Yksi suurimmista kysymyksistä, joita meille esitetään, on: ”Voinko käyttää ensiasuntoani 1031-verovaihdossa?”. No, eivät ehkä kaikki, mutta varmasti jotkut. Mutta voitko sinä? IRS:n lyhyt vastaus on jyrkkä ei. Kuten verolain mukaan yleensä, poikkeuksia on kuitenkin olemassa.
Harkitse seuraavaa skenaariota: Entä jos päätät muuttaa ensiasuntosi vuokra-asunnoksi? Nyt pääsemme jonnekin. Jos muutat ensiasuntosi vuokra-asunnoksi (ts, itse asiassa vuokraat sen vuokralaisille, joilla on hallussapito, etkä enää itse asu kiinteistössä), voit käyttää sitä 1031-vaihdossa.
Vaikka verolaissa ei täsmällisesti mainita, kuinka kauan sinun on pidettävä kiinteistöä vuokratarkoituksessa, useimmat veroalan ammattilaiset ovat yhtä mieltä siitä, että yksi tai kaksi vuotta riittää, kunhan pystyt osoittamaan, että kiinteistöä käytetään liike- tai investointitarkoituksiin.
Verohallinto on selvillä kahdesta asiasta:
- Et riitä, että ilmoitat talosi olevan vuokra-asunto.
- Et voi asua talossasi lainkaan, kun se on vuokra-asunto, vaan sinun on tosiasiassa vuokrattava se joksikin aikaa.
Oikea, olet siis todennut, että omaisuutesi ei olekaan enää ensisijainen asuinpaikkasi, vaan vuokra-asunto. Nyt voit tehdä 1031-vaihdon ja lykätä kaikkia kiinteistön myynnistä saatavia myyntivoittoja. Muista nimittäin, että oikein tehtynä 1031-vaihdon avulla voit lykätä 100 prosenttia kiinteistön myynnistä maksettavista myyntivoittoveroista. (Jos haluat oppia, miten 1031-vaihto toimii, klikkaa tästä.)
Section 121 Exclusionin hyödyntäminen
Vaikka ensisijaisen asuinpaikkasi muuttaminen sijoitusasunnoksi ja sen jälkeen 1031-vaihdon suorittaminen on loistava vaihtoehto, entä jos sinulla ei ole aikaa tai resursseja tehdä niin? Antaako IRS mitään liikkumavaraa myyntivoittoverojen osalta, jos päätät myydä ensiasuntosi suoraan? Vastaus on kyllä, ja se toteutetaan 121 §:n mukaisen poikkeuksen avulla. Pykälän 121 poissulkeminen ei kuitenkaan ole veronmaksun lykkäysmenetelmä kuten 1031-menetelmä. Sen sijaan sitä käytetään ensisijaisen asuinpaikkasi myyntivoittojen poissulkemiseen, kun päätät myydä sen. Yksittäiset verovelvolliset voivat jättää enintään 250 000 Yhdysvaltain dollarin suuruisen myyntivoiton pois ensisijaisen asuinpaikkansa myynnistä saaduista tuloista. Ne, jotka jättävät hakemuksensa yhteisesti, voivat jättää verovapauden ulkopuolelle enintään 500 000 dollaria.
Hyödyntääksesi 121 §:ää sinun on täytynyt asua asunnossa kaksi viimeistä viittä vuotta. Näiden 24 kuukauden ei tarvitse olla peräkkäisiä. IRS sallii sen, että voit laskea yhteen kotona asumisen viiden vuoden aikana kahden vuoden vaatimuksen täyttämiseksi. Poikkeuslupaa voi hakea kerran kahdessa vuodessa.
Ja nyt tiedät: ensisijaista asuinpaikkaasi ei saa käyttää vaihdossa, mutta jos teet siitä entisen asuinpaikkasi ja pidät sitä sijoituksena, voit vapaasti jatkaa vaihtoa. Jos ensisijaisen asuinpaikkasi muuttaminen sijoitusasunnoksi ei kuitenkaan ole mahdollista, saatat olla oikeutettu käyttämään 121 §:n mukaista poikkeusta, joka voi lieventää osaa veroiskusta. Joten vaikka sääntöjä (erityisesti IRS:n luomia) ei ole tarkoitettu rikottaviksi, poikkeusten korostaminen voi vaikuttaa merkittävästi sijoitussalkkuusi.
Jos harkitset 1031-vaihtoa, ota meihin yhteyttä, jotta voimme keskustella kysymyksistäsi, huolenaiheistasi ja tarpeistasi. Realized auttaa mielellään vähentämään vaihtosi toteuttamiseen liittyviä riskejä, aikaa, kustannuksia ja monimutkaisuutta. Soita meille numeroon 877-797-1031 tai lähetä sähköpostia osoitteeseen [email protected].
Tämä aineisto on tarkoitettu vain yleistiedoksi ja koulutustarkoituksiin. Tiedot perustuvat luotettaviksi katsomistamme lähteistä kerättyihin tietoihin. Sen paikkansapitävyyttä ei ole taattu, se ei väitä olevansa täydellinen, eikä sitä ole tarkoitettu käytettäväksi ensisijaisena perustana sijoituspäätöksille. Niitä ei myöskään pidä tulkita neuvoiksi, jotka vastaavat minkään sijoittajan erityisiä sijoitustarpeita.
Realized ei tarjoa oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa. Ota yhteyttä asianmukaiseen ammattihenkilöön yksilöllisten olosuhteidesi osalta.
Oman pääoman ehtoisia arvopapereita tarjotaan yksinomaan Thornhill Securities, Inc:n kautta, joka on rekisteröity meklari/jälleenmyyjä ja FINRA/SIPC:n jäsen (”Thornhill”). Sijoitusneuvontapalveluja tarjotaan Thornhill Securities, Inc:n kautta, joka on rekisteröity sijoitusneuvoja. Realized Holdings, Inc. omistaa vähemmistöosuuden Thornhill Securities, Inc:stä.