Olet siis päättänyt rakentaa oman kodin. Olet valinnut pohjapiirustuksen ja kaikki kodin viimeistelyt ja kalusteet. Urakoitsija on ilmoittanut, että jäljellä on enää yksi viimeinen asia, joka on hoidettava… rakennusurakkasopimuksen allekirjoittaminen.
Ennen kuin allekirjoitat sopimuksen, on ehdottoman tärkeää, että luet ja ymmärrät sen. Urakoitsija ei kerro tätä sinulle, mutta saatat myös haluta (ja sinulla on oikeus) neuvotella tietyistä sopimusehdoista. Tässä artikkelissa annetaan neuvoja siitä, mitä rakennusurakkasopimuksessa kannattaa etsiä (ja mitä varoa!).
Miksi rakennusurakkasopimus on tärkeä
Periaatteellisimmillaan sinä haluat saada luvatun talon, ja urakoitsija haluaa saada maksun rakennettavasta talosta. Sopimuksen tarkoituksena on kuvastaa tätä yhteisymmärrystä, varmistaa, ettei erimielisyyksiä synny ennen varsinaisten töiden aloittamista, ja antaa opas, jota noudattaa, jos myöhemmin ilmenee ongelmia.
Useimmiten urakoitsijasi antaa sinulle allekirjoitusta varten valmiin sopimuksen. Jos näin ei ole, voit laatia sellaisen tai palkata asianajajan laatimaan sellaisen (älä koskaan etene ilman sopimusta!). Sopimuksessa voi alkuperäisessä muodossaan olla hyvin vähän ehtoja, joissa on hyvin vähän yksityiskohtia, tai se voi olla niin yksityiskohtainen ja täynnä monimutkaisia termejä, että sitä on vaikea ymmärtää. Kumpikaan näistä tilanteista ei ole hyväksyttävä. Jotta voisit suojella oikeuksiasi täysimääräisesti, sopimusehtojen tulisi olla täydellisiä, täsmällisiä ja helposti ymmärrettäviä.
Yleisesti kiistanalaisia asioita rakennusurakoissa
Alhaalla on luettelo asioista, joista asuntorakennushankkeissa usein kiistellään. Jos näitä asioita ei ole käsitelty sopimuksessasi, muista lisätä ne. Jos ne on jo sisällytetty sopimukseen, tarkista ne huolellisesti varmistaaksesi, että ne suojaavat oikeuksiasi riittävästi.
Työn laajuus. Tässä osassa kuvataan työ, jonka urakoitsija sitoutuu suorittamaan. Tähän työhön kuuluu tyypillisesti kunnallisten tai muiden lupien hankkiminen sekä työn, laitteiden, materiaalien ja muiden talon valmistumiseen tarvittavien palvelujen toimittaminen. Tässä osiossa edellytetään myös, että urakoitsija noudattaa työssä talon suunnitelmia (piirustuksia) ja työselostuksia, jotka on liitettävä ja tehtävä osaksi sopimusta.
Joskus, vaikka sopimusasiakirjat on laadittu huolellisesti, suunnitelmissa, työselostuksissa ja/tai kirjallisessa sopimuksessa on ristiriitaisia ehtoja. Tämä ristiriita voi aiheuttaa sekaannusta ja riitoja. Jos esimerkiksi suunnitelmissa kuvataan pääkylpyhuone, jossa on yksi lavuaari, mutta eritelmissä vaaditaan kahta lavuaaria, kumpi on oikein? Harkitse täsmennystä, jonka mukaan suunnitelmien ja eritelmien välisessä ristiriitatilanteessa eritelmät ovat määräävässä asemassa. Ja kaikissa ristiriitatapauksissa sopimuksen tulisi olla määräävä asiakirja.
