Deed-restricted homeownership

Overview

Deed restrictionPrivate agreements that limit the use of property, as noted in a deed. Se auttaa säilyttämään merkittävällä tuella rakennettujen asuntojen kohtuuhintaisuuden pitkällä aikavälillä.s auttaa turvaamaan kohtuuhintaiseen asumiseen tehdyn alkuinvestoinnin arvon yhteisölle pitkällä aikavälillä rajoittamalla asunnon myöhempää myyntiä tulo-oikeutetuille lainanottajille kohtuuhintaan. Jälleenmyyntirajoitukset liitetään kiinteistön kauppakirjaan, ja niitä voidaan soveltaa useita vuosikymmeniä tai kauemmin osavaltion lainsäädännöstä riippuen. Jälleenmyyntirajoituksen piiriin kuuluvien kiinteistöjen ostajat saavat yleensä pitää itsellään osan mutta eivät kaikkia hyödyistä, joita asunnon hinnan noususta koituu, ja siten säilyttää jatkuva kohtuuhintaisuus seuraavalle ostajalle rajoituksen ehtojen mukaisesti.

Jälleenmyyntirajoituksen piiriin kuuluvalla asunnolla voidaan säilyttää kohtuuhintaisuus millä tahansa paikkakunnalla pitkällä aikavälillä. Se voi olla erityisen arvokasta siellä, missä tarvitaan suuria tukimääriä, jotta asuntojen hinnat saadaan pieni- ja keskituloisten perheiden ulottuville, ja missä asuntojen hintojen odotetaan nousevan nopeasti.

Tässä jaksossa kuvataan joitakin näkökohtia, joita on otettava huomioon yhteisöissä, jotka ovat kiinnostuneita kehittämään asumisoikeusasuntojen omistusoikeutta rajoitettuun omistusoikeuteen perustuvaa asunto-osakeomistajuutta.

Lähestymistapa

Rajoitetut asumisoikeusasuntojen omistusoikeudet ovat kiinteistöjen omistusoikeuskirjoihin liitettäviä edellytyksiä, joissa asetetaan tietyt rajoitukset tai hyväksyttävät käyttötavat. Nämä ehdot, jotka tunnetaan myös nimellä covenants, ”kulkevat maan mukana” ja sitovat siten nykyisiä ja tulevia asunnonomistajia. Rakennuttajat ja asunto-osakeyhtiöt ovat käyttäneet rajoituksia jo vuosia, yleensä asettaakseen rajoituksia asuntojen koolle tai esteettisille valinnoille, esimerkiksi rajoittamalla asuntojen hyväksyttäviä ulkovärivaihtoehtoja osa-alueella. Myös paikallishallinnot ja voittoa tavoittelemattomat järjestöt ovat ottaneet rajoitukset käyttöön keinona säilyttää kohtuuhintaiset asunnot. Tätä varten kiinteistöön asetetaan rajoituksia, jotka rajoittavat tulevien myyntien ehtoja, jotta kohtuuhintaisuus säilyy myös seuraavilla ostajilla.

Deed-restricted homeownership is a form of shared equity homeownership. Muita muotoja ovat muun muassa Community Land Trustit ja osuuskunnat, joissa on rajoitettu pääoma. Jaetun oman pääoman ehtoinen asunnonomistus on asunnonomistusta koskeva lähestymistapa, jossa tasapainotetaan kaksi tavoitetta: säilyttää asuntojen pitkän aikavälin kohtuuhintaisuus tuleville asunnonostajille ja antaa ostajille mahdollisuus kartuttaa varallisuutta asunnonomistuksen avulla. Mielipiteet vaihtelevat siitä, olisiko asuntolainoja, joiden arvo nousee jaetusta arvosta, pidettävä jaetun oman pääoman ehtoisen asunnon omistamisen muotona. Lisätietoja jaetusta osakepääomasta ja asumisoikeusasumisesta on National Housing Instituten raportissa Shared Equity Homeownership ja Harvardin yliopiston Joint Center for Housing Studiesin raportissa Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Deed-restricted homeownership -ohjelmissa säilytetään kohtuuhintaisuus useiden eri mekanismien avulla. Kovenantit voivat säännellä:

