Hvorfor det er en dårlig idé at købe en ejerlejlighed som udlejningsejendom

For ikke så længe siden mislykkedes mit forsøg på at købe en ejerlejlighed som udlejningsejendom. Fem dage før afslutningen var jeg nødt til at gå væk fra handlen. Jeg lærte på den hårde måde, at ejerlejligheder ikke er gode udlejningsejendomme.

Alt i alt mistede jeg omkring 1.000 dollars på grund af de omkostninger, der var forbundet med købet. I sidste ende var det den bedste beslutning at gå væk og sparede mig potentielt for nogle fremtidige hovedpiner og yderligere omkostninger.

Med en bitter smag i munden efter denne handel, der gik galt, har jeg omlagt min investering i fast ejendom til crowdfunding, hvor jeg kan investere fra min computer derhjemme.

De to platforme, jeg investerer på, er:

• Fundrise (læs min anmeldelse) – Bedst for begyndere. Minimum 500 dollars for at komme i gang.
• PeerStreet (læs min anmeldelse) – Gældsforretninger med lav risiko. Enkel platform. Kun akkrediterede investorer. 1.000 USD minimum.

Både er meget enklere måder at få adgang til kommercielle og boligtilbud af høj kvalitet uden de store udbetalinger og risici.

Andre top crowdfunding-platforme for akkrediterede investorer omfatter:

• EquityMultiple (læs min anmeldelse) – For kommercielle og multifamilietilbud.
• RealtyMogul (læs min anmeldelse)- Både individuelle tilbud for akkrediterede investorer og REIT’er for ikke-akkrediterede.
• CrowdStreet – Top-tier tilbud med et gennemsnitligt årligt afkast på 33% i februar 2019.

Hvis jeg forsøger at købe en anden udlejningsejendom, vil jeg næste gang sandsynligvis bruge en tjeneste som Roofstock. Roofstock gør det nemt at købe forhåndsvurderede udlejningsejendomme, der giver cashflow på første dag. De undgår ejerlejligheder og fokuserer i stedet på enfamiliehuse. Det er gratis at gennemse ejendomme på deres hjemmeside.

Læs min Roofstock-gennemgang her.

Så hvad gik galt, da jeg forsøgte at købe en ejerlejlighed som udlejningsejendom?

Baggrund

Jeg havde søgt efter en ny udlejningsejendom på Redfin i det sidste år. Jeg ejer allerede en ejerlejlighed som udlejningsejendom, som jeg tidligere boede i. Tidligere lavede jeg et lavt tilbud på en anden ejerlejlighed og blev overbudt af en flipper, der betalte listeprisen.

Siden da har jeg kigget på en række andre ejendomme, og en af dem fangede for nylig min opmærksomhed. Det største træk ved denne enhed var dens førsteklasses beliggenhed … perfekt til at gå til alle slags butikker, restauranter, købmænd og alt, hvad en high-end lejer ønsker. Det var også en ideel beliggenhed for mig, i nærheden, så jeg kunne administrere det selv.

Denne enhed var en lille et soveværelse, stort set opdateret og i fremragende stand. Inspektionen gik godt, og jeg så meget få ting, der potentielt kunne gå galt med den. Selv om den er lille, kan jeg ikke understrege nok, hvor god beliggenhed var, ned til den meget blok.

DC DC-metroregionen er dyrt for boliger. Det anses også for at være et dårligt sted for investorer. Men jeg er ikke interesseret i at købe en ejendom i en anden stat, fordi jeg ønsker at administrere det selv og ikke ønsker det ekstra skatteproblemer.

Jeg er villig til at acceptere et lavere afkast på kontanter for en solid ejendom i en fremragende beliggenhed. Mange ejendomme i mit område tiltrækker lejere med lav risiko og høj kvalitet med avancerede uddannelser og stabile og sunde lønninger.

Mens køb af en ejerlejlighed som en udlejningsejendom ikke er en ideel ejendomsinvestering på grund af HOA’er, delte udgifter og ejerlejlighedsforeninger, er de de mest opnåelige ejendomme for mig på dette stadium. Investorer skal finde deres egen bedste niche for ejendomsinvestering, hvor de bor.

