Kuukausia kestäneet kotonaolotilaukset, kasvavat tartuntojen ja kuolemantapausten määrät, etätyöskentely lasten käydessä koulua viereisessä huoneessa, pysähtyvät ja alkavat yritystoiminnan sulkemiset, eikä COVID-19-pandemialle ole näköpiirissä loppua, ovat kaikki vaikuttaneet odottamattomalla tavalla – ja järisyttävällä tavalla – Miamidi-Daden kiinteistöjen markkinoihin. Se ei vain ole sitä, mitä luultavasti luulet sen olevan.
”Kun viikot kuluivat, me kaikki menimme sekaisin ja mielialamme kävi vähiin, varsinkin me kaikki, jotka olimme liimautuneet yhteen pieneen asuntoon”, sanoo Maria Ester Mercader, joka asuu miehensä ja kolmen poikansa kanssa kahden makuuhuoneen parvekkeettomassa kerrostaloasunnossa Key Biscaynessa.
Mercader oli miettinyt asunnon ostamista jo pari vuotta, mutta COVID vihdoin sai pariskunnan luopumaan aidasta. ”Olimme todella surullisia kolmen poikamme puolesta, jotka nyt kerjäsivät ’isoa taloa’, jossa olisi ’iso patio'”, hän sanoi.
Mutta kuten monet Miami-Daden asukkaat, jotka etsivät omakotitaloa hintaluokassaan, Mercader on toistaiseksi jäänyt tyhjän päälle.
COVID-19 on osoittautunut odottamattomaksi siunaukseksi asuinkiinteistömarkkinoille ja jälleen yhdeksi esteeksi ylihintaisille asunnonostajille. Historiallisen alhaiset korot ja asunto-osakeyhtiökuume ovat nostaneet omakotitalojen kysyntää (ja hintoja) ja ovat jopa liikuttamassa hitaiden, ylivarastoitujen asuntomarkkinoiden neulaa.
Tällä viikolla julkaistun MiamiReport Q3 Update -raportin mukaan, jonka RelatedISG International Realty, yhteisyritys, jonka RelatedISG:n pääjohtaja Craig Studnicky ja Related Groupin toimitusjohtaja Jorge Perez perustivat vuonna 2011, julkaisi tällä viikolla, vain 0 0.67 prosenttia kaikista Miami-Daden piirikunnan omakotitaloista – eli 4 516 asuntoa 678 860:sta – on tällä hetkellä listattu myytäväksi tai vuokrattavaksi Miami Multiple Listing Servicessä.
Raportista käy ilmi, että ulkomaisten ostajien ja kotimaisten yhdysvaltalaisten ostajien prosenttiosuudet ovat kääntyneet vuodesta 2010 lähtien 49 prosentista ulkomaalaisia ja 21 prosentista kotimaisia nykyiseen 23 prosenttiin ulkomaalaisia ja 49 prosenttiin kotimaisia. Veroilmoituksista saatujen tietojen perusteella tutkimus osoittaa myös, että Florida on New Yorkista, New Jerseystä, Illinoisista ja Massachusettsista muuttavien ihmisten ykkösvaihtoehto.
Tämä on valtava parannus huhtikuusta, jolloin maailma sulkeutui ja kiinteistökauppojen määrä tyrehtyi yhtäkkiä valumaan.
”Olin kokenut muitakin taantumia aiemminkin – 1990-luvun alun, syyskuun 11. päivän, vuoden 2008 pankkikriisin – mutta huhtikuussa luulin, että luisumme suurimpaan tunnettuun maailmanlaajuiseen taantumaan”, Studnicky sanoi. ”Tämä oli ennennäkemätöntä. Ajattelin, että voisimme joutua leipäjonoihin.”
Viisi kuukautta myöhemmin maa painii yhä pandemian kanssa, mutta kiinteistömarkkinat ovat elpyneet odottamattoman vahvasti.
