Donc, vous avez décidé de construire votre propre maison. Vous avez choisi votre plan et vous avez sélectionné toutes les finitions et les accessoires de la maison. L’entrepreneur vous a indiqué qu’il ne restait qu’un dernier point à régler… la signature du contrat de construction.
Avant de signer, il est impératif que vous examiniez et compreniez le contrat. L’entrepreneur ne vous le dira pas, mais vous pouvez également souhaiter (et vous en avez le droit) négocier certaines clauses du contrat. Cet article offre des conseils sur ce qu’il faut rechercher (et ce dont il faut se méfier !) dans votre contrat de construction.
Pourquoi un contrat de construction est important
Au niveau le plus élémentaire, vous voulez obtenir la maison qui a été promise, et l’entrepreneur veut être payé pour la maison construite. Le contrat sert à refléter cette entente, à s’assurer qu’il n’y a pas de désaccord avant le début des travaux proprement dits, et à fournir un guide à suivre au cas où un problème surviendrait plus tard.
Le plus souvent, votre entrepreneur vous fournira un contrat prêt à être signé. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez en rédiger un ou engager un avocat pour en rédiger un (n’allez jamais de l’avant sans contrat !). Le contrat, dans sa forme originale, peut comporter très peu de termes et très peu de détails, ou être si détaillé et rempli de termes compliqués qu’il est difficile à comprendre. Aucune de ces situations n’est acceptable. Pour protéger pleinement vos droits, les termes du contrat doivent être complets, spécifiques et faciles à comprendre.
Points couramment contestés dans les contrats de construction
Vous trouverez ci-dessous une liste de points couramment contestés dans les projets de construction résidentielle. Si ces points ne sont pas couverts dans votre contrat, veillez à les ajouter. S’ils sont déjà inclus, examinez-les attentivement pour vous assurer qu’ils protègent suffisamment vos droits.
Etendue des travaux. Cette section décrit le travail que l’entrepreneur accepte d’effectuer. Ces travaux comprennent généralement l’obtention de permis municipaux ou autres, et la fourniture de la main-d’œuvre, de l’équipement, des matériaux et des autres services nécessaires à l’achèvement de la maison. Cette section exige également que l’entrepreneur se conforme aux plans (dessins) et au cahier des charges de la maison, qui doivent être joints et faire partie du contrat.
Il arrive que, même lorsque les documents contractuels sont rédigés avec soin, ils contiennent des termes contradictoires dans les plans, le cahier des charges et/ou le contrat écrit. Ce conflit peut entraîner une confusion et des litiges. Par exemple, si les plans décrivent une salle de bain principale avec un seul lavabo, mais que le cahier des charges prévoit deux lavabos, lequel est correct ? Pensez à préciser qu’en cas de conflit entre les plans et le cahier des charges, c’est le cahier des charges qui prévaut. Et, dans tous les cas de conflit, le contrat devrait être le document de contrôle.
Bien que vous puissiez supposer que c’est implicite, vous seriez sage de vous assurer que le contrat comprend une déclaration disant que l’entrepreneur doit terminer le travail d’une bonne manière et selon les règles de l’art, conformément à toutes les lois applicables. De cette façon, si vous avez un problème avec l’exécution de l’entrepreneur, vous pouvez faire valoir une disposition contractuelle explicite que l’entrepreneur a violée, et vous appuyer sur cette disposition pour intenter une action en justice.
Calendrier des travaux. Vous avez probablement entendu des histoires d’horreur sur des projets de construction qui ne respectent pas le calendrier. Comment vous protéger contre cela ? Assurez-vous que le contact contient des informations sur le début de la construction, le calendrier des travaux que l’entrepreneur doit suivre et la fin de la construction (en d’autres termes, quand pouvez-vous emménager). Des prolongations de délai peuvent être accordées pour les retards causés par:
- mauvaises conditions météorologiques ou autres « actes de Dieu »
- grèves du travail
- retards de paiement causés par le propriétaire
- retards d’inspection causés par la municipalité
- modifications ou ajouts à la portée des travaux convenus par les deux parties, et
- autres questions qui sont hors du contrôle raisonnable de l’entrepreneur.