Investeringsejendomme kræver en 20-25% udbetaling. For en ejendom på 200.000 dollars svarer det til 40.000 eller 50.000 dollars, der kræves for at få et godt lån. Rækkehuse ville være et bedre investeringsmiddel, men de sælges for mindst det dobbelte af denne pris og kommer ikke i nærheden af at nå 1%-reglen (som en generel regel for ejendomsinvestering bør huslejer, der opkræves pr. måned, svare til 1% af salgsprisen.

Så for en ejendom til 200.000 dollars bør huslejerne ligge omkring de 2.000 dollars pr. måned). Listeprisen for denne ejendom var i nærheden af $ 200.000.

Condos i nærheden kan komme tæt på 1%-reglen, hvis en enhed er prissat til at sælge og i en fantastisk beliggenhed. Denne ejendom kom tæt på 1%-reglen, men ikke helt. Alligevel vidste jeg, at den let ville kunne udlejes til en lejer af høj kvalitet og ville have meget lidt vedligeholdelse.

Buddet

Denne særlige ejendom blev noteret lidt under markedsværdien i forhold til de seneste lokale salgstal. Men den havde ikke brug for nogen opgraderinger og var klar til udlejning. Jeg ønskede at komme med et tal, der var under listeprisen, men ikke en komplet low-ball.

Jeg vidste, at et low-ball-tilbud ville blive afvist, fordi det var en ny ejendom, der var opført med betydelige nylige opgraderinger. Min agent fik også at vide, at de havde afvist nogle tidligere low-ball-tilbud.

Efter at have diskuteret med min agent blev vi enige om, at mit tilbud skulle ligge 3 % under udbudsprisen. Det niveau ville være svært at afvise, fordi sælgeren var motiveret. Det var højt nok til, at vi kunne forvente et modtilbud i stedet for en fuldstændig afvisning.

Da jeg modtog mit tilbud, svarede sælgeren med et modtilbud, der mødte mig halvvejs på prisen. Dette var typisk ifølge min agent. Min erfaring siger mig, at når nogen beder dig om at mødes med dem på halvvejen i en prisforhandling, forhandler de ikke fra en magtposition.

Jeg var parat til at miste denne ejendom for et par tusinde dollars, så jeg afviste modtilbuddet. Efter ca. 12 timer accepterede sælgeren modvilligt mit oprindelige tilbud, da de var motiverede og ikke havde andre i hånden.

Finansieringen

Jeg har en lånefyr, som jeg har brugt fem gange til køb af ejendomme og refinansiering. Hver gang han har citeret mig satser, har jeg gået til andre mæglere for at finde konkurrencedygtige satser. Han har slået konkurrenterne med 1/8th hver gang.

Alt imens jeg planlagde at købe denne ejerlejlighed med 20% ned. Men da jeg fik tilbud, var satsen på en ejerlejlighed 3/8 højere, end hvis jeg lagde 25% ned. 4,625% i forhold til 4,25%.

Da dette var en langsigtet investering til en fast rente, ville jeg absolut have den lavere rente og besluttede at lægge de ekstra penge for at få den bedre rente.

Min långiver gav mig nogle grunde til, at renten var højere for 20 % ned, og det handlede om Fannie Maes udlånsstandarder (for internationale læsere er Fannie Mae en pseudo-statslig enhed, der garanterer lån for banker).

4,25 % på en 30-årig fast rente er en god rente for et investeringslån, så jeg låste den så hurtigt, som jeg kunne. Til min overraskelse var en 5/1 justerbar rentehypothek (ARM) den samme sats, så det ser ud til, at Fannie Mae ønsker at undgå dem for investorer, i det mindste ud fra min erfaring.

25% ned svarede til næsten en ekstra $10,000 i udbetaling, så jeg var ikke begejstret over det. Det ville tage min nød-/mulighedskasse ned til tæt på nul. Men jeg kunne genopbygge bagefter og oprette en HELOC på mit primære hjem for at håndtere eventuelle uforudsete udgifter, der dukkede op.

