Liberty Bank
Récemment, un régulateur m’a demandé pourquoi nous évaluions l’intérêt en fief loué dans une propriété multifamiliale alors que la propriété n’est pas grevée par des baux à long terme. J’ai tout d’abord pensé que la demande était due à un autre régulateur mal informé. Mais en y réfléchissant davantage, je suppose que la question n’est pas si mal informée et que la réponse n’est pas si simple.
Selon le Dictionary of Real Estate Appraisal, la définition du fief simple est la suivante : « Propriété absolue non grevée par tout autre intérêt ou domaine, sous réserve uniquement des limitations imposées par les pouvoirs gouvernementaux de taxation, de domaine éminent, de pouvoir de police et de déshérence. »
L’intérêt en fief loué, qui est généralement utilisé dans l’industrie, est équivalent à l’intérêt en fief simple d’une propriété qui est louée à d’autres. Ce point de vue est fondé sur la prémisse qu’une propriété louée en fief simple contient deux ensembles de composantes de droits de propriété, l’un étant l’intérêt réel (l’intérêt en fief simple) et l’autre un intérêt personnel (le contrat de location).
Lorsqu’une propriété louée a un bail en place qui est égal aux taux globaux du marché des propriétés louées similaires, la valeur de l’intérêt locatif dans la propriété est nulle. La valeur contributive nette du contrat de location pour le propriétaire en fief de la propriété est également nulle, ce qui a pour conséquence directe que la valeur marchande de l’intérêt en fief loué est égale à la valeur marchande de l’intérêt en fief simple. L’ensemble des droits de propriété détenus par un bien immobilier, que le bien soit loué ou occupé par le propriétaire, peut être identique parce que l’ensemble est transféré du concédant au concessionnaire par la signature de l’acte de propriété immobilière et la cession du bail mobilier. Ce n’est que lorsque les loyers contractuels actuels du bien évalué sont inférieurs ou supérieurs aux taux du marché que l’intérêt en fief loué traditionnel est évalué.
Un contrat de location ne retire aucun droit du faisceau de droits du domaine en fief simple, mais il constitue plutôt un ajout au domaine en fief simple. Le faisceau de droits est conforme à la pratique d’évaluation généralement acceptée selon laquelle les biens loués, dont les conditions contractuelles de location sont au niveau du marché, ont une valeur qui correspond au « marché » ou qui est numériquement équivalente à la valeur en fief simple du bien. Cela signifie que le même ensemble de droits réels peut exister dans toutes les propriétés cédées, indépendamment du fait qu’elles soient louées ou occupées par le propriétaire, et si le but de la mission d’évaluation est d’évaluer uniquement le bien immobilier, l’évaluateur doit simplement retirer la valeur supplémentaire de la composante personnelle du bien (le bail).
L’Appraisal Institute a récemment organisé un symposium sur les droits de propriété afin de discuter des différences d’opinion relatives à l’évaluation des domaines en fief simple. Selon une théorie d’évaluation de longue date, ce sont les intérêts ou les droits sur les biens immobiliers qui sont évalués plutôt que le terrain physique et les bâtiments eux-mêmes. Les normes d’évaluation exigent que les intérêts ou les droits soient identifiés et présentés dans le rapport d’évaluation. Les évaluateurs ont traditionnellement accompli cette tâche en utilisant des termes tels que fee simple, lease fee ou leasehold. Lorsqu’une propriété est louée et que la valeur d’un droit de bail est recherchée, le processus d’évaluation reflétera le bail et tiendra compte de toute perte ou avantage dû au fait que le loyer est supérieur ou inférieur au marché ou de la perte due au temps et au coût de la location d’un espace vacant. Mais lorsque la mission consiste à évaluer le domaine en fief simple d’un bien qui est généralement loué et vendu comme loué, la question se pose de savoir s’il doit être évalué comme s’il était occupé ou comme s’il était vacant.
Cette question est critique dans le domaine éminent et l’impôt foncier où la loi ou la réglementation exige généralement l’évaluation du domaine en fief simple, même si un bail existe. C’est également une question importante dans le cadre des prêts hypothécaires lorsque les revenus de la location sont nécessaires pour rembourser le prêt mais qu’il existe un risque de vacance inattendue. Ces dernières années, il y a eu de nombreux cas d’appel d’impôt foncier où la méthodologie appropriée pour évaluer le domaine en fief simple a été en cause ; plusieurs États ont adopté ou proposé une législation qui dicte la méthodologie à des fins d’évaluation.
Si la définition est révisée, les évaluateurs devront déterminer, et les évaluations indiquer clairement, le domaine (fief simple, tenure à bail ou domaine viager) ainsi que les intérêts réels ou supposés associés aux biens immobiliers qui sont reflétés dans l’évaluation. Selon la question à laquelle l’évaluation doit répondre (c’est-à-dire le problème à résoudre), pour une propriété qui est louée, ou qui le serait probablement, l’évaluation peut être soumise au bail existant, soumise à des baux aux taux et conditions du marché, ou comme si elle était vacante et disponible pour être louée aux taux et conditions du marché. La question n’était donc pas aussi facile à répondre que je le pensais. Quelle que soit la direction que le monde de l’évaluation choisisse de prendre, une chose est claire : l’évaluateur et le client doivent savoir clairement quels intérêts doivent être évalués. Déclarer les droits de propriété évalués comme « intérêt en fief simple d’une propriété qui est grevée par un bail » peut ne pas être suffisant.
Steve Hurlbut est évaluateur en chef et vice-président de la Liberty Bank, Hartford, Conn.
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