Kaikki New Hampshiren kunnat tuntevat maankäytön sääntelyn. Pienimmätkin kaupungit kohtaavat kysymyksiä kasvusta, kehityksestä, käyttötarkoitusten yhteensopivuudesta, resurssien säilyttämisestä ja infrastruktuurin tarpeesta. Kunnilla on käytössään useita hyväksi havaittuja välineitä näiden kysymysten ratkaisemiseksi, kuten yleissuunnitelma, aluerajausten ja asemakaavojen tarkistaminen, erityispoikkeukset ja poikkeusluvat, muutamia mainitakseni. Yksi vaihtoehto, josta paikalliset virkamiehet tietävät ehkä vähemmän, on ehdollinen käyttölupa, jota joskus kutsutaan myös erityiskäyttöluvaksi. Nämä luvat ovat hyödyllisiä, mutta ne voivat olla hieman sekavia, ja tämä sekaannus voi johtaa kunnan harhaan. Mitä ehdolliset käyttöluvat tarkalleen ottaen ovat ja miten kunnan pitäisi käyttää niitä?
Q. Mikä on ehdollinen käyttölupa?
A. Ehdollinen käyttölupa on väline, jota kunnat käyttävät RSA 674:21:n nojalla hyväksyttyjen ”innovatiivisten maankäytön valvontatoimien” toteuttamiseen.
Maankäyttötoimet voidaan jakaa kolmeen luokkaan: (1) ”sallitut” käyttötarkoitukset, jotka ovat sallittuja tietyillä alueilla ilman poikkeuslupaa (kuten omakotitalo asuinalueella); (2) kielletyt käyttötarkoitukset, joita ei sallita tietyillä alueilla; ja (3) välimaastoon kuuluvat käyttötarkoitukset, jotka saattavat olla hyödyllisiä, mutta voivat aiheuttaa ongelmia, jos niitä ei valvota asianmukaisesti. Esimerkkejä keskitason käyttötarkoituksista voivat olla rakentaminen kosteikoille tai kosteikkojen puskurivyöhykkeille, televiestintälaitteiden sijoittaminen tai asuinalueiden ryhmittyminen. ehdolliset käyttöluvat koskevat tätä keskitason käyttötarkoitusta. Asettamalla niille tiettyjä ehtoja ja vaatimalla erillistä lupahyväksyntämenettelyä kunta voi sallia kiinteistöjen käytön tavoilla, jotka hyödyttävät yhteisöä, mutta samalla se voi hallita mahdollisia riskejä.
Q. Mitä valtuuksia kunnilla on vaatia ehdollisia käyttölupia?
A. Osana kaavoitusvallan myöntämistä valtio on antanut kunnille valtuudet ottaa käyttöön innovatiivisia maankäytön valvontatoimia yhteisön terveyden, turvallisuuden tai yleisen hyvinvoinnin edistämiseksi. RSA 674:16, I ja II. Innovatiivista maankäytön valvontaa voidaan vaatia silloin, kun sitä tuetaan kunnan yleissuunnitelmassa. RSA 674:21, II.
Innovatiiviseen maankäytön valvontaan voivat kuulua muun muassa:
- – ajoituskannustimet;
- – vaiheittainen kehittäminen;
- – intensiteetti- ja käyttökannustimet;
- – tiheyden ja kehittämisoikeuksien siirto;
- – suunnitelmallinen yksikkökehitys;
- – klusterikehitys;
- – vaikutusvyöhykejako;
- – suoritusstandardit;
- – joustava ja harkinnanvarainen kaavoitus;
- – ympäristöominaisuuksien kaavoitus;
- – osallisuutta edistävä kaavoitus;
- – liitännäisasuntoyksikköstandardit;
- – vaikutusmaksut; ja
- – kyläsuunnitelmavaihtoehtoiset osa-alueet.
–
Säädöksessä nimenomaisesti valtuutetaan kunnat hallinnoimaan näitä valvontatoimia myöntämällä ehdollisia tai erityisiä käyttölupia. RSA 674:21, II. Kysymyksiä voi kuitenkin herätä, koska laissa ei määritellä, mitä nämä luvat ovat, tai kuvata, miten niiden tulisi toimia.
Q. Milloin kunta voi vaatia ehdollisen käyttöluvan?
A. Jotta kunta voi antaa ehdollisia käyttölupia edellyttävän asetuksen, sillä on oltava yleissuunnitelma ja suunnittelulautakunta. Jos nämä kaksi asiaa on olemassa, ehdollista käyttölupaa voidaan käyttää minkä tahansa RSA 672:21:ssä tarkoitetun innovatiivisen maankäytön valvontamenetelmän toteuttamiseen ja, lain sanamuodon perusteella, mihin tahansa muuhun asiaan, jota käsitellään yleissuunnitelmassa. RSA 674:21, II. On selvää, että tämä voidaan tehdä joko osana kattavan kaavoitusasetuksen antamista tai kaavoitusasetuksen muutoksena. Vaikuttaa myös hyväksyttävältä, että kaupunki, jossa on kattava kaavoitus tai jossa ei ole kattavaa kaavoitusta, voi antaa erillisen asetuksen, jossa käsitellään tiettyä innovatiivista maankäytön valvontamenetelmää, kuten kosteikkojen sääntelyä, kunhan se on annettu jäljempänä käsiteltävien lakisääteisten vaatimusten mukaisesti.