• Miten jälleenmyyntihinta määräytyy tulevissa myynneissä. Kauppakirjarajoituksissa määrätään yleensä kaavasta, jolla asetetaan katto asunnon myöhemmälle myyntihinnalle. Kuten jälleenmyyntikaavoissa, joita käytetään jaetuissa arvonnousukorkolainoissa ja yhteisömaasäätiöissä, näissä kaavoissa tasapainotetaan yleensä tavoitteet, jotka koskevat varallisuuden kasvattamista asunnonomistajalle ja kohtuuhintaisuuden säilyttämistä tuleville asunnonostajille. Jälleenmyyntikaava voidaan esimerkiksi sitoa alueen mediaanitulon muutoksiin.Alueen kotitalouksien mediaanitulo, jonka asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (Department of Housing and Urban Development) laskee. Usein lyhenne AMI.. Hinta voidaan esimerkiksi vahvistaa alkuperäiseen ostohintaan lisättynä korotuksella, joka heijastaa alueen mediaanitulon nousua omistajan toimikauden aikana. Esimerkiksi jos asunnon omistajat ostivat asunnon 200 000 dollarilla ja alueen mediaanitulo nousi 15 prosenttia omistajan asuessa asunnossa, enimmäismyyntihinta olisi 230 000 dollaria. Tällä lähestymistavalla varmistetaan, että kun asunnosta on tehty kohtuuhintainen, asunto pysyy yleisesti ottaen kohtuuhintaisena samaan tulostandardiin perustuville kotitalouksille myös tulevaisuudessa, ellei korkotaso muutu. Muissa jälleenmyyntikaavoissa rajoitetaan sitä prosenttiosuutta, jonka omistaja voi realisoida vertailukelpoisten asuntojen markkina-arvon noususta, ja edellytetään, että asunnon omistajan on myytävä asunto enintään alkuperäisellä ostohinnalla, johon on lisätty tietty prosenttiosuus arvonnoususta, esimerkiksi 25 prosenttia.
• Kelpoisuusehdot täyttävien ostajien joukko. Tulevia ostajia koskevat yleiset rajoitukset asettavat rajoituksia tulevan ostajan kotitalouden tuloille, esimerkiksi enintään 80 prosenttia kotitalouden mediaanitulosta.
• Hyväksyttävät käyttötarkoitukset. Yleisiä käyttörajoituksia ovat esimerkiksi vaatimus, jonka mukaan omistajan on käytettävä asuntoa ensisijaisena asuinpaikkanaan ja ylläpidettävä asuntoa tiettyjen asumiskelpoisuusvaatimusten mukaisesti.

Kiinteistörajoitukset ovat yleensä voimassa määrätyn ajan, esimerkiksi 30 tai 45 vuotta, jonka jälkeen ne raukeavat. Joissakin ohjelmissa kello käynnistyy uudelleen aina, kun asunto myydään, joten käytännössä rajoitukset ovat yleensä voimassa paljon pidempään. Joissakin osavaltioissa, kuten Mainessa, Massachusettsissa, Oregonissa, Rhode Islandissa ja Vermontissa, on sallittu ”ikuiset” omistusrajoitukset tuetuille omistusasunnoille. Jos osavaltion laki sen sallii, ikuiset omistusoikeusrajoitukset ovat tehokkaampia pitkän aikavälin kohtuuhintaisuuden säilyttämisessä kuin ajallisesti rajoitetut omistusoikeusrajoitukset. Ks. aiheeseen liittyvä selvitys, Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.

