Hvad er en meddelelse om påbegyndelse?
En meddelelse om påbegyndelse er et dokument, der formelt fastsætter startdatoen for et projekt, eller den dato, hvor en leverandør først leverede materialer eller arbejdskraft. Den arkiveres og registreres i det tilsvarende lokale eller statslige kontor i det amt, hvor projektet er beliggende, og den skal normalt udleveres til andre projektdeltagere og hænges op på byggepladsen.
En meddelelse om påbegyndelse indgives af ejeren eller hovedentreprenøren, men denne indgivelse kan resultere i et krav (eller en mulighed) om, at underleverandøren, materialeleverandøren eller udstyrsleverandøren også indgiver en meddelelse.
Ejerens eller hovedentreprenørens indgivelse af en meddelelse om påbegyndelse kan påvirke fristerne og indgivelsesfristerne for leverandører og arbejdere på andet niveau. Dette kan beskytte ejeren, fordi det skaber en grænse for, hvornår der kan indgives en tilbageholdelsesret, og det begrænser ansvarsbeløbet for en sådan tilbageholdelsesret. En tilbageholdelsesret, der sendes for sent, vil muligvis ikke kunne gøres til genstand for ejendommen.
I mange tilfælde løber tidslinjen for indgivelse af en mekanikerpant fra det tidspunkt, hvor du først leverede arbejdskraft eller materialer til et byggeprojekt. Dette er godt, hvis du præcist kan udpege og dokumentere den dato, du startede, men hvis du ikke fører detaljerede optegnelser, eller hvis nogen anfægter datoen, kan du komme i en vanskelig situation – meddelelsen om overholdelse fastsætter en klar, formel dato til beregning af alle disse andre frister.
Denne meddelelse indgives normalt lige før eller kort efter, at arbejdet på projektet begynder. Kravene varierer fra stat til stat, så sørg for at tjekke lovene i den stat, du befinder dig i, for at bekræfte detaljerne.
Hvor er en meddelelse om påbegyndelse påkrævet?
I nogle stater (herunder Florida, Georgia, Iowa, Michigan og Ohio) skal der indgives en meddelelse om påbegyndelse, når et projekt påbegyndes, for at enhver part senere kan indgive en mekanikerpant. Andre stater, f.eks. South Carolina, South Dakota og Texas, tilbyder den som en valgfri beskyttelse, som ejere og hovedentreprenører kan bruge til at begrænse indgivelsen af mekanikerpantrettigheder efter projektets afslutning. Det er vigtigt at forstå reglerne for meddelelse i din stat, da manglende meddelelse kan begrænse dine rettigheder, og meddelelse kan beskytte dig mod fremtidigt ansvar.
Når meddelelsen om påbegyndelse er indgivet, angiver datoen på den den officielle påbegyndelse af projektet. Fristerne for mekanikerpanterettigheder måles derefter ud fra denne dato, herunder frister for foreløbige meddelelser og indgivelse af panterettigheder. Hvis du arbejder i en stat, der kræver indgivelse af en meddelelse om påbegyndelse, vil det være klogt at få en kopi til dine optegnelser og indtaste datoen på meddelelsen i din software til sporing af betalinger og panterettigheder for at sikre, at du ikke går glip af fristerne for indgivelse.
Hvis du er i en af de stater, hvor det er frivilligt at indgive en meddelelse om påbegyndelse, er det stadig en god praksis, især på større projekter, at indgive en eller at få en kopi af den meddelelse, der er indgivet af ejeren eller hovedentreprenøren. Den vil vise dig, hvornår projektet blev påbegyndt, og også hvor meget ejeren eller hovedentreprenøren er ansvarlig. Når først meddelelsen om påbegyndelse er indgivet, kan værdien af pantrettigheder fra entreprenører og leverandører på andet og tredje niveau være begrænset. En entreprenør på tredje niveau kan ikke anmelde et pant for mere end værdien af det, som hovedentreprenøren skylder den entreprenør på andet niveau over ham.
Som underleverandør, hvad skal jeg vide om Notice of Commencement?
Indgivelsen af en meddelelse om påbegyndelse fra hovedentreprenøren eller ejeren af ejendommen påvirker kravene og fristerne for underentreprenører, materialeleverandører, udstyrsleverandører og andre parter, der leverer arbejdskraft eller leverancer til jobbet, med hensyn til foreløbig meddelelse og mekanikerpantrettigheder. Dette beskytter ejeren eller hovedentreprenøren, men skaber yderligere forhindringer og begrænser tidsfristen for potentielle panthavere. En meddelelse om påbegyndelse kan begrænse dine rettigheder til at indgive en panteret, påvirke tidsfristerne og kan tilføje yderligere krav om meddelelse (f.eks. en foreløbig meddelelse) for påbegyndelse af dit arbejde.
En anden vigtig bemærkning i nogle stater er, at hvis ejeren eller hovedentreprenøren indgiver en meddelelse om påbegyndelse, skal underentreprenører og materialeleverandører også indgive en meddelelse om påbegyndelse, når de påbegynder arbejdet for at underrette ejeren om, at de arbejder på projektet, og hvis de ikke gør det, kan det betyde, at du mister din mulighed for at indgive en mekanikerpanteret.
Den nemmeste måde at vide, om der er indgivet en meddelelse om påbegyndelse, er ved at se sig omkring på byggepladsen, da der i de fleste stater, der kræver eller giver mulighed for meddelelse, skal en kopi hænges op på et iøjnefaldende sted på selve den fysiske byggeplads. En kort inspektion af stedet kan være alt, hvad der er nødvendigt for at finde ud af, om der er indgivet en meddelelse om påbegyndelse eller ej. En underleverandør eller materialeleverandør kan også bede hovedentreprenøren om en kopi af meddelelsen.
Det er en god forretningspraksis at sende foreløbige meddelelser på alle projekter, uanset om der er et specifikt krav eller ej, og uanset om der er indgivet en meddelelse om påbegyndelse eller ej. Der er mange fordele ved at gøre det, og du behøver aldrig at bekymre dig om, hvorvidt du har overskredet en frist eller undladt at beskytte pantrettighederne på grund af en ukendt meddelelse om påbegyndelse.
Hvis du ønsker nogen til at forklare detaljerne i lovgivningen i din stat, eller har brug for hjælp til at indgive en mekanikerpant, så giv advokaterne hos National Lien & Bond et opkald. Vi er erfarne byggeadvokater med kendskab til alle 50 stater og kan hjælpe dig med at indsende det rigtige papirarbejde og på det rigtige tidspunkt og indsamle det, du skylder.
Dette indlæg blev oprindeligt offentliggjort den 12. juni 2017 og blev opdateret for at afspejle nye oplysninger den 20. august 2018.
Alle oplysninger, der gives her, er udelukkende til uddannelsesmæssige formål og bør ikke opfattes som juridisk rådgivning.