Liberty Bank
Liberty Bank
Viime aikoina eräs sääntelyviranomainen esitti minulle kysymyksen siitä, miksi arvioimme vuokrattua maksua koskevan osuuden monikerroksisessa kiinteistössä, kun kiinteistöä ei rasita mikään pitkäaikainen vuokrasopimus. Ensimmäinen ajatukseni oli kirjoittaa kysely pois, koska kyseessä oli jälleen yksi väärässä tiedossa oleva sääntelyviranomainen. Mutta kun ajattelin asiaa tarkemmin, kysymys ei taida ollakaan niin väärässä tiedossa eikä vastaus niin yksinkertainen.
Kiinteistöarvioinnin sanakirjan (Dictionary of Real Estate Appraisal) mukaan fee simple määritellään seuraavasti: ”Absoluuttinen omistusoikeus, jota ei rasita mikään muu intressi tai omaisuus, johon kohdistuu vain rajoituksia, jotka johtuvat verotuksen, pakkolunastuksen, poliisivallan ja ulosmittauksen julkisesta vallasta.”
Vuokrattu maksuosuus, jota alalla tyypillisesti käytetään, vastaa kiinteistön, joka on vuokrattu muille, yksinkertaista maksuosuutta. Tämä näkemys perustuu lähtökohtaan, jonka mukaan vuokratulla kiinteistöllä on kaksi kiinteistöoikeudellista osatekijää, joista toinen on kiinteä omaisuusosuus (vuokraoikeus) ja toinen henkilökohtainen omaisuusosuus (vuokrasopimus).
Kun vuokratulla kiinteistöllä on voimassa vuokrasopimus, joka vastaa samankaltaisten vuokrattujen kiinteistöjen yleisiä markkinakorkoja, kiinteistöön kohdistuvan vuokraoikeuden arvo on nolla. Vuokrasopimuksen nettomaksuarvo kiinteistön maksulliselle omistajalle on myös nolla, ja tämä johtaa suoraan siihen, että vuokratun maksullisen osuuden markkina-arvo on yhtä suuri kuin maksullisen osuuden markkina-arvo. Kiinteistökiinteistöön kohdistuvien omistusoikeuksien kokonaisuus voi olla identtinen riippumatta siitä, onko kiinteistö vuokrattu vai omistusoikeus, koska koko kiinteistökiinteistökiinteistö siirretään luovuttajalta luovutuksensaajalle kiinteistökauppakirjan tekemisen ja henkilökohtaisen omaisuuden vuokrasopimuksen luovuttamisen kautta. Vain silloin, kun arvioitavan kiinteistön nykyiset sopimusvuokrat ovat joko markkinahintoja alhaisemmat tai korkeammat, arvostetaan perinteinen vuokrattu vuokraosuus.
Vuokrasopimus ei poista mitään oikeuksia yksinkertaisen kiinteistön oikeuksien nipusta, vaan se on pikemminkin lisäys yksinkertaiseen kiinteistöön. Oikeuksien nippu on yhdenmukainen yleisesti hyväksytyn arviointikäytännön kanssa, jossa vuokrattujen kiinteistöjen, joiden vuokrasopimusehdot ovat markkinatasolla, sanotaan saavan arvon, joka on ”markkinatasolla” tai vastaa numeerisesti kiinteistön arvoa. Tämä tarkoittaa, että kaikilla luovutetuilla kiinteistöillä voi olla samat kiinteistöoikeudet riippumatta siitä, ovatko ne vuokrattuja vai omistajan käytössä, ja jos arviointitehtävän tarkoituksena on arvostaa vain kiinteistö, arvioijan on yksinkertaisesti poistettava henkilökohtaisen omaisuuden (vuokrasopimuksen) lisäarvo.
Appraisal Institute järjesti hiljattain omistusoikeuksia käsittelevän symposiumin, jossa käsiteltiin maksuttomien kiinteistöjen arvonmääritykseen liittyviä mielipide-eroja. Pitkään vallinneessa arvostusteoriassa on katsottu, että kiinteistöön liittyvät edut tai oikeudet arvostetaan pikemminkin kuin itse fyysinen maa-alue ja rakennukset. Arvonmääritysstandardeissa edellytetään, että edut tai oikeudet yksilöidään ja ilmoitetaan arvonmääritysraportissa. Arvioitsijat ovat perinteisesti hoitaneet tämän tehtävän käyttämällä sellaisia termejä kuin ”fee simple”, ”leased fee” tai ”leasehold”. Kun kiinteistö on vuokrattu ja vuokraoikeuden arvoa haetaan, arvonmääritysprosessissa otetaan huomioon vuokrasopimus ja mahdolliset tappiot tai hyödyt, jotka johtuvat siitä, että vuokra on markkinavuokran ylä- tai alapuolella, tai tappiot, jotka johtuvat vapaan tilan vuokraamiseen kuluvasta ajasta ja kustannuksista. Kun tehtävänä on kuitenkin arvostaa kiinteistön, joka tyypillisesti on vuokrattu ja joka myydään vuokrattuna, arvoa, herää kysymys, pitäisikö kiinteistö arvostaa ikään kuin se olisi vuokrattu vai ikään kuin se olisi tyhjillään.
Kysymys on ratkaisevan tärkeä pakkolunastuksessa ja kiinteistöverotuksessa, joissa laki tai asetus yleensä edellyttää yksinkertaisen kiinteistön arvostamista, vaikka se olisi vuokrattu. Se on tärkeä kysymys myös asuntolainojen myöntämisessä, kun vuokratuloja tarvitaan lainan takaisinmaksuun, mutta on olemassa riski odottamattomasta tyhjillään olosta. Viime vuosina on ollut lukuisia kiinteistöverotusta koskevia muutoksenhakutapauksia, joissa on ollut kyse siitä, mikä on asianmukainen menetelmä yksinkertaisen kiinteistön arvioimiseksi; useat osavaltiot ovat hyväksyneet tai ehdottaneet lainsäädäntöä, jossa määrätään arviointimenetelmistä.
Jos määritelmää tarkistetaan, arvioijien olisi määriteltävä, ja arvioinneissa olisi selkeästi mainittava, mikä on kiinteistöomaisuus (fee simple, vuokrattu tai elinikäinen kiinteistö) sekä kiinteistöön liittyvät todelliset tai oletetut intressit, jotka näkyvät arvostuksessa. Riippuen kysymyksestä, johon arvonmäärityksessä on tarkoitus vastata (eli ratkaistavasta ongelmasta), kun kyseessä on vuokrattu tai todennäköisesti vuokrattava kiinteistö, arvonmääritys voidaan tehdä voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaisesti, markkinahintaisten ja -ehtoisten vuokrasopimusten mukaisesti tai ikään kuin kiinteistö olisi vapaana ja vuokrattavissa markkinahintaisena ja -ehtoisena. Kysymykseen ei siis ollutkaan niin helppo vastata kuin luulin. Riippumatta siitä, mihin suuntaan arviointimaailma kehittyy, yksi asia on selvä: arvioijan ja asiakkaan on oltava selvillä siitä, mitkä edut on arvioitava. Ei ehkä riitä, että todetaan, että omaisuusoikeudet arvioidaan ”vuokrasopimuksella rasitetun kiinteistön yksinkertaisena osuutena”.
Steve Hurlbut on johtava arvioitsija ja varatoimitusjohtaja Liberty Bankissa, Hartford, Conn.