Vuonna 2011 Ryan Soroka allekirjoitti vuokrasopimuksen 8th Wonder Brewery -panimolleen East Downtowniin – lyhyesti EaDoon. Tiimi etsi isoa teollisuustilaa mahdollisimman läheltä keskustaa edullisella vuokralla. EaDon ympärillä ei tuolloin ollut paljon muuta, mutta Soroka näki siinä potentiaalia.
”Ajattelimme, että tästä naapurustosta voisi todella tulla jotain”, hän kertoo PaperCitylle.
Pari kuukautta myöhemmin ilmoitettiin, että BBVA Compass Stadium – Houston Dynamon koti – rakennettaisiin EaDoon.
EaDo sijaitsee I-59:n toisella puolella Houstonin keskustasta, ja se on yksi kaupungin nopeimmin kasvavista alueista. Entinen teollisuusalue ja entinen Chinatown, naapurusto oli viime vuosikymmenelle asti lähes täynnä tyhjillään olevia, ränsistyneitä varastorakennuksia.
BBVA Compass Stadiumia on seurannut kaupallisen ja asuinkiinteistöllisen kehityksen vyöry. Vain muutaman viime vuoden aikana rakennuttajat ovat Houston Propertiesin mukaan investoineet EaDoon yli 250 miljoonaa dollaria.
EaDo on herättänyt kiinnostusta paitsi suurissa rakennuttajissa myös yksittäisissä ostajissa, joita houkuttelee uuden, jännittävän kaupunginosan viehätysvoima ja potentiaalinen sijoitus, joka voi maksaa itsensä komeasti takaisin tulevaisuudessa.
”Mielestäni se on hyvä tilaisuus sijoittaa rahansa johonkin, joka jatkaa kasvuaan vuosien ajan”, sanoi Tommy Walker, kiinteistövälitysyritys Turner Mangumin Houstonin Metro-tiimin johtaja. Houston Propertiesin mukaan postinumeron 77003 – joka koostuu suurimmaksi osaksi EaDosta – mediaanimyyntihinta nousi 204 500 dollarista vuonna 2010 342 500 dollariin vuonna 2019, ja mediaanimyyntihinta neliöjalkaa kohti oli 119 dollaria vuonna 2010 ja 180 dollaria vuonna 2019. Ja tämän odotetaan kasvavan entisestään.
EaDo-yhtälö
Tänä päivänä tyypillisessä uudisrakenteisessa rivitalossa on kolme makuuhuonetta, kolme ja puoli kylpyhuonetta ja kahden auton autotalli, Walker sanoo. Tarkasta sijainnista riippuen ne maksavat EaDossa yleensä 300 000-500 000 dollaria – mitä kauempana idässä ja lähempänä moottoriteitä, sitä halvempia ne ovat.
Paige Martin, Keller Williams Realty -yhtiön osakkuusmeklari, sanoo, että useimmat EaDon ostajat haluavat asua kodeissaan neljästä seitsemään vuotta.
”He odottavat kyllä saavansa voittoa”, hän lisää.
Martinin mukaan tärkeimmät vetovoimatekijät ovat lyhyet työmatkat Downtowniin ja Houstonin lääketieteelliseen keskukseen, hyvä saavutettavuus ravintoloihin, baareihin ja METRORail-rataan sekä kohtuuhintaisuus – tontin arvo on puolet Downtownin hinnasta. Hän totesi myös, että jotkut sijoittajat ostavat EaDosta luodakseen Airbnb-vuokra-asuntoja BBVA-stadionin pelien ja läheisen George R. Brown Convention Centerin aiheuttaman kysynnän vuoksi.
Voi olla joitakin vaikeuksia, jotka ostajien tulisi ottaa huomioon, jos tavoitteena on jälleenmyynti. Houston Properties on tehnyt tutkimuksia jälleenmyynnin riskeistä, ja jotkut EaDo-ominaisuudet täyttävät kolme riskikriteeriä: liian lähellä moottoritietä, liian lähellä pääväylää ja ”maineensa menettäneiden rakentajien” rakentamat. Martin sanoo, että näitä on EaDossa useita.
”On ratkaisevan tärkeää tuntea rakentamisen takana olevat päämiehet ja heidän historiansa”, hän sanoo. Positiivista on, että EaDo kokonaisuutena selviytyi hyvin viimeisimmistä tulvista.
Tarvikekauppakeskustelu
Yksi tärkeäksi viihtyisyystekijäksi ihmiset sanovat, että EaDosta puuttuu ruokakauppa. 8th Wonder Breweryn Soroka vertaa tilannetta kanan ja munan tilanteeseen uusien ihmisten houkuttelemisen suhteen:
”Suuret kaupat haluavat, että siellä on asukastiheys, mutta asukkaat haluavat, että siellä on ruokakauppa”, hän sanoo.
