Liberty Bank
För en kort tid sedan fick jag en fråga från en tillsynsmyndighet om varför vi värderade den hyrda fastighetsandelen i en flerfamiljsfastighet när fastigheten inte belastas av några långsiktiga hyresavtal. Min första tanke var att avskriva förfrågan som ännu en felinformerad tillsynsmyndighet. Men när jag tänkte vidare på saken antar jag att frågan inte är så felinformerad och att svaret inte är så enkelt.
Enligt Dictionary of Real Estate Appraisal är definitionen av fee simple följande: ”
Den leasade fee interest, som vanligtvis används i branschen, motsvarar fee simple-intresset i en fastighet som hyrs ut till andra. Detta synsätt bygger på förutsättningen att en fee simple leasad fastighet innehåller två uppsättningar av äganderättskomponenter, varav den ena utgörs av fastighetsintresset (fee simple-intresset) och den andra av ett personligt äganderättsintresse (hyresavtalet).
När en leasad fastighet har ett hyresavtal som är lika med de totala marknadsräntorna för liknande leasade fastigheter, är värdet av hyresintresset i fastigheten noll. Det bidragande nettovärdet av hyresavtalet för fastighetens fee owner är också noll, och detta resulterar direkt i att marknadsvärdet av den leasade fee interesten är lika med marknadsvärdet av fee simple interesten. Hela paketet av äganderätter som innehas av en fastighet, oavsett om fastigheten är uthyrd eller ägarboende, kan vara identiskt eftersom hela paketet överförs från upplåtare till mottagare genom att fastighetshandlingen och överlåtelsen av hyresavtalet för den personliga egendomen genomförs. Det är endast när de aktuella kontraktshyrorna för den fastighet som värderas antingen ligger under eller över marknadsräntorna som den traditionella leasade fastighetsrätten värderas.
Ett hyresavtal tar inte bort några rättigheter från rättighetspaketet i den enkla fastigheten, utan det är snarare ett tillägg till den enkla fastigheten. Rättighetsbuntet är förenligt med allmänt accepterad värderingspraxis där leasade fastigheter, vars kontraktsenliga hyresvillkor ligger på marknadsnivå, sägs ha ett värde som är ”marknadsmässigt”, eller är numeriskt likvärdigt med fastighetens värde i fee simple. Detta innebär att samma uppsättning fastighetsrättigheter kan finnas i alla överlåtna fastigheter, oavsett om de är hyrda eller ägda av ägaren, och om syftet med värderingsuppdraget är att värdera endast fastigheten måste värderaren helt enkelt ta bort det extra värdet av den personliga egendomsdelen (hyreskontraktet).
The Appraisal Institute höll nyligen ett symposium om äganderätt för att diskutera åsiktsskillnader i samband med värdering av fee simple-egendomar. I långvarig värderingsteori har man ansett att det är intressena eller rättigheterna till fastigheter som värderas snarare än själva den fysiska marken och byggnaderna. Enligt värderingsstandarderna måste intressena eller rättigheterna identifieras och redovisas i värderingsrapporten. Värderare har traditionellt utfört denna uppgift med hjälp av termer som ”fee simple”, ”leased fee” eller ”leasehold”. När en fastighet är uthyrd och värdet av en hyresrätt söks, kommer värderingsprocessen att återspegla hyresförhållandet och redovisa eventuella förluster eller fördelar på grund av att hyran är högre eller lägre än marknadshyran eller förluster på grund av den tid och de kostnader som uppstår för att hyra ut lediga utrymmen. Men när uppdraget är att värdera den enkla äganderätten till en fastighet som vanligtvis hyrs ut och säljs som uthyrd, uppstår frågan om den ska värderas som om den vore bebodd eller som om den vore tom.
Denna fråga är kritisk vid expropriation och fastighetsbeskattning där lag eller reglering i allmänhet kräver värdering av den enkla egendomen, även om det finns ett hyresavtal. Det är också en viktig fråga vid hypotekslån när hyresintäkter behövs för att betala tillbaka lånet men det finns risk för oväntad vakans. Under de senaste åren har det förekommit ett stort antal överklaganden av fastighetsskatter där den lämpliga metoden för att värdera den enkla fastigheten har varit föremål för diskussion; flera delstater har antagit eller föreslagit lagstiftning som dikterar metodiken för bedömningsändamål.
Om definitionen revideras skulle värderarna behöva fastställa, och i värderingarna tydligt ange, vilken egendom (fee simple, leasehold eller life estate) samt de faktiska eller antagna intressen som är knutna till fastigheten och som återspeglas i värderingen. Beroende på den fråga som ska besvaras genom värderingen (dvs. det problem som ska lösas) för en fastighet som är uthyrd, eller sannolikt skulle bli uthyrd, kan värderingen vara föremål för det befintliga hyresavtalet, föremål för hyresavtal till marknadsmässiga priser och villkor, eller som om den vore ledig och tillgänglig för uthyrning till marknadsmässiga priser och villkor. Så frågan var inte så lätt att besvara som jag trodde. Oavsett i vilken riktning värderingsvärlden väljer att gå är en sak klar, värderaren och kunden bör ha klart för sig vilka intressen som ska värderas. Det räcker kanske inte att ange att fastighetsrättigheterna värderas som ”Fee Simple interest of a property that is encumbered by a lease”.
Steve Hurlbut är chefsvärderare och vice vd på Liberty Bank, Hartford, Conn.