Ehdollisia käyttölupia voitaisiin käyttää tarkoituksenmukaisesti seuraavissa tapauksissa:
- -rakentaminen tai täyttäminen kosteikoille, kosteikkojen suojavyöhykkeille tai pohjavesialueille;
- tietoliikennelaitosten sijoittaminen, rakentaminen tai muuttaminen tietyillä alueilla;
- suunniteltujen yksikkö- tai klusteri-rakentamisalueiden kehittäminen; ja
- tietynlaisten kaupallisten kylttien sijoittaminen ja sijoittelu määrätyillä erityisillä alueilla.
Tämä ei suinkaan ole tyhjentävä luettelo; kunnat voivat käyttää ehdollisia käyttölupia minkä tahansa innovatiivisen maankäytön valvonnan näkökohdan ratkaisemiseen, jota käsitellään yleissuunnitelmassa ja joka kuuluu kaavoitusvallan piiriin.
Kriittisempää voi kuitenkin olla ymmärtää, milloin ehdollista käyttölupaa ei saa käyttää.
Q. Entä osa-alue- tai asemakaavoitussäännökset?
A. Osa-alue- ja asemakaavoitussäännöksissä voidaan käsitellä ehdollisen käyttöluvan toteuttamista, mutta luvan alkuperäisen vaatimuksen on tultava kaavoitusasetuksesta.
Valta vaatia ehdollisen käyttöluvan myöntämistä annettiin kunnille osana kaavoitusvaltuuksia, ja sitä on käytettävä kaavoitusasetuksella. RSA 674:21, III. Vaikka ”itsehallinto” on edelleen suosittu ihanne, todellisuudessa kunnilla on vain ne valtuudet, jotka lainsäätäjä myöntää niille. Koska valta vaatia ehdollisen käyttöluvan myöntäminen on annettu vain kaavoitusvaltuuksien osalta, kunnat eivät voi vaatia tällaista lupaa minkään muun kuin kaavoitukseen ja kaavoitukseen liittyvien asetusten yhteydessä.
Lohkomis- ja asemakaavoitustarkasteluihin liittyy kuitenkin väistämättä kaavoituslautakunta, joka hallinnoi kaavoitusasetuksessa vahvistettuja normeja ja vaatimuksia, ja ehdollisten käyttölupien hallinnointi siirretään usein kaavoituslautakunnalle. Siksi olisi asianmukaista, että asemakaava- tai aluerajausmääräyksissä käsiteltäisiin näiden lupien hakemus- ja hyväksymismenettelyä lautakunnassa.
Q. Voidaanko ehdollista käyttölupaa vaatia poliisivaltuusasetuksen nojalla?
A. Ei. Kuten edellä on selitetty, kunnille on annettu toimivalta vaatia ehdollisia käyttölupia vain kaavoituksen yhteydessä. Valtuus antaa niin sanottuja poliisivaltasäännöksiä (kuten liikenteenvalvonta-, tatuointisali- tai melusäännöksiä) on peräisin eri laista, RSA 31:39:stä. Kyseinen laki ei anna kunnille valtuuksia sisällyttää ehdollista käyttölupaa koskevaa vaatimusta näihin asetuksiin. Samoin säännöissä, jotka antavat kunnille valtuudet säännellä tiettyjä toimintoja, kuten ulkoilmaelokuvateattereita (RSA 31:41), moottoriajoneuvojen kilparatoja (RSA 31:41-a) ja vaarallisia pengerryksiä (RSA 31:41-b), ei sallita ehdollisia käyttölupia. Tämä tarkoittaa, että kunta ei voi vaatia ehdollisia käyttölupia näiden asetusten yhteydessä, koska lainsäätäjä ei ole sisällyttänyt sitä valtuuksiensa myöntämiseen.
Q. Miten innovatiivista maankäytön valvontaa ja ehdollisen käytön lupavaatimuksia säädetään ja hallinnoidaan?
A. Nämä vaatimukset saatetaan voimaan samalla tavalla kuin kaavoitusasetus. Ne voivat olla osa kattavaa kaavoitusasetusta, kaavoitusasetuksen muutoksena tai erillisenä kaavoitusvaltuuksia käyttävänä asetuksena (esimerkiksi kosteikkoja tai televiestintää koskeva asetus).