Vaikka voit olettaa, että se on implisiittistä, sinun olisi viisasta varmistaa, että sopimuksessa on maininta siitä, että urakoitsijan on suoritettava työ hyvällä ja ammattitaitoisella tavalla kaikkien sovellettavien lakien mukaisesti. Näin, jos sinulla on ongelmia urakoitsijan suorituksen kanssa, voit viitata nimenomaiseen sopimusehtoon, jota urakoitsija on rikkonut, ja vedota siihen ryhtyäksesi oikeustoimiin.
Työn ajoitus. Olet luultavasti kuullut kauhutarinoita rakennushankkeiden myöhästymisestä aikataulusta. Miten voit suojautua tätä vastaan? Varmista, että yhteydenotto sisältää tiedot siitä, milloin rakennustyöt alkavat, millaista aikataulua urakoitsijan on noudatettava ja milloin rakennustyöt päättyvät (toisin sanoen milloin voit muuttaa sisään). Määräaikaa voidaan pidentää viivästysten vuoksi, jotka johtuvat:
- huonosta säästä tai muista ”luonnonvoimista”
- työntekijöiden lakoista
- omistajan aiheuttamista maksuviiveistä
- kunnan aiheuttamista tarkastusviiveistä
- molempien osapuolten sopimista työn laajuuden muutoksista tai lisäyksistä ja
- muista urakoitsijan kohtuullisen vaikutusvallan ulottumattomissa olevista asioista.
Vaikka urakoitsija saattaa epäröidä suostua siihen, kannattaa harkita soviteltua vahingonkorvausta koskevan määräyksen sisällyttämistä sopimukseen. Periaatteessa tässä määräyksessä todetaan, että jokaiselta päivältä, jonka urakoitsija työskentelee valmistumispäivän jälkeen (edellä lueteltuja poikkeuksia lukuun ottamatta), urakoitsijalta veloitetaan tietty summa. Jos esimerkiksi sopimuksessa määrätty valmistumispäivä on 1. toukokuuta, eikä rakennustyötä ole saatu päätökseen kyseiseen päivämäärään mennessä, urakoitsijan on maksettava omistajalle päivärahaa jokaiselta ylimääräiseltä rakentamispäivältä.
Tällaiset vahingonkorvausmääräykset suojaavat omistajaa viivästymiseltä ja kannustavat urakoitsijaa saattamaan työt loppuun ajoissa. Ollakseen täytäntöönpanokelpoinen useimmissa osavaltioissa määritellyn päivärahan määrän on oltava oikeudenmukainen arvio todellisista vahingoista, joita omistajalle saattaa aiheutua, eikä se voi olla tosiasiallisesti tiedossa sopimuksen tekohetkellä. Tätä määräystä ei ole tarkoitettu rangaistukseksi, vaan korvaukseksi kustannuksista, joita omistajalle aiheutuu viivästyksestä. Näitä voivat olla esimerkiksi huonekalujen varastointikustannukset tai kustannukset asunnon vuokraamisesta viivästyksen ajaksi.
Maksaminen. Tässä osiossa olisi ilmoitettava selvästi, mitä, milloin ja miten omistaja maksaa urakoitsijalle. Koska urakoitsija todennäköisesti luottaa omistajan suorittamiin maksuihin rakentamisen rahoittamiseksi, maksuaikataulun on tarjottava tasainen rahavirta, jotta talo voidaan rakentaa ajallaan. Tyypillinen sopimus edellyttää alkumaksua ennen rakentamista. Sen jälkeen urakoitsija toimittaa omistajalle säännöllisin väliajoin maksuhakemuksen, jossa ilmoitetaan kyseisen jakson aikana suoritettujen töiden määrä.
Urakoitsijan on myös toimitettava omistajalle allekirjoitetut ”mekaanisen panttioikeuden” vapautukset tai luopumiset aliurakoitsijoilta, jotka ovat toimittaneet työtä tai materiaaleja. Aliurakoitsijalla on mekaanikon panttioikeus, joka on etuoikeus kiinteistöön, kunnes urakoitsija on maksanut hänelle suoritetusta työstä tai toimitetuista materiaaleista. Mekaanikon panttioikeudesta vapauttaminen tai luopuminen antaa omistajalle takeet siitä, että urakoitsija on maksanut aliurakoitsijalle. Vaikka jokaisessa osavaltiossa on laki mekaanikon panttioikeudesta, lait vaihtelevat. Harkitse ammattilaisen kuulemista oman osavaltiosi laeista.
