Månader av order om att stanna hemma, ökande antal infektioner och dödsfall, distansarbete medan barnen går i skolan i rummet bredvid, nedläggningar av företag med stopp och start och inget slut i sikte på COVID-19-pandemin har haft en oväntad – och seismisk – inverkan på fastighetsmarknaden i Miami-Dade. Det är bara inte vad du trodde.
”Allt eftersom veckorna gick började vi alla bli galna och våra temperament höll på att ta slut, särskilt vi som sitter ihop i en liten lägenhet”, säger Maria Ester Mercader, som bor tillsammans med sin man och deras tre söner i en lägenhet med två sovrum utan balkong i Key Biscayne.
Mercader hade funderat på att köpa en bostad i ett par år, men COVID fick äntligen paret att ändra uppfattning. ”Vi kände oss verkligen ledsna för våra tre pojkar som nu tiggde om ett ”stort hus” med en ”stor uteplats””, säger hon.
Men precis som många andra i Miami-Dade som letar efter ett enfamiljshus inom sin prisklass har Mercader hittills gått tomhänt.
COVID-19 har visat sig vara en oväntad välsignelse för fastighetsmarknaden och ännu ett hinder för köpare av bostäder till ett lägre pris. Historiskt låga räntor och condo-cabinfeber har drivit upp efterfrågan (och priserna) på enfamiljshus och flyttar till och med på nålen på den tröga, överfyllda marknaden för bostadsrätter.
Enligt MiamiReport Q3 Update som släpptes i veckan av RelatedISG International Realty, ett samriskföretag som grundades 2011 tillsammans med Craig Studnicky, ordförande för RelatedISG, och Related Groups vd Jorge Perez, är endast 0.67% av alla enfamiljshus i Miami-Dade County – eller 4 516 av 678 860 – är för närvarande listade för försäljning eller uthyrning på Miami Multiple Listing Service.
Rapporten visar att procentandelen utländska köpare jämfört med inhemska amerikanska köpare har vänt sedan 2010, från 49% utländska och 21% inhemska till de nuvarande 23% utländska och 49% inhemska. Med hjälp av data från skattedeklarationer visar studien också att Florida är det främsta valet för personer som flyttar från New York, New Jersey, Illinois och Massachusetts.
Det är en enorm förbättring från april, då världen stängde ner och volymen av fastighetstransaktioner plötsligt stannade av till en rännil.
”Jag hade upplevt andra recessioner tidigare – det tidiga 1990-talet, 11 september, bankkrisen 2008 – men i april trodde jag att vi skulle glida in i den största världsomspännande recession som människan känner till”, sade Studnicky. ”Detta var utan motstycke. Jag tänkte att det kunde bli brödköer.”
Fem månader senare brottas landet fortfarande med pandemin, men fastighetsmarknaden har återhämtat sig med en oväntad styrka.
”Husen säljs i en så febril takt att lagren blir otroligt knappa och priserna stiger”, sade Studnicky. ”Nu säger köparna ’Visa mig några lägenheter’ eftersom husen är en säljarmarknad nu. Köparna kommer inte längre att hitta ett fynd. Om de vill ha ett fynd är det nu bostadsrätter.”
Ron Shuffield, VD och koncernchef för Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, sade att minskningen av lagret av enfamiljshus har varit dramatisk. Idealiskt sett bör ett sunt bostadsbestånd vila mellan sex till nio månaders utbud, vilket innebär att det skulle ta så lång tid att sälja alla fastigheter på marknaden.
Men sedan maj 2020 har lagret av enfamiljshus krympt dramatiskt, från 7,3 månaders utbud till 3,2 månader i slutet av augusti. Medianförsäljningspriserna har också stigit på grund av efterfrågan, från 375 000 dollar i maj till 425 000 dollar i augusti (inklusive sista minuten-avslutningar). Det är den högsta noteringen sedan 2007, då medianförsäljningspriset nådde det dåvarande rekordet 380 000 dollar, enligt Miami Association of Realtors, trots att det befintliga lagret var mycket större.
