Impôts sur les maisons en flipping : Gains en capital vs revenu ordinaire

Le flipping de maisons n’est généralement pas considéré comme un investissement passif par l’IRS. Les règles fiscales définissent le flipping comme un « revenu actif », et les bénéfices sur les maisons flippées sont traités comme un revenu ordinaire avec des taux d’imposition entre 10 % et 37 %, et non comme des gains en capital avec un taux d’imposition inférieur de 0 % à 20 %. Les impôts sur les maisons flippées comprendront généralement l’impôt sur le travail indépendant.

Flipping Houses : Gains en capital ou revenu ordinaire

Si un investisseur est catégorisé par l’IRS comme un « dealer », les bénéfices des flips de propriétés seront imposés à leur taux d’imposition ordinaire. Le bénéfice est calculé en soustrayant les dépenses, y compris le prix d’achat, du prix de vente final. Les tranches d’imposition vont de 10 % à 37 % pour les « investisseurs actifs » qui réalisent des bénéfices actifs.

Selon l’IRS, un marchand de biens immobiliers achète des biens immobiliers et les vend à des clients « dans le cadre ordinaire de son commerce ou de son entreprise. » La plupart des investisseurs en fix-and-flip sont considérés comme des négociants ; ils détiennent leurs propriétés à court terme et la majorité de leurs revenus proviennent du flipping de maisons. Même les investisseurs immobiliers qui retournent occasionnellement des maisons sont généralement considérés comme des concessionnaires et sont imposés aux taux de revenu ordinaires.

Au contraire, les bénéfices réalisés à partir de propriétés détenues plus de 12 mois sont généralement soumis à des tranches de gains en capital à long terme plus favorables allant de 0 à 20 %. Un investisseur peut choisir de louer le bien ou de l’occuper. Pour suivre les bénéfices et les dépenses liés à l’achat d’un bien immobilier, nous vous recommandons d’utiliser un logiciel de comptabilité. Consultez notre article sur les meilleurs logiciels de comptabilité.

Conséquences de l’impôt sur le revenu ordinaire lorsque vous retournez des maisons

Si vous êtes classé comme un courtier, le bénéfice d’un retournement sera imposé à votre taux de revenu ordinaire en vigueur. Actuellement, les taux d’imposition ordinaires sur le revenu vont de 10 % à 37 %. En outre, le bénéfice est assujetti à l’impôt sur le travail indépendant (l’équivalent de la FICA pour les travailleurs indépendants), qui est de 15,3 %, soit le double de ce que vous payez généralement en tant qu’employé W2.

En tant que concessionnaire, la conséquence fiscale totale d’un flip peut aller de 25,3 % à 52,3 %, selon votre tranche d’imposition. Inutile de dire que vous ne voulez pas avoir l’impression que vos bénéfices vous appartiennent entièrement – l’oncle Sam en reçoit une grande partie.

Pour faire cela correctement, vous devriez utiliser un logiciel de comptabilité comme QuickBooks Online. Leur logiciel aide à suivre ce que vous dépensez avec les fournisseurs, les entrepreneurs, les intérêts et plus encore – tous les éléments que vous pouvez déduire de votre bénéfice brut.

Quand les impôts sur les gains en capital s’appliquent au flipping de maisons

Si vous avez la chance d’éviter la définition de commerçant, en tirant la majorité de votre revenu du flipping de maisons et en vendant les maisons après un an, alors vous serez imposé aux taux de gains en capital inférieurs sur le bénéfice de la vente.

N’oubliez pas que cela est rare pour la plupart des flippers ; la majorité du temps, ils sont imposés au taux d’imposition ordinaire sur le revenu, mais nous voulons le mentionner puisque cela arrive. Mieux encore, si vous bénéficiez du traitement fiscal des gains en capital, vous n’avez pas à payer d’impôt sur le travail indépendant.

L’impôt sur les gains en capital à court terme sur le flipping de maisons

Si la propriété est détenue moins de 12 mois, le bénéfice du flip ne bénéficie d’aucun traitement préférentiel. Le gain en capital à court terme est imposé aux taux d’imposition ordinaires sur le revenu, que vous soyez défini comme un négociant ou un investisseur. Cependant, vous avez l’avantage de ne pas payer l’impôt sur le travail indépendant de 15,3 %, il y a donc de bonnes économies néanmoins.