Walker ei ole samaa mieltä siitä, että tämä on suuri ongelma.
”Luulen, että se on enemmänkin ihmisten mentaalinen asia”, hän sanoo ja huomauttaa, että monissa lähiöissä ei myöskään ole ruokakauppaa kunnassa. ”Sinun täytyy silti ajaa reilut 5, 10, 15 minuuttia ruokakauppaan.”
Plus, Martin huomauttaa, että Third Wardiin, hyvin lähelle EaDoa, rakennetaan parhaillaan H-E-B:tä.
Toinen asia, joka kannattaa huomioida ostaessaan EaDosta, on se, että se on naapurustossa, joka on jatkuvassa kehityksessä – mikä tarkoittaa jatkuvaa rakennustyömaata.”
Alueella oli kesäkuusta 2018 maaliskuuhun 2019 laajamittaisia tierakenteita. Yritykset kärsivät, Soroka toteaa, ja ne tuntevat jälkiseuraukset vielä nytkin, sillä liikenne ei ole vielä noussut aivan rakentamista edeltävälle tasolle.
”Rakennuskoneita kaikkialla, tiet tuhoutuneet, mutakuopat, joet täyttävät kadut. . .” Soroka kuvailee, mutta hän korostaa, että tällaiset infrastruktuuri-investoinnit ovat välttämättömiä.
”Se on lyhytaikaista päänsärkyä sen vuoksi, mitä me kaikki toivomme olevan pitkän aikavälin voitto ja hyöty alueelle”, hän sanoo.
”Mikään tästä ei ole estänyt liikkeenomistajia lyömästä vetoa EaDon puolesta. Pelkästään kahden viime vuoden aikana on avattu monia uusia yrityksiä, kuten Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing ja Agricole Hospitality -konseptien kolmikko: Indianola, Miss Carousel ja Vinny’s.
Muutamia viimeaikaisia lisäyksiä naapurustoon ovat BCycle-asema ja koirapuisto – söpösti nimetty EaDog Park.
Mitä EaDossa on seuraavaksi?
Tulevaisilla asukkailla on paljon muuta odotettavaa tulevina kuukausina ja vuosina. EaDon hallintopiirin toiminnanjohtaja Jessica Bacorn on valvonut useita infrastruktuuri- ja kaunistushankkeita, kuten vaellus- ja pyöräilyreittejä, katutaidetta, jalkakäytävien parantamista ja jalankulkijoille tarkoitettuja mukavuuksia, kuten penkkejä, roskakoreja ja valaistusta.
Markkinapohjainen pysäköintiasetus hyväksyttiin juuri EaDossa, ”iso voitto piirille”, Bacorn sanoo. Hallintopiiri tekee myös yhteistyötä sekä TxDOT:n että Scenic Houston -nimisen järjestön kanssa tehdäkseen tietyistä moottoriteiden varrella sijaitsevista alueista vihreämpiä ja viihtyisämpiä.
”Viime aikoina tapaamiemme rakennuttajien hyvä puoli on se, että he haluavat säilyttää EaDon funky-kulttuurin tunnelman”, Bacorn sanoo ja toteaa, että monia vanhoja varastorakennuksia kunnostetaan uusia käyttötarkoituksia varten.
Kaupallinen kehitys ei näytä merkkejä hidastumisesta. Lovett Commercial osti 99 000-neliöisen varastorakennuksen, jonka se aikoo muuttaa rönsyileväksi sekakäyttötilaksi, johon kuuluu ravintoloita, kauppoja, taidestudioita ja toimistoja. Entinen Houston Dynamon pelaaja Brian Ching avaa tänä syksynä toisen EaDo-yrityksensä, East End Backyardin, viime vuonna avatun Pitch 25 Beer Parkin jälkeen. Hotel RL suunnittelee myös BBVA Compass Stadiumin lähelle sijoituspaikkaa, jonka on määrä valmistua vuonna 2023.
Myös isompia hankkeita on meneillään. Kuumasti keskusteltu North Houston Highway Improvement Project vaikuttaa merkittävästi EaDoon, erityisesti ehdotetun 30 hehtaarin korkkipuiston kautta, joka korvaisi osia I-45:stä ja I-69:stä keskustan ja EaDon välissä.
”Se olisi valtava pelimuutos alueelle”, Bacorn sanoo. Massiivinen hanke on tällä hetkellä suunniteltu aloitettavaksi vuonna 2023, ja sen on määrä valmistua kokonaan viisi vuotta myöhemmin.
EaDon täyden potentiaalin saavuttaminen voi viedä useita vuosia, mutta kaikki merkit viittaavat siihen, että se on nousussa oleva kaupunginosa.