Att tiltrække lejere og fastholde beboelsen er afgørende for at eje en succesfuld udlejningsejendom. Men hvad gør du, når du har svært ved at finde en ny lejer eller ønsker at øge din beboerfastholdelsesprocent? Det er her, at huslejenedsættelser kommer i spil. Her er alt, hvad du skal vide, før du tilbyder en huslejenedsættelse.
Hvad er huslejekoncessioner?
En huslejenedsættelse er en justering eller et kompromis, som en ejendomsadministrator eller udlejer laver med hensyn til lejevilkårene for at tiltrække lejere. Lejenedsættelsen er typisk et midlertidigt incitament, der er til fordel for lejerne, så de overtales til at underskrive eller forny en lejekontrakt. En af de vigtigste grunde til, at udlejere bruger huslejenedsættelser, er for at udfylde ledige lejemål. F.eks. er det at give afkald på den første måneds husleje en almindelig huslejenedsættelse, som hurtigt kan tiltrække lejere. Jo længere en lejlighed står tom, jo mindre fortjeneste får du som udlejer. Ideen er, at de penge, der kræves til en huslejenedsættelse, er langt mindre end den samlede udgift til at have en ledig lejlighed.
Typer af huslejekoncessioner
En koncession kan tage form af en rabat, en rabat, en monetær kompensation eller en fysisk vare eller tjenesteydelse. En udlejer vil reklamere for huslejenedsættelsen (eller i nogle tilfælde forhandle om vilkårene for en lejekontrakt) for at tiltrække potentielle lejere eller fastholde nuværende lejere. Huslejenedsættelser kan anvendes på engangsbasis, månedligt eller årligt.
Selv om huslejenedslag gives efter udlejers skøn, er det almindeligt, at lejere beder om et nedslag, hvilket resulterer i en forhandling baseret på lejerens behov og udlejers præference. Selv om huslejenedsættelser typisk indebærer en materiel genstand eller en reduceret omkostning for lejeren, er udlejere kreative for at undgå tomgang så vidt muligt. Nogle udlejere giver f.eks. potentielle lejere undersøgelser for at se, hvilke indrømmelser der vil fungere bedst.
Her er nogle almindelige eksempler på huslejenedsættelser:
- Gratis eller forholdsmæssigt nedsat leje for den første måned
- Reduceret leje for en etårig lejekontrakt
- Bortfald af gebyrer, såsom indflytningsgebyrer, gebyrer for kæledyr osv.
- Reduceret eller bortfaldet depositum
- opdateret indretning, nye apparater, og forskellige renoveringer
- Godkendelse af, at en eller flere vægge må males
- Betaling af flytteomkostninger (en udlejer betaler for én omkostning ved flytning, f.eks. en flyttebil eller et opbevaringsrum)
- Betaling af mæglergebyr
- Gratis brug af faciliteter på stedet, som der typisk betales for, f.eks. parkering, vaskeri eller en opbevaringsenhed
- Gratis internet eller andre forsyningsydelser
Dette er blot nogle få af de almindelige huslejenedsættelser, som udlejerne bruger. Der er tre typer af huslejenedsættelser, som du bør være opmærksom på som udlejer, især hvis du lejer eller køber en ejendom for første gang.
Lease-up concessions
Lease-up concessions bruges typisk til nyopførte ejendomme, især erhvervsejendomme. Disse typer koncessioner bruges til at udleje ejendommen hurtigt, så den kan nå sin kapacitet eller et fastsat belægningsmål og blive rentabel.
Red flag-koncessioner
En red flag-koncession kan advare dig om potentielle problemer med en udlejningsejendom, før du køber eller refinansierer. Hvis du opdager, at der er løbende indrømmelser, blot for at holde ejendommen optaget, kan det være et tegn på større overordnede problemer med udlejningsejendommen.
Marketingkoncession
Denne type koncession bruges normalt til ældre investeringsejendomme, f.eks. en renoveret bygning. Strategien er at markedsføre ejendommen lidt over den gennemsnitlige markedslejepris, så indrømmelsen ser ud til at bringe prisen på linje med resten af markedet. Denne metode er acceptabel, så længe ejendommen er stort set optaget og prissat hensigtsmæssigt i forhold til markedet.
Hvornår skal man bruge huslejekoncessioner
Huslejekoncessioner bruges typisk til at tiltrække potentielle lejere for hurtigt at udfylde ledige lejemål. Denne taktik anvendes ofte, når en udlejer åbner en ny, stor udlejningsejendom, oplever et langsomt marked eller simpelthen har problemer med at finde lejere.
Sammen med at tiltrække potentielle lejere kan en udlejer bruge en huslejenedsættelse til at tilskynde nuværende lejere til at forny deres lejekontrakt. En udlejer kan også bruge huslejenedsættelser til at renovere en lejemålsenhed. Fastholdelse af beboere er en af de bedste måder at holde din udlejningsejendom rentabel på. Hvis du har en lejer i tre år, som betaler til tiden hver måned eller måneder i forvejen, kan det være en god idé at give dem en lille indrømmelse. Hvis du opdager, at du har hyppige ledige lejemål, bør du overveje at bruge en huslejenedsættelse eller en anden form for fastholdelse af lejere.
Ulemper ved huslejekoncessioner
Og selv om huslejekoncessioner hurtigt tiltrækker lejere og kan forbedre fastholdelsen af lejere, er der nogle ulemper. Nogle huslejenedsættelser vil være meget svære at tage væk. Nogle lejere vil måske ønske at beholde huslejenedsættelsen, efter at deres lejekontrakt er udløbet. Hvis du f.eks. giver en lejer gratis brug af vaskeri eller gratis parkering i et år, vil han/hun måske bede om at få huslejenedslaget overført til den nye lejekontrakt. Hvis du ikke går med til at tilføje lejebevillingen til den fornyede lejekontrakt, kan de beslutte at flytte ud. På samme måde kan en lejer, hvis du tilbød en nedsat leje, da han/hun underskrev lejekontrakten, bede om at beholde den nedsatte pris. Som udlejer kan du forhandle og gå med til at beholde den nedsatte lejepris, men du skal bruge dit skøn.
Anvendelse af huslejenedsættelser er også risikabelt. Selv om det er usandsynligt, at det sker med en ordentlig screening, kan en lejer forårsage ejendomsskader, betale husleje efter forfaldstidspunktet eller forlade ejendommen , hvilket kan føre til udsættelse. Hvis du f.eks. bruger et gratis depositum som en huslejenedsættelse, risikerer du, at du ikke har penge til side til reparationer.
Du kan bruge din lejekontrakt til at beskytte dig selv, mens du bruger lejekoncessioner. Medtag i lejekontrakten, hvornår huslejenedsættelsen ophører, og de omstændigheder, der vil kræve, at huslejenedsættelsen skal tilbagekaldes. Du bør også sende lejerne en meddelelse om forhøjelse et par måneder før deres lejekontrakt udløber, hvis du har tilbudt en nedsat leje.
Hvis du medtager regler og forventninger i din lejekontrakt, er huslejenedsættelser en fremragende strategi til at undgå længerevarende tomgang og fastholde nuværende lejere. Husk, at det bliver dyrt at opretholde ledige lejemål og forstyrrer indtjeningen. Vær kreativ, reklamer for indrømmelsen, og du vil have en rentabel udlejningsejendom på ingen tid!