Förändringen på marknaden för bostadsrätter är lika dramatisk, från 24 månaders utbud i maj till 12,8 månaders utbud i slutet av augusti. Medianförsäljningspriserna på den marknaden har också börjat krypa uppåt – från 259 000 dollar i maj till 275 000 dollar i augusti – men det finns fortfarande tillräckligt med lager för att göra condos till en köparmarknad.
”Människor som har suttit fast i ett 50-våningshus vill vara i ett radhus”, sade Shuffield. ”Condos är ett livsstilsbeslut. Det var mycket obekvämt under pandemin. Men den olägenheten kommer att försvinna ganska snabbt. Vid den här tiden nästa år, om inget händer med världshälsan igen, kommer försäljningen av bostadsrätter att ha ökat runt om i länet.”
Om försäljningen är
Shuffields uppdelning av försäljningsaktiviteten av enfamiljshus, bostadsrätter och radhus per kommun i Miami-Dade visar de specifika kvarter dit köparna har gått under de senaste tre månaderna. Bland de största vinnarna:
▪ I Miami Shores (medianvärde på bostaden: 569 608 dollar) ökade antalet avslutade försäljningar med 42,6 % mellan den 1 juni och den 31 augusti jämfört med samma period förra året. Den totala dollarvolymen i försäljningen ökade med 29 %, från 46 miljoner dollar till 51 miljoner dollar.
▪ Palmetto Bay (medianvärde på bostaden: 310 471 dollar) uppvisade en ökning med 6,3 % i antalet avslutade försäljningar och ett hopp på 14 % i den totala dollarvolymen i försäljningen, från 65,1 miljoner dollar till 74,2 miljoner dollar.
▪ Key Biscayne (medianvärde för bostäder: 1 079 895 dollar) såg en 43-procentig ökning av den totala försäljningsvolymen i dollar, från 101 miljoner dollar till 144 miljoner dollar.
Efterfrågan på dessa stadsdelar driver priserna uppåt – och förvandlar bostadsköp till en gladiatorsport.
”Miami Shores har varit ett konservativt område när det gäller prisökning”, säger Ines Hedegus-Garcia, chef för strategi och innovation på Avanti Way Realty. ”Investeringsmässigt är det stabilt … ökningarna har varit gradvisa.
” Nu ser vi flera budkrigsscenarier. Jag har en köpare som har förlorat två fastigheter i Miami Shores och har ett reservkontrakt på en annan fastighet om den pågående försäljningen skulle misslyckas. Vi gick och tittade på den samma dag som den dök upp på MLS och den hade redan ett kontrakt.”
”Människor som bor i Shores tenderar att stanna i Shores”, sa hon. ”Jag har bott där i 35 år. Jag har alltid gillat mitt hus, men jag har aldrig älskat mitt hus. Nu med pandemin har jag insett hur fantastiskt mitt hus egentligen är.”
Nationell prisökning på bostäder
Det är samma fenomen som sker nationellt. Enligt realtor.com:s rapport Monthly Housing Trends från september har antalet enfamiljshus på marknaden sjunkit med 39 % på årsbasis jämfört med september förra året, vilket motsvarar 529 000 färre listningar. Husen säljs 12 dagar snabbare än under 2019 och tre dagar snabbare än i augusti 2020. Och medianförsäljningspriset har skjutit upp till 350 000 dollar, en ökning med 11 % på årsbasis.
Rapporten visar att även om medianförsäljningspriset för bostäder i Tri-County-området fortsätter att krypa uppåt – 410 000 dollar i september, vilket är något lägre regionalt än i Miami-Dade och Broward – så hamnade södra Florida på en blygsam 47:e plats på listan över de 50 amerikanska metropoler som har störst ökning av medianpriser på årsbasis.
De fem främsta platserna på listan intogs av Cincinnati (318 000 dollar, med en tillväxt på 16,9 %), Boston (677 000 dollar, upp 16,4 %), Philadelphia (344 000 dollar, upp 15,6 %), Indianapolis (286 000 dollar, upp 15,2 %) och Buffalo (230 000 dollar, upp 15 %).
Endast Orlando, Pittsburgh och Los Angeles låg lägre än Sydflorida.