Long term Capital Gains Taxes on House Flipping

Si vous détenez une propriété pendant un an et plus et que vous n’êtes pas classé comme un concessionnaire, le bénéfice du flip sera imposé selon les taux de gains en capital à long terme. Actuellement, ces taux vont de 0 à 20 % pour la plupart des contribuables. Comparé au double coup de poing des taux d’imposition ordinaires sur le revenu et de l’impôt sur le travail indépendant, c’est une sacrée économie.

« L’astuce que les flippers connaissent est que si vous conservez la propriété pendant plus d’un an, puis réalisez un bénéfice sur la vente, vous paierez des impôts sur les gains en capital à long terme, qui plafonnent à 20%. L’astuce pour les plus-values à court terme de moins d’un an consiste à jouer un flip qui n’a pas fait de profit contre un autre qui en a fait. Cela réduit les plus-values nettes que vous avez réalisées et donc vos impôts sur celles-ci. »

– Brian Murphy, avocat, courtier en immobilier &Educateur en préparation fiscale, At Your Pace Online

Que vous soyez propriétaire d’une petite entreprise et que vous fassiez votre déclaration en tant que commerçant ou que vous fassiez votre déclaration en tant qu’investisseur, TurboTax fournit le logiciel fiscal habituel. Vous pouvez rapidement importer toutes vos dépenses et déclarer vos impôts en ligne. Si vous avez des questions, vous pouvez chatter avec leur équipe d’assistance et faire vérifier votre déclaration avant de la déposer afin que vous obteniez votre remboursement maximal – garanti.

Visitez TurboTax

Comment sont calculés les impôts sur les maisons à retaper

En fin de compte, vous allez être imposé sur vos bénéfices à retaper, c’est-à-dire votre prix de vente moins le total des dépenses et des déductions. Le bénéfice est calculé en soustrayant les dépenses, y compris le prix d’achat, du prix de vente final.

« L’une des raisons pour lesquelles la fiscalité immobilière est si difficile est la désignation d’activité active versus passive. L’idée de flipper une maison est que vous avez l’intention de l’acheter, de la réparer et de la vendre. Cela signifie que vous êtes considéré comme un marchand de biens immobiliers. Supposons que votre activité consiste à acheter de vieilles tondeuses à gazon, à les réparer et à les revendre. C’est une entreprise de tondeuses à gazon, tout comme la revente de maisons est également une entreprise. »

– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors

Prix d’achat

Le prix d’achat comprend le coût de la maison elle-même. Bien que vous puissiez considérer les frais de clôture, les points, etc. comme faisant partie du prix d’achat, pour faciliter la comptabilité, tout ce qui dépasse l’achat réel de l’immeuble lui-même est mieux traité comme une dépense.

Lorsque vous pensez à ce qu’est votre profit, ne considérez que le prix d’achat, et non le montant que vous avez financé dans votre équation de profit. L’IRS ne prend pas en compte votre financement dans le calcul du profit. Cependant, vous pourrez déduire les intérêts payés comme une dépense.

Dépenses

Les dépenses au-delà du prix d’achat comprennent les intérêts et les points hypothécaires, les frais de prêt, les matériaux et les fournitures, la main-d’œuvre, les frais de clôture, les taxes, les services professionnels, ainsi que tous les coûts de marketing et les commissions des agents immobiliers impliqués dans la vente de la propriété. Ce tableau donne un bon aperçu des éléments à prendre en compte.

Comme pour le prix d’achat, l’IRS ne se préoccupe pas de la façon dont vous avez payé une dépense. Tant qu’il s’agit d’une dépense liée à la propriété, elle est généralement déductible. Par exemple, si vous débitez 10 000 $ sur votre carte de crédit Lowes pour des matériaux de construction, cela est considéré comme une dépense de rénovation de la propriété.

Profit

Le profit est le montant que vous avez dégagé sur la vente après avoir pris en compte toutes les dépenses, y compris le prix d’achat. L’une des choses les plus importantes que vous puissiez faire est de tenir un excellent registre de vos dépenses afin de vous assurer de déduire tous les coûts de rénovation. La formule de base est la suivante : Profit de la transaction = Prix de vente – Prix d’achat – Dépenses.

