Deed-restricted homeownership

Overview

Deed restrictionPrivata avtal som begränsar användningen av en fastighet, vilket noteras i en handling. Det bidrar till att upprätthålla långsiktig överkomlighet för bostäder som byggts med betydande subventioner. s bidrar till att säkra det långsiktiga värdet för samhället av den ursprungliga investeringen i bostadsägande till överkomligt pris genom att begränsa all efterföljande försäljning av bostaden till inkomstberättigade låntagare till ett överkomligt pris. Återförsäljningsrestriktionerna är knutna till fastighetens lagfart och kan tillämpas i flera decennier eller mer, beroende på delstatens lagstiftning. Köparna av fastigheter med restriktioner tillåts vanligtvis att behålla en del men inte alla fördelar av prisökningen på bostaden, vilket gör att nästa köpare får fortsatt rådighet, i enlighet med villkoren i restriktionen.

Husägande med restriktioner kan användas för att bevara långsiktig rådighet i vilket samhälle som helst. Det kan vara särskilt värdefullt där stora stödbelopp behövs för att få bostadspriserna inom räckhåll för familjer med låga och måttliga inkomster, och där snabba ökningar av bostadspriserna förväntas.

Det här avsnittet beskriver några överväganden för samhällen som är intresserade av att utveckla bostadsägande med äganderättsliga restriktioner.

Approach

Begränsningar av äganderättsliga restriktioner innebär att villkoren för äganderätten till en fastighet fastställs, vilket innebär att vissa begränsningar eller godtagbara användningsområden anges. Villkoren, även kallade covenants, ”följer med marken” och binder därför nuvarande och framtida husägare. I åratal har byggherrar och bostadsrättsföreningar använt sig av restriktioner, vanligtvis för att sätta gränser för bostädernas storlek eller estetiska val, t.ex. för att begränsa valet av acceptabla färger för bostäderna i en underavdelning. Lokala myndigheter och ideella organisationer har också använt verktyget som en metod för att bevara bostadsägande till överkomliga priser. För att göra detta placeras restriktioner på fastigheten som begränsar villkoren för framtida försäljningar för att bibehålla överkomliga priser för efterföljande köpare.

Husägande med restriktioner i form av äganderätt är en form av delat ägande av bostadsrätter. Andra former är bland annat Community Land Trusts och kooperativ med begränsat eget kapital. Delat eget ägande är en strategi för ägande av bostäder som balanserar de dubbla målen att bibehålla bostädernas långsiktiga överkomlighet för framtida bostadsköp och låta köparna bygga upp förmögenhet genom ägande av bostäder. Åsikterna går isär om huruvida hypotekslån med delad värdeökning bör betraktas som en form av delat eget ägande. För mer information om delat eget kapital och bostadsägande, se National Housing Institute’s Shared Equity Homeownership report och Harvard University’s Joint Center for Housing Studies report on Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Deed-restricted homeownership programs preserving affordability through a variety of mechanisms. Avtal kan reglera:

