Ei ole kovinkaan kauan aikaa sitten epäonnistui yritykseni ostaa osakehuoneisto vuokra-asuntona. Viisi päivää ennen kaupantekoa jouduin luopumaan kaupasta. Opin kantapään kautta, että omistusasunnot eivät ole hyviä vuokra-asuntoja.
Kaiken kaikkiaan menetin noin 1000 dollaria ostoa edeltäneiden liitännäiskustannusten vuoksi. Lopulta pois käveleminen oli paras päätös ja mahdollisesti säästi minut tulevilta päänvaivoilta ja lisäkustannuksilta.
Katkeran maun suussani tästä happamaksi menneestä kaupasta, olen suunnannut kiinteistösijoittamiseni uudelleen joukkorahoitukseen, jossa voin sijoittaa kotitietokoneeltani käsin.
Kahden alustan kautta sijoitan:
- Fundrise (lue arvosteluni) – Paras aloittelijoille. Vähintään 500 dollaria alkuun pääsemiseksi.
- PeerStreet (lue arvosteluni) – Matalan riskin velkakaupat. Yksinkertainen alusta. Vain valtuutetut sijoittajat. Vähintään 1 000 dollaria.
Kummatkin ovat paljon yksinkertaisempia tapoja päästä käsiksi laadukkaisiin kaupallisiin ja asuntokauppoihin ilman valtavia käsirahoja ja riskejä.
Muita parhaita joukkorahoitusalustoja akkreditoiduille sijoittajille ovat:
- EquityMultiple (lue arvosteluni) – Kaupallisiin ja monikerrostalokauppoihin.
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
- RealtyMogul (lue arvosteluni)
RealtyMogul (lue arvosteluni)- Sekä yksittäisiä diilejä akkreditoiduille sijoittajille, että reaaliomaisuussijoitusyhtiöitä (REIT-yhtiöitä) muille kuin akkreditoiduille. Roofstockin avulla on helppo ostaa ennalta tarkastettuja vuokrakiinteistöjä, jotka tuottavat kassavirtaa heti ensimmäisenä päivänä. He välttävät asuntoja ja keskittyvät sen sijaan omakotitaloihin. Kiinteistöjen selaaminen heidän verkkosivuillaan on ilmaista.
Lue Roofstock-arvosteluni täältä.
Mikä meni pieleen, kun yritin ostaa osakehuoneiston vuokra-asunnoksi?
Tausta
Olin etsinyt uutta vuokra-asuntoa Redfinistä viime vuoden ajan. Omistan jo yhden omistusasunnon vuokra-asuntona, jossa olen aiemmin asunut. Aiemmin tein alihintaisen tarjouksen toisesta omistusasunnosta, ja flippaaja, joka maksoi listahinnan, päihitti minut.
Sen jälkeen olen katsellut useita muita kiinteistöjä, ja yksi kiinnitti hiljattain huomioni. Tämän yksikön suurin vetovoima oli sen ensiluokkainen sijainti… täydellinen kävellä kaikenlaisiin kauppoihin, ravintoloihin, ruokakauppoihin ja kaikkeen, mitä korkeatasoinen vuokralainen haluaa. Se oli myös ihanteellinen sijainti minulle, lähellä, joten voisin hallita sitä itse.
Tämä yksikkö oli pieni yhden makuuhuoneen, enimmäkseen päivitetty ja erinomaisessa kunnossa. Tarkastus meni hyvin ja näin hyvin vähän asioita, jotka voisivat mahdollisesti mennä pieleen siinä. Vaikka se oli pieni, en voi tarpeeksi korostaa, kuinka hyvä sijainti oli, aina korttelia myöten.
DC:n metropolialueella asuminen on kallista. Sitä pidetään myös huonona paikkana sijoittajille. Mutta en ole kiinnostunut ostamaan kiinteistöä toisesta osavaltiosta, koska haluan hallinnoida sitä itse enkä halua ylimääräistä verohässäkkää.
Olen valmis hyväksymään alhaisemman käteistuoton vakaasta kiinteistöstä erinomaisella sijainnilla. Monet kiinteistöt alueellani houkuttelevat matalariskisiä, laadukkaita vuokralaisia, joilla on korkeatasoinen koulutus ja vakaat ja terveet palkat.