Yksi omistusoikeusrajoitusten eduista on, että ne havaitaan rutiininomaisen omistusoikeushaun yhteydessä. Tämän vuoksi näitä rajoituksia kutsutaan joskus ”itseään vahvistaviksi”. Käytännössä rajoitukset saatetaan kuitenkin jättää huomiotta, vahingossa tai tarkoituksella. Monet yhteisöt ovat ymmärtäneet, että menestyksekkäät omistusoikeusohjelmat edellyttävät seurantaa ja täytäntöönpanoa, jotta voidaan varmistaa, etteivät kiinteistöt pääse livahtamaan huomaamatta. Varmistaakseen, että suojaukset tunnistetaan ja pannaan täytäntöön, kun asunto myydään, jotkin yhteisöt jättävät myös panttioikeuden, usein nimellisestä summasta, kauppakirjaan merkittyjen rajoitusten lisäksi. Panttioikeuksia on vaikeampi jättää huomiotta, koska ne on poistettava ja maksettava, ennen kuin koti voidaan myydä selkeällä omistusoikeudella. Säännöllinen yhteydenpito asunnonomistajiin tai vuosittaiset rekisteröintivaatimukset voivat myös auttaa varmistamaan, että yksiköt ovat omistajan käytössä ja hyvässä kunnossa.

On myös tärkeää valvoa, että asunnonomistaja ei jää maksujen kanssa jälkeen. Kauppakirjan rajoitukset ovat alisteisia lainanottajan ensimmäiseen asuntolainaan nähden, mikä tarkoittaa, että asuntolainan haltijan etu on etusijalla. Tämän seurauksena rajoitukset voidaan mitätöidä, jos lainanottaja joutuu ulosottoon. Tämä on jälleen yksi syy, jonka vuoksi yhteisöjen on seurattava ja tuettava asuntojen omistajia, jotka ovat mukana rajoitettuihin asunto-omistusohjelmiin kuuluvissa asunnoissa. Tämä velan alisteisuus on myös haaste vaikeuksissa olevilla markkinoilla tai markkinoilla, jotka ovat huomattavan laskusuhdanteen keskellä: kuntien on ehkä tarjottava tukea asumisoikeusasuntojen omistajille, jotta he saisivat joustavuutta myyntiin ja samalla suojeltaisiin kohtuuhintaisen asumisen pitkän aikavälin arvoa.

Asumisoikeusasuntoja koskevia rajoituksia käytetään usein yhdessä muiden asuntopoliittisessa kirjastossa käsiteltyjen politiikkojen kanssa. Rajoituksia voidaan esimerkiksi käyttää säilyttämään pitkällä aikavälillä sellaisten asuntojen kohtuuhintaisuus, jotka on tehty kohtuuhintaisiksi osallistavalla kaavoituksella. Myös jotkin Community Land Trusts -yhteisöt käyttävät kiinteistörajoituksia säilyttääkseen asuntojen kohtuuhintaisuuden pitkällä aikavälillä. Rajoitetut asunnot voivat myös hyötyä verohelpotuksista tai -vapautuksista.

Kelpoisuus

Rajoitettujen asuntojen omistusohjelmat on yleensä suunnattu pieni- ja keskituloisille perheille. Monissa ohjelmissa edellytetään, että asunnonostajien tulot ovat enintään 80 prosenttia alueen mediaanitulosta. Tämä pätee erityisesti hankkeisiin, joissa käytetään liittovaltion varoja. Kukin ohjelma asettaa kuitenkin omat rajoituksensa. Esimerkiksi Bayn alueella sijaitsevassa korkean kustannustason Novaton kaupungissa Kaliforniassa asunnonostajien tulot voivat olla enintään 120 prosenttia alueen mediaanitulosta. Joissakin ohjelmissa suositaan perheitä, joilla on muita ominaisuuksia, kuten perheitä, jotka jo asuvat tai työskentelevät paikkakunnalla. Monet ohjelmat on suunnattu myös ensiasunnon ostajille (jotka eivät yleensä ole omistaneet asuntoa kolmen edellisen vuoden aikana).