• Hur återförsäljningspriset fastställs vid framtida försäljningar. I äganderättsliga begränsningar föreskrivs vanligen en formel som sätter ett tak för det efterföljande försäljningspriset på bostaden. I likhet med de formler för återförsäljning som används i samband med hypotekslån med delad värdestegring och av kommunala markförvaltningar, balanserar dessa formler vanligen målen att bygga upp förmögenhet för bostadsägaren och upprätthålla överkomliga priser för framtida bostadsköpare. Som ett exempel kan formeln för återförsäljning vara knuten till förändringar i områdets medianinkomstRegionens medianinkomst för hushållen, som beräknas av Department of Housing and Urban Development (ministeriet för bostads- och stadsutveckling). Ofta förkortat AMI. Priset kan till exempel fastställas till det ursprungliga inköpspriset plus ett tillägg som återspeglar ökningen av medianinkomsten i området under ägarens tid som ägare. Om husägarna till exempel köpte bostaden för 200 000 dollar och om medianinkomsten i området ökade med 15 procent under den tid som ägaren bodde i bostaden, skulle det maximala försäljningspriset vara 230 000 dollar. Detta tillvägagångssätt säkerställer att när bostaden väl har gjorts prisvärd förblir bostaden generellt sett prisvärd för hushåll baserade på samma inkomststandard i framtiden, såvida inte räntorna ändras. Andra formler för återförsäljning begränsar den procentuella andel av en eventuell ökning av marknadsvärdet för jämförbara bostäder som ägaren kan realisera, vilket innebär att husägaren inte får sälja bostaden för mer än det ursprungliga inköpspriset plus en viss procentuell andel av ökningen, t.ex. 25 procent.
• Poolen av berättigade köpare. Vanliga begränsningar för framtida köpare sätter gränser för en framtida köpares hushållsinkomst, till exempel vid eller under 80 procent av hushållets medianinkomst.
• Acceptabel användning. Vanliga begränsningar av användningen omfattar krav på att ägaren ska använda bostaden som huvudbostad och underhålla bostaden enligt vissa normer för bebobarhet.

Begränsningar av äganderätten gäller vanligen under en bestämd tidsperiod, till exempel 30 eller 45 år, varefter de upphör att gälla. I vissa program startar klockan om varje gång bostaden säljs, så i praktiken brukar restriktioner gälla mycket längre. Vissa delstater, däribland Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island och Vermont, har godkänt ”eviga” restriktioner för subventionerade ägarboenden. I de fall då detta är tillåtet enligt delstatens lagstiftning kommer eviga restriktioner att vara effektivare när det gäller att bevara långsiktig överkomlighet jämfört med tidsbegränsade restriktioner. Se relaterad briefing, Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.

En fördel med lagfartsbegränsningar är att de bör upptäckas under en rutinmässig sökning av äganderätten. Som ett resultat av detta kallas dessa restriktioner ibland för ”självförstärkande”. I praktiken kan dock restriktionerna förbises, oavsiktligt eller avsiktligt. Många samhällen har kommit till insikt om att framgångsrika program för hemägande med restriktioner i handlingarna kräver övervakning och verkställighet för att se till att fastigheterna inte glider mellan stolarna. För att se till att skyddet identifieras och verkställs när bostaden säljs, lämnar vissa samhällen också in en panträtt, ofta för ett nominellt belopp, utöver de restriktioner som finns i lagfarten. Det är svårare att bortse från panträtten eftersom den måste avlägsnas och betalas innan bostaden kan säljas med en klar äganderätt. Regelbunden kontakt med bostadsägarna eller årliga registreringskrav kan också bidra till att se till att enheterna är ägarboende och i gott skick.

Det är också viktigt att övervaka att bostadsägaren inte kommer efter med betalningarna. Deed restrictions är efterställda låntagarens första hypotekslån, vilket innebär att hypoteksinnehavarens intresse har företräde. Detta leder till att restriktioner kan raderas om låntagaren drabbas av en utmätning. Detta är ytterligare en anledning för kommunerna att övervaka och ge stöd till ägarna av bostäder i program för hemägande med begränsad äganderätt. Denna skuldsubordination är också en utmaning på nödlidande marknader eller marknader som befinner sig mitt i en betydande nedgång: kommunerna kan behöva ge stöd till ägare av bostäder med skuldbegränsningar för att ge dem den flexibilitet som en försäljning innebär, samtidigt som de skyddar det långsiktiga värdet av bostadsägande till överkomligt pris.

Kravbegränsningar används ofta tillsammans med andra strategier som diskuteras i det bostadspolitiska biblioteket. Till exempel kan man använda sig av restriktioner för att bevara den långsiktiga överkomligheten för bostäder som gjorts överkomliga genom inkluderande zonindelning. Vissa community land trusts använder sig också av restriktioner för att upprätthålla långsiktig överkomlighet. Bostäder med äganderättsliga restriktioner kan också dra nytta av skattelättnader eller skattebefrielser.