Bien que l’entrepreneur puisse hésiter à l’accepter, envisagez d’inclure une disposition relative aux dommages-intérêts liquidés. Fondamentalement, cette disposition stipule que pour chaque jour où l’entrepreneur travaille au-delà de la date d’achèvement (sous réserve des exceptions énumérées ci-dessus), l’entrepreneur devra payer un certain montant. Par exemple, si la date d’achèvement fixée dans le contrat est le 1er mai et que la construction n’est pas terminée à cette date, l’entrepreneur devra payer au propriétaire un montant journalier pour chaque jour supplémentaire de construction.
Ces dispositions relatives aux dommages-intérêts liquidés protègent le propriétaire contre les retards et incitent l’entrepreneur à terminer les travaux en temps voulu. Dans la plupart des États, pour être exécutoire, le montant de l’indemnité journalière spécifié doit être une estimation juste des dommages réels que le propriétaire pourrait subir et ne peut pas avoir été réellement connu au moment de la conclusion du contrat. Cette disposition n’est pas censée être une punition, mais une compensation pour couvrir les coûts que le propriétaire devra supporter en raison du retard. Il peut s’agir de frais de stockage de vos meubles ou de frais de location d’un appartement pendant la période de retard.
Paiement. Cette section devrait indiquer clairement ce que le propriétaire paiera à l’entrepreneur, quand et comment il le fera. Comme l’entrepreneur comptera probablement sur les paiements du propriétaire pour financer la construction, le calendrier des paiements doit prévoir un flux régulier d’argent afin que la maison puisse être construite en temps voulu. Un contrat type prévoit un paiement initial avant la construction. Puis, sur une base régulière par la suite, l’entrepreneur soumettra une demande de paiement au propriétaire en indiquant le montant des travaux achevés au cours de ce cycle.
L’entrepreneur devrait également soumettre au propriétaire des décharges ou des renonciations signées de « privilège de mécanicien », de la part des sous-traitants qui ont fourni la main-d’œuvre ou les matériaux. Un sous-traitant a un privilège de mécanicien, qui est un intérêt dans la propriété, jusqu’à ce qu’il ait été payé par l’entrepreneur pour le travail ou les matériaux fournis. Ainsi, les libérations ou les renonciations au privilège des mécaniciens donnent l’assurance au propriétaire que le sous-traitant a été payé par l’entrepreneur. Bien que chaque État dispose de lois sur le privilège des mécaniciens, ces lois varient. Pensez à consulter un professionnel concernant les lois de votre État.
Souvent, le paiement final d’un projet est lié à un « achèvement substantiel ». Le contrat peut stipuler, par exemple, que le paiement final est dû 15 jours après l’achèvement substantiel de la maison. Cela ne pose pas de problème tant que l' »achèvement substantiel » est défini de manière appropriée dans le contrat.
Dans certains États, la loi définit l' »achèvement substantiel » comme le moment où les travaux sont suffisamment achevés pour que le propriétaire puisse occuper ou utiliser la maison aux fins prévues. Comme vous allez effectivement vivre dans la maison, vous ne voulez probablement pas être dérangé par des travaux de suivi importants. Par conséquent, envisagez de définir l’achèvement substantiel dans le contrat de façon étroite en énumérant des éléments spécifiques, ou en limitant les travaux après l’achèvement substantiel à des réparations mineures. Ou, si des éléments majeurs subsistent, le propriétaire devrait être autorisé à retenir le paiement d’un montant couvrant ces réparations.
Modifications de l’étendue des travaux. Parfois, après le début de la construction, l’étendue des travaux change. Cela peut être dû à la décision du propriétaire (ajoutons une bibliothèque encastrée à cet endroit !), à une exigence des autorités chargées de l’octroi des permis, ou à la découverte d’une condition inconnue de la propriété qui affecte la construction. Le contrat doit tenir compte de la possibilité de tels changements en exigeant des ordres de travail écrits pour refléter les changements dans l’étendue des travaux. Ne dites jamais simplement à l’entrepreneur : « Bien sûr, allez-y avec notre nouveau plan », sans créer un ordre de travail écrit que vous et l’entrepreneur signerez. Agir autrement ouvrirait la porte à des dépenses supplémentaires imprévues.
Garantie. Bien que cela ne soit pas exigé dans tous les États, de nombreux contrats contiennent des garanties expresses, décrivant les types de défauts que l’entrepreneur prendra en charge ultérieurement, la durée de la garantie, vos obligations d’entretien et ce que l’entrepreneur est tenu de faire pour réparer les défauts. Si votre contrat contient une garantie expresse, lisez-le attentivement et négociez les conditions si nécessaire. Si votre contrat ne contient pas de garantie expresse, envisagez d’en ajouter une au contrat.
