget af:
- dårligt vejr eller andre “naturkatastrofer”
- arbejdsstrejker
- betalingsforsinkelser forårsaget af bygherren
- inspektionsforsinkelser forårsaget af kommunen
- ændringer eller tilføjelser til arbejdets omfang, som er aftalt af begge parter, og
- andre forhold, som entreprenøren ikke med rimelighed kan kontrollere.
Og selv om entreprenøren måske tøver med at acceptere det, kan det overvejes at indføje en bestemmelse om en aftalt skadeserstatning. Denne bestemmelse fastslår grundlæggende, at for hver dag, entreprenøren arbejder ud over færdiggørelsesdatoen (med forbehold af de ovenfor anførte undtagelser), vil entreprenøren blive opkrævet et bestemt beløb. Hvis færdiggørelsesdatoen i kontrakten f.eks. er den 1. maj, og byggeriet ikke er afsluttet på denne dato, skal entreprenøren betale ejeren et dagpengebeløb for hver yderligere byggedag.
Sådanne bestemmelser om aftalt erstatning beskytter ejeren mod forsinkelser og er et incitament for entreprenøren til at afslutte arbejdet rettidigt. I de fleste stater skal det fastsatte dagpengebeløb, for at det kan håndhæves, være et rimeligt skøn over den faktiske skade, som bygherren kan lide, og det må ikke have været kendt på det tidspunkt, hvor kontrakten blev indgået. Denne bestemmelse er ikke tænkt som en straf, men som en kompensation til dækning af de omkostninger, som ejeren vil få som følge af forsinkelsen. Det kan f.eks. være omkostninger til opbevaring af dine møbler eller omkostninger til leje af en lejlighed i forsinkelsesperioden.
Betaling. Dette afsnit bør klart angive, hvad, hvornår og hvordan ejeren vil betale entreprenøren. Da entreprenøren sandsynligvis vil være afhængig af betalinger fra ejeren for at finansiere byggeriet, skal betalingsplanen give en stabil strøm af penge, så huset kan blive bygget rettidigt. En typisk kontrakt vil kræve en første betaling før byggeriet. Herefter skal entreprenøren regelmæssigt indsende en betalingsanmodning til ejeren med angivelse af det arbejde, der er udført i den pågældende periode.
Entreprenøren skal også indsende underskrevne frigørelser eller afkaldsskrivelser fra underleverandører, der har leveret arbejdskraft eller materialer, til ejeren. En underleverandør har et mekanikerpant, som er en interesse i ejendommen, indtil han eller hun er blevet betalt af entreprenøren for det leverede arbejde eller de leverede materialer. Frigivelser eller afkald på mekanikerpantrettigheder giver således ejeren sikkerhed for, at underentreprenøren er blevet betalt af entreprenøren. Selv om alle stater har love om mekanikerpant, varierer lovene. Overvej at konsultere en professionel med hensyn til lovgivningen i din stat.
Ofte er den endelige betaling på et projekt bundet til “væsentlig færdiggørelse”. I kontrakten kan det f.eks. stå, at den endelige betaling skal betales 15 dage efter, at huset er blevet i det væsentlige færdigt. Dette er ikke problematisk, så længe “væsentlig færdiggørelse” er defineret korrekt i kontrakten.
I nogle stater definerer loven “væsentlig færdiggørelse” som det tidspunkt, hvor arbejdet er tilstrækkeligt færdigt til, at ejeren kan bebo eller bruge huset til det tilsigtede formål. Da du rent faktisk skal bo i boligen, ønsker du sandsynligvis ikke forstyrrelser i forbindelse med meget opfølgende arbejde. Overvej derfor at definere væsentlig færdiggørelse i kontrakten på en snæver måde ved at opregne specifikke punkter eller begrænse arbejdet efter væsentlig færdiggørelse til mindre reparationer. Eller, hvis der er større ting tilbage, bør ejeren have lov til at tilbageholde betalingen med et beløb, der dækker sådanne reparationer.
Ændringer i arbejdets omfang. Nogle gange, efter at byggeriet er påbegyndt, ændres arbejdets omfang. Dette kan skyldes ejerens beslutning (lad os tilføje en indbygget bogreol der!), et krav fra de tilladelsesudstedende myndigheder eller opdagelsen af en ukendt ejendomsbetingelse, der påvirker byggeriet. Kontrakten bør tage højde for muligheden for sådanne ændringer ved at kræve skriftlige arbejdsordrer, der afspejler ændringer i arbejdets omfang. Sig aldrig bare til entreprenøren: “Selvfølgelig kan du gå videre med vores nye plan” uden at udarbejde en skriftlig arbejdsordre, som både du og entreprenøren underskriver. Hvis du gør noget andet, åbner du døren for yderligere uforudsete udgifter.