Vaikka osakehuoneiston ostaminen vuokrakiinteistöksi ei ole ihanteellinen kiinteistösijoitus HOA:n, yhteisten kulujen ja asunto-osakeyhtiöiden vuoksi, ne ovat minulle tässä vaiheessa parhaiten saavutettavissa olevia kiinteistöjä. Sijoittajien on löydettävä oma paras markkinarako kiinteistösijoittamiseen siellä, missä he asuvat.
Sijoituskiinteistöt vaativat 20-25 prosentin käsirahan. Kun kyseessä on 200 000 dollarin kiinteistö, se vastaa 40 000 tai 50 000 dollaria, jotka tarvitaan hyvän lainan saamiseksi. Rivitalot olisivat parempi sijoituskohde, mutta ne myydään vähintään kaksinkertaisella hinnalla, eivätkä ne pääse lähellekään 1 %:n sääntöä (yleisenä kiinteistösijoittamisen sääntönä voidaan todeta, että kuukaudessa kerättyjen vuokrien tulisi olla 1 % myyntihinnasta.
Siten 200 000 dollarin kiinteistöstä vuokrien tulisi olla noin 2 000 dollaria kuukaudessa). Tämän kiinteistön listahinta oli 200 000 dollarin luokkaa.
Lähistöllä olevat asunnot voivat päästä lähelle 1 %:n sääntöä, jos yksikkö on hinnoiteltu myyntiin ja se sijaitsee hyvällä paikalla. Tämä kiinteistö oli lähellä 1 %:n sääntöä, mutta ei aivan. Tiesin silti, että se olisi helposti vuokrattavissa laadukkaalle vuokralaiselle ja että sen ylläpito olisi hyvin vähäistä.
Tarjous
Tämä kyseinen kiinteistö oli listattu hieman alle käyvän markkina-arvon verrattuna viimeaikaisiin paikallisiin myyntilukuihin. Se ei kuitenkaan tarvinnut päivityksiä ja oli valmis vuokrattavaksi. Halusin esittää hinnan, joka olisi listahinnan alapuolella, mutta ei täysin alihintainen.
Tiesin, että alihintainen tarjous hylättäisiin, koska kyseessä oli uusi kiinteistö, jossa oli merkittäviä viimeaikaisia päivityksiä. Agenttini sai myös tietää, että he olivat hylänneet joitakin aiempia alihintaisia tarjouksia.
Keskusteltuamme agenttini kanssa sovimme, että tarjoukseni tulisi olla 3 % alle pyyntihinnan. Tästä tasosta olisi vaikea kieltäytyä, koska myyjä oli motivoitunut. Se oli tarpeeksi korkea, jotta voisimme odottaa vastatarjousta täydellisen hylkäämisen sijasta.
Myyntitarjoukseni saatuaan myyjä vastasi vastatarjouksella, joka vastasi minua puoliksi hinnan suhteen. Tämä oli agenttini mukaan tyypillistä. Aikaisemman kokemukseni mukaan, kun joku pyytää sinua tulemaan puolitiehen hintaneuvotteluissa, hän ei neuvottele valta-asemasta.
Olin valmis menettämään tämän kiinteistön muutaman tuhannen dollarin takia, joten hylkäsin vastatarjouksen. Noin 12 tunnin kuluttua myyjä hyväksyi vastahakoisesti alkuperäisen tarjoukseni, koska hän oli motivoitunut eikä hänellä ollut muita tarjouksia käsissään.
Rahoitus
Minulla on lainamies, jota olen käyttänyt viisi kertaa kiinteistöjen ostamiseen ja jälleenrahoitukseen. Joka kerta kun hän on tarjonnut minulle korkoja, olen mennyt muiden välittäjien luo löytääkseni kilpailukykyisiä korkoja. Hän on päihittänyt kilpailijat 1/8:lla joka kerta.
Kaiken aikaa suunnittelin ostavani tämän asunnon 20 prosentin käsirahalla. Kun sain tarjouksia, asunto-osakkeen korko oli kuitenkin 3/8 osaa korkeampi kuin jos olisin maksanut 25 % käsirahaa. 4,625 % verrattuna 4,25 %:iin.