Usein projektin loppumaksu on sidottu ”merkittävään valmistumiseen”. Sopimuksessa saatetaan esimerkiksi sanoa, että loppumaksu erääntyy 15 päivän kuluttua siitä, kun talo on olennaisilta osin valmis. Tämä ei ole ongelmallista, kunhan ”olennainen valmistuminen” on määritelty sopimuksessa asianmukaisesti.
Joissakin osavaltioissa laki määrittelee ”olennaisen valmistumisen” ajankohdaksi, jolloin työ on niin valmis, että omistaja voi asua talossa tai käyttää sitä aiottuun tarkoitukseensa. Koska tulet itse asumaan kodissa, et luultavasti halua, että paljon jatkotyöstä aiheutuu häiriöitä. Harkitse sen vuoksi, että määrittelet sopimuksessa olennaisen valmistumisen suppeasti luetteloimalla tietyt kohteet tai rajoittamalla olennaisen valmistumisen jälkeiset työt pieniin korjauksiin. Tai jos merkittäviä korjauskohteita on vielä jäljellä, omistajan olisi voitava pidättää maksusta määrä, joka kattaa tällaiset korjaukset.
Työn laajuuden muutokset. Joskus rakentamisen aloittamisen jälkeen työn laajuus muuttuu. Tämä voi johtua omistajan päätöksestä (lisätään sinne sisäänrakennettu kirjahylly!), lupaviranomaisten vaatimuksesta tai rakentamiseen vaikuttavan tuntemattoman kiinteistön kunnon löytymisestä. Sopimuksessa olisi otettava huomioon tällaisten muutosten mahdollisuus vaatimalla kirjallisia työmääräyksiä, joissa otetaan huomioon työn laajuuteen tehdyt muutokset. Älä koskaan vain sano urakoitsijalle: ”Toki, jatka uuden suunnitelmamme mukaan” ilman kirjallista työmääräystä, jonka sekä sinä että urakoitsija allekirjoitatte. Muussa tapauksessa avaat oven odottamattomille lisäkustannuksille.
Takuu. Vaikka sitä ei vaadita kaikissa osavaltioissa, monet sopimukset sisältävät nimenomaisia takuita, joissa kuvataan, minkä tyyppisistä vioista urakoitsija huolehtii myöhemmin, kuinka kauan takuu kestää, sinun kunnossapitovelvollisuutesi ja mitä urakoitsijan on tehtävä vikojen korjaamiseksi. Jos sopimuksesi sisältää nimenomaisen takuun, lue se huolellisesti ja neuvottele tarvittaessa ehdoista. Jos sopimuksessasi ei ole nimenomaista takuuta, harkitse sellaisen lisäämistä sopimukseen.
Jos sopimuksessasi on takuu, se voi myös rajoittaa implisiittisiä takuita, kuten implisiittistä takuuta soveltuvuudesta tiettyyn tarkoitukseen tai implisiittistä takuuta ammattitaitoisesta rakennustyöstä, tai luopua niistä (käytettävissä olevat implisiittiset takuut vaihtelevat osavaltioittain). Vaikka useimmat osavaltiot tunnustavat oikeuden rajoittaa näitä takuita tai luopua niistä, tuomioistuimet ovat kieltäytyneet soveltamasta näitä luopumisia, ellei tuomioistuimelle ole selvää, että omistaja on nimenomaisesti suostunut luopumiseen. Urakoitsija ei saa sisällyttää vastuuvapautuksia ”pienellä painettuun tekstiin” tai piilottaa niitä sopimuksen lakitekstiin. Jos mahdollista, älä suostu implisiittisistä takuista luopumiseen, sillä se rajoittaa oikeuksiasi nostaa kanne myöhemmässä riitatilanteessa.