Si votre contrat contient une garantie, il peut également limiter ou renoncer aux garanties implicites, telles que la garantie implicite d’adéquation à un usage particulier ou la garantie implicite de construction selon les règles de l’art (les garanties implicites disponibles varient selon les États). Bien que la plupart des États reconnaissent le droit de limiter ou de renoncer à ces garanties, les tribunaux ont refusé d’appliquer ces renonciations à moins qu’il ne soit évident pour le tribunal que le propriétaire a spécifiquement accepté les renonciations. L’entrepreneur n’est pas autorisé à inclure les renonciations dans les « petits caractères » ou dans le jargon juridique du contrat. Dans la mesure du possible, n’acceptez pas une renonciation aux garanties implicites, car cela limitera vos droits de poursuite en cas de litige ultérieur.
Règlement des différends. Peu importe le soin que vous apportez à la rédaction du contrat ou votre amitié avec l’entrepreneur, un différend peut survenir. Il est courant que les contrats de construction exigent un arbitrage exécutoire plutôt qu’un procès devant un tribunal en cas de différend.
Si le contrat exige un arbitrage, vous ne pouvez pas poursuivre l’entrepreneur. Au lieu de cela, vous devez soumettre une plainte à un arbitre – un expert de l’industrie de la construction qui écoutera les deux parties du conflit et rendra une décision contraignante pour résoudre la question. L’arbitre tiendra une audience au cours de laquelle les deux parties auront l’occasion de présenter leur position sur la question. L’audience se déroulera de la même manière qu’un procès. À la fin de l’audience, l’arbitre rendra une décision finale.
Le recours à l’arbitrage présente des avantages, car il est généralement moins coûteux et moins formel qu’un procès judiciaire. De plus, vous aurez probablement le contrôle sur la sélection de l’arbitre. Cependant, vous renoncez à votre droit à un procès et, contrairement à un procès judiciaire, aucune des parties ne peut faire appel de la décision. Il n’y a pas de mauvaise décision lorsqu’il s’agit de choisir l’arbitrage ou le procès, tant que vous comprenez vos droits et vos limites.
Frais d’avocat. Envisagez d’inclure une disposition dans le contrat concernant la partie qui paie les honoraires d’avocats en cas de litige. Dans certains États, la partie qui obtient gain de cause ne peut pas récupérer les frais d’avocats, à moins que cela n’ait été spécifiquement prévu dans le contrat.
Disposition relative au défaut de l’entrepreneur. De nombreux contrats standard contiennent des informations sur ce qui constitue une violation du contrat et sur la manière dont vous pouvez faire valoir vos droits. Si ce n’est pas le cas, vous devriez inclure une disposition spécifique qui traite du défaut de l’entrepreneur. Il est raisonnable d’accorder à l’entrepreneur un délai déterminé pour réparer ou « remédier » à un problème. Si l’entrepreneur ne règle pas le problème, vous pouvez, pour vous assurer que la construction sera achevée, ajouter une disposition vous permettant d’engager un autre entrepreneur. Vous devriez également avoir le droit de suspendre les travaux ou de résilier votre contrat avec l’entrepreneur en cas de défaut.
Conseils rapides pour protéger vos droits dans un contrat de construction
Comme décrit ci-dessus, des dispositions contractuelles apparemment simples peuvent être étonnamment compliquées. Prenez le temps de comprendre l’ensemble du contrat, et prenez les mesures nécessaires pour protéger vos intérêts, comme suit :
- vérifiez que votre entrepreneur a une licence
- vérifiez auprès de votre entrepreneur qu’il est assuré (risque de l’entrepreneur, indemnisation des ouvriers)
- vérifiez les références de votre entrepreneur et consultez le Bureau d’éthique commerciale pour de plus amples renseignements
- examinez tout contrat que l’entrepreneur vous fournit – assurez-vous qu’il est clair et complet
- envisagez d’engager un professionnel pour examiner les plans et les spécifications
- envisagez d’engager un avocat pour examiner et vous expliquer le contrat, et
- plus important encore, n’ayez pas peur de négocier le contrat avec l’entrepreneur.