En 2011, Ryan Soroka a signé le bail de sa brasserie 8th Wonder à East Downtown – EaDo pour faire court. L’équipe était à la recherche d’un grand espace industriel aussi proche du centre-ville que possible avec un loyer abordable. Il n’y avait pas grand-chose d’autre autour d’EaDo à l’époque, mais Soroka a vu du potentiel.
« Nous avons pensé que ce quartier pourrait vraiment être quelque chose », dit-il à PaperCity.
Quelques mois plus tard, il a été annoncé que le stade BBVA Compass – le domicile du Houston Dynamo – serait construit à EaDo.
Situé de l’autre côté de l’I-59 par rapport au centre-ville de Houston, EaDo est l’une des zones de la ville qui se développe le plus rapidement. Ancienne zone industrielle et ancien Chinatown, le quartier était pratiquement rempli d’entrepôts vacants et délabrés jusqu’à la dernière décennie.
LeBBVA Compass Stadium a été suivi d’une rafale de développements commerciaux et résidentiels. Au cours des dernières années seulement, les promoteurs ont investi plus de 250 millions de dollars dans EaDo, selon Houston Properties.
EaDo a suscité l’intérêt non seulement des grands promoteurs, mais aussi des acheteurs individuels, attirés par l’attrait d’un nouveau quartier passionnant et le potentiel d’un investissement qui pourrait rapporter gros à l’avenir.
« Je pense que c’est une bonne opportunité pour investir votre argent dans quelque chose qui va continuer à croître pendant des années », a déclaré Tommy Walker, chef d’équipe Houston Metro pour Turner Mangum, une société immobilière. Le prix de vente médian pour le code postal 77003 – qui est principalement composé d’EaDo – est passé de 204 500 dollars en 2010 à 342 500 dollars en 2019, et le prix de vente médian par pied carré était de 119 dollars en 2010 et de 180 dollars en 2019, selon Houston Properties. Et cela devrait encore augmenter.
L’équation EaDo
Aujourd’hui, une maison de ville typique de nouvelle construction aura trois chambres, trois salles de bains et demie et un garage à deux voitures, dit Walker. En fonction de l’emplacement exact, elles se vendent généralement entre 300 000 et 500 000 dollars à EaDo – plus elles sont situées à l’est et près des autoroutes, moins elles seront chères.
Paige Martin, courtier associé chez Keller Williams Realty, dit que la plupart des acheteurs à EaDo cherchent à vivre dans leur maison pendant quatre à sept ans.
« Ils s’attendent effectivement à faire un profit », ajoute-t-elle.
Selon Martin, les principaux attraits sont les courts trajets vers Downtown et le Houston Medical Center, la grande accessibilité aux restaurants, aux bars et au METRORail, ainsi que l’accessibilité financière – la valeur du terrain est la moitié du coût de Downtown. Elle a également noté que certains investisseurs achètent à EaDo pour créer des locations Airbnb, en raison de la demande des matchs du BBVA Stadium et du George R. Brown Convention Center tout proche.
Il peut y avoir quelques difficultés que les acheteurs doivent prendre en compte si l’objectif est la revente. Houston Properties a mené des études sur les risques de revente, et certaines propriétés d’EaDo répondent à trois des critères risqués : trop près d’une autoroute, trop près d’une artère principale, et construites par des « constructeurs à la réputation douteuse ». Martin dit qu’il y a un certain nombre de ces derniers dans EaDo.
« Il est essentiel de connaître les directeurs derrière la construction et leur histoire », dit-elle. Du côté positif, EaDo dans son ensemble s’en est bien sorti lors des dernières inondations.
Le débat sur l’épicerie
Une commodité importante que les gens disent manquer à EaDo est une épicerie. Soroka de 8th Wonder Brewery compare cela à une situation de poule et d’œuf en termes d’attraction de nouvelles personnes :
« Les grands magasins veulent que la densité de population soit là, mais les résidents veulent qu’une épicerie soit là », dit-il.