”Taloja myydään niin kuumeisesti, että varastosta tulee uskomattoman kireä ja hinnat nousevat”, Studnicky sanoi. ”Nyt ostajat sanovat ’Näytä minulle asuntoja’, koska talot ovat nyt myyjän markkinat. Ostajat eivät enää löydä kauppoja. Jos he haluavat edullisen hinnan, se on nyt asuntoja.”
Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty -yhtiön toimitusjohtaja Ron Shuffield sanoi, että omakotitalojen varaston lasku on ollut dramaattinen. Ihannetapauksessa terveen asuntovaraston pitäisi levätä kuudesta yhdeksään kuukauden tarjonnan välillä, mikä tarkoittaa, että kaikkien markkinoilla olevien kiinteistöjen myyminen kestäisi tuon ajan.
Mutta toukokuusta 2020 lähtien omakotitalovarasto on kutistunut dramaattisesti, 7,3 kuukauden tarjonnasta 3,2 kuukauteen elokuun lopussa. Myös mediaanimyyntihinnat ovat nousseet kysynnän vuoksi, toukokuun 375 000 dollarista 425 000 dollariin elokuussa (mukaan lukien viime hetken sulkemiset). Tämä on Miamin kiinteistönvälittäjien yhdistyksen (Miami Association of Realtors) mukaan korkein myyntihinta sitten vuoden 2007, jolloin mediaanimyyntihinta oli tuolloin ennätykselliset 380 000 dollaria, vaikka olemassa oleva varasto oli paljon suurempi.
Muutos asuntomarkkinoilla on yhtä dramaattinen, toukokuun 24 kuukauden tarjonnasta 12,8 kuukauden tarjontaan elokuun loppuun mennessä. Mediaanimyyntihinnat näillä markkinoilla ovat myös alkaneet hiipiä ylöspäin – 259 000 dollarista toukokuussa 275 000 dollariin elokuussa – mutta varastossa on edelleen riittävästi tavaraa, jotta asunto-osakkeet ovat ostajan markkinat.
”Ihmiset, jotka ovat olleet jumissa 50-kerroksisessa rakennuksessa, haluavat olla rivitalossa”, Shuffield sanoi. ”Condos on elämäntapapäätös. Se oli hyvin hankalaa pandemian aikana. Mutta se epämukavuus häviää melko nopeasti. Ensi vuonna tähän aikaan mennessä, ellei maailmanterveydelle tapahdu taas jotain, osakehuoneistojen myynti on lisääntynyt ympäri piirikuntaa.”
Missä myynti on
Shuffieldin jaottelu omakotitalojen, osakehuoneistojen ja rivitaloasuntojen myyntiaktiivisuudesta kunnittain Miami-Dadessa osoittaa erityiset lähiöt, joihin ostajat ovat menneet viimeisten kolmen kuukauden aikana. Suurimpia voittajia:
▪ Miami Shoresissa (kodin mediaaniarvo 569 608 dollaria) päättyneiden myyntien määrä hyppäsi 1. kesäkuuta ja 31. elokuuta välisenä aikana 42,6 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Myyntien dollarimäärä kasvoi 29 %, 46 miljoonasta dollarista 51 miljoonaan dollariin.
▪ Palmetto Bayssä (kodin mediaaniarvo: 310 471 dollaria) päättyneiden myyntien määrä kasvoi 6,3 % ja myyntien dollarimäärä kasvoi 14 %, 65,1 miljoonasta dollarista 74,2 miljoonaan dollariin.
▪ Key Biscaynen (kodin mediaaniarvo: 1 079 895 dollaria) kokonaismyyntimäärä kasvoi 43 prosenttia, 101 miljoonasta dollarista 144 miljoonaan dollariin.
Kysyntä näillä seuduilla nostaa hintoja – ja tekee kodin ostamisesta gladiaattoriurheilua.