Omistusoikeusasuntojen ostajia vaaditaan usein osallistumaan asunnonostajakoulutukseen ja/tai asunnonostaneuvontaan ennen ostoa, jota voidaan tarjota suoraan tai yhteistyössä paikallisen voittoa tavoittelemattoman järjestön kanssa. Nämä tukitoimet voivat auttaa tulevia asunnonostajia määrittelemään, onko omistusoikeus rajoitettuun asuntoon hyvä vaihtoehto heille, selvittämään, kuinka paljon heillä on varaa hankkia asuntoa, ja parantamaan luottotietojaan (tarvittaessa), jotta he täyttävät asuntolainan myöntämisvaatimukset.

Esimerkkejä

• Montgomeryn piirikunnan Marylandin kohtuuhintaisten asuntojen asumisoikeusasuntoja koskevassa ohjelmassa käytetään rajoituksia, joihin liittyy jaetun oman pääoman jakaminen jälleenmyynnissä ja joiden avulla voidaan ylläpitää kohtuuhintaisia asumisoikeusasuntojen ostovaihtoehtoja kalliilla asuinalueella. Monet tämän ohjelman yksiköistä on luotu piirikunnan osallisuutta koskevalla kaavoitusasetuksella, joka hyväksyttiin ensimmäisen kerran vuonna 1973 ja joka on tuottanut yli 12 000 asuntoa.
• HelloHousing hallinnoi rajoitetun asumisen ohjelmia useille kunnille Kalifornian Bay Arealla. Jokaisella ohjelmalla on omat sääntönsä ja rajoituksensa. Esimerkiksi Novaton kaupungin ohjelmassa asetetaan rajoituksia, joiden mukaan myyjät voivat saada osuuden arvonnoususta, joka perustuu alueen mediaanitulon muutokseen sekä hyväksyttyjen parannusten poistoarvoon.

Aiheeseen liittyvät resurssit

• Tässä HUD:n raportissa käsitellään useita jaetun osakepääoman omistusasunto-ohjelmia ja sitä, miten ne helpottavat kohtuuhintaisten asuntojen laajempaa saatavuutta. Raportissa korostetaan San Franciscon Below Market Rate Ownership Program -ohjelmaa, jossa on omistusoikeusrajoituksia, joilla säilytetään kohtuuhintaisuus tuleville ostajille ja mahdollistetaan ostajien vaatimaton varallisuuden luominen.
• Tämä National Housing Instituten raportti sisältää keskustelua omistusoikeusohjelmista, joissa on omistusoikeusrajoituksia, sekä muista jaetun oman pääoman ehtoisen asunnon omistamisen malleista. Osiossa käsitellään sitä, miten kohtuuhintaisuus säilyy tässä mallissa ja mitä säännöksiä tähän sopimusrajoitukseen liittyy, sekä kuvataan deed-restricted-asuntojen historiaa ja yleisyyttä.
• Grounded Solutions, joka on National Community Land Trust Networkin ja Cornerstone Partnershipin fuusio, tarjoaa teknistä tukea ja resursseja pysyvästi kohtuuhintaisten asuntojen kehittämiseen. Heidän verkkosivustonsa deed-restrictions-osiossa esitellään monia artikkeleita ja työkaluja deed-restricted-asunto-ohjelmien eri näkökohdista. Esimerkkidokumenttikirjasto tarjoaa esimerkkejä deed covenants -sopimuksista monista osavaltioista.
• Fannie Mae on kehittänyt tämän esitteen, joka tarjoaa lainanantajille lisätietoa lainan myöntämisestä silloin, kun asunnossa on jälleenmyyntirajoituksia.

1. ”Implementing Restrictions on Ownership”, 2011.

Katso myös:
Limited equity cooperatives
Julkisesti omistetun omaisuuden käyttö kohtuuhintaiseen asumiseen
Community land trusts

.