Den nedtur

Alt gik glat de uger efter mit tilbud blev accepteret. Inspektionen var god, og denne betingelse blev ophævet. Sælgeren gik med til at løse de problemer, som vi identificerede. Alt gik efter planen, men jeg var fast besluttet på at modtage ejerlejlighedsdokumenterne tidligt for at se, hvordan foreningen blev forvaltet.

Ofte er ejerlejlighedsdokumenter en eftertanke, især for førstegangsboligkøbere. Men de er ekstremt vigtige. Du ønsker ikke at købe dig ind i en dårligt forvaltet ejerlejlighedsforening. At købe en ejerlejlighed betyder, at du skal overholde deres regler, bestemmelser og gebyrer.

Hvis du undlader at betale, kan du blive tvangsindlagt. Når andre ejere undlader at betale, kan dine gebyrer hurtigt stige. Hvis der er en udestående gæld, kan du blive nødt til at håndtere en engangsudgift for at betale den af. Lave reserver betyder, at der kan være behov for flere takstforhøjelser for at indhente det.

Jeg har haft at gøre med en masse ejerlejlighedsforening lort med min anden ejerlejlighed. Raterne steg stejlt i de første par år, og store ting gik jævnligt galt.

Med bedre ledelse nu kører det mere glat med ingen stigninger i de sidste to år. Men alligevel gjorde min tidligere erfaring med ejerlejlighedsforeninger mig skeptisk.

Mine gentagne anmodninger om dokumenterne blev mødt med “det er uden for vores kontrol, vi får dem, når vi får dem” fra min agent. Køb af ejendommen er betinget af, at du læser dokumenterne og accepterer, at du vil overholde reglerne og betalingskravene. Sælgerens agent blev ved med at sige: “I får dem, og der vil ikke være nogen overraskelser.”

I den sidste uge før afslutningen begyndte jeg at få begrænsede dokumenter. De manglede meget grundlæggende fakta som f.eks. hvor mange enheder der var en del af foreningen, og hvornår tagene blev udskiftet. Jeg anmodede om flere oplysninger, og sælgeren måtte hoppe gennem hoops for at få dem. Der var noget, der ikke var rigtigt.

HOA’s afgifter var steget med 8 % fra det foregående år uden nogen forklaring. Jeg var nødt til at lave endnu en særlig anmodning for at se en reserveundersøgelse. Der blev ikke leveret nogen reviderede regnskaber, kun et sørgeligt budget på en side.

Et Fannie Mae-krav er, at ejerlejlighedsadministrationsselskabet skal udlevere en formular, der besvarer spørgsmål. Visse tærskler skal være opfyldt, for at Fannie kan garantere lånet og for at beskytte deres og låntagers interesser.

For et investorlån foretrækker Fannie, at ejerens belægningsgrad i ejerlejlighedsforeningen er større end 50 %. I dette tilfælde var 56% af enhederne udlejet af investorer, så ejerbelægningsgraden var kun 44%.

For at komme uden om dette er det almindeligt, at lånemæglere indsender et brev om en undtagelse, som ofte bliver bevilget. 6% er ikke noget stort problem, selv for Fannie.

Efter nærmere analyse valgte Fannie at afvise anmodningen om en undtagelse. Årsagen? HOA-afgiften var 15 %, hvilket betyder, at 15 % af beboerne ikke betalte deres gebyrer. Det alene var et stort rødt flag!

Dette skete alt sammen uden min viden. Hvis jeg havde set de 15 % misligholdelse, ville jeg ikke have givet tilbuddet. Men det er ikke sådan, processen fungerer. De gav mig belejligt nok aldrig disse oplysninger.

Gluksomt nok og overraskende nok havde Fannie Mae min ryg. Fannie afviste anmodningen om undtagelsen, og pludselig stod jeg uden et lån.

Min no-nonsense-lånemægler ringede til mig for at fortælle mig nyheden. Han sagde, at der var andre låneprodukter derude, men ingen med lige så gode vilkår. Under disse omstændigheder ville renten have været 100 basispoint højere og på en 5/1 ARM. En højere rente ødelagde min rentabilitet. For stor risiko.