”Miami Shores on ollut konservatiivinen asuinalue, kun on kyse hintojen noususta”, sanoo Ines Hedegus-Garcia, Avanti Way Realtyn strategia- ja innovaatiojohtaja. ”Sijoituksellisesti se on vankka… nousu on ollut asteittaista.
” Nyt näemme useita huutokauppasotaskenaarioita. Minulla on ostaja, joka on menettänyt kaksi kiinteistöä Miami Shoresissa, ja hänellä on varasopimus toisesta kiinteistöstä siltä varalta, että vireillä oleva myynti kaatuu. Kävimme katsomassa sitä samana päivänä, kun se ilmestyi MLS:ään, ja sillä oli jo sopimus.”
”Ihmiset, jotka asuvat Shoresissa, pyrkivät pysymään Shoresissa”, hän sanoi. ”Olen asunut siellä 35 vuotta. Olen aina pitänyt talostani, mutta en koskaan rakastanut sitä. Nyt pandemian myötä olen tajunnut, miten mahtava taloni todella on.”
Kansallinen asuntojen hintojen kasvu
Sama ilmiö tapahtuu kansallisesti. Realtor.comin syyskuun Monthly Housing Trends -raportin mukaan markkinoilla olevien omakotitalojen määrä on laskenut 39 % viime vuoden syyskuuhun verrattuna, mikä vastaa 529 000 ilmoitusta vähemmän. Asuntoja myydään 12 päivää nopeammin kuin vuonna 2019 ja kolme päivää nopeammin kuin elokuussa 2020. Ja mediaanimyyntihinta on noussut 350 000 dollariin, mikä merkitsee 11 prosentin kasvua edellisvuodesta.
Raportista käy ilmi, että vaikka asuntojen mediaanimyyntihinta Tri-Countyn alueella hiipii koko ajan ylöspäin – 410 000 dollaria syyskuussa, mikä on alueellisesti hieman alhaisempi kuin Miami-Daden ja Browardin alueilla – Etelä-Florida sijoittui vaatimattomasti 47. sijalle 50:n suurimman Yhdysvaltain metropolin listalla, joissa mediaanimyyntihinnoissa on tapahtunut suurin hyppäys edellisvuodesta.
Listan viisi ensimmäistä sijaa olivat Cincinnati (318 000 dollaria, 16,9 prosentin kasvu), Boston (677 000 dollaria, 16,4 prosenttia), Philadelphia (344 000 dollaria, 15,6 prosenttia), Indianapolis (286 000 dollaria, 15,2 prosenttia) ja Buffalo (230 000 dollaria, 15 prosenttia).
Vain Orlando, Pittsburgh ja Los Angeles jäivät Etelä-Floridaa alemmalle tasolle.
”Monilla ostajilla on taipumus laittaa asunnonhaku jäihin kouluvuoden alettua, mutta etäopiskelu ja halu saada lisää tilaa ruokkivat ostajien kiinnostusta edelleen syyskuussa”, sanoi realtor.comin pääekonomisti Danielle Hale. ”Vuodenaikaan nähden poikkeuksellisen suuri ostajien kiinnostus yhdistettynä historiallisen vähäiseen varastoon ja edullisiin asuntolainakorkoihin luovat täydellisen myrskyn asuntomarkkinoille. Vaikka tämä on hyvä uutinen kaikille, jotka haluavat myydä kotinsa, se on luonut valtavaa kilpailua ostajien välille.”
Ensisijaiset ostajat
Vireillä olevat asuntomyynnit, toinen indikaattori vahvoista markkinoista, ovat myös nousussa. National Association of Realtors (NAR) raportoi, että vireillä oleva asuntomyynti nousi elokuussa 24,2 % edellisvuodesta ja 8,8 % heinäkuuhun 2020 verrattuna. NAR:n mukaan heinäkuussa 33 prosenttia kaikista Yhdysvaltain asunnonostajista oli ensikertalaisia, joiden keski-ikä oli 33 vuotta ja kotitalouden tulot 74 900 dollaria.