Kuten edellä todettiin, kunnan valtuudet vaatia ehdollista käyttölupaa perustuvat RSA 674:16:een (yleinen kaavoitusvaltuus) ja RSA 674:21:een (innovatiivisten maankäytön ohjauskeinojen ja ehdollisten käyttölupien käytön salliminen). Molemmat näistä säädöksistä edellyttävät, että asetukset annetaan RSA 675:2-5:ssä säädettyjen kaavoitusmääräysten hyväksymismenettelyjen mukaisesti. Tarkka menettely voi vaihdella sen mukaan, onko kunta kaupunki vai kaupunki ja mitä hallintomuotoa se käyttää, mutta kaikki kaavoitusasetukset edellyttävät vähintään yhtä julkista kuulemista, josta on ilmoitettu ja joka on järjestetty RSA 675:7:n mukaisesti, ja paikallisen lainsäätäjän (kaupungin/kaupungin valtuusto, pormestari/valtuusto tai valtuusto tai kaupunginvaltuusto tai kaupungin kokous) äänestystä. Tämä on yksi alue, jossa yksityiskohdilla on merkitystä; kaavoitusasetus, jota ei ole hyväksytty kaikkia vaadittuja menettelyjä noudattaen, voidaan julistaa mitättömäksi ja täytäntöönpanokelvottomaksi.
Innovatiivisessa maankäytön valvonta-asetuksessa olisi määriteltävä, kuka henkilö tai lautakunta sitä hallinnoi, ja siihen on sisällytettävä standardit, jotka ohjaavat hallinnoijia tässä tehtävässä. Hallinnoija voi olla kaavoituslautakunta, kaupunginvaltuusto, kaavoituslautakunta tai mikä tahansa muu asetuksessa nimetty henkilö tai lautakunta. Jos kaavoituslautakunta ei ole hallinnoija, sen on silti tarkasteltava kaikki ehdotukset ja esitettävä niistä kirjalliset huomautuksensa, ja hallinnoijan on joko sisällytettävä kaavoituslautakunnan huomautukset päätökseensä tai esitettävä havainnot ja päätökset kaavoituslautakunnan huomautuksista. RSA 674:21, II.
Innovatiivisen maankäytön valvonnan ja muiden kaavoitusvaltuuksien välillä on yksi merkittävä ero. Tavallisesti, kun suunnittelulautakunta tekee päätöksen, joka koskee kaavoitusasetuksen tulkintaa, päätöksestä on valitettava kunnan kaavoituslautakunnalle. Jos suunnittelulautakunnalle annetaan kuitenkin vastuu innovatiivisen maankäytön valvonnan hallinnoinnista, lautakunnan päätöksistä, jotka koskevat ehdollisia käyttölupia koskevia hakemuksia, olisi valitettava suoraan ylempään tuomioistuimeen eikä ensin ZBA:han. RSA 676:5, III.
Q. Mitä eroa on ehdollisella käyttöluvalla ja poikkeusluvalla?
A. Suurin ero on siinä, kumpi lautakunta hallinnoi lupaa. Sekä ehdolliset käyttöluvat että erityispoikkeukset ovat kaavoitusvälineitä, joita käytetään sellaisten hyötykäyttötarkoitusten kehittämisen sallimiseksi, jotka voivat aiheuttaa ongelmia, jos niitä ei valvota asianmukaisesti. Molemmat on sallittava kaavoitusasetuksessa yhdessä niiden ehtojen ja standardien kanssa, jotka hallintolautakunnan on todettava ennen hyväksynnän myöntämistä. Ehdollisia käyttölupia voi kuitenkin hallinnoida kuka tahansa kaupungin valitsema henkilö tai lautakunta. RSA 674:21, II. Suunnittelulautakunta on usein tähän tehtävään valittu lautakunta; tällöin ehdollisen käytön lupaprosessi voidaan yhdistää asemakaavojen tarkasteluun, jolloin hyväksymisprosessi on sujuvampi. Erityispoikkeukset sen sijaan myöntää kaavoituslautakunta. RSA 674:33, IV. Tämä tarkoittaa sitä, että poikkeuslupaa hakevan rakennuttajan on tavallisesti käsiteltävä asiaa kahdessa lautakunnassa, joista toinen käsittelee aluerajausta/paikallissuunnitelman tarkastelua ja toinen poikkeuslupaa. Tämä voi olla hankalampi prosessi rakennuttajille, mutta se voi myös tarjota ylimääräisen tarkastelutason ja julkiset kommentit, mikä voi olla hyvä ajatus, kun on kyse kiistanalaisista tai monimutkaisista käyttötarkoituksista tai tilanteista.
Valittaessa ehdollisten käyttölupien ja poikkeuslupien välillä kunta voi siis harkita: (1) mitä käyttöä tai aihetta lupa koskee, (2) mikä lautakunta tai virkamies soveltuu parhaiten tarkastelemaan ja päättämään kyseistä käyttöä tai aihetta koskevasta hakemuksesta ja (3) haluaako se, että useat lautakunnat tarkastelevat saman ehdotuksen eri näkökohtia.