N’oubliez pas, lorsque vous calculez vos bénéfices pour la déclaration à l’IRS, que cela peut ne pas être votre bénéfice réel. Par exemple, si vous devez rembourser la dette hypothécaire utilisée pour financer l’achat et les rénovations, cela gruge vos fonds de rentrée. Vous pouvez estimer ce montant à l’aide de la formule suivante : Prix de vente – Hypothèque – Dépenses = Bénéfice net pour l’investisseur.

Impôts annuels

À partir de là, vous multipliez votre bénéfice imposable par votre taux d’imposition ordinaire, ce qui donne une estimation de la charge fiscale annuelle. Gardez à l’esprit que vous pouvez utiliser les pertes d’autres fix and flips réalisés la même année pour compenser les gains.

Exemple d’impôts sur un flip de maison

Exécutons un scénario de base pour démontrer les principes fondamentaux du calcul des impôts sur les flips de maisons. Nous utiliserons quatre hypothèses :

1. L’investisseur est considéré comme un dealer selon les directives de l’IRS, les bénéfices seront donc soumis à l’impôt ordinaire sur le revenu.
2. La propriété est flippée en 10 mois, l’épinglant encore plus à l’impôt ordinaire sur le revenu.
3. Le taux d’imposition ordinaire de l’investisseur est de 23%.
4. Nous considérerons l’effet de l’impôt sur le travail indépendant.

Exemple d’impôt sur la revente de maisons

En partant des 26 500 $ de bénéfice, puis en soustrayant ce qui est nécessaire pour payer les impôts, l’investisseur se retrouve avec 16 350 $. Gardez à l’esprit que l’investisseur ne peut pas considérer les 26 500 $ comme si c’était à lui de les dépenser puisque l’Oncle Sam a besoin de sa portion.

Comment déposer &Payer vos impôts sur les maisons à revente

Après avoir calculé vos impôts sur les maisons à revente, vous devez savoir quand les déposer et comment les payer. En général, si vous êtes un propriétaire unique, si vous faites partie d’une LLC ou si vous êtes enregistré en tant que société S, et que votre entreprise de flipping de maisons réalise plus de 1 000 $ par an de bénéfices, alors vous devez payer des impôts trimestriels.

Si vous ne générez pas encore de revenus ou si vous répondez à d’autres exemptions, vous déposerez vos impôts à la fin de l’année. Cependant, la plupart des flippers de maisons paient des impôts trimestriels. Ces impôts trimestriels sont connus comme vos impôts estimés, et ils sont généralement dus le 15 avril, le 15 juin, le 15 septembre et le 15 janvier de chaque année.

Par exemple, le revenu que vous avez gagné en convertissant des maisons du 1er janvier au 31 mars est dû le 15 avril. Cependant, si ces dates tombent un week-end ou un jour férié, vos impôts seront dus le jour ouvrable suivant.

Schedule C Flipping Houses

Vous devrez remplir une annexe C pour ces impôts estimés. Ce formulaire est également appelé formulaire 1040 de pertes et profits. Pour plus d’informations sur la façon de remplir ce formulaire, consultez notre guide approfondi sur l’annexe C qui comprend des instructions étape par étape pour remplir le formulaire.

Gardez de bons dossiers fiscaux lorsque vous retournez des biens immobiliers

Parce que les dépenses sont si importantes pour réduire votre revenu imposable et donc le montant de l’impôt que vous devrez, il est vital de garder un bon suivi de chaque dépense liée à un retournement. Même si certaines dépenses peuvent sembler insignifiantes, elles ont toutes de l’importance et elles s’additionnent.

Que vous essayiez de faire vous-même et de créer une feuille de calcul pour vos dossiers, que vous utilisiez un logiciel d’investissement immobilier ou un logiciel de comptabilité ou de tenue de livres, assurez-vous de faire quelque chose pour tenir une comptabilité précise de vos flips. Au moment des impôts, cela aura de l’importance, car chaque dollar qui n’est pas dépensé est soumis aux impôts.

« Si vous êtes considéré comme un marchand de biens immobiliers, il y a certains facteurs à prendre en compte. Vous pouvez réclamer des pertes illimitées pour compenser le revenu ordinaire comme le salaire et le revenu d’entreprise. Vous pouvez également réclamer des dépenses supplémentaires liées aux activités de concessionnaire. »

– Noel Dalmacio, CPA, CFP & fondateur, Dalmacio Accountancy Corporation

Comment économiser de l’argent sur les impôts sur le flipping de maisons

Bien qu’il soit difficile de contourner la considération de base du flipping en tant que revenu actif, il existe certains cas particuliers qui peuvent vous aider à flipper une propriété et à ne pas être soumis à l’impôt sur le revenu ordinaire. Il s’agit notamment de choses comme le fait de conserver un investissement pendant une période plus longue ou même de posséder la propriété en tant que résidence principale.