Miami-Dadessa tämän väestöryhmän kasvu on ollut räjähdysmäistä.
”Kolmannes kiinnityksistä, joita näimme kesäkuusta elokuuhun, oli ensikertalaisia asunnonostajia, mikä merkitsee 200 prosentin kasvua edellisvuoteen verrattuna”, sanoi Alberto Carrillo, The Keyes Companyn Miami Beachin aluemyyntijohtaja. ”Kun kuluttajien luottamus talouteen on heikko, ihmiset hakeutuvat asuntoihin, koska ne ovat konkreettisia. Se on välttämätön tarve, joten se ei menetä arvoaan.”
Hän epäilee, että alueella saatetaan nähdä avioerojen runsaus vuoden loppuun mennessä, kun ihmiset ovat olleet jumissa kodeissaan niin pitkään, mutta sanoo, että ”kiinteistöt eivät hidastu.”
Carrillo sanoi, että yksi suurimman myyntiaktiivisuuden omaavista asuinalueista on Edgewater – tarkemmin sanottuna 33137 ZIP-koodi, jossa Keyes on havainnut myynnin kasvaneen 141 % edellisvuodesta ja käteismyyntien vähentyneen 47 %:sta 24 %:iin. Kodin mediaaniarvo kyseisellä alueella, joka koostuu pääasiassa kerrostaloasunnoista ja rivitaloasunnoista, on Zillow’n mukaan 310 471 dollaria.
Syyskuun 2020 Ellimanin New Signed Contracts Report -raportti osoittaa myös kasvavaa kysyntää. Miami-Dadessa allekirjoitettujen sopimusten määrä kasvoi 20,8 prosenttia edellisvuoteen verrattuna – 1 335 verrattuna 1 105:een – ja suurin osa niistä kohdistui 400 000-800 000 dollarin hintaluokan koteihin. Syyskuussa alle 399 999 000 dollarin hintaisten asuntojen uudet ilmoitukset romahtivat 72 % viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.
Kerrostaloasuntomarkkinoilla allekirjoitettujen sopimusten kokonaismäärän kasvu oli vaatimattomampaa – 7 % – mutta suurin osa niistä oli 200 000-500 000 dollarin hintaluokassa. Kaiken kaikkiaan uudet listaukset laskivat 46,4 % edellisvuodesta, ja suurimmat pudotukset tapahtuivat kohtuuhintaisissa (200 000-299 999 dollaria) ja 500 000-599 999 dollarin hintaluokissa.
Sijoittajien vetovoima
Myynnin vilkastuminen vetää alueelle myös uusia sijoittajia. Jadon Newman, Austinissa sijaitsevan Noble Capital Groupin, kiinteistöluottoihin erikoistuneen pääomasijoitusyhtiön, perustaja ja toimitusjohtaja, sanoi, että yhtiö aikoo laajentua 25 markkina-alueelle eri puolilla Yhdysvaltoja – mukaan lukien Miami-Dade – sen jälkeen, kun se on keskittynyt Teksasiin viimeiset 18 vuotta.
”Katsomme johtavia indikaattoreita, kuten asuntopulaa ja väestönkasvua, jotka ovat suuria tekijöitä Miamissa”, Newman sanoi. ”Ainoa tapa, jolla markkinat jatkavat hengittämistä, on, jos uudisrakentaminen alkaa ja vanhaa asuntokantaa kunnostetaan keskustan ja yliopistojen alueilla. Nämä markkinat alkavat hieman pehmentyä, kun ihmiset muuttavat lähiöihin.
”Tämä pandemia on tuonut esiin kaiken tarvittavan rohkeuden tehdä elämänmuutoksia”, Newman sanoi. ”Mutta pandemian lopullinen vaikutus on vielä selvittämättä. Voitko säästää rahaa antamalla työntekijöidesi työskennellä kotoa käsin? Jos näin on, miten se vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin?”