Koska kyseessä oli pitkäaikainen sijoitus kiinteällä korolla, halusin ehdottomasti alemman koron ja päätin laittaa lisärahaa saadakseni paremman koron.
Lainanantajani kertoi minulle joitakin syitä siihen, miksi korko oli korkeampi 20 prosentin käsirahalla, ja kyse oli Fannie Maen luotonantostandardeista (kansainvälisille lukijoille tiedoksi, että Fannie Mae on pseudohallituksen yksikkö, joka takaa lainoja pankeille).
4,25 prosenttia 30 vuoden kiinteästä lainasta on hyvä korko investointilainalle, joten lukitsin sen heti kun pystyin. Yllätyksekseni 5/1-säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM) oli sama korko, joten näyttää siltä, että Fannie Mae haluaa välttää niitä sijoittajille, ainakin kokemukseni mukaan.
25 % käsirahaa vastasi lähes 10 000 dollarin ylimääräistä käsirahaa, joten en ollut innostunut siitä. Se veisi hätä-/tilaisuusrahastoni lähelle nollaa. Mutta voisin rakentaa sen jälkeen uudelleen ja perustaa pääasiallista kotiani varten HELOC-luottolainan, jotta voisin selviytyä kaikista odottamattomista kuluista.
Pudotus
Kaikki sujui sujuvasti viikkoja sen jälkeen, kun tarjoukseni oli hyväksytty. Tarkastus oli hyvä ja tuo ehdollinen purettiin. Myyjä suostui korjaamaan havaitsemamme ongelmat. Kaikki sujui suunnitelmien mukaan, mutta halusin kuitenkin ehdottomasti saada asunto-osakeyhtiön asiakirjat jo varhaisessa vaiheessa nähdäkseni, miten yhdistystä hoidettiin.
Usein asunto-osakeyhtiön asiakirjat jäävät jälkikäteen mietityttämään, etenkin ensikertalaisille asunnonostajille. Ne ovat kuitenkin äärimmäisen tärkeitä. Et halua ostaa huonosti hoidettuun asunto-osakeyhtiöön. Asunto-osakeyhtiön ostaminen tarkoittaa, että sinun on noudatettava sen sääntöjä, määräyksiä ja maksuja.
Jos et maksa, sinut voidaan ulosmitata. Kun muut omistajat jättävät maksamatta, maksusi voivat nousta nopeasti. Jos sinulla on maksamattomia velkoja, saatat joutua maksamaan ne kertaluonteisesti. Alhaiset varaukset merkitsevät sitä, että maksujen korotuksia saatetaan tarvita enemmän, jotta saatte tasoituksen kiinni.
Olen ollut tekemisissä paljon taloyhtiön paskanjauhannan kanssa toisessa taloyhtiössäni. Taksat nousivat jyrkästi ensimmäisinä vuosina ja suuret asiat menivät säännöllisesti pieleen.
Nyt paremmalla hallinnolla se toimii sujuvammin ilman korotuksia kahteen viime vuoteen. Mutta silti aikaisemmat kokemukseni asunto-osakeyhtiöistä tekivät minusta epäilevän.
Toistuviin pyyntöihini asiakirjojen saamiseksi agenttini vastasi: ”Emme voi vaikuttaa asiaan, saamme ne, kun saamme ne”. Kiinteistön ostaminen edellyttää asiakirjojen lukemista ja suostumista sääntöjen ja maksuvaatimusten noudattamiseen. Myyjän agentti sanoi jatkuvasti, että ”saatte ne, eikä yllätyksiä tule.”
Viimeisellä viikolla ennen kaupantekoa aloin saada rajoitetusti asiakirjoja. Niistä puuttuivat hyvin perustiedot, kuten kuinka monta yksikköä kuului yhdistykseen ja milloin katot oli vaihdettu. Pyysin lisätietoja ja myyjä joutui hyppimään renkaiden läpi saadakseen ne. Jokin oli pielessä.
HOA:n jäsenmaksut olivat nousseet 8 % edellisvuodesta ilman selitystä. Jouduin tekemään toisen erityispyynnön saadakseni nähdä varaustutkimuksen. Mitään tarkastettua taloutta ei toimitettu, vain surullinen yksisivuinen budjetti.
