Kaiken vuokranantajan tulisi suhtautua homeeseen vakavasti. Huippuluokan ympäristöriski, home viihtyy lämpimissä, kosteissa paikoissa, ja se kasvaa usein nopeasti kellareissa, ullakoilla ja muissa rakennusten osissa, joissa on huono ilmanvaihto ja kosteusongelmia. Vaikka home liitetään usein kosteassa ilmastossa sijaitseviin rakennuksiin, yksikään vuokrakiinteistö ei ole immuuni homeen puhkeamiselle, sillä hometta voi esiintyä esimerkiksi valvomattomasta vuodosta, viallisesta putkistosta tai jopa väärin suunnatusta sadettimesta.
Jos omistat tai hallinnoit vuokrakiinteistöä Kaliforniassa, homevaurio voi aiheuttaa sinulle kalliita siivous- ja korjauskuluja sekä oikeudenkäyntejä, joita vuokralaiset nostavat väittäessään, että home sairastutti heidät.
Lue lisää saadaksesi tietoa vuokranantajan velvollisuuksista ja vuokralaisen oikeuksista, kun kyse on homeesta Kalifornian vuokrakiinteistöissä.
Vuokralaisen itseapustrategiat Kaliforniassa
Kalifornian tuomioistuimet ovat tunnustaneet kaksi yleistä laillista itseapustrategiaa, joita jotkut vuokralaiset päättävät noudattaa asunnossaan tai vuokrattavassa asunnossaan tapahtuneen homeen puhkeamisen jälkeen. Ensimmäisessä tapauksessa vuokralaiset päättävät lopettaa vuokranmaksun väittäen, että home on tehnyt heidän asunnostaan asumiskelvottoman. (Huomaa, että riippumatta siitä, mitä vuokralaisen kanssa tehdyssä kirjallisessa vuokrasopimuksessa lukee, Kaliforniassa vuokranantajia sitoo ”asumiskelpoisuuden implisiittinen takuu”, oikeudellinen oppi, jonka mukaan vuokralaisille on tarjottava asumiskelpoinen asunto). Toisessa strategiassa, joka tunnetaan nimellä ”korjaus ja vähennys”, vuokralaiset huolehtivat itse homeen puhdistamisesta ja vähentävät kustannukset vuokrasta.
Seuraavassa Kalifornian vuokralaisen oikeudessa pidättää vuokraa tai ”korjaus ja vähennys” on lisätietoja näistä strategioista, mukaan lukien niiden rajoitukset.
vuokranantajan vastuu homeesta Kaliforniassa
Tällä hetkellä ei ole olemassa liittovaltion lakia, joka kattaisi vuokranantajan vastuun homeen osalta. Myöskään Kaliforniassa ei ole tiedonantovaatimuksia (joita käsitellään jäljempänä) lukuun ottamatta lakeja, jotka koskisivat erityisesti vuokranantajan velvollisuuksia tai vastuuta homeen ennaltaehkäisyn ja korjaamisen osalta. San Franciscossa home on kuitenkin ”kansanterveydellinen haitta” (sama asia kuin roskien kertyminen tai tuholaisten esiintyminen), mikä tarkoittaa, että vuokralaisilla on oikeus haastaa vuokranantajansa oikeuteen kaupungin haittalakien rikkomisesta, jos vuokranantaja ei poista ”näkyvää tai muutoin osoitettavissa olevaa hometta”, joka sijaitsee missä tahansa ”rakennuksen sisätiloissa”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Kalifornialaiset vuokralaiset, jotka uskovat kärsineensä vahinkoa siitä, että heidän asunnossaan on korkeita homepitoisuuksia, voivat yrittää periä vuokranantajaltaan vahingonkorvauksia oikeudessa korvaukseksi menetyksistään. Jos tuomari tai valamiehistö katsoo, että vuokranantaja on tuottamuksellisesti aiheuttanut homeongelman tai antanut sen jatkua kiinteistössä, vuokranantaja voi joutua korvausvelvolliseksi mahdollisista vahingoista.
