Alle kommuner i New Hampshire er bekendt med regulering af arealanvendelse. Selv de mindste byer står over for spørgsmål om vækst, udvikling, forenelighed af anvendelser, bevarelse af ressourcer og behovet for infrastruktur. Kommunerne har en række veludnyttede værktøjer til rådighed til at løse disse spørgsmål, herunder masterplanen, gennemgang af opdelingsplaner og lokalplaner, særlige undtagelser og variationer for blot at nævne nogle få. En mulighed, som de lokale embedsmænd måske ikke kender så meget til, er imidlertid den “betingede brugstilladelse”, som undertiden kaldes en særlig brugstilladelse. Disse tilladelser er nyttige, men kan være en smule forvirrende, og denne forvirring kan føre en kommune på afveje. Hvad er tilladelser til betinget anvendelse egentlig, og hvordan skal en kommune bruge dem?
Q. Hvad er en tilladelse til betinget anvendelse?
A. En tilladelse til betinget anvendelse er et redskab, som kommunerne bruger til at gennemføre “innovativ kontrol med arealanvendelse”, der er vedtaget i henhold til RSA 674:21.
Aktiviteter i forbindelse med arealanvendelse kan opdeles i tre kategorier: (1) “tilladte” anvendelser, der er tilladt i visse områder uden behov for en særlig tilladelse (f.eks. et enfamiliehus i et boligområde), (2) forbudte anvendelser, der ikke er tilladt i visse områder, og (3) en mellemkategori af anvendelser, der kan være gavnlige, men som kan skabe problemer, hvis de ikke kontrolleres korrekt. Eksempler på mellemliggende anvendelser kan være byggeri i vådområder eller vådområdebufferzoner, placering af telekommunikationsanlæg eller bebyggelse i klyngeform. Ved at stille visse betingelser for dem og kræve en separat godkendelsesproces for tilladelser kan kommunen tillade, at ejendommen anvendes på måder, der vil være til gavn for samfundet, samtidig med at de potentielle risici kontrolleres.
Q. Hvilke beføjelser har kommunerne til at kræve tilladelser til betinget anvendelse?
A. Som en del af tildelingen af zoneinddelingsbeføjelser har staten givet kommunerne beføjelse til at vedtage innovative kontrolforanstaltninger for arealanvendelse med henblik på at fremme samfundets sundhed, sikkerhed eller generelle velfærd. RSA 674:16, I og II. Der kan kræves nyskabende arealanvendelseskontroller, når de støttes af kommunens overordnede plan. RSA 674:21, II.
Innovative arealanvendelseskontroller kan omfatte, men er ikke begrænset til, følgende:
- – incitamenter til timing;
- – udvikling i faser;
- – incitamenter til intensitet og anvendelse;
- – overførsel af tæthed og udviklingsrettigheder;
- – planlagt enhedsudvikling;
- – klyngeudvikling;
- – konsekvenszonering;
- – præstationsstandarder;
- – fleksibel og skønsmæssig zoneinddeling;
- – zoneinddeling efter miljøkarakteristika;
- – zoneinddeling efter inklusion;
- – standarder for supplerende boligenheder;
- – konsekvensgebyrer; og
- – alternative underinddelinger efter landsbyplan.
–
Statutten bemyndiger specifikt kommunerne til at administrere disse kontroller ved at give betingede eller særlige anvendelsestilladelser. RSA 674:21, II. Der kan dog opstå spørgsmål, fordi vedtægten ikke definerer, hvad disse tilladelser er, eller beskriver, hvordan de skal fungere.
Q. Hvornår kan en kommune kræve en betinget anvendelsestilladelse?
A. For at kunne vedtage en bekendtgørelse, der kræver tilladelser til betinget anvendelse, skal kommunen have en helhedsplan og et planlægningsråd. Hvis disse to ting er til stede, kan en tilladelse til betinget anvendelse anvendes til at gennemføre en af de innovative metoder til kontrol af arealanvendelsen i RSA 672:21 og, på grundlag af den måde, som loven er skrevet på, til ethvert andet spørgsmål, der er behandlet i helhedsplanen. RSA 674:21, II. Det er klart, at dette kan gøres enten som en del af vedtagelsen af en omfattende zoneinddelingsforordning eller som en ændring af zoneinddelingsforordningen. Det forekommer også acceptabelt, at en by med eller uden omfattende zoneinddeling kan vedtage en selvstændig bekendtgørelse om en specifik innovativ metode til kontrol af arealanvendelsen, f.eks. regulering af vådområder, så længe den vedtages i overensstemmelse med de lovbestemte krav, der behandles nærmere nedenfor.