Garanti. Selv om det ikke er påkrævet i alle stater, indeholder mange kontrakter udtrykkelige garantier, der beskriver, hvilke typer fejl entreprenøren senere vil tage sig af, hvor længe garantien varer, dine vedligeholdelsesforpligtelser, og hvad entreprenøren er forpligtet til at gøre for at udbedre fejlene. Hvis din kontrakt indeholder en udtrykkelig garanti, skal du læse den omhyggeligt og forhandle vilkårene, hvis det er nødvendigt. Hvis din kontrakt ikke indeholder en udtrykkelig garanti, skal du overveje at tilføje en sådan til kontrakten.
Hvis din kontrakt indeholder en garanti, kan den også begrænse eller give afkald på stiltiende garantier, f.eks. en stiltiende garanti for egnethed til et bestemt formål eller en stiltiende garanti for håndværksmæssig udførelse (de tilgængelige stiltiende garantier varierer fra stat til stat). Selv om de fleste stater anerkender retten til at begrænse eller give afkald på disse garantier, har domstolene afvist at håndhæve disse afkald, medmindre det er indlysende for retten, at ejeren specifikt har accepteret afkaldet. Entreprenøren må ikke medtage ansvarsfraskrivelserne med “småt” eller begravet i kontraktens juridiske formuleringer. Hvis det er muligt, skal du ikke acceptere et afkald på stiltiende garantier, da det vil begrænse dine rettigheder til at sagsøge i tilfælde af en senere tvist.
Tvistbilæggelse. Uanset hvor omhyggelig du er ved udarbejdelsen af kontrakten, eller hvor venlig du er over for entreprenøren, kan der opstå en tvist. Det er almindeligt, at byggekontrakter kræver bindende voldgift i stedet for retssag ved en domstol, hvis der opstår en tvist.
Hvis kontrakten kræver voldgift, kan du ikke sagsøge entreprenøren. I stedet skal du indgive en klage til en voldgiftsmand – en ekspert i byggebranchen, som vil lytte til begge sider af tvisten og udstede en bindende afgørelse, der løser problemet. Voldgiftsmanden afholder en høring, hvor begge parter får mulighed for at fremlægge deres holdning til spørgsmålet. Høringen vil foregå på samme måde som en retssag. Ved afslutningen af høringen vil voldgiftsmanden udstede en endelig afgørelse.
Der er fordele ved at anvende voldgift, da det typisk er billigere og mindre formelt end en retssag. Desuden vil du sandsynligvis have kontrol over valget af voldgiftsmanden. Du giver dog afkald på din ret til en retssag, og i modsætning til en retssag kan ingen af parterne appellere afgørelsen. Der er ingen forkert beslutning, når det drejer sig om at vælge voldgift eller retssag, så længe du forstår dine rettigheder og begrænsninger.
Ansvarsgebyrer. Overvej at indføje en bestemmelse i kontrakten om, hvilken part der skal betale advokatsalærer i tilfælde af en tvist. I nogle stater kan den vindende part ikke få dækket advokatsalærer, medmindre dette specifikt er fastsat i kontrakten.
Bestemmelse om misligholdelse af kontrahenten. Mange standardkontrakter indeholder oplysninger om, hvad der udgør kontraktbrud, og hvordan du kan gøre dine rettigheder gældende. Hvis ikke, bør du medtage en særlig bestemmelse, der omhandler misligholdelse af kontrahenten. Det er rimeligt at give entreprenøren en bestemt tid til at løse eller “afhjælpe” et problem. Hvis entreprenøren ikke løser problemet, kan du for at sikre, at byggeriet bliver afsluttet, tilføje en bestemmelse, der giver dig mulighed for at hyre en anden entreprenør. Du bør også have ret til at suspendere arbejdet eller opsige kontrakten med entreprenøren i tilfælde af misligholdelse.
Snakke tips til at beskytte dine rettigheder i en byggekontrakt
Som beskrevet ovenfor kan tilsyneladende enkle kontraktbestemmelser være overraskende komplicerede. Tag dig tid til at forstå hele kontrakten, og tag de nødvendige skridt til at beskytte dine interesser som følger:
- sørg for, at din entreprenør har en licens
- bekræft med din entreprenør, at han eller hun er forsikret (entreprenørens risiko, arbejdsskadeerstatning)
- kontroller din entreprenørs referencer og konsulter Better Business Bureau for yderligere oplysninger
- gennemse enhver kontrakt, som entreprenøren giver dig – sørg for, at den er klar og fuldstændig
- overvej at ansætte en professionel til at gennemgå planer og specifikationer
- overvej at ansætte en advokat til at gennemgå og forklare kontrakten for dig, og
- det vigtigste er, at du ikke er bange for at forhandle kontrakten med entreprenøren.