Yksi Fannie Maen vaatimus on, että asunto-osakeyhtiön on toimitettava lomake, jossa vastataan kysymyksiin. Tiettyjen raja-arvojen on täytyttävä, jotta Fannie voi taata lainan ja suojella omia ja lainanottajan etuja.
Sijoittajalainan osalta Fannie pitää parempana, että omistajien käyttöaste asunto-osakeyhtiössä on yli 50 prosenttia. Tässä tapauksessa 56 % yksiköistä oli vuokrattu sijoittajille, joten omistajien käyttöaste oli vain 44 %.
Tämän kiertämiseksi lainanvälittäjät toimittavat usein poikkeuslupahakemuksen, joka usein myönnetään. 6 % ei ole suuri asia edes Fannien mielestä.
Lisäselvityksen jälkeen Fannie päätti hylätä poikkeuspyynnön. Syy? HOA-maksujen maksuhäiriöprosentti oli 15 %, mikä tarkoittaa, että 15 % asukkaista ei maksanut maksujaan. Pelkästään tämä oli valtava hälytys!
Tämä kaikki tapahtui tietämättäni. Jos olisin nähnyt tuon 15 prosentin maksuhäiriöasteen, en olisi tehnyt tarjousta. Mutta prosessi ei toimi niin. He eivät kätevästi koskaan antaneet minulle tätä tietoa.
Onneksi ja yllättäen Fannie Mae tuki selustaani. Fannie hylkäsi poikkeuslupahakemuksen, ja yhtäkkiä olin ilman lainaa.
Minulle soitti ei-nonsense lainanvälittäjäni ja kertoi uutiset. Hän sanoi, että oli olemassa muitakin lainatuotteita, mutta ei yhtään yhtä hyvillä ehdoilla. Näissä olosuhteissa korko olisi ollut 100 peruspistettä korkeampi ja 5/1 ARM. Korkeampi korko romutti kannattavuuteni. Liian suuri riski.
Puhumattakaan siitä, etten halunnut olla missään tekemisissä tuon maksuhäiriöasteen kanssa. Sain myös selville, että yhdistys oli vaihtanut isännöintiyhtiötä vain kolme kuukautta ennen kaikkea tätä, ja he olivat jo tyytymättömiä uuteen yhtiöön! Ja kävi ilmi, että myyjä kuului yhdistyksen hallitukseen. Toinen punainen lippu. Hän näki tämän sotkun omakohtaisesti ja halusi pois sieltä.
Vaikka olen ammatiltani myyjä, pidän lainanvälittäjääni erittäin asiantuntevana ja luotettavana. Lohduttauduin hänen neuvoonsa, joka oli sama päätös, jonka tein kuultuani lainan tilasta… kävellä pois tästä kaupasta. Joten niin tein.
Oppiessani asunto-osakkeen ostamisesta vuokra-asunnoksi
Menettämäni 1000 dollaria meni tarkastukseen, arvioon ja omistusoikeuden etsintään. Ei siistiä, mutta se ei haittaa minua liikaa tässä vaiheessa. Tuo raha tuli muista omistusasunnon vuokrausvarauksistani, jotka ovat erittäin terveitä.
Minulla on nyt karvas maku suussani omistusasuntoja kohtaan. Päänsäryn voi välttää ostamalla yksinkertaisesti paritalon, rivitalon tai omakotitalon omistusasunnon sijaan. Valitettavasti nuo muut kiinteistötyypit ovat paljon kalliimpia lähelläni olevissa huippupaikoissa ja vaatisivat paljon enemmän käsirahaa.
Voi olla, että olisin voinut pyytää enemmän asunto-osakkeen asiakirjoja ennen tarjouksen tekemistä. Ottaen huomioon, miten tuo prosessi meni, en luultavasti olisi saanut niitä.
Sulkemista edeltävästi yhdistin paljon käteistä rahaa sekkitililläni kattaakseni käsirahan ja sulkemiskustannukset. Tuon rahan kokoaminen sai minut todella tuntemaan, että jäisin kaipaamaan sitä, kun leikkasin shekin. Pidän siitä, että minulla on paljon käteistä rahaa hätätilanteita ja tilaisuuksia varten.
