Hvis du hellere vil betale for en udsættelse og potentielle ejendomsskader fra en utilfreds lejer, eller blot betale den problematiske lejer til bare at forsvinde ud?
Hvis du har en lejer, der er holdt op med at betale husleje eller er en plage at leje ud til, kan du overveje en kontant for nøgler aftale for at få dem til at forlade stedet. Kontant for nøgler aftaler er også en mulighed for udlejere og ejere af udlejningsejendomme, der ønsker at se en misligholdende lejer flytte ud hurtigt.
Kontant for nøgler er en aftale mellem en ejer og en lejer om, at en lejer skal flytte ud på en aftalt dato i bytte for kontanter. Aftaler om kontanter for nøgler vandt popularitet under boligkrisen, da bankerne tilbød kontanter for nøgler til beboere af tvangsauktionerede ejendomme.
Et tilbud om kontanter for nøgler kan også være en attraktiv løsning for udlejere, der ønsker, at ansvarlige lejere flytter ud, så de kan ombygge ejendommen, selv flytte ind eller ændre lejekontrakten for at hæve lejen til markedsprisen. Når en udlejer tilbyder kontanter for nøgler til en lejer i en huslejekontrolleret ejendom med henblik på at sælge ejendommen eller øge huslejen til markedsprisen, kaldes det typisk en udkøbsaftale.
Hvad er kontanter for nøgler?
Kontanter for nøgler er et incitament for lejere, der ikke længere kan betale husleje, til at flytte ud inden en bestemt dato og derefter modtage en kontant belønning fra udlejeren. Det kan virke kontraintuitivt at betale lejere, der ikke kan betale husleje, men mange investorer finder imidlertid, at programmet faktisk koster mindre end sagsbehandlingsgebyrer, advokatomkostninger og manglende huslejebetalinger under udsættelsesprocessen, som kan trække ud i en måned eller længere.
Cash for keys giver dig en måde at lokke dine lejere til at flytte og efterlade lejemålet i god stand for penge. Da den eneste lovlige måde at fjerne lejere på er via udsættelsesprocessen, bør du måske overveje at benytte dig af et incitament med kontanter for nøgler for at få lejerne til at flytte frivilligt. Selv om det kan virke dyrt og det modsatte af en udlejers mål, kan det faktisk koste dig mindre tid og penge at få uønskede lejere ud hurtigt og fredeligt end en formel udsættelse.
Hvor meget koster en lovlig udsættelse?
Den gennemsnitlige pris for en udsættelse er 3.500 dollars for alle udsættelsesrelaterede udgifter ifølge en rapport fra TransUnion. Analysen viste, at udsættelsesrelaterede udgifter, som omfatter vedligeholdelsesgebyrer, tabt husleje, retsomkostninger, sagsomkostninger og domsudgifter, kan nå op på helt op til 10.000 dollars.
Hvor lang tid tager en juridisk udsættelse?
Den formelle udsættelsesproces er reguleret af din stats udlejer- og lejelovgivning. En officiel udsættelse kan tage alt fra et par uger til et par måneder.
I de fleste tilfælde vil udsættelser kræve meddelelse til lejeren, indgivelse af en retssag mod lejeren og at se udsættelsen gennem en langvarig udsættelsesproces, der kan kræve en høring. Kun hvis der afsiges en dom mod din lejer, kan du derefter opnå en besiddelsesforpligtelse og samarbejde med en sheriffen om at fjerne lejeren på lovlig vis. I den tid kan du gå glip af lejeindtægter og risikere at få skader på ejendommen fra en lejer, der ikke har noget at miste. Hvordan lyder den aftale om kontanter for nøgler nu?
Hvor mange penge skal jeg tilbyde i en aftale om kontanter for nøgler?
I henhold til California Department of Real Estate rapporterer anekdotiske rapporter fra dem, der har haft erfaring med “kontanter for nøgler”-programmer, at 500 dollars generelt er det mindste beløb og 5.000 dollars det maksimale beløb, der tilbydes lejere for deres nøgler.
På nogle lejestabiliserede markeder rapporterer anekdotiske beretninger om, at ejendomsejere tilbyder at betale titusindvis af dollars til lejere i en “cash for keys”-situation.
Hvad sker der, hvis lejeren ikke flytter, efter at der er indgået en “cash for keys”-aftale?
Sørg for, at der er en rettighed, der kan håndhæves juridisk, så du kan smide lejerne ud, hvis de ikke overholder den skriftlige “cash for keys”-aftale. I aftalen om kontanthjælp til nøgler bør det specificeres, at lejerne forstår, at hvis de ikke overholder aftalen, betyder det, at de giver afkald på deres ret til en retssag og opgiver besiddelsen af ejendommen. På denne måde kan du hurtigt få udstedt en kendelse om besiddelse, hvis de alligevel ikke flytter ud. Du bør tale med en advokat, som kan hjælpe dig med at udarbejde en juridisk bindende aftale om kontanter for nøgler.
Vil du have noget bedre end en aftale om kontanter for nøgler? Den bedste måde at undgå en potentiel udsættelse er at screene dine lejere og kun godkende de ansøgere, der har bevist, at de betaler huslejen til tiden og overholder lejebetingelserne. En lejer kreditkontrol, søgning efter kriminelle baggrunde, en rapport om udsættelseshistorik og et opkald til en lejers tidligere udlejere kan hjælpe dig med at finde de mest kvalificerede lejere.
Er kontant for nøgleaftaler lovlige?
Det er vigtigt at forstå de love om udlejer og lejer, der gælder for dig, din ejendom og din udlejningsvirksomhed. Du skal gennemgå din lokale by- og amtslovgivning for at vide, om du lovligt har lov til at lave en cash for keys deal eller tilbyde en lejer buyout-aftale. Udlejere og ejendomsadministratorer har aldrig lov til at chikanere deres lejere eller beboere. Din lokale lovgivning vil diktere, hvordan tilbud om kontanter for nøgler kan tilbydes, hvor mange penge der kan tilbydes, hvordan diskussionen om tilbuddet kan håndteres, og under hvilke omstændigheder et tilbud om kontanter for nøgler er tilladt. Du bør konsultere en autoriseret advokat, før du giver et tilbud om kontanter for nøgler for at beskytte dig selv, din ejendom og dine lejere.
Relateret læsning til dig:
- Hvad man skal kigge efter under en rutinemæssig lejerinspektion
- Hvordan man får lejerne til at betale huslejen til tiden
- Lejer-screening for den smarte udlejer