Walker n’est pas d’accord pour dire que c’est un gros problème.
« Je pense que c’est plus une chose mentale pour les gens », dit-il, soulignant que de nombreuses banlieues n’ont pas non plus d’épicerie dans la communauté. « Vous devez toujours conduire un bon 5, 10, 15 minutes pour une épicerie. »
Plus, Martin note qu’il y a un H-E-B en cours de construction dans Third Ward, très proche d’EaDo.
Une autre chose à considérer lors de l’achat à EaDo est que c’est un quartier en développement constant – ce qui signifie des travaux de construction constants.
Il y avait une construction routière importante dans la région de juin 2018 à mars 2019. Les entreprises ont souffert, note Soroka, et elles en ressentent encore les conséquences aujourd’hui, car le trafic n’a pas tout à fait retrouvé les niveaux d’avant la construction.
« Des équipements de construction partout, des routes détruites, des fosses de boue, des rivières qui remplissent les rues… . . » Soroka décrit, mais il souligne qu’un tel investissement infrastructurel est nécessaire.
« C’est un mal de tête à court terme pour ce que nous espérons tous être un gain et un avantage à long terme pour la zone », dit-il.
Rien de tout cela n’a empêché les propriétaires d’entreprises de parier gros sur EaDo. Rien qu’au cours des deux dernières années, de nombreuses nouvelles entreprises ont ouvert, notamment Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing et un trio de concepts d’Agricole Hospitality : Indianola, Miss Carousel et Vinny’s.
Les autres ajouts récents dans le quartier comprennent une station BCycle et un parc pour chiens – joliment nommé EaDog Park.
Quoi de neuf à EaDo ?
Les résidents potentiels ont de nombreuses autres choses à attendre dans les mois et années à venir. Jessica Bacorn, directrice exécutive du district de gestion d’EaDo, a supervisé plusieurs projets d’infrastructure et d’embellissement, notamment des sentiers de randonnée et des pistes cyclables, des œuvres d’art de rue, l’amélioration des trottoirs et des aménagements pour les piétons tels que des bancs, des poubelles et des éclairages.
Une ordonnance sur le stationnement basée sur le marché vient d’être adoptée à EaDo, « une grande victoire pour le district », dit Bacorn. Le district de gestion travaille également avec à la fois TxDOT et une organisation appelée Scenic Houston pour rendre certaines zones le long des autoroutes plus vertes et plus agréables.
« La bonne chose à propos des développeurs que nous avons rencontrés récemment est qu’ils veulent garder cette ambiance de culture funky que EaDo a », dit Bacorn, notant que de nombreux anciens entrepôts sont restaurés pour de nouvelles utilisations.
Le développement commercial ne montre pas de signes de ralentissement. Lovett Commercial a acheté un entrepôt de 99 000 pieds carrés, qu’il prévoit de transformer en un espace tentaculaire à usage mixte englobant des restaurants, des boutiques, des studios d’art et des bureaux. Brian Ching, ancien joueur du Houston Dynamo, ouvrira cet automne son deuxième établissement à EaDo, East End Backyard, après Pitch 25 Beer Park, qui a ouvert l’année dernière. L’hôtel RL prévoit également un emplacement près du BBVA Compass Stadium, prévu pour 2023.
Des projets encore plus importants sont également en cours. Le projet d’amélioration de l’autoroute de North Houston, qui fait l’objet d’un vif débat, aura un impact majeur sur EaDo, notamment par le biais d’un parc de cap proposé de 30 acres qui remplacerait des parties de la I-45 et de la I-69 entre le centre-ville et EaDo.
« Ce serait un énorme changement de jeu pour le district », dit Bacorn. L’entreprise massive est actuellement prévue pour commencer en 2023, pour un achèvement complet cinq ans plus tard.
Il pourrait falloir plusieurs années pour qu’EaDo atteigne son plein potentiel, mais tous les signes suggèrent que c’est un quartier en plein essor.