”Många köpare tenderar att lägga sitt bostadssökande på is efter skolårets början, men fjärrundervisning och önskan om mer utrymme fortsatte att ge bränsle åt köparnas intresse i september”, säger Danielle Hale, chefsekonom för realtor.com. ”Ovanligt högt köparintresse i kombination med ett historiskt lågt lager och gynnsamma bolåneräntor skapar en perfekt storm på bostadsmarknaden. Även om detta är goda nyheter för alla som vill sälja sitt hem har det skapat en enorm konkurrens bland köparna.”
Förstagsköpare
Den pågående bostadsförsäljningen, en annan indikator på en stark marknad, har också ökat. National Association of Realtors (NAR) rapporterar att den pågående bostadsförsäljningen ökade i augusti med 24,2 % i årstakt och 8,8 % jämfört med juli 2020. Även enligt NAR var 33 % av alla amerikanska bostadsköpare i juli förstagångsköpare, med en medianålder på 33 år och en hushållsinkomst på 74 900 dollar.
I Miami-Dade har tillväxten av denna demografiska grupp varit explosiv.
”En tredjedel av de hypotekslån som vi såg från juni till augusti var förstagångshusköpare, en ökning med 200 % på årsbasis”, säger Alberto Carrillo, distriktsförsäljningschef för Miami Beach för The Keyes Company. ”När det finns en brist på konsumentförtroende i ekonomin drar sig folk till bostäder eftersom de är påtagliga. Det är ett grundläggande behov, så det förlorar inte sitt värde.”
Han misstänker att regionen kan få se en ökning av antalet skilsmässor i slutet av året efter att folk har suttit fast i sina hem så länge, men säger att ”fastigheterna kommer inte att sakta ner.”
Carrillo sade att ett av kvarteren med den högsta försäljningsaktiviteten är Edgewater – närmare bestämt postnumret 33137, där Keyes har sett en ökning av försäljningen med 141 % på årsbasis och en minskning av kontantförsäljningen från 47 % till 24 %. Medianvärdet på bostaden i det området, som främst består av bostadsrätter och radhus, är 310 471 dollar, enligt Zillow.
Septits 2020 Elliman New Signed Contracts Report pekar också på en ökande efterfrågan. Miami-Dade såg en ökning med 20,8 % av antalet undertecknade kontrakt på årsbasis – 1 335 jämfört med 1 105 – där de flesta av dessa gick till bostäder i prisklassen 400 000 till 800 000 dollar. Nya listningar för bostäder i september med ett pris under 399 999 dollar rasade med 72 % jämfört med samma period förra året.
För bostadsmarknaden skedde en mer blygsam ökning av totala tecknade kontrakt – 7 % – men majoriteten av dessa låg i prisklassen 200 000 till 500 000 dollar. Totalt sett sjönk de nya listningarna med 46,4 % jämfört med året innan, med de största nedgångarna i de prisvärda (200 000-299 999 dollar) och 500 000-599 999 dollar prisklasserna.
Attraherar investerare
Boomen i försäljningen lockar också nya investerare till området. Jadon Newman, grundare och vd för det Austin-baserade Noble Capital Group, ett private equity-företag som specialiserar sig på fastighetslån, sade att företaget planerar att expandera till 25 marknader runt om i USA – inklusive Miami-Dade – efter att ha fokuserat på Texas under de senaste 18 åren.
”Vi tittar på ledande indikatorer som bostadsbrist och befolkningstillväxt, som är stora faktorer i Miami”, sade Newman. ”Det enda sättet för en marknad att fortsätta att andas är om nybyggnationen startar och om det sker en rehabilitering av äldre bostadsbestånd i centrum och collegeområden. Dessa marknader börjar mjukas upp lite, med människor som flyttar ut till förorterna.
”Den här pandemin har tagit fram det mod som behövdes för att göra livsförändringar”, sade Newman. ”Men den slutliga effekten av pandemin har ännu inte fastställts. Kan du spara pengar genom att låta dina anställda arbeta hemifrån? Om så är fallet, hur kommer det att påverka fastighetsmarknaden?”