Konditionelle anvendelsestilladelser kan anvendes hensigtsmæssigt i forbindelse med:
- -konstruktion eller opfyldning i vådområder, vådområdebuffere eller vandførende beskyttelsesdistrikter;
- placering, opførelse eller ændring af telekommunikationsanlæg i visse områder;
- udvikling af planlagte enheder eller klyngeudviklinger; og
- placering og konfiguration af visse kommercielle skilte i specifikke zoner.
Dette er på ingen måde en udtømmende liste; kommunerne kan bruge tilladelser til betinget anvendelse til at behandle ethvert aspekt af en innovativ arealanvendelseskontrol, der er behandlet i helhedsplanen og falder ind under zoneinddelingskompetencen.
Det kan dog være af mere afgørende betydning at forstå, hvornår en tilladelse til betinget anvendelse ikke må anvendes.
Q. Hvad med regler for gennemgang af opdelinger eller lokalplaner?
A. Regulativer om opdeling og gennemgang af lokalplaner kan omhandle gennemførelsen af tilladelser til betinget anvendelse, men det oprindelige krav om tilladelsen skal komme fra zoneforordningen.
Myndigheden til at kræve tilladelser til betinget anvendelse blev givet til kommunerne som en del af zoneforordningens beføjelser og skal udøves gennem en zoneforordning. RSA 674:21, III. Selv om “hjemmestyre” fortsat er et populært ideal, er virkeligheden den, at kommunerne kun har de beføjelser, som lovgiveren tildeler dem. Da beføjelsen til at kræve en tilladelse til betinget anvendelse kun blev givet med hensyn til zoneinddelingsbeføjelser, kan kommunerne ikke kræve en sådan tilladelse i forbindelse med andet end zoneinddeling og zoneinddelingsrelaterede bekendtgørelser.
Derimod indebærer opdeling og gennemgang af lokalplaner nødvendigvis planlægningsrådets administration af de standarder og krav, der er fastsat i zoneinddelingsbekendtgørelsen, og administrationen af tilladelser til betinget anvendelse er ofte uddelegeret til planlægningsrådet. Derfor vil det være hensigtsmæssigt, at lokalplan- eller opdelingsbestemmelser omhandler bestyrelsens ansøgnings- og godkendelsesproces for disse tilladelser.
Q. Kan der kræves en tilladelse til betinget anvendelse i henhold til en bekendtgørelse om politiets beføjelser?
A. Nej. Som forklaret ovenfor fik kommunerne kun beføjelse til at kræve tilladelser til betinget anvendelse i forbindelse med zoneinddeling. Beføjelsen til at vedtage såkaldte “police power”-forordninger (som f.eks. færdselskontrol-, tatovør- eller støjforordninger) stammer fra en anden lov, RSA 31:39. Denne lov giver ikke kommunerne beføjelse til at indføje et krav om en betinget brugstilladelse i disse bekendtgørelser. På samme måde giver de love, der giver kommunerne beføjelse til at regulere visse specifikke aktiviteter, herunder biografer under åben himmel (RSA 31:41), racerbaner for motorkøretøjer (RSA 31:41-a) og farlige dæmninger (RSA 31:41-b), ikke mulighed for at give tilladelse til betinget brug. Det betyder, at en kommune ikke kan kræve betingede brugstilladelser i forbindelse med disse bekendtgørelser, fordi lovgiveren ikke har medtaget dette i sin kompetencetildeling.
Q. Hvordan indføres og administreres innovative arealanvendelseskontroller og krav om tilladelser til betinget anvendelse?
A. Disse krav vedtages på samme måde, som en zoneforordning vedtages. De kan optræde som en del af en omfattende zoneinddelingsforordning, som en ændring af en zoneinddelingsforordning eller som en selvstændig forordning, der udøver zoneinddelingsbeføjelser (f.eks. en vådområde- eller telekommunikationsforordning).