Sulkeutumisen jälkeen minun täytyisi kartuttaa varantoni uudelleen ja vähentää osinkosijoittamista. Käteistuotto olisi ollut noin 9 % vuokran yläpäässä ja 6 % alapäässä kaikkien kulujeni jälkeen. Vaikea löytää tuollaista tuottoa alueeltani. Mutta jos olisi ollut suuri yhdistyksen päänsärky tai hinnankorotus, tuo tuotto olisi voinut pudota nopeasti.
Yksikkö palasi markkinoille samana päivänä, kun allekirjoitimme sopimuksen päättäen kauppamme. Agenttini sanoi, että myyjä ei välittänyt siitä, koska hänen mielestään yksikkö oli paljon arvokkaampi kuin tarjoukseni. Yksikkö meni taas vireille muutamaa päivää myöhemmin. Tällä kertaa se todennäköisesti myydään omistusasuntona.
Ostajan onneksi he saavat pian tietää huonosti hoidetusta yhdistyksestä, johon he tulevat liittymään.
Toistaiseksi laitan vuokrauspyrkimykseni jäihin ja sijoitan uutta pääomaa Fundriseen ja PeerStreetiin, enkä yritä enää koskaan ostaa osakehuoneistoa vuokrakohteeksi.
Tulevaisuudessa saatan harkita avaimet käteen -periaatteella varustettua omakotitaloa käyttämällä avaimet käteen -periaatteella varustettua välittäjää, kuten Roofstockia, löytääkseni vankkoja ennalta tarkastettuja tarjouksia.
Seuraavana askeleena ylöspäin on rivitalo vähemmän toivottavalla sijainnilla tai syvemmällä esikaupunkialueella. Kunnollinen rivitaloasunto vaatisi kaksinkertaisen käsirahan, mutta ne, joista olen tiedustellut, eivät keräisi vaadittua vuokraa, jotta numerot toimisivat. Minun täytyy laajentaa etsintää ja olla kärsivällisempi, jos aion ostaa toisen vuokra-asunnon.
Toistaiseksi kaksinkertaistan osinkosijoittamiseni ja pidän terveen tilaisuusrahaston muita mahdollisia investointeja varten, jotka syntyvät tai suuri markkinoiden laskusuhdanne. Toistaiseksi olen lopettanut omistusasuntojen vuokraamisen.
Oletko koskaan joutunut luopumaan kiinteistökaupasta tai ostanut omistusasunnon vuokra-asunnoksi?
Suosikkityökalut ja -sijoituspalvelut juuri nyt:
Credible* – Nyt on erinomainen aika jälleenrahoittaa asuntolainasi ja säästää. Credible tekee siitä kivutonta.
Personal Capital – Ilmainen työkalu, jolla voit seurata nettovarallisuuttasi ja analysoida sijoituksiasi.
M1 Finance – Huippuluokan online-välittäjä pitkäaikaisille sijoittajille ja osinkojen uudelleensijoittamiselle (arvostelu)
Fundrise – Helpoin tapa sijoittaa laadukkaisiin kiinteistöihin jo 500 dollarin panostuksella (arvostelu)
Fundrise – Helpoin tapa sijoittaa laadukkaisiin kiinteistöihin jo 500 dollarin panostuksella (arvostelu)
*mainonnan paljastaminen: RBD on yhteistyökumppani Crediblen kanssa, joka tarjoaa korkovertailuja monista lainatuotteista, kuten asuntolainojen jälleenrahoituksesta ja opintolainoista. Tätä sisältöä eivät tarjoa Credible tai mikään Credible-sivuston tarjoajista. Täällä esitetyt mielipiteet, analyysit, arvostelut tai suositukset ovat yksinomaan kirjoittajan omia, eikä Credible ole niitä tarkistanut, hyväksynyt tai muuten hyväksynyt. RBD:lle maksetaan korvausta asiakkaiden johtolangoista. Credible Operations, Inc., NMLS-numero 1681276, ei saatavilla kaikissa osavaltioissa. 320 Blackwell Street, Suite 200 Durham, NC 27701.