Esimerkiksi eräässä kerrostalossa Santa Rosassa, Kaliforniassa, oli niin paljon hometta (sekä rottia), että kaupunki määräsi useat tiettävästi sairastuneet vuokralaiset tyhjentämään asuntonsa. Vaikka vuokranantaja antoi vuokralaisille 2 000 dollaria muuttokustannuksia varten, vuokralaiset haastavat vuokranantajan oikeuteen vahingonkorvauksista lehtitietojen mukaan.
Homeesta ilmoittamista koskevat vaatimukset Kaliforniassa
Kaliforniassa edellytetään, että sellaisten asuinrakennusten, joissa on enintään neljä asuinhuoneistoa, myyjien on ilmoitettava kirjallisesti kaikista tiedossa olevista vaarallisista olosuhteista, mukaan lukien home (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
Kalifornian laki edellyttää, että vuokranantajat ilmoittavat vuokralaisille kirjallisesti ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, jos he tietävät tai heillä on syytä tietää, että home ylittää sallitut altistumisrajat tai aiheuttaa terveysuhan. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Vaikka laki sallii sallittujen altistumisrajojen vahvistamisen, osavaltion terveysvirasto on todennut, että se ei ole mahdollista. Itse asiassa rakennusten kosteutta, hometta ja terveyttä koskevassa lausunnossaan (annettu syyskuussa 2011) osasto ottaa kannan, jonka mukaan pelkkä ”vesivahingon, kosteuden, näkyvän homeen tai homeen hajun esiintyminen” rakennuksessa muodostaa terveysuhan. Sen sijaan, että yrittäisi mitata homepitoisuuksia tai määritellä erityisiä hometyyppejä, osasto suosittelee pikemminkin, että ryhdytään pikaisiin ja huolellisiin toimenpiteisiin homeen korjaamiseksi ja rakennuksessa mahdollisesti esiintyvien kosteusongelmien ratkaisemiseksi.
Liittovaltion laki velvoittaa antamaan tietoja lyijymaaleista, mutta se ei aseta vastaavaa velvollisuutta vuokranantajille homeen osalta.
Minkä tahansa positiivisen tiedonantovelvollisuuden lisäksi, jos kuitenkin päätät laittaa kiinteistön myyntiin, sinun pitäisi olla valmis vastaamaan kysymyksiin, joita mahdolliset ostajat saattavat esittää rakennuksen putkisto-, kosteus- ja ilmanvaihto-ongelmista.
Jos haluat lisätietoja vuokranantajan tiedonantovaatimuksista Kaliforniassa, tutustu Kaliforniassa vaadittaviin vuokranantajan tiedonantoihin.
Homeeseen liittyvien kustannusten vähentäminen Kalifornian vakuustakuista
Jos uskot, että lähtevä vuokralainen aiheutti homeongelman (tavanomaista kulumista suuremmalla syyllä kuin tavanomainen kuluminen) asunnossa tai vuokrayksikössä, voit ehkä vähentää siivouskustannukset vuokralaisen vakuustakuusta. Kalifornian laki sallii vuokranantajan tehdä näin edellyttäen, että hän antaa vuokralaiselle kirjallisen selvityksen homevauriokustannuksista (yhdessä muiden väitettyjen vahinkojen kanssa) 21 päivän kuluessa vuokralaisen irtisanomisesta. Jos tämä summa on pienempi kuin vakuusmaksu, vuokralaisen on palautettava loput vakuudesta vuokralaiselle yhdessä kirjallisten asiakirjojen kanssa vahingon vähennyksistä (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Lisätietoa Kalifornian vakuusmaksuista saat Kalifornian vakuusmaksuihin liittyvistä rajoista ja määräajoista.
Muotiongelmien ehkäiseminen
Koska niin paljon on vaakalaudalla, on tärkeää pyrkiä ehkäisemään homeongelman kasvaminen vuokrattavassa kiinteistössäsi alun perin sekä ryhtyä nopeisiin ja tehokkaisiin toimenpiteisiin havaitsemiesi homeiden poistamiseksi. Lisää neuvoja tästä aiheesta on osoitteessa Home ja vuokrakiinteistösi: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, Ron Leshnower (Nolo).