I 2011 underskrev Ryan Soroka lejekontrakten for sit 8th Wonder Brewery i East Downtown – forkortet EaDo. Holdet var på udkig efter et stort industriareal så tæt på downtown som muligt med en overkommelig husleje. Der var ikke meget andet omkring EaDo dengang, men Soroka så potentiale.
“Vi troede, at dette kvarter virkelig kunne blive til noget”, fortæller han til PaperCity.
Et par måneder senere blev det annonceret, at BBVA Compass Stadium – Houston Dynamos hjemsted – ville blive bygget i EaDo.
Liggende på den anden side af I-59 fra Houstons centrum er EaDo et af de hurtigst voksende områder i byen. Som tidligere industriområde og tidligere Chinatown var kvarteret stort set fyldt med tomme, forfaldne lagerhuse indtil det sidste årti.
BBVA Compass Stadium er blevet efterfulgt af en byge af kommerciel og boligbyggeri. Bare i løbet af de sidste par år har udviklere ifølge Houston Properties investeret mere end 250 millioner dollars i EaDo.
EaDo har vakt interesse ikke kun hos store udviklere, men også hos individuelle købere, som er tiltrukket af et nyt, spændende kvarter og muligheden for en investering, der kan betale sig godt i fremtiden.
“Jeg tror, det er en god mulighed for at investere sine penge i noget, der vil fortsætte med at vokse i mange år fremover”, sagde Tommy Walker, Houston Metro teamleder for Turner Mangum, et ejendomsmæglerfirma. Mediansalgsprisen for postnummer 77003 – som for det meste består af EaDo – gik fra 204.500 dollars i 2010 til 342.500 dollars i 2019, og mediansalgsprisen pr. kvadratfod var 119 dollars i 2010 og 180 dollars i 2019, ifølge Houston Properties. Og dette forventes at vokse endnu mere.
Den EaDo-ligning
I dag vil et typisk nybygget rækkehus have tre soveværelser, tre og et halvt bad og en garage til to biler, siger Walker. Afhængigt af den nøjagtige placering går disse generelt for mellem 300.000 og 500.000 dollars i EaDo – jo længere mod øst og tættere på motorvejene, jo billigere vil de være.
Paige Martin, en mægler medarbejder hos Keller Williams Realty, siger, at de fleste købere i EaDo søger at bo i deres hjem i fire til syv år.
“De forventer at få et overskud,” tilføjer hun.
Lige Martin er de vigtigste trækplastre korte pendlingstider til Downtown og Houston Medical Center, god tilgængelighed til restauranter, barer og METRORail samt overkommelige priser – grundværdien er halvt så høj som i Downtown. Hun bemærkede også, at nogle investorer køber i EaDo for at oprette Airbnb-lejligheder på grund af efterspørgslen fra BBVA Stadium-spil og det nærliggende George R. Brown Convention Center.
Der kan være nogle vanskeligheder, som køberne bør overveje, hvis målet er videresalg. Houston Properties har foretaget undersøgelser af risiciene ved videresalg, og nogle EaDo-ejendomme opfylder tre af de risikable kriterier: for tæt på en motorvej, for tæt på en større gennemfartsvej og bygget af “byggefirmaer med et dårligt omdømme”. Martin siger, at der er en række af disse i EaDo.
“Det er afgørende at kende bygherrerne bag byggeriet og deres historie”, siger hun. På den positive side kan det nævnes, at EaDo som helhed klarede sig godt under de seneste oversvømmelser.
Debatten om købmandsbutikken
En vigtig facilitet, som folk siger mangler i EaDo, er en købmandsbutik. Soroka fra 8th Wonder Brewery sammenligner det med en situation med hønen og ægget, når det gælder om at tiltrække nye mennesker:
“De store butikker ønsker, at befolkningstætheden skal være der, men beboerne ønsker, at der skal være en dagligvarebutik”, siger han.
Walker er ikke enig i, at det er et stort problem.
“Jeg tror, det er mere en mental ting for folk,” siger han og påpeger, at mange forstæder heller ikke har en dagligvarebutik i lokalsamfundet. “Du skal stadig køre godt 5, 10, 15 minutter til en dagligvarebutik.”
På den anden side bemærker Martin, at der i øjeblikket bygges en H-E-B i Third Ward, meget tæt på EaDo.
En anden ting at overveje, når man køber i EaDo, er, at det er et kvarter i konstant udvikling – hvilket betyder konstant byggearbejde.
Der var et omfattende vejarbejde i området fra juni 2018 til marts 2019. Virksomhederne led, bemærker Soroka, og de mærker stadig eftervirkningerne nu, da trafikken ikke helt er kommet op på niveauet fra før byggeriet.
“Byggeudstyr overalt, ødelagte veje, mudderhuller, floder, der fylder gaderne. .” beskriver Soroka, men han understreger, at sådanne infrastrukturelle investeringer er nødvendige.
“Det er en kortsigtet hovedpine for det, som vi alle håber er en langsigtet gevinst og fordel for området,” siger han.
Ingen af disse forhold har afholdt virksomhedsejere fra at satse stort på EaDo. Alene i de sidste to år er der åbnet mange nye virksomheder, herunder Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing og en trio af Agricole Hospitality-koncepter: Indianola, Miss Carousel og Vinny’s.
Andre nylige tilføjelser til kvarteret omfatter en BCycle-station og en hundepark – med det søde navn EaDog Park.
Hvad er det næste i EaDo?
Kommende beboere har mange flere ting at se frem til i de kommende måneder og år. Jessica Bacorn, administrerende direktør for EaDo Management District, har ført tilsyn med flere infrastruktur- og forskønnelsesprojekter, herunder vandre- og cykelstier, gadekunst, forbedring af fortove og fodgængerfaciliteter såsom bænke, skraldespande og belysning.
En markedsbaseret parkeringsforordning er netop blevet vedtaget i EaDo, “en stor sejr for distriktet”, siger Bacorn. Forvaltningsdistriktet arbejder også sammen med både TxDOT og en organisation kaldet Scenic Houston for at gøre visse områder langs motorvejene grønnere og mere behagelige.
“Det gode ved de udviklere, som vi har mødtes med på det seneste, er, at de ønsker at bevare den funky kulturelle stemning, som EaDo har,” siger Bacorn og bemærker, at mange gamle pakhuse bliver restaureret til nye formål.
Den kommercielle udvikling viser ingen tegn på at bremse op. Lovett Commercial har købt et pakhus på 99.000 kvadratmeter, som de planlægger at omdanne til et vidtstrakt område med blandet anvendelse, der omfatter restauranter, butikker, kunststudier og kontorer. Den tidligere Houston Dynamo-spiller Brian Ching vil åbne sin anden EaDo-virksomhed til efteråret, East End Backyard, efter Pitch 25 Beer Park, der åbnede sidste år. Hotel RL planlægger også en placering i nærheden af BBVA Compass Stadium, som er planlagt til 2023.
Et endnu større projekt er også undervejs. Det meget omdiskuterede North Houston Highway Improvement Project vil få stor indflydelse på EaDo, især gennem en foreslået 30-acre cap park, der vil erstatte dele af I-45 og I-69 mellem Downtown og EaDo.
“Det ville være en enorm game changer for distriktet,” siger Bacorn. Det massive projekt forventes i øjeblikket at starte i 2023 for at være fuldt færdig fem år senere.
Det kan tage flere år, før EaDo når sit fulde potentiale, men alle tegn tyder på, at det er et kvarter på vej opad.