En av de största frågorna vi får är: ”Kan jag använda min primära bostad i ett 1031 skatteuppskjutet utbyte?” Tja, kanske inte alla, men säkert en del. Men kan du det? IRS korta svar är ett strängt nej. Men som det brukar vara enligt Internal Revenue Code finns det undantag.
Tänk på följande scenario: Vad händer om du bestämmer dig för att omvandla din primära bostad till en hyresfastighet? Nu börjar vi komma någonstans. Om du omvandlar din primära bostad till en hyresfastighet (dvs, du hyr faktiskt ut den till hyresgäster som har besittning och du inte längre personligen besitter fastigheten), kan du använda den i ett 1031-utbyte.
Och även om skattelagstiftningen inte anger exakt hur länge du måste inneha fastigheten i uthyrningsändamål är de flesta skatteexperter överens om att ett till två år räcker, under förutsättning att du kan visa att fastigheten används i affärs- eller investeringssyfte.
I IRS är tydlig på två punkter:
- Det räcker inte med att bara deklarera att ditt hus är en hyresfastighet.
- Du får inte bo i huset alls medan det är en hyresfastighet, och du måste faktiskt hyra ut det under en viss tidsperiod.
Okej, du har alltså fastställt att din fastighet inte längre är din primära bostad, utan en hyresfastighet. Nu kan du göra ett 1031-utbyte och skjuta upp alla kapitalvinster från en försäljning av den fastigheten. För kom ihåg att ett 1031-utbyte, när det görs på rätt sätt, gör det möjligt för dig att skjuta upp 100 procent av kapitalvinstskatterna vid försäljning av fastigheter. (För att lära dig hur ett 1031-utbyte fungerar, klicka här.)
Användning av en Section 121 Exclusion
Och även om det är ett bra alternativ att omvandla din primära bostad till en investeringsfastighet och sedan genomföra ett 1031-utbyte, vad händer då om du inte har tid eller resurser att göra det? Ger IRS något spelrum när det gäller kapitalvinstskatt om du bestämmer dig för att sälja din primära bostad direkt? Svaret är ja, och det fullbordas genom ett undantag enligt avsnitt 121. Section 121-exklusionen är dock inte en skatteuppskovsmetod som en 1031. I stället används den för att utesluta vinster på din primära bostad när du bestämmer dig för att sälja. Ensamstående kan utesluta upp till 250 000 dollar i vinster på inkomster från försäljningen av sin primära bostad. De som deklarerar gemensamt kan utesluta upp till 500 000 dollar.
För att dra nytta av avsnitt 121 måste du ha bott i bostaden under två av de senaste fem åren. Dessa 24 månader behöver inte vara sammanhängande. IRS tillåter dig att lägga samman den tid du bott i hemmet under en femårsperiod för att uppfylla kravet på två år. Undantaget kan begäras en gång vartannat år.
Och nu vet du: din primära bostad får inte användas vid ett byte – men om du gör den till din tidigare bostad och behåller den som en investering är det fritt fram att gå vidare med ett byte. Om det inte är möjligt att omvandla din primära bostad till en investeringsfastighet kan du dock vara berättigad till ett undantag enligt avsnitt 121, vilket kan mildra en del av skattepåslaget. Så även om reglerna (särskilt de som skapats av IRS) inte är avsedda att brytas, kan det göra stor skillnad för din investeringsportfölj att belysa undantagen.
Om du överväger ett 1031-utbyte, kontakta oss för att diskutera dina frågor, bekymmer och behov. Realized skulle gärna hjälpa till att minska risken, tiden, kostnaderna och komplexiteten för att slutföra ditt utbyte. Ring oss på 877-797-1031 eller mejla oss på [email protected].
Detta material är endast avsett för allmän information och utbildningsändamål. Informationen är baserad på uppgifter som samlats in från vad vi anser vara tillförlitliga källor. Den är inte garanterad vad gäller noggrannhet, gör inte anspråk på att vara fullständig och är inte avsedd att användas som en primär grund för investeringsbeslut. Den ska inte heller tolkas som råd som uppfyller en investerares särskilda investeringsbehov.
Realized erbjuder inte juridisk eller skattemässig rådgivning. Rådgör med lämplig yrkesman om dina individuella omständigheter.
Aktier som erbjuds uteslutande genom Thornhill Securities, Inc, en registrerad mäklare/handlare och medlem av FINRA/SIPC (”Thornhill”). Investeringsrådgivningstjänster erbjuds genom Thornhill Securities, Inc. en registrerad investeringsrådgivare. Realized Holdings, Inc. har en minoritetsandel i Thornhill Securities, Inc.
.