Som nævnt ovenfor stammer en kommunes beføjelse til at kræve en tilladelse til betinget anvendelse fra RSA 674:16 (den generelle tildeling af zoneinddelingsbeføjelser) og RSA 674:21 (der giver mulighed for anvendelse af innovative arealanvendelseskontroller og tilladelser til betinget anvendelse). Begge disse love kræver, at der udstedes bekendtgørelser i henhold til procedurerne for udstedelse af zoneinddelingsbekendtgørelser i RSA 675:2-5. Selv om den nøjagtige procedure kan variere alt efter, om kommunen er en by eller en by, og hvilken styreform den anvender, kræver alle zoneinddelingsforordninger mindst én offentlig høring, der er varslet og gennemført i henhold til RSA 675:7, og en afstemning i det lokale lovgivende organ (by- eller byråd, borgmester/råd eller byråd eller byråd eller bymøde). Dette er et område, hvor detaljerne tæller; en zoneforordning, der ikke er vedtaget ved hjælp af alle de krævede procedurer, kan erklæres ugyldig og ikke kan håndhæves.
En innovativ landanvendelseskontrolforordning bør udpege den person eller bestyrelse, der skal administrere den, og skal indeholde de standarder, der skal vejlede administratoren i at gøre det. Administratoren kan være planlægningsbestyrelsen, bestyrelsen for valgmændene, zonetilpasningsbestyrelsen eller enhver anden person eller bestyrelse, som udpeges i bekendtgørelsen. Hvis planlægningsrådet ikke er administrator, skal det stadig gennemgå og skriftligt kommentere alle forslag, og administratoren skal enten indarbejde planlægningsrådets kommentarer i sin afgørelse eller fremlægge sine konklusioner og afgørelser vedrørende planlægningsrådets kommentarer. RSA 674:21, II.
Der er en væsentlig forskel mellem innovativ kontrol med arealanvendelse og andre zoneinddelingsbeføjelser. Når et planlægningsudvalg træffer en afgørelse, der vedrører fortolkning af en zoneforordning, skal afgørelsen normalt indbringes for kommunens zonetilpasningsnævn. Hvis planlægningsrådet imidlertid får ansvaret for at administrere en innovativ arealanvendelseskontrol, bør rådets afgørelser om ansøgninger om tilladelser til betinget anvendelse appelleres direkte til den overordnede domstol i stedet for først at gå til ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Hvad er forskellen mellem en betinget brugstilladelse og en særlig undtagelse?
A. Den væsentligste forskel er, hvilket nævn der skal administrere godkendelsen. Både tilladelser til betinget anvendelse og særlige undtagelser er redskaber til zoneinddeling, der anvendes til at tillade udvikling af nyttige anvendelser, som kan skabe problemer, hvis de ikke kontrolleres korrekt. De skal hver især godkendes i zonebekendtgørelsen sammen med de betingelser og standarder, som den administrerende bestyrelse skal finde, før den udsteder godkendelsen. Tilladelser til betinget anvendelse kan dog administreres af enhver person eller bestyrelse, som byen vælger. RSA 674:21, II. Planlægningsudvalget er ofte det udvalgte udvalg til denne opgave; i så fald kan processen for udstedelse af tilladelser til betinget anvendelse kombineres med en gennemgang af lokalplanen for at opnå en mere strømlinet godkendelsesproces. Særlige undtagelser skal på den anden side udstedes af zonegodkendelsesnævnet. RSA 674:33, IV. Det betyder, at en bygherre, der søger om en særlig undtagelse, normalt skal gå igennem to nævn, et for gennemgang af opdeling/lokalplan og et andet for den særlige undtagelse. Dette kan være en mere besværlig proces for bygherrerne, men kan også give et ekstra lag af gennemgang og offentlige kommentarer, hvilket kan være en god idé for anvendelser eller situationer, der er kontroversielle eller komplekse.
I betragtning af valget mellem tilladelser til betinget anvendelse og særlige undtagelser kan en kommune derfor overveje: (1) hvilken anvendelse eller hvilket emne godkendelsen skal vedrøre, (2) hvilken bestyrelse eller embedsmand der er bedst egnet til at gennemgå og træffe afgørelse om en ansøgning vedrørende den pågældende anvendelse eller det pågældende emne, og (3) om de ønsker, at flere bestyrelser skal gennemgå forskellige aspekter af det samme forslag.