Voici quatre façons de réduire vos impôts lorsque vous retournez des maisons:

Détenir un bien d’investissement pendant plus d’un an

Si vous vous trouvez dans la catégorie capable de payer l’impôt sur les gains en capital au lieu de l’impôt sur le revenu ordinaire, prévoyez si le fait de détenir la propriété pendant un an ou plus fonctionnera. Rappelez-vous que si vous détenez le bien pendant un an ou plus, vous êtes soumis à l’impôt sur les gains en capital à long terme plutôt qu’à court terme.

En reprenant notre exemple ci-dessus avec le bénéfice de 26 500 $, si vous détenez le bien suffisamment longtemps, vous devriez probablement payer 15 % ou moins d’impôt sur les gains en capital à long terme. De plus, vous ne seriez pas tenu de payer l’impôt sur le travail indépendant car il est considéré comme un investissement et non comme un revenu actif. Ainsi, votre impôt dû serait de 3 975 $ ou moins par opposition à plus de 10 000 $ dans le cas ci-dessus.

Faites de la propriété votre résidence principale avant de la retourner

Si vous retournez une seule propriété de façon fortuite, demandez-vous si vous pourriez y emménager comme résidence principale une fois les rénovations terminées. Si vous emménagez dans la propriété, vous pourrez probablement faire passer la considération fiscale sur la vente éventuelle du revenu actif aux gains en capital. De plus, les lois fiscales actuelles permettent, si vous vivez dans la propriété deux des cinq années précédant la vente, d’éviter entièrement l’impôt sur le gain.

« La section 121 de l’Internal Revenue Code permet à un contribuable de choisir d’exclure jusqu’à 250 000 $ (500 000 $ pour les contribuables qui remplissent une déclaration conjointe) du gain provenant de la vente d’une propriété possédée et utilisée comme « résidence principale ». La « résidence principale » signifie que le bien a été détenu et utilisé par le contribuable comme sa résidence principale pendant des périodes totalisant deux ans ou plus au cours des cinq années précédant la vente. Cette exclusion du gain sur la vente est limitée à une vente ou un échange tous les deux ans. Elle doit donc être utilisée de manière sélective par les flippers de plusieurs propriétés et choisie à l’égard de la transaction flip susceptible d’entraîner le gain imposable le plus important. »

– Brian J. Thompson, CPA & Avocat, BrianThompsonLaw.com

Faire un échange à imposition différée pour le retournement

Un échange à imposition différée, également connu sous le nom d’échange 1031, vous permet de transférer les gains d’une propriété à une autre. Pour en bénéficier, vous devrez détenir le bien pendant un an ou plus (plus longtemps est préférable aux yeux de l’IRS) et le louer à des locataires. Vous ne pouvez pas l’utiliser uniquement pour un bien à rendement rapide. Pour plus d’informations, vous pouvez lire notre guide ultime sur les échanges en nature 1031.

Réclamer des déductions fiscales pour les flippers de maisons

L’IRS permet aux flippers de maisons de déduire certaines dépenses relatives à l’achat, la rénovation et la vente de propriétés. La déduction de ces dépenses permet de réduire votre revenu imposable. Vous pouvez déduire certaines dépenses avant de retourner la propriété, mais d’autres dépenses, comme les dépenses en capital, ne peuvent être déduites qu’après la vente de la propriété.

Dépenses que vous pouvez déduire lorsque vous retournez une maison

Il est important de savoir quelles dépenses vous pouvez déduire lorsque vous retournez une maison. Cela vous donnera une meilleure idée du montant de votre revenu imposable, afin que vous puissiez avoir de l’argent de côté pour payer vos impôts. Cela, à son tour, affecte votre budget lors de votre prochain flip.