Riitojen ratkaiseminen. Riippumatta siitä, kuinka huolellisesti laadit sopimuksen tai kuinka ystävällinen olet urakoitsijan kanssa, riita voi syntyä. Rakennusurakkasopimuksissa on tavallista vaatia sitovaa välimiesmenettelyä sen sijaan, että riita ratkaistaisiin tuomioistuimessa.
Jos sopimuksessa vaaditaan välimiesmenettelyä, et voi haastaa urakoitsijaa oikeuteen. Sen sijaan sinun on tehtävä valitus välimiehelle – rakennusalan asiantuntijalle, joka kuuntelee riidan molempia osapuolia ja antaa sitovan päätöksen, jolla asia ratkaistaan. Välimies järjestää kuulemisen, jossa molemmilla osapuolilla on mahdollisuus esittää kantansa asiaan. Kuuleminen suoritetaan samalla tavalla kuin oikeudenkäynti. Kuulemisen päätteeksi välimies antaa lopullisen päätöksen.
Välimiesmenettelyn käyttämiseen liittyy etuja, sillä se on yleensä edullisempi ja vähemmän muodollinen kuin oikeudenkäynti. Lisäksi voit todennäköisesti vaikuttaa välimiehen valintaan. Luovut kuitenkin oikeudesta oikeudenkäyntiin, ja toisin kuin tuomioistuinkäsittelyssä, kumpikaan osapuoli ei voi valittaa päätöksestä. Välimiesmenettelyn tai oikeudenkäynnin valinnassa ei ole väärää päätöstä, kunhan ymmärrät oikeutesi ja rajoituksesi.
asianajopalkkiot. Harkitse sopimukseen sisällytettävää määräystä siitä, kumpi osapuoli maksaa riitatapauksessa asianajokulut. Joissakin osavaltioissa voittajaosapuoli ei voi periä asianajokuluja, ellei siitä ole nimenomaisesti määrätty sopimuksessa.
Sopimusvelvoitteiden laiminlyöntiä koskeva määräys. Monissa vakiosopimuksissa on tietoa siitä, mikä on sopimusrikkomus ja miten voit vedota oikeuksiisi. Jos näin ei ole, sinun tulisi sisällyttää sopimukseen erityinen määräys, jossa käsitellään urakoitsijan laiminlyöntiä. On kohtuullista antaa urakoitsijalle tietty määrä aikaa korjata tai ”parantaa” ongelma. Jos urakoitsija ei tämän jälkeen korjaa ongelmaa, voit rakennustyön loppuunsaattamisen varmistamiseksi lisätä määräyksen, jonka mukaan voit palkata toisen urakoitsijan. Sinulla pitäisi myös olla oikeus keskeyttää työt tai irtisanoa urakoitsijan kanssa tekemäsi sopimus, jos urakoitsija laiminlyö sopimuksen täyttämisen.
Nopeita vinkkejä oikeuksiesi suojaamiseksi rakennusurakkasopimuksessa
Kuten edellä on kuvattu, näennäisen yksinkertaiset sopimusmääräykset voivat olla yllättävän monimutkaisia. Käytä aikaa koko sopimuksen ymmärtämiseen ja ryhdy tarvittaviin toimiin etujesi suojaamiseksi seuraavasti:
- Varmista, että urakoitsijalla on toimilupa
- Varmista urakoitsijalta, että hän on vakuutettu (urakoitsijan riski, työkorvaus)
- tarkista urakoitsijan referenssit ja kysy lisätietoja Better Business Bureausta
- tarkista urakoitsijan antama sopimus – varmista, että se on selkeä ja täydellinen
- harkitse ammattilaisen palkkaamista tarkastamaan suunnitelmat ja tekniset tiedot
- harkitse asianajajan palkkaamista tarkastamaan ja selittämään sopimus sinulle, ja
- mikä tärkeintä, älä pelkää neuvotella urakasta urakoitsijan kanssa.