Og ikke at forglemme, at jeg ikke ønskede at have noget at gøre med den misligholdelsesprocent. Jeg kom også til at finde ud af, at foreningen havde skiftet administrationsselskab blot tre måneder før alt dette, og de var allerede utilfredse med det nye selskab! OG det viser sig, at sælgeren sad i foreningens bestyrelse. Endnu et rødt flag. Han så dette rod på første hånd og ville væk derfra.

Selv om jeg er sælger af handel, finder jeg min lånemægler meget vidende og troværdig. Jeg tog trøst i hans råd, som var den samme beslutning, som jeg traf, da jeg hørte lånestatusen … gå væk fra denne handel. Så det var det, jeg gjorde.

Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property

De 1.000 dollars, jeg mistede, var for inspektion, vurdering og titel søgning. Ikke cool, men det generer mig ikke for meget på dette tidspunkt. Disse penge kom ud af mine andre ejerlejlighedsudlejningsreserver, som er meget sunde.

Jeg har nu en bitter smag i min mund for ejerlejligheder. Hovedpine kan undgås ved blot at købe en duplex, et rækkehus eller et enfamiliehus i stedet for en ejerlejlighed. Desværre er disse andre ejendomstyper meget dyrere på de bedste steder i nærheden af mig og ville kræve meget flere penge ned.

Måske kunne jeg have bedt om flere af ejerlejlighedens dokumenter, før jeg afgav et tilbud. I betragtning af hvordan denne proces gik, ville jeg sandsynligvis ikke have fået dem.

Frem til lukningen konsoliderede jeg en masse kontanter på min checkkonto for at dække udbetalingen og lukningsomkostningerne. At samle disse penge fik mig virkelig til at føle, at jeg ville savne dem, når jeg klippede checken. Jeg kan godt lide at have en masse kontanter til rådighed til nødsituationer og muligheder.

Efter lukningen ville jeg være nødt til at opbygge mine reserver igen og skære ned på dividendeinvesteringer. Afkastet på kontantbasis ville have været omkring 9 % i den høje ende af huslejen og 6 % i den lave ende efter alle mine udgifter. Det er svært at finde et sådant afkast i mit område. Men hvis der havde været en stor foreningshovedpine eller en renteforhøjelse, kunne dette afkast være faldet hurtigt.

Enheden gik tilbage på markedet samme dag, som vi underskrev kontrakten, der afsluttede vores transaktion. Min agent sagde, at sælgeren var ligeglad, da han mente, at enheden var meget mere værd end mit tilbud. Enheden blev sat i bero igen et par dage senere. Denne gang vil den sandsynligvis blive solgt som en ejerboligenhed.

Uheldigvis for køberen vil de snart lære om den dårligt forvaltede forening, som de vil blive medlem af.

For nu sætter jeg mine udlejningsambitioner på standby og deponerer ny kapital i Fundrise og PeerStreet, og jeg vil ikke forsøge at købe en ejerlejlighed som en udlejningsejendom hver gang igen.

I fremtiden kan jeg overveje et nøglefærdigt enfamiliehus ved hjælp af en nøglefærdig mægler som Roofstock for at finde solide præ-veterede tilbud.

Det næste skridt op er et rækkehus i en mindre ønskværdig beliggenhed eller dybere ind i forstæderne. Et anstændigt byhus ville tage det dobbelte af udbetalingen, men dem, jeg har forhørt mig om, ville ikke indsamle den nødvendige leje for at få tallene til at fungere. Jeg bliver nødt til at udvide min søgning og være mere tålmodig, hvis jeg vil købe en anden lejebolig.

For tiden vil jeg fordoble min udbytteinvestering og holde en sund chancefond for andre mulige investeringer, der opstår eller en stor markedsnedgang. For nu er jeg færdig med udlejning af ejerlejligheder.

Har du nogensinde været nødt til at gå væk fra en ejendomshandel eller købt en ejerlejlighed som en udlejningsejendom?