Certaines dépenses que vous pouvez déduire lors du flip d’une maison comprennent :

• Dépenses en capital (dépenses liées à l’achat et à la rénovation d’une maison dans l’intention de la flipliser). Celles-ci sont déduites après que vous ayez retourné la propriété.
• Dépenses de véhicule, qui peuvent inclure l’essence et les réparations ou un taux kilométrique standard.
• Dépenses de bureau, y compris le loyer, les services publics et les fournitures de bureau comme l’encre et le papier pour imprimante
• Les permis de construire
• Les intérêts hypothécaires

Qu’est-ce qui détermine le statut de commerçant pour un flipper immobilier

Une entreprise qui tire régulièrement des profits de la vente d’un actif, qu’il s’agisse d’une propriété, d’un véhicule ou d’un inventaire, est classée comme une entreprise active. Par conséquent, un investisseur qui retourne des propriétés sera probablement classé par l’IRS comme une entreprise active – un « dealer » de maisons – et sera soumis à l’impôt ordinaire sur les bénéfices.

Un investisseur fix-and-flip qui retourne une douzaine de maisons par an, les détient pendant une très courte période, et/ou tire la plupart de ses revenus de son activité de retournement de biens immobiliers sera considéré comme un dealer, et le revenu sera imposé à des taux de revenu ordinaire plus élevés.

Ceci s’oppose aux revenus d’investissement passifs tels qu’une propriété locative sur laquelle, si elle est éventuellement vendue, les bénéfices seront imposés à un taux de gains en capital plus favorable. Cependant, le code de l’IRS n’est pas particulièrement clair sur ce qui constitue un revenu actif ou passif, et de nombreux facteurs sont pris en considération. Ceux-ci peuvent inclure le nombre de propriétés retournées, si elles sont occupées par le propriétaire ou louées pendant un certain temps avant la revente, et combien de temps elles sont détenues.

Si vous êtes un fix and flipper actif qui détient une propriété pendant moins d’un an, vous serez très probablement imposé à votre taux d’imposition ordinaire sur le revenu de 10% à 37%. Déterminer votre catégorie d’imposition et le taux que vous devez est compliqué, et votre professionnel de l’impôt devrait être impliqué.

Questions fréquemment posées (FAQ) sur les impôts sur le flipping de maisons

Ce guide décompose les impôts sur le flipping de maisons et discute des gains en capital par rapport au revenu ordinaire lors du flipping de maisons. Voici quelques questions fréquemment posées que nous avons rencontrées et des réponses qui pourraient vous donner un aperçu supplémentaire.

Qu’est-ce que la règle des 70 dans le flipping de maisons ?

La règle des 70 indique aux investisseurs le maximum qu’ils devraient payer pour une propriété. La règle, qui est une ligne directrice dans l’industrie, dit qu’un investisseur ne devrait pas payer plus de 70 % de la valeur estimée de la propriété après avoir terminé toutes leurs réparations et rénovations (ARV).

Quelles sont les autres déductions de House Flipping?

Lorsque vous pensez à vos dépenses et déductions d’investissement immobilier, assurez-vous de considérer des choses comme le transport, le bureau à domicile, les repas et l’éducation comme les ateliers, les livres, etc. Parlez-en à votre comptable pour en savoir plus et utilisez un système de suivi en ligne comme QuickBooks online pour vous faciliter la tâche.

Pouvez-vous vraiment retourner des maisons sans argent ?

Il existe plusieurs façons de retourner des maisons sans argent, mais vous devrez contribuer à une transaction de manière créative (par exemple, si vous avez des connaissances en construction, contribuez avec votre temps et vos compétences, ou avez une propriété que vous pouvez utiliser comme garantie croisée pour un prêt hard money). Pour en savoir plus, lisez notre article sur la façon de retourner des maisons sans argent.

Ai-je besoin d’une licence pour retourner une maison ?

Typiquement, vous n’avez pas besoin d’une licence d’État particulière pour retourner une maison, mais vérifiez auprès de votre État, car cela pourrait dépendre de la façon dont votre entreprise fonctionne. Par exemple, si vous êtes un promoteur, certains États exigent une licence d’entrepreneur. Dans la plupart des cas, vous devrez demander correctement des permis et éventuellement une licence d’entreprise.

Bottom Line : Taxes sur les maisons flippées

En 2017, les flips de maisons ont atteint un niveau record sur 11 ans, avec plus de 200 000 flips aux États-Unis.Suite à cet enthousiasme, vous devez savoir quelles taxes vous êtes responsable de payer sur votre entreprise de flips de maisons. Les bénéfices tirés de la revente de maisons sont généralement traités comme des revenus ordinaires, et non comme des gains en capital, de sorte que les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu normal et à l’impôt sur le travail indépendant.