Rätt till stöd

Programmen för ägande av bostäder med äganderättsliga restriktioner är vanligtvis inriktade på familjer med låga och måttliga inkomster. Många program kräver att hemköparna har inkomster som inte överstiger 80 procent av områdets medianinkomst. Detta gäller särskilt för projekt där federala medel används. Varje program fastställer dock sina egna begränsningar. I Novato, Kalifornien, en stad i Bay-området med höga kostnader, får köparna till exempel inte ha en inkomst som överstiger 120 procent av medianinkomsten i området. Vissa program ger företräde åt familjer med andra egenskaper, t.ex. de som redan bor eller arbetar i samhället. Många program är också inriktade på förstagångsköpare (vanligtvis definierade som att de inte har ägt en bostad under de senaste tre åren).

Köpare av en bostadsrättsenhet med begränsad äganderätt måste ofta delta i en utbildningskurs för bostadsköpare och/eller delta i rådgivning om ägande av bostäder före köpet, vilket kan erbjudas direkt eller i samarbete med en lokal ideell organisation. Dessa stödinsatser kan hjälpa presumtiva bostadsköpare att avgöra om bostadsägande med begränsad äganderätt är ett bra alternativ för dem, lära sig hur mycket de har råd med och förbättra sin kreditvärdighet (om det behövs) så att de uppfyller de tillämpliga kraven för att få ett lån.

Exempel

• Programmet för moderat prissatta bostadsenheter i Montgomery County Maryland använder sig av restriktioner i form av äganderätt med en formel för återförsäljning av delat kapital för att bibehålla prisvärda alternativ för bostadsägande i detta område med höga priser. Många av enheterna i detta program skapades genom länets förordning om inkluderande zonindelning, som först antogs 1973 och som har gett upphov till över 12 000 enheter.
• HelloHousing förvaltar program för bostadsägande med restriktioner för flera kommuner i Kaliforniens Bay Area. Varje program har sina egna regler och restriktioner. Till exempel placerar staden Novatos program handlingar-begränsningar som gör det möjligt för säljarna att få en andel av värdestegringen som baseras på förändringen i områdets medianinkomst samt det avskrivna värdet av godkända kapitalförbättringar.

Relaterade resurser

• Denna HUD-rapport diskuterar flera program för delat ägande av bostäder med eget kapital och hur de underlättar en bredare tillgång till bostäder till överkomliga priser. Rapporten lyfter fram San Franciscos program för äganderätt till priser under marknadsnivån, som innehåller restriktioner för att bevara överkomliga priser för framtida köpare och möjliggör en blygsam förmögenhetsbildning för köparna.
• Denna rapport från National Housing Institute innehåller en diskussion om program för äganderätt till priser under marknadsnivån tillsammans med andra modeller för delat ägande av bostäder. Avsnittet diskuterar hur överkomligheten bibehålls i denna modell och vilka regler som omger denna avtalsbegränsning, samtidigt som det beskriver historien och förekomsten av bostäder med begränsad äganderätt.
• Grounded Solutions, en sammanslagning av National Community Land Trust Network och Cornerstone Partnership, tillhandahåller tekniskt stöd och resurser för att utveckla bostäder med permanent överkomligt pris. I avsnittet ”deed-restrictions” på deras webbplats presenteras många artiklar och verktyg om olika aspekter av program för hemägande med begränsad äganderätt. I biblioteket med exempel på dokument finns exempel på kontraktsavtal från många delstater.
• Fannie Mae har tagit fram den här broschyren som ger mer information till långivare om hur man gör ett lån när en bostad har restriktioner för återförsäljning.

1. ”Implementing Restrictions on Ownership”, 2011.

Se även:
Kooperativ med begränsat eget kapital
Användning av offentligt ägd egendom för bostäder till överkomligt pris
Community land trusts

.